Kdyz chcete investovat do nemovitosti tak mate v USA hodne moznosti. Od rodinnych domu a komercnich nemovitosti, ktere muzete koupit a pronajimat, ale taky se o ne musite starat.
Existuji, ale i uplne bezstarostne investicni nemovitosti, ktere jsou vetsinou oznacovany jako tzv. NNN (triple net). Jsou to nemovitosti, ktere jsou pronajmuty stabilnim firmam, s garancemi na placeni najmu. Najemnik je ve vetsine pripadu odpovedny za vsechny opravy nebo naklady spojene s nemovitosti.
Muzete si takto koupit vetsinu fast food restauraci KFC, McDonalds, Taco Bell nebo opravny aut, obchody, nakupni strediska, kavarny jako Starbucks, apod.
Napr. dnes mi prisel tip emailem na moznost teto koupe:
Je to Starbucks v Dallasu, Texas. Cena $975,000. Vypada to na velmi dobrou lokalitu hned vedle Wal-Martu. Nove postaveny v roce 2005. Je tam 10-leta corporate lease, ktera se vetsinou da prodluzovat. V pripade, ze je lokalita spatna a Starbucku se nebude darit tak muzete pocitat, ze vam budou platit najem i kdyz obchod zavrou.
Videl jsem na prodej nemovitosti, ktere jsou prazdne, ale majitel stale dostava penize, protoze je podepsana najemni smlouva na desitky let. Hodne zalezi na tom jak silna firma je ten najemnik. Kdyby uplne zkrachovali tak vam najem prestanou platit. Ale v pripade firmy jako Starbucks o to nemusite mit strach.
U techto NNN najemnich smluv nemusi majitel delat vubec nic. Jen kazdy mesic dostane sek za najem. V pripade, ze se zvednou nejake naklady (napr. dane z nemovitosti, pojisteni, apod.) tak vse plati najemnik.
Takoveto NNN nemovitosti se daji najit od zhruba $150,000 v malych mestech. Ve velkych mestech je to spise v rozmezi milionu dolaru.
Pro ziskani pujcky je potreba slozit zhruba 25-30% v hotovosti a pujcku muze ziskat kdokoliv (i cizinci).
A kolik vydelate? Vydelek se pocita na zaklade tzv. CAP rate. Napr. u vyse uvedeneho prikladu je CAP rate 6%. Znamena to, ze ziskate 6% z kupni ceny (podobne jako urok v bance). Zrovna v tomto pripade je to hodne nizka CAP rate. Vetsinou pocitejte rozmezi 6-9%. V nekterych pripadech i vice nebo mene. CAP rate predevsim zalezi na tom jak je investice povazovana za rizikovaou. Malo rizikova ma mensi CAP. Hodne rizikova ma vysoky CAP rate, takze mate sanci vydelat vice, ale taky riskujete vice.
Krome CAP rate take mate sanci vydelat na zhodnoceni pozemku. Cim lepsi oblast tim vice jde cena pozemku nahoru.
Popularity: 10%
6 responses so far ↓
1 Cappy // Jan 24, 2007 at 12:06 pm
+0
Žádný komentář? Hm…. to oživíme, to není problém.
Proto následuje otázka:
Jakou “CAP rate” mají v USA veřejné záchodky? Real estate to je… a hajzlbáby nemají vlastní odbory.
2 Tom Podlesny // Jan 24, 2007 at 8:27 pm
+0
Jako podnikatelska prilezitost to vazne neni az zas tak spatne…
3 John Vanhara // Jan 24, 2007 at 8:39 pm
+0
Az na to, ze zachody jsou asi vsude zadarmo… alespon v Californii a Nevade:-)
4 Cappy // Jan 25, 2007 at 6:13 pm
+0
Re: John Vanhara
Zadarmo? Ano. Otázka je, pro koho zadarmo….
Tom Podlesny má pravdu. Uvažujte se mnou:
Co vodné? Stočné? Hygienické potřeby? Ubrousky? Mýdlo? Toaletní papír? Osvěžovače vzduchu? Rohožky před vstup? Servis splachovadlům, čištění kanalizace, leštění zrcadel… A co ta elektřina na osvětlení?
Myslím, že to není zadarmo, že to někdo musí platit. Natvrdo platit. Těžce platit. Možná je to město, možná nějaká firma…. ale zadarmo to není. A jestli tam funguje nějaký obchodní model, tak to může být byznys jako cokoliv jiného. Dokonce hodně dobrý byznys. Lidé jaksi potřebují konat… potřebu…
No a někdo musí dodat vodu, někdo musí odvést odpad, někdo musí doplnit hygienické potřeby, včetně ubrousků, mýdla, toaletního papíru, osvěžovačů vzduchu i taky ty rohožky před vstup. Musí tu být nějaká servisní firma, která odstraňuje problémy, dělá údržbu, leští zrcadla, znovu instaluje to, co bylo ukradeno a rozbito/rozsednuto…
Určitě je spousta firem, které založily byznys jenom na tom, že dodávají ubrousky 25×30 cm do držáků 25,1×30,1 cm, protože jiné ubrousky jiné firmy tam nepasují. No a držáky už jsou schváleny od architekta a k záchodkům patří, takže se nedají vyměnit….
Navíc, pokud jsou záchodky zdarma, tak jimi denně projdou kvanta lidí. A spotřeba všeho je ohromná — protože za to lidi nemusí platit, tak plýtvají… a dodavatel musí dodávat víc a víc — když dodává víc, má od výrobce množstevní slevy a nemusí tolik doplácet na dopravu. Třeba.
Ještě najít nějakou vhodnou lokalitu, kde se lidé zdržují často, dlouho, odkud nemohou během dne odejít a kde jich je hodně na jednom místě….
Neznám čísla, jen tak pro legraci nahlas uvažuju….
5 Tom Podlesny // Feb 4, 2007 at 2:24 am
+0
6 Tom Podlesny // Feb 4, 2007 at 2:26 am
+0
Tak me jeste napadlo: a co primo nad pisoary promitat reklamu?
Napis komentar