Podnikani v USA

Me zkusenosti s podnikanim v USA, jak prorazit, napady, apod.

Podnikani v USA random header image
← →

Nejmene problemovy zpusob investovani do nemovitosti

January 23rd, 2007 · 6 Comments

Kdyz chcete investovat do nemovitosti tak mate v USA hodne moznosti. Od rodinnych domu a komercnich nemovitosti, ktere muzete koupit a pronajimat, ale taky se o ne musite starat.

Existuji, ale i uplne bezstarostne investicni nemovitosti, ktere jsou vetsinou oznacovany jako tzv. NNN (triple net). Jsou to nemovitosti, ktere jsou pronajmuty stabilnim firmam, s garancemi na placeni najmu. Najemnik je ve vetsine pripadu odpovedny za vsechny opravy nebo naklady spojene s nemovitosti.
Muzete si takto koupit vetsinu fast food restauraci KFC, McDonalds, Taco Bell nebo opravny aut, obchody, nakupni strediska, kavarny jako Starbucks, apod.

Napr. dnes mi prisel tip emailem na moznost teto koupe:

starbucks

Je to Starbucks v Dallasu, Texas. Cena $975,000. Vypada to na velmi dobrou lokalitu hned vedle Wal-Martu. Nove postaveny v roce 2005. Je tam 10-leta corporate lease, ktera se vetsinou da prodluzovat. V pripade, ze je lokalita spatna a Starbucku se nebude darit tak muzete pocitat, ze vam budou platit najem i kdyz obchod zavrou.

Videl jsem na prodej nemovitosti, ktere jsou prazdne, ale majitel stale dostava penize, protoze je podepsana najemni smlouva na desitky let. Hodne zalezi na tom jak silna firma je ten najemnik. Kdyby uplne zkrachovali tak vam najem prestanou platit. Ale v pripade firmy jako Starbucks o to nemusite mit  strach.

U techto NNN najemnich smluv nemusi majitel delat vubec nic. Jen kazdy mesic dostane sek za najem. V pripade, ze se zvednou nejake naklady (napr. dane z nemovitosti, pojisteni, apod.) tak vse plati najemnik.

Takoveto NNN nemovitosti se daji najit od zhruba $150,000 v malych mestech. Ve velkych mestech je to spise v rozmezi milionu dolaru.

Pro ziskani pujcky je potreba slozit zhruba 25-30% v hotovosti a pujcku muze ziskat kdokoliv (i cizinci).

A kolik vydelate? Vydelek se pocita na zaklade tzv. CAP rate. Napr. u vyse uvedeneho prikladu je CAP rate 6%. Znamena to, ze ziskate 6% z kupni ceny (podobne jako urok v bance). Zrovna v tomto pripade je to hodne nizka CAP rate. Vetsinou pocitejte rozmezi 6-9%. V nekterych pripadech i vice nebo mene. CAP rate predevsim zalezi na tom jak je investice povazovana za rizikovaou. Malo rizikova ma mensi CAP. Hodne rizikova ma vysoky CAP rate, takze mate sanci vydelat vice, ale taky riskujete vice.

Krome CAP rate take mate sanci vydelat na zhodnoceni pozemku. Cim lepsi oblast tim vice jde cena pozemku nahoru.

Popularity: 3% [?]

Tags: Nemovitosti v USA

Libi se ti muj blog?
Precti si knihu: Podnikani­ v USA
 Nyni v knihkupectvich v CR a SR.
Moje prakticke rady jak podnikat a prorazit v USA.


6 responses so far ↓

  • 1 Cappy // Jan 24, 2007 at 12:06 pm  Add karma Subtract karma  +0

    Žádný komentář? Hm…. to oživíme, to není problém.

    Proto následuje otázka:

    Jakou “CAP rate” mají v USA veÅ™ejné záchodky? Real estate to je… a hajzlbáby nemají vlastní odbory.

    :D

  • 2 Tom Podlesny // Jan 24, 2007 at 8:27 pm  Add karma Subtract karma  +0

    Jako podnikatelska prilezitost to vazne neni az zas tak spatne… :-)

  • 3 John Vanhara // Jan 24, 2007 at 8:39 pm  Add karma Subtract karma  +0

    Az na to, ze zachody jsou asi vsude zadarmo… alespon v Californii a Nevade:-)

  • 4 Cappy // Jan 25, 2007 at 6:13 pm  Add karma Subtract karma  +0

    Re: John Vanhara

    Zadarmo? Ano. Otázka je, pro koho zadarmo….

    Tom Podlesny má pravdu. Uvažujte se mnou:

    Co vodné? StoÄ?né? Hygienické potÅ™eby? Ubrousky? Mýdlo? Toaletní papír? OsvěžovaÄ?e vzduchu? Rohožky pÅ™ed vstup? Servis splachovadlům, Ä?iÅ¡tÄ›ní kanalizace, leÅ¡tÄ›ní zrcadel… A co ta elektÅ™ina na osvÄ›tlení?

    Myslím, že to není zadarmo, že to nÄ›kdo musí platit. Natvrdo platit. Těžce platit. Možná je to mÄ›sto, možná nÄ›jaká firma…. ale zadarmo to není. A jestli tam funguje nÄ›jaký obchodní model, tak to může být byznys jako cokoliv jiného. Dokonce hodnÄ› dobrý byznys. Lidé jaksi potÅ™ebují konat… potÅ™ebu…

    No a nÄ›kdo musí dodat vodu, nÄ›kdo musí odvést odpad, nÄ›kdo musí doplnit hygienické potÅ™eby, vÄ?etnÄ› ubrousků, mýdla, toaletního papíru, osvěžovaÄ?ů vzduchu i taky ty rohožky pÅ™ed vstup. Musí tu být nÄ›jaká servisní firma, která odstraňuje problémy, dÄ›lá údržbu, leÅ¡tí zrcadla, znovu instaluje to, co bylo ukradeno a rozbito/rozsednuto…

    UrÄ?itÄ› je spousta firem, které založily byznys jenom na tom, že dodávají ubrousky 25×30 cm do držáků 25,1×30,1 cm, protože jiné ubrousky jiné firmy tam nepasují. No a držáky už jsou schváleny od architekta a k záchodkům patří, takže se nedají vymÄ›nit….

    Navíc, pokud jsou záchodky zdarma, tak jimi dennÄ› projdou kvanta lidí. A spotÅ™eba vÅ¡eho je ohromná — protože za to lidi nemusí platit, tak plýtvají… a dodavatel musí dodávat víc a víc — když dodává víc, má od výrobce množstevní slevy a nemusí tolik doplácet na dopravu. TÅ™eba.

    JeÅ¡tÄ› najít nÄ›jakou vhodnou lokalitu, kde se lidé zdržují Ä?asto, dlouho, odkud nemohou bÄ›hem dne odejít a kde jich je hodnÄ› na jednom místÄ›….

    Neznám Ä?ísla, jen tak pro legraci nahlas uvažuju….

  • 5 Tom Podlesny // Feb 4, 2007 at 2:24 am  Add karma Subtract karma  +0

    :-) Tak to by byl gol takovyhle byznys… I kdyz si myslim, ze v USA je to celkem proveditelne…

  • 6 Tom Podlesny // Feb 4, 2007 at 2:26 am  Add karma Subtract karma  +0

    Tak me jeste napadlo: a co primo nad pisoary promitat reklamu? :-)

Napis komentar