Cesta jak zvysit profit z dlouhodobeho hlediska

November 8th, 2007 · 20 Comments

Bavil jsem se s jednim americanem o tom jak kupuji sklad pro muj startup XYZ bikes. Nechapal proc takovy startup potrebuje kupovat vlastni nemovitost. Tohle se mi nestalo poprve. Uz kdyz jsem kupoval kancelare v Las Vegas tak si hodne lidi myslelo, ze by bylo chytrejsi si kancelare pronajmout. Pronajem stoji mene penez (jednorazove investice), ktere se pak daji pouzit na rozjezd podnikani.

V podstate s timto nazorem souhlasim. V kratkodobem pohledu (nekolika roku) ma urcite vetsi smysl pronajimat. Startup, ktery obvykle nema dostatek penez hodne riskuje, kdyz penize pouzije na nakup nemovitosti.

Ale je tady druhy uhel pohledu. Jednou ta nemovitost bude splacena. A jakmile je splacena tak to vytvari velkou konkurencni vyhodu. Firma uz nemusi platit zadny najem nebo splatky. Mesicni fixni naklady se radikalne snizi. A nizsi naklady budou velkou konkurencni vyhodou me firmy v porovnani s firmou, ktera bude stale pronajimat. Nizsi naklady mne umozni bud nabidnout mensi ceny nebo mit vetsi zisk.

Samozrejme je potreba byt opatrny, udelat dobrou koupi a byt schopen prezit nekolik prvnich let, kdy penez neni nadbytek a firma se rozrusta. Taky je potreba delat kompromisy. Kdyz jsem kupoval kancelare v Las Vegas, tak jsem nemohl koupit nejkrasnejsi kancelare, ktere jsem si predstavoval. Musel jsem udelat kompromis.

Pevne verim, ze to je dobry zpusob jak podnikat. Radeji dnes nainvestuji penize, kdyz vim, ze mne to snizi naklady na desitky let dopredu.

Popularity: 23% [?]

Tags: Nemovitosti v USA · Podnikani & zivot v USA

Libi se ti tento blog?
Precti si moji knihu: Podnikani v USA

Kdyz uz nic tak mi to udela radost:-)
Je to tom jak muze cech proniknout v USA.

20 responses so far ↓

1 Honza B // Nov 9, 2007 at 12:32 am +0

Výhoda vlastní nemovitosti, v tomto případě skladu, je, že pokud by zkrachoval startup XYZ Bikes, můžeš ten sklad hned využít k jinému bussinesu. Třeba ho za�?ít pronajímat, nebo zkusit rozjet něco jiného. Pronajatou nemovitost bys už těžko pronajímal dál a rozhodnutí, jestli to risknout a zkusit rozjet něco jiného, by bylo mnohem těžší.
2 Vindobona // Nov 9, 2007 at 12:46 am +0

Cetl jsem ze v USA klesa prumerna cena nemovitosti – poprve od roku 1930.
V roce 2008 se ocekava pokles az 10 %. Sice se to nemusi tykat Californie, (alespon ne hned) zvlaste ne po tech pozarech, ale v delsim casovem horizontu urcite ano. Coz bude mit samozrejme negativni dopad na realitni business. Nabidka previsuje poptavku, makleri si mohou pretrhnout, aby klientum ukazali desitky volnych nemovitosti coz jim pridava spoustu prace. Co ty na to Johne? To je mozna jedna z tech contingency o kterych jsi psal. Pekny clanek je na: http://news.bbc.co.uk/2/hi/business/7078492.stm
3 Tomáš Bíbrlík // Nov 9, 2007 at 1:22 am +0

Z dlouhodobého hlediska je to lepší. A pokud na to �?lověk má (i cash i odvahu), tak bych do toho taky šel. Není nad to, pořizovat si nové věci (nemovitosti) stím, že si na sebe musí vydělávat – to �?lověka skute�?ně donutí ty peníze sehnat..
4 Petr Ozogán // Nov 9, 2007 at 2:24 am +0

Já osobně to řeším vždy pronájmem kanceláře. I to má své výhody, napřílad není problém přestěhovat se rychle a snadno někam jinam. V mém případě je to ale skute�?nost, že koupit nemovitost na takovém místě, jako jsem já by asi byl dost problém. Je to přímo v centru města, dokonce ve stejném baráku kde je i finan�?ní úřad. Takže je tam dost velký pohyb lidí.

S pronájmem ale souvisí ještě jedna důležitá věc. Ur�?itě není vhodné měnit �?asto adresu. Jaká je ale jistota, že bude možné zůstat delší dobu u jednoho pronajímatele na stejné adrese? Já mám štěstí, jsem už přes patnác let na jdnom místě. Samozřejmě, zaplatil jsem mu za tu dobu už hodně peněz. Na druhou stanu se ae nemusím vůvec starat o údržbu nemovitosti. Myslím si, že tohle je také velmi důležité hledisko.
5 kryšpín // Nov 9, 2007 at 2:48 am +0

V dnešní době nikdo pronájem nechce. Koupě je vždy i investice. Tan ameri�?an taky nějak podniká?
6 Luboš // Nov 9, 2007 at 3:05 am +0

Podle mne jde o to zda uz mate nejake to financni zazemi a jste ochotni do te investice jit i s tim rizikem ktere z toho plyne. Napr. ze se propadne cena nemovitosti. Take to chce mit pripraveny zalozni plan coz souvisi s tim zazemim.

V pripade Johna to vidim jako opravdu dobrou investici protoze ma nekolik ruznych firem, ruzne zamereni v podnikani a ocividne i dostatecne financni zazemi ze je pro banky zajimavy klient.

Pokud je startup opravdu novy tak bych to videl radeji na pronajem nez na koupi. Tedy pokud nejdete do startupu s par miliony na konte
7 nomad85 // Nov 9, 2007 at 3:26 am +0

Muj nazor je ze pokud nejake podnikani myslim vazne a chci ho delat i do budoucna je lepsi koupit vlastni nemovitost. Pronajem ma velkou nevyhodu v tom, ze ten kdo vam pronajima a vidi ze mate treba uspech a dari se muze vam stale zvysovat najem az tak ze se budete muset prestehovat jinam. Samozrejme zalezi na smlouve. Ale neni nad to byt ve vlastnim
8 vk // Nov 9, 2007 at 3:41 am +0

Myslím že podnikat ve vlastní nemovitosti není nic jiného než diverzifikace investic – vlastnictví komer�?ní nemovitosti je podle mého názoru samostatné podnikání.

Prodej kol potřebuje skladovací prostory a musí si na ně vydělat, budova musí být využívána, aby na sebe vydělala. Můžeš investovat do budovy a pronajímat ji a budeš tím vydělávat, nebo můžeš investovat do kol, skladovat je v pronajatých prostorách, a vydělávat na jejich prodeji, anebo můžeš investovat do obojího a brát zisky z obou samostatných podnikání, když na to máš peníze a energii. Komu na obojí peníze nebo energie chybí, tak se prostě věnuje jenom jednomu a vydělává jenom �?ást.

Anebo někdo nechce tříštit svoji energii a raději se naplno věnuje tomu co umí nejlíp a možná vydělá víc, než kdyby svoje podnikání diverzifikoval a snažil se sedět na více židlích najednou.

Nemyslím si že by jeden přístup nutně musel být lepší než druhý, všechno má svá pro a proti. Bezpe�?nější je samozřejmě sedět na více židlích pro případ, že by se jedna z nich zhroutila. Špatné ale je, když jsou ty dvě židle tak úzce spjaté, že pád jedné židle způsobí pád i té druhé.
9 Dionel // Nov 9, 2007 at 4:56 am +0

Myslím, že pokud je firma trochu stabilní a ví, že její profit nestojí na nějakém �?asově omezeném období, tak koupě smysl má.
A i kdyby podnik zkrachoval, zbyde podnikateli aspoň něco.
Taky když máte něco v pronájmu tak se o to nebudete starat tak jako když je to vaše.
10 markonius // Nov 9, 2007 at 5:12 am +0

Koupě nemovitosti je �?istá spekulace, nicméně ty jsi realitní makléř, tak pro�? ne. Ale myslím si, že pro normálního �?lověka je opravdu lepší pronajímat
11 Endorfin // Nov 9, 2007 at 5:35 am +0

Z dlouhodobého hlediska je to ur�?itě tak jak tady říkáte. A tyk souhlasím s tím, že pořizovat nemovitost nebo jakoukoliv jinou vychytávku (software, výkonnější po�?íta�?…) až tehdy, když jsem si na to vydělal a nebo když vím, že si na to mým podnikáním vydělám – to se týká půj�?ky. Jak bych ur�?il, jestli si můžu půj�?it? To si myslím, že je nejdůležitější otázka. Podle mě se vše odvíjí od statistik prodeje, které mi ukáží kolik jsem schopný vydělat. Statistiku bych dělal min.rok (ukáže mi prodeje v nejrůznějších obdobích – Vánoce, prázdniny, jaro, zima…).

Jak se říká: „Statistika věda je“ a může být velmi ošemetná. Např. se může jednat o min. průměrné prodeje, protože mnozí o mé firmě nevěděli, ale na druhou stranu si už někteří kolo koupili a dlouho ke mně nezavítají. Proto bych uvažoval dobu jednoho roku jako optimální.
Průměrný zisk bych vydělil 3. 1/3 bych ode�?etl – to by byla rezerva pro případ, kdyby se něco semlelo (větší množství reklamací, kontejner se potopil:) atd.) a od zbylých 2/3 bych ode�?etl náklady, které by mě měl stát budoucí zaměstnanec, energie, voda. Jestli by mi zůstatek pokryl půj�?ku, šel bych do toho.

Je to případ, kdy bych měl příjem jen z tohoto podnikání. Ne jako John, kterému půj�?ku mohou financovat jiné aktivity.

Zdraví a na další příspěvky (případně recenzi mého textu) se těší
Endorfin
12 vk // Nov 9, 2007 at 7:26 am +0

markonius: Myslíš že ti majitelé budov kteří je pronajímají nejsou podnikatelé kteří na tom vydělávají? Jsou.

Hloupost samozřejmě je koupit si velikou budovu pro dobrý pocit a mít v ní pár kol. Pokud ale budovu dokážeš naplno využít (to znamená že například pronajmeš kapacitu kterou sám nevyužiješ anebo v ní za�?neš provozovat fullfillment služby, o �?emž John uvažuje), tak pak to není spekulace ale naopak téměř jistá investice.
13 vk // Nov 9, 2007 at 7:33 am +0

Endorfin: John není charita aby z jiných aktivit dotoval budovu — budova si na sebe musí vydělat (třeba tím že Johnovi ušetří peníze které by jinde zaplatil za skladování kol), jinak by to nebyla investice ale marnotratné utrácení.
14 Endorfin // Nov 9, 2007 at 7:51 am +0

vk: jasně, že bych také dělal vše pro to, aby si podnikání vydělávalo na svou budovu. Ale jestliže bych byl v situaci jako John, kdy by mě fulfillment firma dělala neustále zbyte�?né problémy, velmi bych uvažoval, jestli si nedělat totéž ve svém vlastním skladu, který by s minimální �?ásti spolufinancovala jiná �?innost.
15 John Vanhara // Nov 9, 2007 at 10:54 am +0

Ano, presne. Beru to jako samostatnou investici… Musim to vymyslet tak aby si budova na sebe sama vydelala. Podnikani s koly ji celou urcite nezaplati.. takze vymyslim jak dal… da se rici, ze tristim sily, ale dlouhodobe si myslim, ze to je nejlepsi zpusob.

Jinak trh s nemovitostmi jde dolu vsude. To je riziko se kterym do toho jdu. Co me vzdy zajima je jestli dokazu mit pozitivni cash-flow. Investice do nemovitosti je beh na dlouhou trat. Ocekavat, ze ceny jdou nahoru a kvuli tomu neco kupovat je hodne riskantni. Kdyz budu mit pozitivni cash-flow tak muzu takovou nemovitost drzet desitky let a budu spokojeny. Kdyz koupim nemovitost kvuli tomu, ze si myslim, ze ceny jdou nahoru a prodelaval bych na ni, tak bych po par letech mohl zkrachovat.
16 Endorfin // Nov 9, 2007 at 11:19 am +0

Jo, jedna věc je kupovat nemovitost za ú�?elem (jen) zhodnocení a druhá věc je ji kupovat pro podnikání, které na ni vydělává – v takovém případě ať si nemovitost stojí kolik chce (samozřejmě ne nějakou velice nadsazenou cenu)
17 Milan // Nov 11, 2007 at 2:37 pm +0

souhlasím s tím co píše “VK” je to přesně o té využitelnosti. Pokud budeš potřebovat dvě kanceláře v centru, těžko budeš kupovat celou budovu a tak budeš volit pronájem. Pokud však máš potenciál celou budovu využít je obecně nákup lepší volbou (pokud to finan�?ní situace aspon trochu umožňuje). Místo nájmu platíš splátky. Starosti s domem můžeš outsourcovat .. a na případné opravy vy�?lenit fond (majitel nemovitosti který pronajímá toto také všechno má, a ještě mu navíc platíš zisk)

Jeden malý příklad z mého okolí. Kamarád má malou tuningovou firmu, platil nájem cca 18tis měsí�?ně za relativně malé prostory na ne tak zcela ideálním místě. Rozhodl se “zariskovat” koupil pozemek a postavil budovu v níž má asi 2x tak větší prodejní prostory, navíc montážní garáž, malé vyhrazené parkoviště a prostor pro ru�?ní mytí aut, nad tím si udělal velký byt. Suma sumárum: to co platil za nájem předtím měsí�?ně, platí nyní na hypotéce – nyní dokonce platí méně než platil dříve na nájmu (za obchod + byt), navíc prostory má nové dle představ a také větší než měl.
18 anjin-san // Jan 20, 2008 at 7:58 am +0

úvahy na toto téma mne zaměstnávají už nejakou dobu – je lepší být v nájmu nebo investovat do vlastní nemovitosti. kupodivu mám problém právě opa�?ný než jaký se �?asto diskutuje. firma roste nepředvídatelně rychle, v sou�?asné době bych si mohl dovolit investovat do vlastní nemovitosti a ještě bych zřejmě v porovnání s nájmem při rozumném financování koupě ušetřil. problém ale je, co bych dělal v momentě, kdy bychom kapacitu té nemovitosti přerostli … za loňský rok jsme zvedli po�?et zaměstnanců z 8 na 22, letos o�?ekávám nárůst někde kolem dalších 70-100%. asi mi ještě chvíli (než se to nějak stabilizuje) nezbude než zůstat v nájmu …
19 John Vanhara // Jan 20, 2008 at 9:33 am +0

Nemovitost muzes prodat nebo pronajmout, kdyz ji vlastnis. Ale co budes delat kdyz prerostes ty prostory co mas v najmu (a mas treba podepsanou smlouvu na 5 let?) a majitel nema vetsi prostory, ktere ti muze nabidnout?

Tohle byl problem ktery jsem resil ja kdyz jsem zacinal v Las Vegas. A z toho pohledu mi nevlastnit nemovitost jako vetsi risk… Jedine co me brzdilo je, ze najem byva vetsinou levnejsi nez koupe.
20 Rammi // Jan 20, 2008 at 2:01 pm +0

Najem je levnejsi ale jenom v kratkodobem horizontu…

Podnikani v USA

Me zkusenosti s podnikanim v USA, jak prorazit, napady, apod.