Leverage princip pri investovani do nemovitosti

January 6th, 2008 · 32 Comments

Chci psat o principu “Leverage”, ale nemam tuseni jak to prelozit do cestiny. Jestli to nekdo vi tak to napiste do komentaru. Leverage je zpusob jak maximalne vyuzit zdroje, ktere mate k dispozici. Jednoduse receno treba mate k dispozici $100,000 a muzete za ne bud koupit nemovitost za $100,000 (kdyz koupite za hotovost) nebo klidne za $1,000,000 (kdyz si vezmete jeste pujcku) . Kdyz koupite tu nemovitost za jeden milion tak jste vyuzili principu leverage. Ze stejneho mnozstvi penez jste dokazali dosahnout vice nez nekdo jiny.

Funguje to uplne stejne jestli mate k dispozici jakoukoliv castku (5 tisic, 10 tisic, 100 tisic…). O castku nejde, jde o to jak ji vyuzijete. Ukazi to na hypotetickem a zjednodusenem priklade jak leverage pomuze vygenerovat vice zisku, kdyz ceny nemovitosti stoupnou.

Koupite nemovitost za $100,000 (v hotovosti). Po nejake dobe (treba 10 letech ceny stoupnou na dvojnasobek). Hodnota nemovitosti je $200,000. Vydelate 100 tisic zisku. To neni spatne, ze? Ale radeji ukazu druhy priklad s vyuzitim leverage.

Koupite nemovitost za $1,000,000 (date 100 tis. downpayment a na zbytek dostanete pujcku). Po uplnuti stejne doby je znovu hodnota na dvojnasobku. Mate zisk jeden milion a sto tisic. Ziskate jedenactinasobek pocatecni investice.

Je to hodne zjednoduseny priklad. Ale ukazuje to zakladni princip jak muzete vydelat mnohonasobne vice, kdyz vyuzijete principu leverage

Popularity: 20% [?]

Tags: Nemovitosti v USA

Libi se ti muj blog?
Precti si knihu: Podnikani v USA

Nyni v knihkupectvich v CR a SR.
Moje prakticke rady jak podnikat a prorazit v USA.

32 responses so far ↓

1 trabachador // Jan 6, 2008 at 9:57 pm --1

Leverage-pakovy efekt ,investice vypujcenych penez, zejmena na financnim trhu, jako futures, option nebo forex. Senzacni vec, pri kterem muze clovek pekne rychle zbohatnout, kdyz si pohlida psychyku a emoce.
2 Beton // Jan 6, 2008 at 11:04 pm +0

Leverage – neni to stara dobra paka ? Někdy též “Maržové obchodování”
3 Lidoop // Jan 6, 2008 at 11:53 pm +0

U investovani do akcii se tomu rika pakovy efekt. Bohuzel to funguje i opacnym smerem, tj. dam vlastnich 100k + pujcenych 900k a ono to klesne o 25% => to znaci ze jsem prodelal 250k, z toho 150k jeste dluzim. Jinymi slovy, muzes prodelat gate.
4 Rob // Jan 7, 2008 at 12:33 am +0

Buhužel neznám banku, která půj�?í na 10 let na úrok menší, než je zisk. Pokud jsou však v USA tak nízké úrokové míry, hned si tam beru deset hypoték.
5 dali // Jan 7, 2008 at 12:40 am +0

“Pákový efekt” znám z investi�?ních trhů, přijde mi to stejný princip. od prodeje odecti vlastni investici a úroky splátky a mas zisk.Pokud investici extremne duverujes nebo rucis omezene pak ok, tedy v případě pokud se pákový efekt oto�?í.
6 Ivo // Jan 7, 2008 at 1:20 am +0

Abych se přiznal, tak tomuto moc nerozumím. Tedy chápu co si tím chtěl říci, ale mnohem zajímavější by mi přišlo třeba na co se při výběru nemovitosti zaměřuješ, než-li to, že když si půj�?ím mohu vydělat mnohem více ale taky odejít s holou prdelí.
7 Cayman // Jan 7, 2008 at 1:32 am +0

Chápu, že když hodnota nemovitosti stoupne dvojnásobně, tak 2x tolik vydělám, ať je to nemovitost za 100 tis. nebo za 1 milion.

Nějak ale nechápu ten příklad, holt dlouhá noc. Přece, koupím-li něco hotově za 100 tisíc, tak pak měsí�?ně nic nesplácím bance a jen jsem investoval své peníze, aby neležely ladem.

Když si ale vezmu 1 milion půj�?ku, tak nejprve zaplatím 100 tisíc a pak musím ještě splácet mesí�?ní splátky v�?etně úroků. Takže po deseti letech snad má “investice” byla vyšší, jak jen těch 100 tisíc?

(O nákladech na údržbu a dalších potřebných investicích, když se pokazí topení nebo spadne střecha ani nemluvě.)

Kolik, prosím, �?iní měsí�?ní splátka hypotéky na ten 1 milión?
Dík.
8 jacob // Jan 7, 2008 at 1:55 am +0

Ano úrok je menší než zisk. Pokud se koupí nemovitost chytře. Dnes to fr�?í poblíž Prahy, ve vesnicích, maloměstech. Jen samotný pozemek může vzrůst každý měsíc klidně o 100 000,- dejme tomu postavíme na tomto pozemku nemovitost, ta nemovistost je tedy NOVOSTAVBA, �?ili údržby jsou minimální, nemovitost můžeme pronajímat, v tomto případě jsou úroky opravdu menší než zisk.
9 jacob // Jan 7, 2008 at 1:59 am +0

to cayman: Nesouhlas, pokud splácíš i s úroky, hodnota nemovitosti je několikanásobně větší než tvoje výdaje bance opravdu to tak je. Jinou hodnotu má mega, který si půj�?íš již dnes a jinou hodnotu má za 10 let stejně jako samotná nemovitost, za těch 10 let se těm �?ástkám budeš smát.

Měsí�?ní splátky na jeden mí�? jsou různé. Takhle zhruba ti nikdo neřekne, zkus googlit hypote�?ní kalkulátory, je jich mraky
10 Milan // Jan 7, 2008 at 2:30 am +0

přesně jak píše “dali” klasický pákový efekt… nicméně zatím tu nezazněla druhá strana mince. Nic není tak růžové jak se zdá. Stejnou měrou jako šance na zhodnocení roste i šance na znehodnocení. Napasuji to na uvedený velmi zjednodušený model:

Koupíte nemovistost za 100 tis a ceny nemovitosti klesnou na polovinu tak máte ztrátu 50 tis.

Vezmete si úvěr pro tuto investici zbylých 900tis a vezmete nemovitost za 1 mil. Ceny klesnou na polovinu a máte provar jako blázen (plus úroky pochopitelně)

Je to zvýšení adrenalinu ) tzn. když zisk tak pořádný ovšem za cenu zvýšeného rizika v podobě vyšší možné ztráty
11 Tomas Bibrlik // Jan 7, 2008 at 3:18 am +0

Prostě je to o Cash Flow.. Ono sta�?í, aby ta nemovitost vydělávala sama na sebe a je �?lověk za vodou. Je to pak o tom, vymyslet jak si má na sebe vydělat. Vše má své plus a své mínus. Ale pokud �?lověk ví, že ta a ta nemovitost je skute�?ně dobrá koupě a vyzná se v tom!, tak je vhodné využít toho “Leverage�?. Píše se o tom v mnoha knihách, ale možná ne pod tímto názvem.
12 Jan Červinka // Jan 7, 2008 at 4:00 am +0

Přesně na stejnejném principu funguje trading komodit, forexu a pod. Zde vám však peníze půj�?uje broker.
Riziko obrácení tu je samozřejmě také. Broker si ale hlídá aby případná ztráta nebyla větší než váš ú�?et a on tak o peníze nepřišel. Běžná páka je pak kolem 1:100 kdy za margin $1,000 může obchodovat např. komodity v hodnotě $100,000 změny ceny o 1% pak vydělá/prodělá $1,000
Za toto zprostředkování se platí samozřejmě poplatky, které zahrnují i spoustu dalších služeb a které se ani zdaleka neblíží výhodám této páky. Jsou maximálně v řádech desítek dolarů na jeden obchod.
13 Vindobona // Jan 7, 2008 at 4:39 am +0

Myslite si ze v Cesku v dohledne dobe nastane stejne jako je tomu ted v USA pokles ceny nemovitosti? Neco tomu naznacuje: hypoteky zdrazuji, silne rocniky uz maji vlastni bydleni vetsinou zajistene… Na druhou stranu vstup do Eurozony by mohlo ceny jeste zvysit.
14 Milan // Jan 7, 2008 at 4:51 am +0

Vindobona: v realitách se profesně nepohybuji, přesto to po o�?ku sleduji. Myslím si, že takový pokles jako v US nás v nejbližší době ne�?eká. Malé byty / nemovitosti rozhodně levnější nebudou, spíše budou klesat ceny velkých bytů / nemovitostí (krom premiových adres samozřejmě)
15 Dionel // Jan 7, 2008 at 6:22 am +0

Zprvu jsem se nemohl pochopit to s tou půj�?kou, ale když jsem si to pořádně pře�?etl tak jsem to pochopil. Nevím, jestli je to přesně ta odpově�?, kterou si chtěl slyšet Caymane, ale tady se pokusím to vysvětlit podle svého.

koupím nemovitost za 1000 000 (900 000 – půj�?ka, 100 000 – vlastní peníze)
cena nemovitosti ze dvakrát zvýší – 2000 000
pak nemovitost prodám- 2000 000-900 000=
=1 100 000 – toto je zisk
jen mě zarazilo, že tam není žádný úrok

Tak jsem to pochopil, já. Byl bych rád kdyby jste mě opravili, pokud to mám špatně.
16 Cayman // Jan 7, 2008 at 7:01 am +0

Dio: Ptal jsem se, kolik �?iní měsí�?ní splátka hypotéky na ten 1 milión, neboť předpokládám, že když koupuji nemovitost za 1 MIO, tak kromě 100 tis. “downpayment” musím přece splácet těch 900.000,- co mi banka půj�?ila + úroky.

A te�? nezáleží, že tu nemovitost za 10 let prodám, �?i ji prodám za rok a budu mít nějaký zisk.

Náklady jsou 100.000 + měsí�?ní splátka s úroky za celých deset let. TO jsou mé náklady a NE jen těch 100 tisíc.

Snad John napíše zkušenosti, kolik dělají takové splátky.
17 Cayman // Jan 7, 2008 at 7:06 am +0

Jinak každému je jasné, kolik vydělá, když koupí něco za 1 milión a prodá to za dvojnásobek. Jde o tu po�?áte�?ní investici, které není “jen” 100 tisíc.

Na okraj: To se tu ale rozběhla diskuze, že? Každý už kupuje nemovitosti za milióny. Holt připraveni musíme být všichni
18 Max // Jan 7, 2008 at 7:12 am +0

Leverage – neboli “pakovy efekt” je casto vyuzivany v komoditnich obchodech. Za zlomek ceny (napr. jednu desetinu trzni ceny) muzete kontrolovat treba tunu pisku. Jste-li sikovni, prodate tuto tunu za vic, nez byla trzni cena v dobe nakupu a mate vydelano na par dni.
To vse pri minimalni pace (napr. 1 000 USD).
19 Vindobona // Jan 7, 2008 at 7:22 am +0

Pekny clanek o pakovem efektu u nemovitosti je zde: http://www.penize.cz/17825-vyplati-se-prave-vam-investovat-do-nemovitosti-spocitejte-si-to! Najdetet tam i kalkulacku, ktera bere v potaz splatky hypoteky.
20 miguel // Jan 7, 2008 at 7:25 am +0

past je v tom,že nemovitost za milion se nezhodnoti na 2 melony!nikdy!!!!
21 Milan // Jan 7, 2008 at 7:25 am +0

Záměrem bylo objasnit pojem “Levarage” což je jedním slovem hoooodně nepřesně “zefektivnění” nicméně je to princip Finan�?ní páky tedy jednoduše: oby�?ejné obchodování na dluh (úvěr, hypotéka) se všemi klady i zápory
22 Milan // Jan 7, 2008 at 7:29 am +0

miguel: s tím “nikdy” bych polemizoval ) … nicméně tyto případy jsou spíše vyjímkou (tedy mluvím o místním trhu, ne US) … nicméně jsou
23 Arpád Deméther // Jan 7, 2008 at 7:44 am +0

Myslim, ze John chtel pouze ukazat zjednoduseny zpusob, jak s urcitou hotovosti vydelat mnohem vic nez investovat pouze samotnou hotovost. Proto nejsou zapocitany uroky, splatky hypoteky, poplatky a dalsi spojene naklady ) Je opravdu rozdil, jestli za 100.000,- koupite treba garaz nebo spolu s hypotekou koupite byt. Mimochodem kdo před 10 lety koupil napriklad byt, je dnes skoro na dvojnásobku jeho původní hodnoty (a to i u bytů za 1 milion a vic).
24 Tomek // Jan 7, 2008 at 9:17 am +0

Leverage, původně výraz z fyziky – pákový převod http://www.komodity-online.cz/KOMODITNI-MANUAL-ZDARMA!/Leverage-financni-paka.html
25 Backa // Jan 7, 2008 at 9:38 am +0

To miguel : U nemovitosti v CR doslo i k daleko vetsimu zhodnoceni nez jen 100%, napr. pokud by jsi jeste pred par lety investovalnapr. v Ostrave 1 milion a koupil za nej 3 byty 3+1 (cena byla 300tis), dnes jsi minimalne na ctyrnasobku vlozene castky jen v cene nemovitosti a narust ceny neni urcite jeste u konce.

Jinak jen pro informaci, nejvetsi narust cen bytu za minuly rok byl ve Frydku – Místku, a to 56%.

Nicmene pokud by jsi napr. investoval do nemovitosti v USA v lonskem roce, obavam se , ze by jsi byl diky hypotecni krizi a naslednemu snizeni cen nemovitosti v minusu, a v minusu o to vetsim, kolikrat by jsi vyuzil vyse zmineny “pakovy efekt.” .

Nezapominejte, ze diky pakovemu efektu sice lze z mala penez vydelat penize velke, nicmene lze take o to vic prodelat, o cemz se jiz tak moc nemluvi.
26 zputnik // Jan 7, 2008 at 1:59 pm +0

A ještě jeden zajímavý efekt plyne z pákového efektu. Vše je samozřejmě závislé na konkrétním daňovém systému. Jde o to, že půj�?ené peníze mohou být levnější oproti vlastním penězům, a to ve výši úroků pronásobeným daňovým zatížením (pro zjednodušení mám daňovým zatížením na mysli daň i další odvody státu závislé na nákladech – sociální a zdravotní pojištění).

Pákový efekt se tak používá i v situacích, kdy podnikatelský subjekt má dostatek finan�?ních prostředků, ale vypůj�?ením cizích peněz může mít tyto cizí peníze ještě “levněji” (pokud je schopen své peníze zhodnocovat vyšší procentní sazbou než je výše úroku). Snad mi rozumíte. ;o)

Příklad: pokud jsem schopen vlastní peníze zhodnotit 10 %, a banka mi nabídne 11% úrok na úvěr při daňovém zatížení 15%, pak jsou pro mě stále levnější cizí peníze od banky.
27 John Vanhara // Jan 7, 2008 at 11:25 pm +0

Trochu pozde, ale prece si neco prihodim do diskuze.

Priklad je jednoduchy a nebere v uvahu uroky. Ale kdyz mate dobrou nemovitost (nebo dobry plan na jeji vyuziti) tak vam pronajem ty uroky nebo splatku pujcky klidne muze pokryt.

Nemovitost za $100,000 vam prinese treba prijem $1,000 mesicne.
Nemovitost za jeden milion treba $10,000 mesicne. A splatka pujcky muze byt $9,000 mesicne. Takze v obou pripadech mate zisk $1,000/mesic na najmu (hypoteticky priklad)…

Leverage – je risk. Kdyz ceny klesnou tak prodelavate mnohem vice. Ale z dlohodobeho pohledu (10-20 let) si nemyslim, ze lze na nemovitostech prodelat (uz kvuli inflaci jdou ceny nemovitosti v dlouhodobem horizontu nahoru). U akcii je to neco jineho a risk je mnohem vetsi.

Miguel napsal, ze nemovitost za milion se nikdy nezhodnoti na dva. Na vlastni oci jsem to zazil v Las Vegas. Vsechno slo nahoru. A bylo jedno jestli jste koupili nemovitost za $50 tisic nebo 5 milionu. Proste cena za ctverecni stopu sla na dvojnasobek. Z pohledu 10-20 let, jdou ceny u vsech nemovitosti nahoru. Podivejte se na priklady z CR… jake byly ceny drahych/levnych nemovitosti pred 10 roky a ted.

zputnik: Souhlasim, penize muzou byt levnejsi od bank nez pouzit vlastni. Paradoxem je, ze cim vetsi obchod tim casteji jsou ty penize levnejsi. U obchodu za 100 tisic dostanu horsi urok nez u obchodu za par milionu.. kdybych delal jeste vetsi obchod tak to muze byt jeste lepsi.
28 John Vanhara // Jan 7, 2008 at 11:27 pm +0

Jinak se mi libi pocet komentaru a ze vsichni uz investujeme do nemovitosti:-)

Jeste diky Dionel za vysvetleni toho principu.. doufam, ze to je ted jasnejsi..
29 Dionel // Jan 8, 2008 at 6:13 am +0

John: Nemáš za�?, jsem rád, že jsem to vysvětlil dobře.
Ale zapomněl jsem právě na to, že bys po koupi mohl ještě vydělávat (pronájem …)
To byla dobrá a osvětlující připomínka.
30 Vindobona // Jan 9, 2008 at 3:26 pm +0

Jenom takova poznamka, pokud se podivame kolik staly nemovitosti v CR pred 10 – 20 lety a srovname to s dneskem, tak nam to rekne to ze nominalne cena sla nahoru, ale sla nohoru i realne?
Je treba to porovnavat to s tehdejsi cenovou hladinou. Nejlepsi je si vzdycky rict, jak dlouho musi clovek v te dobe s prumernou mzdou na to ci ono pracovat, aby si to mohl koupit. Mimochodem s dlouhodobeho hlediska (10 – 20 let) jsou akcie naprosto skvelym nastrojem na delani penez. To si myslim ja!
31 Dionel // Jan 10, 2008 at 9:08 am +0

Vindobona: Nevím v jakém �?asovém horizontu to myslíš, ale já bych řekl, že ceny šly o něco nahoru i reálně.
To je můj skromný názor, nejsem v tom odborník.
32 John Wild // Jan 11, 2008 at 6:44 am +0

aby rec nestala

http://www.novinky.cz/clanek/130515-bank-of-america-koupi-problemoveho-hypotecniho-obra.html

Podnikani v USA

Me zkusenosti s podnikanim v USA, jak prorazit, napady, apod.