Podnikani v USA

32 responses so far ↓

• 1 trabachador // Jan 6, 2008 at 9:57 pm

  Leverage-pakovy efekt ,investice vypujcenych penez, zejmena na financnim trhu, jako futures, option nebo forex. Senzacni vec, pri kterem muze clovek pekne rychle zbohatnout, kdyz si pohlida psychyku a emoce.

• 2 Beton // Jan 6, 2008 at 11:04 pm

  Leverage - neni to stara dobra paka ? Někdy též “Maržové obchodování”

• 3 Lidoop // Jan 6, 2008 at 11:53 pm

  U investovani do akcii se tomu rika pakovy efekt. Bohuzel to funguje i opacnym smerem, tj. dam vlastnich 100k + pujcenych 900k a ono to klesne o 25% => to znaci ze jsem prodelal 250k, z toho 150k jeste dluzim. Jinymi slovy, muzes prodelat gate.

• 4 Rob // Jan 7, 2008 at 12:33 am

  Buhužel neznám banku, která půjčí na 10 let na úrok menší, než je zisk. Pokud jsou však v USA tak nízké úrokové míry, hned si tam beru deset hypoték.

• 5 dali // Jan 7, 2008 at 12:40 am

  “Pákový efekt” znám z investičních trhů, přijde mi to stejný princip. od prodeje odecti vlastni investici a úroky splátky a mas zisk.Pokud investici extremne duverujes nebo rucis omezene pak ok, tedy v případě pokud se pákový efekt otočí.

• 6 Ivo // Jan 7, 2008 at 1:20 am

  Abych se přiznal, tak tomuto moc nerozumím. Tedy chápu co si tím chtěl říci, ale mnohem zajímavější by mi přišlo třeba na co se při výběru nemovitosti zaměřuješ, než-li to, že když si půjčím mohu vydělat mnohem více ale taky odejít s holou prdelí.

• 7 Cayman // Jan 7, 2008 at 1:32 am

  Chápu, že když hodnota nemovitosti stoupne dvojnásobně, tak 2x tolik vydělám, ať je to nemovitost za 100 tis. nebo za 1 milion.

  Nějak ale nechápu ten příklad, holt dlouhá noc. Přece, koupím-li něco hotově za 100 tisíc, tak pak měsíčně nic nesplácím bance a jen jsem investoval své peníze, aby neležely ladem.

  Když si ale vezmu 1 milion půjčku, tak nejprve zaplatím 100 tisíc a pak musím ještě splácet mesíční splátky včetně úroků. Takže po deseti letech snad má “investice” byla vyšší, jak jen těch 100 tisíc?

  (O nákladech na údržbu a dalších potřebných investicích, když se pokazí topení nebo spadne střecha ani nemluvě.)

  Kolik, prosím, činí měsíční splátka hypotéky na ten 1 milión?
  Dík.

• 8 jacob // Jan 7, 2008 at 1:55 am

  Ano úrok je menší než zisk. Pokud se koupí nemovitost chytře. Dnes to frčí poblíž Prahy, ve vesnicích, maloměstech. Jen samotný pozemek může vzrůst každý měsíc klidně o 100 000,- dejme tomu postavíme na tomto pozemku nemovitost, ta nemovistost je tedy NOVOSTAVBA, čili údržby jsou minimální, nemovitost můžeme pronajímat, v tomto případě jsou úroky opravdu menší než zisk.

• 9 jacob // Jan 7, 2008 at 1:59 am

  to cayman: Nesouhlas, pokud splácíš i s úroky, hodnota nemovitosti je několikanásobně větší než tvoje výdaje bance opravdu to tak je. Jinou hodnotu má mega, který si půjčíš již dnes a jinou hodnotu má za 10 let stejně jako samotná nemovitost, za těch 10 let se těm částkám budeš smát.

  Měsíční splátky na jeden míč jsou různé. Takhle zhruba ti nikdo neřekne, zkus googlit hypoteční kalkulátory, je jich mraky

• 10 Milan // Jan 7, 2008 at 2:30 am

  přesně jak píše “dali” klasický pákový efekt… nicméně zatím tu nezazněla druhá strana mince. Nic není tak růžové jak se zdá. Stejnou měrou jako šance na zhodnocení roste i šance na znehodnocení. Napasuji to na uvedený velmi zjednodušený model:

  Koupíte nemovistost za 100 tis a ceny nemovitosti klesnou na polovinu tak máte ztrátu 50 tis.

  Vezmete si úvěr pro tuto investici zbylých 900tis a vezmete nemovitost za 1 mil. Ceny klesnou na polovinu a máte provar jako blázen (plus úroky pochopitelně)

  Je to zvýšení adrenalinu :o) tzn. když zisk tak pořádný ovšem za cenu zvýšeného rizika v podobě vyšší možné ztráty

• 11 Tomas Bibrlik // Jan 7, 2008 at 3:18 am

  Prostě je to o Cash Flow.. Ono stačí, aby ta nemovitost vydělávala sama na sebe a je člověk za vodou. Je to pak o tom, vymyslet jak si má na sebe vydělat. Vše má své plus a své mínus. Ale pokud člověk ví, že ta a ta nemovitost je skutečně dobrá koupě a vyzná se v tom!, tak je vhodné využít toho “Leverage”. Píše se o tom v mnoha knihách, ale možná ne pod tímto názvem.

• 12 Jan Červinka // Jan 7, 2008 at 4:00 am

  Přesně na stejnejném principu funguje trading komodit, forexu a pod. Zde vám však peníze půjčuje broker.
  Riziko obrácení tu je samozřejmě také. Broker si ale hlídá aby případná ztráta nebyla větší než váš účet a on tak o peníze nepřišel. Běžná páka je pak kolem 1:100 kdy za margin $1,000 může obchodovat např. komodity v hodnotě $100,000 změny ceny o 1% pak vydělá/prodělá $1,000
  Za toto zprostředkování se platí samozřejmě poplatky, které zahrnují i spoustu dalších služeb a které se ani zdaleka neblíží výhodám této páky. Jsou maximálně v řádech desítek dolarů na jeden obchod.

• 13 Vindobona // Jan 7, 2008 at 4:39 am

  Myslite si ze v Cesku v dohledne dobe nastane stejne jako je tomu ted v USA pokles ceny nemovitosti? Neco tomu naznacuje: hypoteky zdrazuji, silne rocniky uz maji vlastni bydleni vetsinou zajistene… Na druhou stranu vstup do Eurozony by mohlo ceny jeste zvysit.

• 14 Milan // Jan 7, 2008 at 4:51 am

  Vindobona: v realitách se profesně nepohybuji, přesto to po očku sleduji. Myslím si, že takový pokles jako v US nás v nejbližší době nečeká. Malé byty / nemovitosti rozhodně levnější nebudou, spíše budou klesat ceny velkých bytů / nemovitostí (krom premiových adres samozřejmě)

• 15 Dionel // Jan 7, 2008 at 6:22 am

  Zprvu jsem se nemohl pochopit to s tou půjčkou, ale když jsem si to pořádně přečetl tak jsem to pochopil. Nevím, jestli je to přesně ta odpověď, kterou si chtěl slyšet Caymane, ale tady se pokusím to vysvětlit podle svého.

  koupím nemovitost za 1000 000 (900 000 - půjčka, 100 000 - vlastní peníze)
  cena nemovitosti ze dvakrát zvýší - 2000 000
  pak nemovitost prodám- 2000 000-900 000=
  =1 100 000 - toto je zisk
  jen mě zarazilo, že tam není žádný úrok

  Tak jsem to pochopil, já. Byl bych rád kdyby jste mě opravili, pokud to mám špatně.

• 16 Cayman // Jan 7, 2008 at 7:01 am

  Dio: Ptal jsem se, kolik činí měsíční splátka hypotéky na ten 1 milión, neboť předpokládám, že když koupuji nemovitost za 1 MIO, tak kromě 100 tis. “downpayment” musím přece splácet těch 900.000,- co mi banka půjčila + úroky.

  A teď nezáleží, že tu nemovitost za 10 let prodám, či ji prodám za rok a budu mít nějaký zisk.

  Náklady jsou 100.000 + měsíční splátka s úroky za celých deset let. TO jsou mé náklady a NE jen těch 100 tisíc.

  Snad John napíše zkušenosti, kolik dělají takové splátky.

• 17 Cayman // Jan 7, 2008 at 7:06 am

  Jinak každému je jasné, kolik vydělá, když koupí něco za 1 milión a prodá to za dvojnásobek. Jde o tu počáteční investici, které není “jen” 100 tisíc.

  Na okraj: To se tu ale rozběhla diskuze, že? Každý už kupuje nemovitosti za milióny. Holt připraveni musíme být všichni

• 18 Max // Jan 7, 2008 at 7:12 am

  Leverage - neboli “pakovy efekt” je casto vyuzivany v komoditnich obchodech. Za zlomek ceny (napr. jednu desetinu trzni ceny) muzete kontrolovat treba tunu pisku. Jste-li sikovni, prodate tuto tunu za vic, nez byla trzni cena v dobe nakupu a mate vydelano na par dni.
  To vse pri minimalni pace (napr. 1 000 USD).

• 19 Vindobona // Jan 7, 2008 at 7:22 am

  Pekny clanek o pakovem efektu u nemovitosti je zde: http://www.penize.cz/17825-vyplati-se-prave-vam-investovat-do-nemovitosti-spocitejte-si-to! Najdetet tam i kalkulacku, ktera bere v potaz splatky hypoteky.

• 20 miguel // Jan 7, 2008 at 7:25 am

  past je v tom,že nemovitost za milion se nezhodnoti na 2 melony!nikdy!!!!

• 21 Milan // Jan 7, 2008 at 7:25 am

  Záměrem bylo objasnit pojem “Levarage” což je jedním slovem hoooodně nepřesně “zefektivnění” nicméně je to princip Finanční páky tedy jednoduše: obyčejné obchodování na dluh (úvěr, hypotéka) se všemi klady i zápory

• 22 Milan // Jan 7, 2008 at 7:29 am

  miguel: s tím “nikdy” bych polemizoval :o) … nicméně tyto případy jsou spíše vyjímkou (tedy mluvím o místním trhu, ne US) … nicméně jsou

• 23 Arpád Deméther // Jan 7, 2008 at 7:44 am

  Myslim, ze John chtel pouze ukazat zjednoduseny zpusob, jak s urcitou hotovosti vydelat mnohem vic nez investovat pouze samotnou hotovost. Proto nejsou zapocitany uroky, splatky hypoteky, poplatky a dalsi spojene naklady :o) Je opravdu rozdil, jestli za 100.000,- koupite treba garaz nebo spolu s hypotekou koupite byt. Mimochodem kdo před 10 lety koupil napriklad byt, je dnes skoro na dvojnásobku jeho původní hodnoty (a to i u bytů za 1 milion a vic).

• 24 Tomek // Jan 7, 2008 at 9:17 am

  Leverage, původně výraz z fyziky - pákový převod http://www.komodity-online.cz/KOMODITNI-MANUAL-ZDARMA!/Leverage-financni-paka.html

• 25 Backa // Jan 7, 2008 at 9:38 am

  To miguel : U nemovitosti v CR doslo i k daleko vetsimu zhodnoceni nez jen 100%, napr. pokud by jsi jeste pred par lety investovalnapr. v Ostrave 1 milion a koupil za nej 3 byty 3+1 (cena byla 300tis), dnes jsi minimalne na ctyrnasobku vlozene castky jen v cene nemovitosti a narust ceny neni urcite jeste u konce.

  Jinak jen pro informaci, nejvetsi narust cen bytu za minuly rok byl ve Frydku - Místku, a to 56%.

  Nicmene pokud by jsi napr. investoval do nemovitosti v USA v lonskem roce, obavam se , ze by jsi byl diky hypotecni krizi a naslednemu snizeni cen nemovitosti v minusu, a v minusu o to vetsim, kolikrat by jsi vyuzil vyse zmineny “pakovy efekt.” .

  Nezapominejte, ze diky pakovemu efektu sice lze z mala penez vydelat penize velke, nicmene lze take o to vic prodelat, o cemz se jiz tak moc nemluvi.

• 26 zputnik // Jan 7, 2008 at 1:59 pm

  A ještě jeden zajímavý efekt plyne z pákového efektu. Vše je samozřejmě závislé na konkrétním daňovém systému. Jde o to, že půjčené peníze mohou být levnější oproti vlastním penězům, a to ve výši úroků pronásobeným daňovým zatížením (pro zjednodušení mám daňovým zatížením na mysli daň i další odvody státu závislé na nákladech - sociální a zdravotní pojištění).

  Pákový efekt se tak používá i v situacích, kdy podnikatelský subjekt má dostatek finančních prostředků, ale vypůjčením cizích peněz může mít tyto cizí peníze ještě “levněji” (pokud je schopen své peníze zhodnocovat vyšší procentní sazbou než je výše úroku). Snad mi rozumíte. ;o)

  Příklad: pokud jsem schopen vlastní peníze zhodnotit 10 %, a banka mi nabídne 11% úrok na úvěr při daňovém zatížení 15%, pak jsou pro mě stále levnější cizí peníze od banky.

• 27 John Vanhara // Jan 7, 2008 at 11:25 pm

  Trochu pozde, ale prece si neco prihodim do diskuze.

  Priklad je jednoduchy a nebere v uvahu uroky. Ale kdyz mate dobrou nemovitost (nebo dobry plan na jeji vyuziti) tak vam pronajem ty uroky nebo splatku pujcky klidne muze pokryt.

  Nemovitost za $100,000 vam prinese treba prijem $1,000 mesicne.
  Nemovitost za jeden milion treba $10,000 mesicne. A splatka pujcky muze byt $9,000 mesicne. Takze v obou pripadech mate zisk $1,000/mesic na najmu (hypoteticky priklad)…

  Leverage - je risk. Kdyz ceny klesnou tak prodelavate mnohem vice. Ale z dlohodobeho pohledu (10-20 let) si nemyslim, ze lze na nemovitostech prodelat (uz kvuli inflaci jdou ceny nemovitosti v dlouhodobem horizontu nahoru). U akcii je to neco jineho a risk je mnohem vetsi.

  Miguel napsal, ze nemovitost za milion se nikdy nezhodnoti na dva. Na vlastni oci jsem to zazil v Las Vegas. Vsechno slo nahoru. A bylo jedno jestli jste koupili nemovitost za $50 tisic nebo 5 milionu. Proste cena za ctverecni stopu sla na dvojnasobek. Z pohledu 10-20 let, jdou ceny u vsech nemovitosti nahoru. Podivejte se na priklady z CR… jake byly ceny drahych/levnych nemovitosti pred 10 roky a ted.

  zputnik: Souhlasim, penize muzou byt levnejsi od bank nez pouzit vlastni. Paradoxem je, ze cim vetsi obchod tim casteji jsou ty penize levnejsi. U obchodu za 100 tisic dostanu horsi urok nez u obchodu za par milionu.. kdybych delal jeste vetsi obchod tak to muze byt jeste lepsi.

• 28 John Vanhara // Jan 7, 2008 at 11:27 pm

  Jinak se mi libi pocet komentaru a ze vsichni uz investujeme do nemovitosti:-)

  Jeste diky Dionel za vysvetleni toho principu.. doufam, ze to je ted jasnejsi..

• 29 Dionel // Jan 8, 2008 at 6:13 am

  John: Nemáš zač, jsem rád, že jsem to vysvětlil dobře.
  Ale zapomněl jsem právě na to, že bys po koupi mohl ještě vydělávat (pronájem …)
  To byla dobrá a osvětlující připomínka.

• 30 Vindobona // Jan 9, 2008 at 3:26 pm

  Jenom takova poznamka, pokud se podivame kolik staly nemovitosti v CR pred 10 - 20 lety a srovname to s dneskem, tak nam to rekne to ze nominalne cena sla nahoru, ale sla nohoru i realne?
  Je treba to porovnavat to s tehdejsi cenovou hladinou. Nejlepsi je si vzdycky rict, jak dlouho musi clovek v te dobe s prumernou mzdou na to ci ono pracovat, aby si to mohl koupit. Mimochodem s dlouhodobeho hlediska (10 - 20 let) jsou akcie naprosto skvelym nastrojem na delani penez. To si myslim ja!

• 31 Dionel // Jan 10, 2008 at 9:08 am

  Vindobona: Nevím v jakém časovém horizontu to myslíš, ale já bych řekl, že ceny šly o něco nahoru i reálně.
  To je můj skromný názor, nejsem v tom odborník.

• 32 John Wild // Jan 11, 2008 at 6:44 am

  aby rec nestala

  http://www.novinky.cz/clanek/130515-bank-of-america-koupi-problemoveho-hypotecniho-obra.html

Napis komentar