Da se nacasovat investice do nemovitosti?

April 3rd, 2008 · 23 Comments

Co vlastne znamena nacasovani investice? Ceny investic stoupaji a kolisaji. Plati to u akcii, men nebo treba nemovitosti. K pohybu cen dochazi z ruznych duvodu. A cilem investora je schopnost odhadnout kdy je cena dole a zacne dalsi cyklus, kdy cena poroste.

U akcii bych si neco odhadovat moc netroufal. Nevidim totiz do toho co se deje uvnitr firem. Dokazu se podivat co se deje s ekonomikou, ale uspech kazde firmy zalezi predevsim na managementu. A ten to muze pokazit i u firem v perspektivnich oborech.

Co se tyka vyvoje men, tak to nedokazu odhadnout. Pripada mi, ze to je ovlivnene mnoha faktory a je docela tezke predvidat co se stane za 2-3 roky. Pujde dolar nahoru? Nebo jeste vice dolu? Tezko rici. Nekdo to ale urcite umi treba Warren Buffett.. ja ne.

Ale u nemovitosti mi to pripada docela jednoduche. Nerikam, ze umim neco presne odhadnout nebo nacasovat. Ale mam pocit, ze staci pouzivat selsky rozum. Bud ta investice dava smysl nebo nedava. Nemovitosti ma bud skutecnou hodnotu nebo ji nema. Skutecna hodnota je asi hodne subjektivni. V mem podani je to nasledujici:

Unikatnost. Jak moc je ta nemovitost unikatni. Jaka je konkurence? Je to dum v prvni rade u plaze, v centru, u parku, s krasnym vyhledem nebo v oblasti, kde je podobnych domu stovky na vyber.
Cash-flow. Kolik penez nemovitost vygeneruje. Cim vice penez tim lepe. Jestlize nemovitost dokaze pokryt splatku pujcky a jeste treba neco zbyde, tak to je jako bych ji dostal zadarmo. Tohle je extrem, ktereho neni snadne dosahnout, ale je to muj cil. Mam na to uplne jednoduchou pomucku jak posoudit cash flow. Podivam se kolik nemovitost stoji a kolik mesicne muzu ziskat na najmu. Kdyz vydelim cenu mesicnim najmem a je to cislo mensi nez 100 tak to vetsinou je dobry obchod. Cim to cislo je mensi tim lepe. Napr. nemovitost stoji $100,000 a mesicni najem je $1,200. $100,000 deleno $1,200 = 83. Je to mensi nez 100 a je to vyborny obchod.
Potencialni problemy. Cim vice problemu tim musi byt vetsi cash flow. Ale je taky hranice pres kterou nechci jit. Treba se da koupit nemovitost ve velmi spatnych oblastech. Nechci se nechat zastrelit. Nechci mit problemy s lidmi co neplati najem. Proste tohle je hranice za kterou nejdu i kdyby to byla super koupe z hlediska cash flow.
Situace na trhu. Divam se jak premysli lide okolo me. Kdyz dav mysli, ze je vse dobra koupe tak si davam pozor. Kdyz se dav boji tak mam sanci mnohem lepe vyjednavat s prodavajicimi. Dulezite je sledovat spekulanty. Kolik lidi kupuje jen kvuli tomu, ze veri v rust cen. Kdyz je jich hodne tak je to velky duvod na obezretnost.

Podle vyse popsanych bodu se ridim a myslim, ze to instinktivne umoznuje odhadnout kde se zrovna nachazi trh. A podle toho planovat kdy je dobry cas koupit.

Popularity: 21% [?]

Tags: Nemovitosti v USA

Libi se ti muj blog?
Precti si knihu: Podnikani v USA

Nyni v knihkupectvich v CR a SR.
Moje prakticke rady jak podnikat a prorazit v USA.

23 responses so far ↓

1 Petr S. // Apr 3, 2008 at 11:05 pm +0

Jo, tak tohle bych taky někdy chtěl umět odhadnout Situace v Praze, odkud jsem, je te�? taková, že se kupuje snad všechno, kde se dá aspoň trochu slušně bydlet a ceny stále rostou. Ani se moc nevyplňují předpovědi “expertů”, že ceny bytů ve starších panelácích budou klesat – je tady tak trochu davové šílenství, které stále dovoluje prodávajícím štroubovat ceny.
2 Vindobona // Apr 4, 2008 at 12:38 am +0

V CR je to taky tím že silné ro�?níky zakládají rodiny a hypotéky jsou dostupné prakticky komukoliv.
Další vlnu nárustu cen nemovitosti vyvola vstup do eurozony.
Ale neni to co John rikal? Kdyz dav veri v rust, tak je to duvod chovat se obezretne?
3 Petr S. // Apr 4, 2008 at 12:46 am +0

Vindobona: No možná je to v ČR celé o tom, že nové rodiny (možná i drtivá většina kupujících) si kupují spíš na bydlení pro sebe než na investice.
4 Arpád Deméther // Apr 4, 2008 at 1:09 am +0

brzy prijde doba, kdy nebudou lide schopni splacet hypoteky,… pocet zabavenych nemovitosti a prodanych v drazbach neustale stoupa a to dost brutalne )

je jednoduche nechat se zlakat hypotekou za 3.99% urok, ale po skonceni prvni fixace leti uroky nad 6% a na 3 milionech to pri splatce na 25 let udela rozdil neco pres 4.000,- kc za mesic,….

navic silne rocniky nebudou nakupovat do nekonecna,….

obrat na trhu s nemovitostmi je dle meho nazoru nevyhnutelny )

je to otazka 3-5 let, kdy budou koncit petilete fixace
5 Rammi // Apr 4, 2008 at 1:56 am +0

No nevim, v Praze bych asi ted nic nekupoval, spis nekde na okraji, kde zatim neni MHD.
Ceny v Praze jsou opravdu vysoke a spousta lidi tam nemovitosti kupuje, protoze veri, ze budou porad stoupat. A dokud je bude spousta lidi kupovat, tak opravdu budou stoupat.
Ale uvedomte si, ze ceny mohou i klesat. v CR se to zatim stalo jen v par mesteckach, ale nevyhnutelne to casem ceka kazde mesto. Otazkou zustava, jestli to budou 2 roky, nebo 20.
6 Looky // Apr 4, 2008 at 2:25 am +0

Take jsem zvedav, kolik lidi skutecne o bydleni prijde, protoze hypoteku neuplati. Samotneho me ceka investice do bydleni prave v te dobe, kdy se da cekat, ze se zvysena hypotecni zatez projevi.
V souvislosti s problematikou bydleni si ale rikam, ze prece uz tu brzo musi byt dost domu a bytu pro vsechny. Porodnost je zhruba stejna jako umrtnost, tedy teoreticky kazdy stary par v ramci rodiny uvolni bydleni mlademu. Bude se proto v budoucnu porad stavet jako dnes nebo budou prevazovat rekonstrukce? Jak to ovlivni ceny nemovitosti, kdyz nebude takova poptavka? Ubude hypotek a zbyde lidem vic penez na jine pozitky? Nebo se bude dal stavet v okoli velkych mest a venkov bude postupne vybydlovan? Co myslite?
7 Petr S. // Apr 4, 2008 at 3:56 am +0

Arpád: Ale nesmíš zapomenout, že po skon�?ení fixace můžeš bez pokut změnit hypote�?ní banku a vybrat si tak tu, co ti dá nejlepší podmínky. Je to o po�?ítání, zda se to vyplatí, ale my jsme to před x lety po skon�?ení prvního fixa�?ního období udělali a bylo to výhodnější.
Jinak souhlas s tím, že brzo přijde doba, kdy nebudou lidé mít na splátky. Nepřeju jim to, ale z osobního hlediska se na to těším, protože vzniknou prácě nové příležitosti k nákupu.

Rammi: Já ti právě nevím, jestli je vůbec dobrý nákup ně�?eho ve vesnici na okraji Prahy. Když budeš denně dojíždět do Prahy za prací, tak strávíš dost �?asu jen tím, než se dostaneš aspoň někam na kraj na metro (jezdit ráno po Praze může jen někdo, kdo má spoustu �?asu) – viz denní zácpy třeba ve směru od Úval na Černý Most. Kolikrát ti tam bude pak třeba chybět školka, škola, kroužky pro děti a ty pak budeš muset někam denně dovážet => ztráta �?asu i možnost být zaměstnaný v Praze => s vysokou pravděpodobností menší příjem. Ale možná, že za 15 let to tam bude vypadat jinak. I když to je na můj vkus trochu dlouho.
Jen ze zvědavosti – kde v ČR ceny klesly? Člověk většinou slyší jen o rostoucích (Ostrava apod.), ale klesající ceny jsou pro investory lepší zpráva
8 Arpád Deméther // Apr 4, 2008 at 4:11 am +0

Petr S.: preuverovani je sice mozne, nicmene o tolik vyhodne, aby se vyplatilo podstoupit novy znalecky posudek, nove posuzovani prijmu, novy poplatek za vyrizeni hypoteky, nove poplatky za vklady do katastru, novou administrativu a cely ten proces, to teda neni.

Driv to bylo lepsi,… dnes jiz banky rozlisuji urokove sazby dle ucelu, nejnizsi % nabizi na koupi nemovitosti, mene vyhodne na rekonstrukci, a o hodne mene vyhodne na preuverovani,… je o dost narocnejsi porovnavat a vybirat nejvyhodnejsi nabidku, pokud se tim zrovna nezivis,….
9 Libor // Apr 4, 2008 at 5:15 am +0

Podle meho nazoru tem, kteri koupili v Praze byty na investici a nikoliv pro sebe a splaci uver z pronajmu, hrozi problemy nejen diky rostoucim sazbam hypotek, ale v okamziku deregulace nebo zmeny ObcZ, kdy bude mozne ukoncit ty smlouvy na vecne casy. Pak zaziji horsi casy. Zejmena restituenti, pokud se jim podari najemniky z regulovanych bytu dostat ven, budou mit konkurencni vyhodu – nemuseji splacet porizeni bytu, ale “jen” vybrat na opravy a na svuj podil z davneho vkladu kapitalu – ktery se pri poklesu najmu snizuje.
10 La�?a // Apr 4, 2008 at 7:07 am +0

Ceny bytů jsou momentálně neúměrně vysoko. Musí to během pár let padnout. Např. Olomouc se mi zdá po Praze a Brnu třetí nejdražší město v ČR, co se tý�?e bydlení. Niméně se zaměstnaností je to v Olomouckém kraji horší.

D o ceny nemovitostí promlouvá spousta dalších faktorů. Kudy povede nová dálnice? Nakupte pozemky v okolí v době, kdy o tom nikdo neví a můžete �?ekat na pěkné zhodnocení. Naopak když koupíte �?inžák v centru a do vedlejšího po půl roce nastěhují neplati�?e a sociálně slabé, tak máte smůlu. Hodnota těch správných informací je nevy�?íslitelná.
11 Rammi // Apr 4, 2008 at 7:15 am +0

PetrS.: ja mluvim o hypoteticke investici, ne o miste pro bydleni.
A kde ceny nemovitosti klesaji? v mestech, kde skoncili velci zamestnavatele a vznikle vakuum lide resi odstehovanim. Takhle z hlavy strelim Most a Bruntal.
12 Backa // Apr 4, 2008 at 10:08 am +0

V CR je situace takova, ze ve velke vetsine republiky ceny dlouhodobe stoupaji. V nekterych lokalitach byl minuly rok pro kupujici “vrazedny” a narust cen extremni,(Praha, krajska mesta atd..) v nekterych lokalitach ceny stagnovaly (mensi mesta napr. Jiznich Čech, Bruntalsko, Zapadni Cechy atd.) , pokud vim snizovaly se jen tam, kde dochazi ke zmene slozeni obyvatelstva a ke koncentraci neprizpusobivych obyvatel a cikanu ( napr, sidliste Janov v Litvinove, nektere oblasti Mostu, Krupka u Teplic, vetsinou lokality severnich Cech atd).

Co se tyka ceny nemovitosti, ty stoupaji proto, ze jsou (nebo byly) velmi dostupne “levne” penize, banky byly ochotny pujcovat skoro vsem, prakticky kazdy s prvni vyplatou uz zamiril do banky a kupoval byty za miliony, proto je vice poptavajich a proto stoupaji ceny, ze : -) Vzdyt napr. pri prumerne splatce 10tis mesicne Vam banky daji uver 2mio, a byty za ty ceny si kupuji i ti, co nebyly schopni usetrit ani 50 tisic, tak to samozrejme nedopadne dobre. Krize jak v Americe to nebude, ale kombinace vysokych cen nemovitosti, vyssich uroku hyp. uveru , tj. pozadavku ńa vyssi mesicni splatky, zprisneni pozadavku bank jak na klienty, tak i na oceneni uverovanych nemovitosti by mohlo zajem o nemovitosti v tomto roce trochu ochladit a mohlo by dojit alespon k ustaleni cen.
13 Cayman // Apr 4, 2008 at 10:36 am +0

O nadhodnocených cenách v ČR jsem psal u sebe (viz link), dovolím si jen doplnit k zamyšlení, že v ČR je situace opět úplně jinde jak v US a v jiných civilizovaných zemích, kde funguje normální trh s byty.

CHTĚLO by to asi neposuzovat příspěvky od Johna �?eskými o�?ima, ale dívat se na ně US pohledem.

V ČR nyní každý potřebuje bydlet a snaží se to nějak řešit, aby nemusel bydlet u rodi�?ů. No a jelikož většina nemá na kvalitní bydlení u Vltavy, �?i u Bertramky nebo na Ořechovce, tak si pořizují bará�?ky za Prahou nebo pseudo-cihlá�?ky (panelá�?ky) někde na okraji města, kdy si mnohdy neuvědomují následky své pomatenosti (dojíždění, splátky nadhodnocené hypotéky).

Ta situace s nedostatkem bydlení bude trvat ještě pěkných pár let, neboť se sice stále staví, ale také se do Prahy stěhují tisíce přistěhovalců, takže to opět ovlivňuje “trh”.

Jen pro příklad: Známý koupil byt za asi 3,5 MIO a myslel si, jak vyřešil kvalitně svou situaci. Do vedlejšího baráku ale soukromý majitel, kterému jde jen o prachy (JAk JINAK v dnešní době), za�?al stěhovat hromadně ukrajince, cigány a klidně jich nechá 10-20 v jednom bytě, aby měl pořádné prachy.

Co říkají okolní majitelé v ulici a všichni slušní sousedi? Jsou jejich byty prodejné a za jakou cenu, když vedle je nepřizpůsobivé ob�?anstvo?

A te�? řešte něco s trhem nemovitostí.
14 John // Apr 4, 2008 at 4:54 pm +0

No myslim, ze situace v USA, CR, Evrope, Australii ma svoje podobnosti.. a ze vseho se da poucit. V USA byly taky hodne nizke uroky a lidi s pujckami s fixaci na 5 let doufali, ze refinancuji… Po 5 letech zjistili, ze uroky jsou vetsi, splatky vetsi ale najednou refinancovat uz neslo. Takze o dum prisly. A takto zacala soucasna krize. Proste kdyz se vam vyrazne zvedne mesicni splatka tak na to hodne lidi nebude mit penize. A nizke uroky nebudou trvat vecne.
15 John // Apr 4, 2008 at 5:23 pm +0

Jeste neco. Kdyz se budete na investovani divat z pohledu Ceske Republiky tak mate strane limitovany pohled.

To je stejne jako bych premyslel jak investovat do nemovitosti a limitoval se pouze na jednu malou oblast. CR je velmi mala zeme.

To ze jsem studoval situace v ruznych mestech a castech USA mi teprve umoznilo ziskat ten spravny nadhled a pochopit trendy. Srovnavejte uroky s uroky v jinych zemich. Podivejte se co se stalo kdyz sly uroky nahoru. Porovnavejte ceny v CR s cenami v jinych zemich. Zaroven se podivejte na situaci na trhu prace a platy. Jake jsou najmy, regulace, jak je tezke vyhodit najemniky, apod. Tohle vsechno hraje roli.
16 Arpád Deméther // Apr 4, 2008 at 11:47 pm +0

John: jak rikas,…. krize na realitnim trhu v CR je nevyhnutelna! … prvni pripady muzete videt na http://www.drazebni-vestnik.cz )

co asi bude s lidmi, kteri prijdou o nemovitost, z vydrazene ceny po odecteni nakladu splati necelou 1/2 dluhu,…. ?
17 Backa // Apr 5, 2008 at 12:20 am +0

Souhlasim s Johnem, je treba porovnavat a sledovat jak a proc se vyvijeji ceny nemovitosti kdekoliv na svete a zkouset najit paralelu treba pro trh v CR.

Svet je globalizovan , peníze meni svet a formuji spotrebitelske chovani. Vse co plati pro spotrebitele v zapadni evrope bude driv nebo pozdeji platit i u nas. Pokud mira zadluzeni domacnosti hypotecnimi uvery je u nas jedna z nejnizsich, je třeba najit okamzik, kdy banky vyhodnoti situaci na trhu jako stabilizovanou a zacnou pujcovat penize ve velkem a lidi naopak se snadnosti dostupnosti uveru se zacnou zadluzovat ve velkem. Tato situace uz nastala, doslo ke kombinaci skvele spotrebitelske nalady, tj. ochoty lidi se zadluzovat diky fungujici ekonomice, banky potrebuji umistit na trh peníze a pujcuji obrovske peníze skoro „kazdemu“, dospel silny populacni rocnik , který by rad jiz nekde bydlel, zacinajici deregulace najmu probrala také dost lidi ze socialisticke jistoty levnych najmu, levne peníze s nejnizsi urokovou sazbou umoznovaly dosahnout na splatky hypoteky (třeba v Praze stejne jako trzni najem ) i lidem s prumernym platem je proste kombinaci, která vytvorila neuveritelnou poptavku po nemovitstech a za této situace nemovitosti proste klesat nemohou.
A v kazde zemi zapadni evropy ci americe ta situace byla naprosto stejna.

Je to presne tak jak říká John, trhy mají podobnost a da se z nich poucit.
18 Backa // Apr 5, 2008 at 3:15 am +0

To Arpad Demether :
Nemyslim si, ze na realitnim trhu v CR dojde nevyhnutelne ke krizi, to je silne slovo, pravda ale je, ze jde oproti minulemu roku videt mirne ochlazeni trhu, poptavajici nenakupuji nemovitosti tak “bezhlave” jak loni. Podle me muze dojit v nekterych lokalitach k mensim vykyvum cen, ale celkove si myslim, ze dojde jen k ustaleni cen, pripadne nejake mirne korekci a narust cen nebude jiz tak obrovsky.(coz se ale netyka treba Ostravy, tam vidim jeste velky potencial rustu).

Drazby uvadene v drazebnim vestniku nemaji puvod v poskytnutych hypotekach, ale jsou to byvale resty majitelu nemovitosti vyplyvajici ze starych dluhu nebo pujcek poskytych “lichvari”- za velky urok (napr. ACM Money).

Podil rizikovych hypotek uvadely banky v lonskem roce v rozmezi 1-2% , coz zahrnuje i hypoteky napr. i jen s jednou splatkou po splatnosti.
Do budoucna ale urcite dojde k situaci, kdy lide nebudou moci hypoteky splacet a v tisku a televizi bude teto problematice venovan vetsi prostor, coz by mohlo znamenat, ze lidi budou nad hypotekami a potazmo pripadnymi problemy sveho celozivotniho zadluzeni vice uvazovat a ne vzdy dostane prednost vlastnicke bydleni pred najemnim. Navic kdyz se snad vyhledove dockame i plne deregulace najemneho a clovek se bude moci opravdu svobodne rozhodnout, zda se mu vyplati vzit hypoteku a zadluzit se na cely zivot nebo bydlet v klidu a legalne v najmu.
19 filip glasa // Apr 6, 2008 at 3:03 am +0

prehlad vývoja v niektorých európskych štátoch:
http://reality.etrend.sk/129035/byvanie/koniec-cenoveho-boomu-europskych-bytov

Pre porovnanie s ČR a SR si treba všímať hlavne pobaltie, Polsko a �?rsko.
20 filip glasa // Apr 6, 2008 at 3:07 am +0

sorry, za dva príspevky po sebou, ale našiel som ešte jeden podrobnejší �?lánok o pobaltí:
http://reality.etrend.sk/129341/byvanie/lotysska-vystraha-pre-slovenske-reality
21 Libor // Apr 6, 2008 at 5:15 pm +0

Tak se prý ameri�?tí realitní makléři rozjeli do Prahy nabízet zámořské nemovitosti.

Čechy lákají americké reality „za babku“ / 7. dubna 2008 3:00 / Jaroslav Mašek, Jana Klímová
http://ekonomika.idnes.cz/eko-zahranicni.asp?c=A080406_202107_eko-zahranicni_dp
22 Honza // Apr 7, 2008 at 5:49 am +0

Chtěl bych s vámi poradit a slyšet názor na jednu nemovitost. Od půlky následujícího léta musím někde bydlet. Má situace je následující:
Měsí�?ně mohu uštetřit cca 100k, aktuálně mám našetřeno do 0,5 mil.

Bydlím kousek od Olomouce a v této lokalitě bych rád zůstal. Je mi jedno, kde budu konkrétně bydlet (napr. do 30 min od Olomouce, byt nebo dum).

Aktuálně mám vyhlédnoutou nemovitost: http://www.brodekvilapark.cz/brodek-rodinny-dum-s1-1-bez-garaze.do (kolem 2,5 mil. dosta�?ujícíc dům). Otázka zní, jestli ji koupit, vzít si hypotéku, kterou mohu za 1-2 roky splatit a nebo si na pár let něco pronajmout a doufat v pád nemovitostí. Také bych mohl koupit nějaký byt v Olomouci, ale něco uspokojivé se pohybuje kolem 3 mil. a to mi přijde lepší ten dům. Díky za názory.
23 Martin Hinner // Apr 8, 2008 at 2:58 am +0

Doporucuji precist http://www.investujeme.cz/clanky/nenechte-se-strhnout-davem-jdete-svoji-cestou/

Zejmena ty grafy vynosu “pri zmeskani” nejlepsich dnu …

U nemovitosti to je predpokladam trosku jine, jednak cena neni tak volatilni (nicmene je znacne nelikvidni) a navic clovek bud nemovitost chce pro sebe nebo tam ma mnohem vetsi bezp. polstar nez u akcii. Koupil jsem jedinou nemovitost bez vyse uvedeneho, a tim je pozemek na rodinny dum. Abych se priznal, ani nevim zda prodelavam ci vydelavam, za kolik se RD u Prahy dnes prodavaji. U zbytku (=investice) to vzdy bylo supervyhodne nebo alespon vyhodne a i s poklesem cen o 20% budu porad vydelavat.

Podnikani v USA

Me zkusenosti s podnikanim v USA, jak prorazit, napady, apod.