Uvazuji o koupi nemovitosti v USA za ucelem investice, jak z hlediska levneho dolaru, tak z hlediska priznivych cen realit v USA. Mam limit cca $500.000. Rad bych se zeptal na Vas nazor o nejidealnejsim typu nemovitosti / lokalite pro investici v teto cenove kategorii, jelikoz je moje znalost realitniho trhu v USA velmi slaba. Premyslel jsem o Floride, konkretne Miami, ale budu velmi rad, kdyz mi doporucite lepsi variantu.
Tak tohle je na moc dlouhe vypraveni:-) Zadna jednoducha odpoved neexistuje. Treba kdyz nekdo bude mit zajem tak toto tema muzeme probrat na srazu PodnikanivUSA.
Ale par poznatku muzu strucne popsat.
Kdybych bydlel v CR a chtel bych investovat v USA, tak si vyberu neco co nebude vyzadovat moji fyzickou pritomnost.
1. Rodinne domy: Kdyz se neco rozbije (treba najemnici nahazou ruzne veci do zachodu, ktere tam nepatri) tak to musite nechat hned spravit. A u rodinnych domu a bytu se to stava velmi casto. Najemnici volaji s kazdou hlouposti. Samozrejme neni problem zamestnat tzv. management company, ktera se vam bude o vse starat (za 5-10% z najmu). Nebo zavolat nejakeho remeslnika at jde delat opravy. Problem je, ze kdyz osobne nevidite co se skutecne stalo, tak za opravu, ktera trva 5 minut klidne zaplatite $500. Tyhle opravy vam muzou udelat obrovskou diru v rozpoctu. Mam s tim vlastni zkusenosti. Mel jsem dum na Floride. Management company sla ukazat dum k pronajmu potencialnimu najemnikovi. Nekdo otocil kohoutkem. Zkousel jestli tece voda. Voda byla vypla. Pozdeji ji vodarna zapojila a cely dum vyplavil. Nikdo si niceho nevsiml a voda stala na podlaze skoro tyden. A me to stalo pres $1,500 na opravach skod.
Nevyhoda bytu a domu: Naklady na opravy & management. Take najemnici se radi stehuji a kdyz vidi nekde lepsi nabidku tak se prestehuji.
2. Kancelare. Najemnici u kancelari jsou mnohem stabilnejsi. Kdyz si totiz jednou vytisknou vizitky a zacnou podnikat tak se nechteji stehovat. Vetsinou se prestehuji jen z duvodu, ze bud zkrachuji nebo potrebuji vetsi prostory. Prestehovat firmu je docela narocne. A cim dele najemnika mate tim dele vam vydrzi. Proto mam osobne kancelare velmi rad. Najemnici kancelari si take minimalne na neco stezuji. Nejsou s nimi temer zadne starosti. Ale kdyz se neco rozbije tak je tam stejny problem s remeslniky. Kdyz clovek neni blizko tak je sance, ze zaplati za jakekoliv opravy mnohem vice nez kdyby na ne dohlizel osobne.
3. Jine komercni objekty jako obchody, restaurace, fast food, apod. Vetsina techto komercnich nemovitosti je pronajimana specialni typem najemni smlouvy, tzv. NNN lease (vice zde). Znamena to, ze jako majitel nejste odpovedni temer za nic. Najemnik se stara o vsechny opravy, udrzbu a dokonce je osetreny ruzne narusty nakladu. Co kdyz treba vzroste cena pojisteni nebo dane z nemovitosti. V NNN lease vse plati najemnik. Takze vite, ze dostanete najem a at se stane co se stane najemnik se postara o zbytek. NNN najmy se uzaviraji na delsi doby, napr. 10, 20 i vice let. Koupite se napr. Starbucks, McDonalds, KFC nebo jiny typ obchodu. Vetsinou mate tzv. corporate guarantee (garanci), takze i kdyz provozovna zkrachuje, budete stale dostavat najem po dobu na jak dlouho byla uzavrena smlouva.
4. Pozemky. Pozemky jsou naprosto bezproblemove. Ale bohuzel nemate z nich zadny prijem. Takze to je jen spekulace. Koupite pozemek a doufate, ze ceny pujdou nahoru.
A k druhe otazce kde je nejlepsi nemovitost v USA koupit?
Na to take neni jednoducha odpoved. Ja uprednostnuji vetsi mesta (vetsi sance ziskat najemniky). V USA najdete obrovske rozdily v cenach. Cim mensi mesto tim levnejsi ceny. Klidne muzete koupit stejne vypadajici dum za 30 tisic nebo 300 tisic. Zalezi jen na tom kde ten dum je.
Treba za $500,000 muzu koupit malou kancelar v Las Vegas (200m2) nebo velkou kancelarskou budovu v Memphisu (1700 m2). A pritom najmy u takovychto kancelari jsou temer identicke v obou mestech. Takze v jednom meste koupite mnohem levneji ale pritom najmy na pronajmutou plochu jsou temer stejne jako v drahem meste. V rostoucich a popularnich mestech bude vzdy jednodussi nemovitost prodat (a mozna vetsi sance na rust cen - za predpokladu, ze ceny jsou na vrcholu a pujdou dolu). Je potreba vzit si tuzku a papir. Vse promyslet, propocitat a pak udelat rozhodnuti.
Popularity: 45%
21 responses so far ↓
1 pepperos // May 15, 2008 at 4:16 pm
Nejsem si jistý, zda jde s takovýmto limitem nějak jednoduše nakoupit nemovitost na dálku v usa. Podle mě je třeba si do usa zajet, chvili tam zit, vsechno obhlidnout, vytvorit si system spravy nemovitosti a pak teprve mozna odcestovat a nechat system pracovat. neni to prece jenom o tom, ze si jednou neco koupis a ono to bude az do smrti vydelavat bezbnuti malickem.
2 Radim Smička // May 15, 2008 at 9:43 pm
V případě takhle relativně malé investice bych se poohlídl spíše po realitním fondu. Nepotřebujete na to zase tolik znalostí.
3 Jaromír // May 15, 2008 at 10:30 pm
Je to fakt, člověk musí mít každou investicí pod dohledem. Koupit nemovitost na druhé straně světa asi není nejlepší. To už je lepší si koupit něco 100 metrů od místa bydliště. Však proto i John se snaží najímat místní lidi, a já osobně jsem taky uvažoval o zaměstnání, kde ideálně dojdu za 5 minut
(jedno takové bylo).
4 Andy // May 15, 2008 at 10:37 pm
Takze - kupujte kancelárie v NY : )
5 Ondra // May 15, 2008 at 10:54 pm
Asi jsem ne zcela dostatečně specifikoval můj dotaz. To, že by se objekt pronajímal nebylo podmínkou, mám už celkem bohaté zkušenosti s pronájmem různých nemovitostí v ČR a nedovedu si představit, že bych to měl řídit na dálku z Evropy. Lákala mě možnost pasivní investice a možnost odjet kdykoliv v roce na “chatu” do USA. Lákavý je samozřejmě také očekávaný nárůst ceny nemovitosti a zhodnocení koruny.
Radim Smička: $0.5m není extra velká částka, ale dá se za to koupit paradoxně větší hodnota než v ČR. A i za těch $0.5m jsou na Floridě moc pěkný domky.
pepperos: Někdy malíčkem musíš pohnout víc, někdy míň. Nikdo nepíše nic o tom, že by očekával “vydělávání až do smrti bez hnutí malíčkem”, stejně tak je samozřejmé, že se do USA musí při koupi zajet a všechno tam “připravit”.
6 Ondra // May 15, 2008 at 11:19 pm
Jaromír: máš opravdu široký obzor…podle mě možnost vlastnit a využívat nemovitost kdekoliv na světě je ta dobrá stránka globalizace
7 Honza // May 15, 2008 at 11:33 pm
S takovou investicí bych koupil něco v ČR. Z mého pohledu jsou nejlepší byty ve velkých městech. Třeba v Ostravě rostou ročně o cca 20% , takže je to perfektní investice. Nejenom, že pronajmete, ale časem prodáte i se ziskem.
8 Arpád Deméther // May 16, 2008 at 1:10 am
i na trhu v CR se da velmi vyhodne koupit vynosna nemovitost,… chce si to dat jen tu praci ji najit :o)
9 xdrm // May 16, 2008 at 7:58 am
to jsou rady.
Pod clankem o nemovitostech v CR vsichni radi nakupovat v USA.
Po clankem o USA vsichni radi nakupovat v CR.
Jestli neni lepsi ty penize radsi utratit-projist.
10 Marcoo // May 16, 2008 at 9:28 am
Zaujmavy Clanok
11 Lks // May 16, 2008 at 12:39 pm
Proc jsou pozemky jen na spekulaci? V USA neni oddelen vlastnik pozemku a vlastnik stavby?
12 fandor // May 16, 2008 at 12:49 pm
Mno, nemuzu najit zadnou vyhodu pro investovani 500k usd (~ 8mio czk) do nemovitosti v USA, zvlast kdyz dotycny nezna US prostredi. Jedinym lakadlem je potencialni zazracne zhodnoceni, to se ale overseas investorum tezko povede.
13 John // May 16, 2008 at 1:22 pm
Myslim si, ze je dobre se nekdy podivat za ty nase ceske kopecky a podnikat/kupovat nebo rozhlidnout trosku dale…
Jestli se nekde v USA zhodnoti nemovitosti tak se zhodnoti vsem (investorum ze zahranici i mistnim). Kdyz stoupali ceny tak vydelali naprosto vsichni. Chce to ji pot cash-flow. Kdyz nemovitost vydelava hodne tim vice je rezerv na ruzne chyby.
A koupit si treba komercni nemovitost ve ktere se provozuje Starbucks nebo nejaky fast food se da jiz od tech 500,000 dolaru.. a je to naprosto bez prace/starosti s garantovanym prijmem napr. 8-9% rocne (coz neni vubec spatne v porovnani s uroky) + samozrejme zhodnoceni pozemku kdyz porostou ceny.
14 John // May 16, 2008 at 1:24 pm
S temi pozemky jsem to myslel tak, ze pozemky jsou vetsinou prazdne.. nic na nich nestoji.
U pozemku je vyhoda, ze kdyz ceny vzrostou tak u tech pozemku to je nejvice videt (nejvetsi rust). A nemusi se investovat moc. Pozemky se daji koupit za par desitek tisic dolaru.
15 Vembl // May 16, 2008 at 1:55 pm
Já bych byl nyní s investicemi do nemovitostí v USA opatrný, protože díky hypoteční krizi hrozí nebezpečí, že člověk koupí hodnotu, která nebude mít růstový potenciál. Pokud máš v tomto oboru zkušenosti z ČR, tak se ti možná budou hodit, i když trh v USA je podle mě docela jiný. Hlavně to chce rozhodovat se s rozvahou a klidnou hlavou a ne podle emocí. Určitě bych si nechal poradit od někoho zkušeného a znalého místních poměrů. I když píšeš, že bys to třeba zatím nepronajímal a měl to jako chatu, stejně to bude vyžadovat údržbu a stát určitý čas a časem zjistíš, že by bylo dobré kdyby ti to pár dolarů hodilo.
16 fandor // May 16, 2008 at 4:19 pm
No, jenze o to jde. Pises o 8 - 9 procentech. To v CR udelam na blbe garazi. Kdyz bude clovek kreativni, bude aktivne hledat dobry realitni deal (jako to delas ty), tak muze vydelat v CR vyrazne vic - v prostredi ktere zna (pomery, legislativa, dane, …) a kde vsude dojede do 4-5 hodin autem.
A treba v USA je desnej voser dan z nemovitosti, v CR je to par drobaku, v USA 1 - 5 procent rocne z ceny nemovitosti.
Timto netvrdim, ze neni vyhodne investovat v USA, neni to ale pro cloveka zijiciho v CR zrovna jednoduche, zvlast ne v malych nominalech.
17 John // May 17, 2008 at 5:24 pm
Ono je otazka kolik lidi si to fakt skutecne umi spocitat jaky je vynos (do ktereho musis zapocitat vse vcetne nakladu na reklamu, doba jak dlouho bude trvat nez najdes najemniky, apod.).
Taky je potreba premyslet nad vyhodami. V Nevade kdyz chci vyhodit najemnika tak je to otazka na par dnu prace. Das dopis na dvere, ze najemnik musi zaplatit nebo se vystehovat do 5 dnu. Kdyz najemnik nezaplati. Jdes na soud. Trva to pouze 2-5 dnu a pracovnik soudu udela eviction (vyhodi najennika, da zamek na dvere aby se nedostal zpet). Vse je legalni a jednoduche. Nemusis se nikde rozcilovat, nestoji to hodne penez… proste to funguje.
Nerad porovnavam CR a USA. To si kazdy musi udelat sam, ale hodne veci tady funguje velmi dobre…a clovek to pozna az kdyz nejake problemy resi.
18 filip glasa // May 19, 2008 at 7:32 am
doporučil by som v tomto prípade nerozmýšľať štýlom, lacný dolár = výhodný nákup. To že dolár už dlho klesá neznamená, že už naďalej nebude. Ak by aj dolár stagnoval či stúpal (voči euru), neznamená to, že koruna nebude stúpať rýchlejšie. jednoducho vystavujete sa menovému riziku. Treba porozmýšľať aj nad jeho zaistením.
19 David Pirek // May 19, 2008 at 11:54 am
Zravim vsechny… tak taky neco prihodim… pred par lety jsem koupil vilku na predmesti New Yorku, ve ktere s zenou bydlime… cekal jsem ze ji spravim, za par let prodam, a koupim dalsi dve… no ale trh sel dolu, takze bych na tom ted moc nevydelal. Taky mne ted svrbi kapsa, a chtel bych neco koupit, ale taky jsem co se tyce US skepticky… mam tady v NYC par znamych co taky investuji, a vsichni vyckavaji. Paradox je ze se ted divam spise na nemovitosti v CR… pripada mi to jako daleko lepsi misto pro investice. Moji rodice postavili pred 7mi lety dum za 3 mil ktery ma ted hodnotu 6… a ceny porad stoupaji… to same s pozemky. Taky jsem se ted dival na Egypt (Hurghada) kde je momentalne velky turisticky boom, takze urcite by bylo zajimave tam mit nejaky ten bytecek na pronajem.
20 Kubrt // Jun 11, 2008 at 1:53 pm
Dost to tady zapadlo, ale Fandor udeřil hřebík na hlavičku: problém se jménem Daň z nemovitostí.
Jsem z CZ, již loni jsem měl vyhlídnutý barák v Carlsbadu, CA, měl jsem domluvené nájemníky (kamarády Čechy, co tam žijí již 7 let - legálně), vše jsem si spočítal, návratnost 20 let - takový běžný realitní standard (navíc jsem to bral jako místo, kam můžu přijet “na chatu”), než jsem zjistil, jaké jsou v CA daně z nemovitostí a rázem bylo po investici… Na daň by totiž padly skoro 4 měsíční nájmy => posun z 20-ti na 30 let návratnosti. U nás položka cca 100-200 Kč za rodinný dům, v USA mi to u baráku za 400k vyšlo na 6.000 USD ročně. Nikde se o tom extra nepíše, našel jsem to na poslední chvíli na nějakém realitním webu, přímo u kalulace baráku, jako jedni z mála tam měli i “expected tax”… Takže pozor i na tuto odlišnost USA × CZ.
21 John // Jun 12, 2008 at 6:16 am
Kupovat si dum nebo byt v nejake primorske oblasti v Kalifornii nemuze z hlediska cash - flow fungovat. Nemovitosti jsou drahe a najmy relativne k cenam velmi nizke. U komercnich nemovitosti je to zase jinak.
Napis komentar