Dneska jsem se u piva bavil s jednim kamaradem se kterym hraji na plazi volejbal. Krome sve prace to je realitni investor a myslim, ze vlastni zhruba 6-8 nemovitosti (v Kalifornii, na Floride a v Kanade).
Ma dilema co je lepsi. Jestli hodne investovat do nemovitosti a mit nejake dluhy (hypoteky). Nebo radeji investovat malo a nemit zadne dluhy (vsechny nemovitosti splacene). Problem je v tom, ze kdyz ma vsechno splacene tak plati hodne penez na danich. Pravdepodobne zaplati na danich o dost vice nez sam za rok utrati. Kdyz ma vice dluhu tak zas vysoke dane neplati. Muze koupit nemovitosti vice, ale je to vetsi risk (i vetsi sance na vydelek). Ale ten tlak a pripadne problemy mohou byt psychologicky neprijemne. Zrovna ted kdyz se vsude kolem siri spatne zpravy tykajici se trhu s nemovitostmi. A kdyz se neco takto kazi tak je lepsi mit tech dluhu co nejmene (pro klid duse).
Nedokazal jsem mu poradit. Mam totiz podobny problem a jeste jednu uchylku navic. Kdyz toho mam zrovna mene, tak na me padne obrovsky optimismus a hned do nejakeho dalsiho projektu nebo investice skocim. Pak se treba nahrnou problemy a rikam si, ze by bylo lepsi abych toho mel mene.:-) Takze treba neco omezim nebo prodam. Ale nakonec to skonci tak, ze toho mam mene a zase si neco navic pridam.
Popularity: 26%
23 responses so far ↓
1 Rudy // Aug 3, 2008 at 7:21 pm
+0
John, byvam v CT, takze viem o com hovoris, teda ohladom nehnutelnosti v USA. Co sa tyka platenia dani, tak s tym to rozhodnutie myslim nema nic spolocneho. Totiz, ked mas dlhy tak za kazdy $1 co zaplatis na urokoch (teda nebude tvoj profit) si mozes odpocitat 25%, 30%, 35% teda 25, 30, alebo 35 centov, podla toho v ktorej si danovej skupine. Takze na koncu roku si zaplatis napr. $21k v urokoch a dane si znizis o napr. $7k (teda menej dani), ale pozrime, ze kolko ta to stalo.
Odpoved na tvoju otazku je naozaj tam kde si uz nacrtol a to, ze kolko rizika si ochotny zniest. Cim vacsi dlh, tym vacsi ‘leverage’. Ale to uz urcite vies. Ja osobne si myslim, ze mat vyplateny dom, su mrtve peniaze (’assets’). V podnikani skoro vzdy mas vacsi potencial zarobit s peniazmi viac ako je urok, ktory platis banke.
Co sa tyka situacie v USA, tak problem bude zohnat uver. Myslim, ze obzvlast na investicny ucel. ‘Rental demand’ podla mna pojde hore, takze ak to kupujes za ucelom prenajimat s tym, ze skoro neplanujes predat, tak nech sa deje co sa deje s kapitalovym a kreditnym trhom, nemalo by ta to ovplyvnit.
Ja osobne, som si pred rokom zobral max. home equity loan za 6.38% a mam ho teraz na CD za 5.65%. V podstate ho dotujem. Lenze podla mna za rok, dva bude platit, ze ‘cash is king’ a ak pojde ‘foreclosures’ tam kde idu, tak si za to kupim pekne condominium na prenajom. Okrem toho inflacia rastie, uroky stupaju, takze aj keby som nic nekupil, verim tomu, ze za tych 15 rokov uveru, zarobim na urokoch viac. Samozrejme, ze ho mozem splatit kedykolvek bez poplatkov.
Este nehovorim o tom, ze ak bude inflacia, tak ta zozerie hotovost tomu, kto ju ma, ale aj dlh tomu kto ho ma. Takze kedze ocakavam inflaciu, dlh je ‘way to go’.
Drzim palce.
2 Coudy // Aug 3, 2008 at 10:17 pm
+0
Úvěr poskytne v podnikání páku, která umožní umocnit zisk, protože s omezenými vlastními prostředky můžeš dělat business jen do určitého limitovaného rozsahu. Na druhé straně když se nedaří, platí ta páka i na nezdar - dluh tě táhne o to více dolů. Takže rozhodování je opravdu těžké. A navíc je zde psychologické hledisko, které jsi zmínil (což je dobře, často se na to zapomíná). Jsou typy lidí, kteří když se zadloží, tak přesto, že se jim bude dařit, nebudou spát, budou permanentně ve stresu . Těm bych poradil si úvěr nebrat - co z toho, že vydělám víc, když nejsem štastný.
3 Kapor // Aug 3, 2008 at 10:29 pm
+0
nech si založí právnickú osobu, nejakú sro-čku, bude pokojnejšie spávať.
Ale ako súkromná osoba to čisto záleží na vlastnostiach aké človek má. Ja si napríklad hypotéku ani pôžičku nechcem zobrať na žiadnu “spotrebnú” vec.
Ale ak by som mal nejaký biznis, ktorému by som veril, určite by som išiel aj do pôžičky ak by mi to mohlo priniesť primeraný zisk.
4 Vembl // Aug 4, 2008 at 12:08 am
+0
Já osobně se kloním k názoru půjčit si peníze, ale s rozumem. V USA bych dnes půjčku risknul, pokud bych si byl jistý, žemám nějaké portfolio mimo USA, které mi generuje dostatek peněz na pokrytí splátek půjčky. Ceny nemovistostí v USA jsou dnes hodně podhodnocené a myslím si, že právě teď je vhodná doba na nákup, i za cenu menšího úvěru.
5 Jaromír Adámek // Aug 4, 2008 at 3:33 am
+0
Osobně nemám rád jak daně (kdo má), tak i půjčky (starost, na kterou pořád myslím).
Ohledně daní, to se dá zařídit přes dobrého účetního, mezinárodní společnosti atd. Je to ale další komplikace a starost, takže se každý musí rozhodnout, pro to, co mu více vyhovuje.
6 Cayman // Aug 4, 2008 at 6:13 am
+0
Nějak tomu nerozumím: Kamarád si stěžuje, že platí vysoké daně? A když se zadluží (= koupí další nemovitosti), tak bude mít jako nižší daně? Daně se snad počítají z příjmu, takže jinými slovy, ten kamarád chce mít nižší příjem a tím i nižší daně?
Problém s daněmi mu snad vyřeší dobrý daňový poradce, včetně návrhu jak daně optimalizovat třeba investicí do nemovitostí nebo do čehokoliv jiného. Takže asi není co radit
7 Cechoamerican // Aug 4, 2008 at 6:41 am
+0
Danovy system v USA je nastaven tak, ze te “nuti” brat si hypoteku. I pokud si kupujes auto tak mas danove vyhodnejsi vzit si home equity loan, tedy pujcku na zbylou hodnotu domu, za kterou nedluzis a tou auto zaplatit.
Ovsem pokud vydelavas, tak platis dane, to nezmenis. Muzes jen optimalizovat v ramci zakonu a moznosti.
8 David Pirek // Aug 4, 2008 at 6:58 am
+0
No presne tak.. v USA si to co das za uroky pri splaceni dluhu muzes odpocitat z danoveho zakladu… takze kdyz mas hypoteku rekneme na 300k $ tak za rok zaplatis 25k $ za hyptoeku z cehos 20k $ delaji uroky… tech 20k $ si pak odectes z danoveho zakladu, takze pokud platis rekneme 25% z dan z prijmu, tak usetris 5k $ za rok… tohle ale muzes udelat pouze u nemovitosti ve ktere bydlis. Jak uz ty bylo zmineno, tak to jde applikovat i pro equity loan, coz je pujcka proti kde rucis nemovitosti, nebo tim co na te nemovitosti platis. Tradicne musis mit 20% akontaci na zakoupeni nemovitosti, jakmile ale nemovitost koupis, tak si proti tem 20% procentum muzes zase pujcit “equity loan” a koupit si za to treba auto, a uroky ktere na pujcce platis si muzes odecist od dani z prijmu… takze abych to shrnul, v USA je nejlepsi radji nic nevlastnit a na vsechno si pujcit
9 filip glasa // Aug 4, 2008 at 7:29 am
+0
jedna vec je, že by si mal vyriešiť či chce podstúpiť riziku páky/leverage. Tá samozrejme pôsobí obojsmerne. Asi nikomu netreba vysvetlovať, že pri svojich peniazoch sa s investíciou dostanem maximálne na nulu, ale pri páke do mínusu. Ak mu vychádza slušné cashflow na pokrytie splátok a ešte aj rezerva, tak prečo nie.
Druhá vec je daňová optimalizácia, ktorú by som riešil s poradcom.
10 Bystro // Aug 4, 2008 at 8:30 am
+0
Tomuto sa hovori financna paka - pouzitie maleho mnozstva penazi k ovladaniu velkeho mnozstva penazi. Samozrejme funguje v oboch smeroch. Cital som tak, ze sa doporucuje vyuzit financnu paku maximalne do dvojnasobnej vysky investovanej ciastky. Teda ak chces investovat 200 tis. USD, paka by ti mala ovladat max. 400 tis. USD.
11 Rosťa // Aug 4, 2008 at 9:45 am
+0
Hm, tento problém má podle mně jediné řešení - spočítat si jednotlivé varianty, udělat si k nim i rizikové analýzy a vybrat pak to nejlepší řešení při akceptování určité míry rizika. Investovat podle pocitů jde, ale jen pár drobných. A nevím jak to přijde ostatním, ale já radši vydělám 1M čistého a zaplatím 150K na daních než 500K při 50K daních. A vydělat polovinu a mít dobrý pocit z toho, že jsem zaplati 50K na daních namísto 150K, tak to mi nepřijde jako zrovna dobré rozhodnutí.
Ale jestli tvůj kamarád chce mermomocí platit radši menší daně než více vydělat, tak potom nepotřebuje radit a prostě se má podle toho rozhodnout. Pokud chce co nejvíce vydělat, tak to potřebuje především spočítat a pak až žádat radu (zřejmě zbytečnou).
12 ehmo // Aug 4, 2008 at 10:35 am
+0
Cayman: v usa si mozes odpisovat dane z hypotek a kadejakych prenajmov a inych srand. celkom to funguje.
john: byt tebou si pozriem toto http://www.iht.com/articles/2008/08/03/business/mortgage.php momentalne nie je asi vhodna doba ist do realit, mozno este pockat ked to spadne dole. od nas uz asi 12ti nakupili niekolko bytov na floride, ja si dam nacas
13 John // Aug 4, 2008 at 2:00 pm
+0
No podle novin se moc neridim.. vetsinou delam vse obracene. Kdyz noviny psaly, ze je super doba na koupi nemovitosti tak jsem byl opatrny.. Kdyz pisou, ze je vsechno spatne tak to beru jako dobre znameni.
14 John // Aug 4, 2008 at 5:51 pm
+0
S nemovitostmi je to takto. Mate treba 100 tisic dolaru v hotovosti. Muzete vlastnit jednu nemovitost (splacenou a bez dluhu) a z rocniho prijmu muzete zaplatit docela velke dane (zalezi na tom jak celkove vydelavate). Nebo misto toho mate nemovitosti pet kazdou v hodnote 100 tisic (kazdou koupite s 20% downpaymentem). Na kazde nemovitosti mate pujcku. Z peti nemovitosti je mnohem vice odpisu z dani, ale take vetsi risk nebo i sance na vydelek. Psychicky je to narocnejsi. Protoze takto mate 5 x 80 tis dluhu. Vsechno ma neco.. O tomto jsem psal.
15 Jaromír Adámek // Aug 5, 2008 at 1:16 am
+0
John: “vetsinou delam vse obracene.”
To děláš dobře, novináři se bojí, a proto vydávají zprávy o trendu až na jeho konci (tesně před zvratem).
Jednoduše řečeno, napřed kupují insideři, pak profíci, pak masa a teprve pak se probouzí novináři, kteří vidí trvale rostoucí/klesající graf (či něco jiného) a začnou o tom psát. Jenže to už je pozdě, a za chvíli je trh přeprodaný/překoupený, a jde přesně naopak.
Novináři se jednoduše nemají znalosti na to, aby informovali v pravý čas a navíc se o tom bojí, takže je pro ně pohodlné informavat pozdě, když už je to nanic.
Každopádně obchodovat PROTI zprávám od novinářů je to nejlepší možné řešení, protože to ukazuje, kam jde dav amatérů, který si vždy nabije držku…
16 Jaromír Adámek // Aug 5, 2008 at 1:21 am
+0
Problém páky v akciích je ten, že je většinou dost velká 1:5 - 1:20 a navíc tam jsou další poplatky, takže když jde trh proti člověku, tak je to opravdu sešup.
Myslím, že jde o to, na co se člověk cítí a jako má psychiku.
Když vím, že psychicky (můj případ) mě dluhy ničí, a navíc nejsem v investování profesionál, tak páku nepoužívám, a investuje se mi s mnohem větším klidem. Jasně mohl bych vydělat několikanásobně víc, ale s jakým stresem, a mě se nechce umírat někde v 50ti s tím, že se budu klepat a ani se při obědě nenajím.
17 Rammi // Aug 5, 2008 at 4:23 am
+0
jinak samozrejme uroky z hypoteky na vlastni bydleni, pripadne uroky ze stavebniho sporeni si muzete odecist od zakladu dane i u nas.
18 John // Aug 5, 2008 at 11:36 am
+0
Tipoval bych, ze uroky se snad daji v CR odecist i u nemovitosti urcenych na podnikani.. to je tak snad na celem svete?
19 Jaromír Adámek // Aug 5, 2008 at 1:41 pm
+0
John: V ČR si je možné dát do nákladů cokoliv co slouží k “zajištění a udžení přijmu”. Takže úroky a prakticky jakékoliv jiné náklady. Daní se akorát čistý zisk společnosti/osoby na konci roku, který se “nestihne” utratit.
20 John // Aug 5, 2008 at 4:48 pm
+0
To jsem si taky myslel
21 filip glasa // Aug 6, 2008 at 12:33 am
+0
ehmo: ono je jedno či ti cena investície klesá ak máš z pôvodnej investovanej sumy slušný cash flow. A určite sa nájdu v USA reality, kde je príjem z prenájmu nad 15% p.a. v hrubom.
22 Jan H // Aug 6, 2008 at 7:39 pm
+0
S pákou a dluhy vždy opatrně! Vlastní zkušenost…
23 Honza // Aug 12, 2008 at 3:21 pm
+0
Já bych šel do investice. Peníze ve formě hypotéky jsou velmi levné.
Napis komentar