Zhodnoceni projektu Ofiplex v Memphisu po vice nez roce fungovani

August 9th, 2008 · 21 Comments

Uz je to vice nez rok co jsem koupil kancelarskou budovu v Memphisu.

Leti to strasne rychle. Pamatuji si to docela dobre, protoze jsem loni tesne pred odjezdem do CR jsem musel vse na posledni chvili vyrizovat. Tak to vzdycky byva. Kdyz ma clovek nejmene casu tak se toho nejvice nahrne.

Chtel jsem si vyzkouset jake to bude pronajimat kancelare na kratkodobe pouziti (virtual office / executive suites). To jsem si vyzkousel a zjistil jsem, ze zas tak velky zajem o tuto sluzbu v Memphisu neni. Muj puvodni plan bylo velke kancelare pronajmout velkym najemnikum a nektere z tech vetsich pouzit na virtualni kancelare. Jen na vysvetlenou. Ta budova v Memphisu je dost velka. 17,000 sq. feet = zhruba 1600 m2. A je rozdelena do 12 kancelari. A kazda kancelar ma v sobe nekolik mistnosti (treba 5 individualnich mistnosti). Takze jednu z tech kancelari jsem obsadil pro mou firmu / vitualni kancelare. Pridal jsem k tomu jeste dalsi kancelar, ze ji taky vyuziji na virtualni kancelare. Myslel jsem totiz, ze se to docela rozjede. A zbytek jsem se snazil pronajmout vetsim klientum. A to neslo.

Velke klienty jsem nebyl schopen najit. Bojuji o ne proste vsichni majitele kancelarskych budov. Kazdy chce ziskat najemnika, ktery je nejaka velka a solidni firma. Jenze tech je malo a velkych kancelari je k dispozici moc. Par velkych klientu jsem nasel (chteli vetsi prostory), ale pokazde to byli neplatici. Spalil jsem se trikrat s ruznymi firmami. Zaplatili treba falesnymi seky. Nebo seky, ktere nebyly kryte penezmi.

Koncept na virtual office jsem zase nebyl schopen nikomu vysvetlit. To co funguje v Kalifornii nebo v Las Vegas nefunguje v Memphisu. Proste jakoby to zakaznici v Memphisu nechapali. A kdyz jsem to vysvetlil tak se jim to nelibilo.

Ztratil jsem dost casu i penez na ruznych renovacich a upravach. Proste jsem neodhadl mistni trh. Ale nakonec jsem nasel reseni. Ted je z toho velmi dobra investice, ktera uz prinasi cash-flow jake by se tezko dalo realizovat kdekoliv jinde. Dari se mi uctovat vice penez na najmu za ctverecni stopu nez v Las Vegas (kde jsou ceny podobnych nemovitosti pro koupi 3x-5x drazsi).

Zacal jsem kancelare pronajimat po jednotlivych mistnostech a vse najednou funguje. Budova je temer plne obsazena. Nebylo potreba nic opravovat, malovat, vymenovat koberec… stacilo rozdelit velke kancelare na male mistnosti a pronajmout je tak jak jsou! Tohle je cele know-how uspechu! Zakaznici v Memphisu jsou uplne jinaci nez zakaznici v Las Vegas nebo Kalifornii. Byla to hodne zajimava zkusenost. Udelal jsem spoustu chyb. Proinvestoval jsem zbytecne penize v mistech kde jsem investovat nemusel. Zacal jsem treba opravovat nejake mistnosti, ktere jsem opravovat vubec nemel. Ale chybama jsem se i naucil. Uz vim co delam a chapu jak trh v Memphisu funguje.

Tak a ted se teprve dostavam k tomu o cem jsem chtel psat. V Memphisu je hodne prazdnych kancelarskych prostoru. Proto jsou tam nemovitosti tak levne. Vetsina majitelu ma problem, ze jejich budova je prazdna a nejsou schopni najit najemniky. Dokonce identicka budovat, ktera je hned vedle nas je temer prazdna. A my mame problem, ze nemame lidi pomalu kam dat. Zbyva nam strasne malo volneho prostoru. Mam par mist ktere mam volne ale musim doresit rekonstrukci nebo treba spravit klimatizaci. Ale jakmile to vyresim tak vzdy prostory rychle pronajmu. Skoro si az rikam, ze bych tech budov v Memphisu mel koupit vice a vyuzit know-how co ted mam. Je to dobra prilezitost. Jen se to ve me lame, jestli delat dalsi investice na dalku (vice stresujici) nebo radeji co nejblize k domovu v Kalifornii.

Popularity: 24%

Tags: Ofiplex

21 responses so far ↓

1 Derek // Aug 9, 2008 at 7:38 pm +0

No, vidim, ze tvoje strategie pronajmu se opravdu vyplaci. Jeste si dobre pamatuju, jak jsi o tomhle psal na zacatku a byl jsem zvedavy, jak to proveri cas. Z meho laickeho a velmi vzdaleneho pohledu bych to know how urcite vyuzil i za cenu investic na dalku. Tim spis, kdyz rikas, ze velkych a neobsazenych prostor je nadbytek (tedy dobry vyber) a zaroven, ze poptavka po tomhle zpusobu pronajmu je tak velka. Treba bys mohl rovnou popremyslet o te sousedni budove, co o ni pises. Rozsiris byznys a pritom ho nebudes az tak moc “tristit”, tedy to bude jednodussi na spravu.
2 Cayman // Aug 9, 2008 at 9:00 pm +0

Píšeš, že v Memphisu “Vetsina majitelu ma problem, ze jejich budova je prazdna a nejsou schopni najit najemniky…”

Co tedy děláš jinak, jak ti jiní majitelé? Máš levnější ceny nebo je to tím, že nabízíš malé kanceláře, které se dají lépe pronajmout?
3 spermobanka.cz // Aug 9, 2008 at 9:52 pm +0

hele a pro�? to ty ostatní majitele nemovitostí nenapadne? to jsou takoví zabedněnci??
4 Vembl // Aug 9, 2008 at 10:28 pm +0

Taky si myslím že bys do toho měl jít. Pokud ti to jede a máš hned vdle identickou kancelářskou budovu, ur�?itě bych zkusil jí koupit a udělat stejnou věci jako s tou první. Správa na dálku nemusí být až tak stresující pokud by se ti podařilo najít vhodnou osobu na kterou bys mohl delegovat odpovědnost a starost za celý business.
5 Skrblík // Aug 10, 2008 at 1:07 am +0

znalost trhu, byt vzdaleneho, je vzdy obrovskou konkurencni vyhodou.

pokud ve meste mas budovu, nemel by byt takovy problem poridit dalsi a dalsi.

neni uz takovy rozdil tvorit system pro fungovani jedne nebo vice budov :o)
6 Tomáš Bíbrlík // Aug 10, 2008 at 1:33 am +0

Také si myslím, že pokud ti tam jedna budova už pěkně funguje, není problém tam pořídit další. Když už tam budeš mít i svého �?lověka, může hlídat klidně další budovu. Na druhou stranu vím, že se ti nechce cestovat (což na za�?átek bude asi potřeba zase).
7 Mlady akcionar // Aug 10, 2008 at 2:45 am +0

>>identicka budova, ktera je hned vedle nas je temer prazdna. A my mame problem, ze nemame lidi pomalu kam dat.

Johne, je to zasadni problem mit vice budov v jednom měste?

Když se pořídí druhá budova, neklesnou náklady na správu budov? Jeden tým lidí možná může obhospodařovat jednu, ale i tři budovy.

Není zásadní dilema v tom, jestli mít budovy v jedné lokalitě, nebo expandovat do jiných �?tvrtí města ?
8 Fondil // Aug 10, 2008 at 2:53 am +0

A co když John nakoupi budovy, udělá z nich kanceláře a jeho know-how někdo pochytí a bude to dělat líp, levněji a kvalitněji?
Pak by John mohl dopadnout tak, že bude mít stejně prázdné budovy, jako ostatní.

Nechci působit tím typickým “�?eským” pesimismem, ale chci jen ukázat že je i jiná možnost, než že to všechno skvěle vyjde.
9 Martin Hinner // Aug 10, 2008 at 2:56 am +0

Slo by sem dat nejaka konkretni cisla? Zejmena P/E Byl byste ochoten za % z najmu nekomu neco podobneho obstarat? Tedy ze by clovek slozil penize na nakup konkretni budovy a vy byste se postaral o zbytek, tedy remeslnici, atd. Podle me to delat 1x pro 2 budovy je urcite jednodussi nez 2x pro jednu…
10 Botanicus // Aug 10, 2008 at 3:00 am +0

Johne, jsi proste jednicka Fakt klobouk dolu. No, drzim palce i dal …
11 endorfin // Aug 10, 2008 at 4:22 am +0

Taky si říkám, jak je možné, že volných kanceláří je v Memphisu hodně a že ty si jeden z mála, který má plno.

Jetsliže bych měl budovu s kancelářemi hned vedle tebe, kdy by se tobě nezastavily dveře a mně by se mezi dveřmi procházeli jen pavouci, tak si říkám, že prostřednictvím nějakého tvého nájemníka bych zjistil jak to u tebe vypadá. Pokud je to kouzlo, že máš plno, jen v menších kancelářích, udělal bych rekonstrukci a měl bych tvé know-how.

Tak jednoduché to ale asi nebude a řekl bych proto, že to musí být marketingem. Zákazník tě např. díky intrenetu lépe objeví než tu sousední budovu.
??? Jinak mně nenapadá �?ím to může být ???
12 Jaromír Adámek // Aug 10, 2008 at 8:03 am +0

Zajímavé Johne, na ten tvůj Ofiplex jsem zrovna nedávno myslel, a te�? zase, když jsem zadával URL tvého blogu. A zrovna trefa do �?erného o Ofiplexu. Líbí se mi na tobě, že se snažíš adaptovat, a pokud něco nevýjde hledáš alternativy, takže nakonec skon�?íš úplně někde jinde, ale s fungujícím obchodním modelem.
13 Michal Rehak // Aug 10, 2008 at 1:39 pm +0

Zapomnel jsi zminit telefonaty se silne vericimi Memphisany
14 Honza Hýsek // Aug 10, 2008 at 2:24 pm +0

Jsi prostě šikovnej a taky odvážnej. Opět gratuluji
15 JaSom // Aug 11, 2008 at 11:07 am +0

Nazor pozoravatela:)
Ja som to cele pochopil tak, ze najvacsi problem po odhaleni co zabera na miestnom trhu, bol s najdenim toho spravneho cloveka, ktoreho mozes dirigovat nadialku.

Dodatocne naklady su “iba” dalsia budova.
Meno, reklama, personalna zakladna, know-how su uz vybudovane.

Ak tam budes vlastnit viac budov, kvalitny a spolahlivy manazer nebude vychadzat tak draho. Ale z kade ho zohnat, ked Natasa robi problemy. Skus niekoho pretiahnut k sebe z miestneho McDonaldu;D
16 Cayman // Aug 11, 2008 at 2:00 pm +2

Základ je snad velikost trhu a možný potenciál. Žádné zázra�?né know-how není rozhodující, když nejsou zákazníci. John přece nemůže koupit všechny kancelářské budovy v Memphisu, kde není žádný průmysl, jen proto, že má nějaké úžasné ceny za pronájem. To si, prosím, uvědomte.

Jestli jsou peníze na další investice, jestli je dostatek �?asu na další starosti s dalšími budovami a lidmi, tak pro�? ne, s chutí do toho.

Mně se ale více líbí ta “investice” do beach volejbalu na Hermosa beach
17 John // Aug 11, 2008 at 5:35 pm +0

Rozdil je, ze nabizim ty male/miniaturni kancelare. Vetsine majitelu se do toho nechce jit, ze maji pocit, ze to da vice prace.. misto jednoho najemnika mas treba 8. Takze pises 8 faktur, apod. Ale tipuji ze to asi nikdo nezkusil.

Normalne to funguje takto. Ses majitel budovy a chces najemniky. Jdes za realitnim agentem. Ten rekne, ze sezene najemniky. Agent chce najit velke firmy co pronajmou co nejvice mista na co nejvice let (lease na 3-5 let). Protoze cim vice let tim dostane vetsi provizi. Kdyz agentovi reknes, ze chces pronajimat malicke mistnosti tak se mu to nebude chtit delat. Takze proto to mozna malokdo zkousi.

Je to niche na kterou jsem prisel nahodou. Delam najmy month to month a miniaturni kancelare za par stovek dolaru.. tzn. najemnik muze kdykoliv odejit, ale u me zustavaji, protoze to neni zas tak drahe. Je to takovy pratelsky stav. Mesicni najmy malokdo udela. Najemnik nemusi mit strach, ze je odpovedny za najem na 5 let.
18 John // Aug 11, 2008 at 5:39 pm +0

Martin: P/E.. jen strucne.. budova ma 17 tisic ctverecni stop. Prumerny najem je $0.85/stopu. Kupni cena $30 za stopu. Tohle jsou verejne informace takze mi nevadi je sem dat. Kdo umi tak si to dokaze alespon zhruba spocitat. Samozrejme jsou tam naklady (udruzba, management). Myslim, ze takovou dobrou investici je tezke najit kdekoliv jinde.
19 Cayman // Aug 12, 2008 at 2:52 am +1

Pěkné, když se to srovná s prům. cenami za nájem kanceláří v Praze, který je 300-500,- K�? za m2/měsí�?ně!

Snad to každému sta�?í jako důkaz toho, pro�? podnikání v cizině je úplně o ně�?em jiném a osvícení ti, kteří to pochopili
20 Honza // Aug 12, 2008 at 3:05 pm +0

šel bych do dalších investic
21 Marek // Aug 14, 2008 at 3:26 pm +3

souhlas s Cayman - za tyhle ceny bych u nas bral hned nejaky hezky kanclik

Podnikani v USA

Blog: Informace o tom jak podnikat v USA, jak prorazit, napady, apod.