Jak poznat jestli kde jsou predrazene nemovitosti

November 11th, 2008 · 26 Comments

Ekonomove pouzivaji ruzne chytre pomucky podle kterych se da rychle ridit a rozhodovat. A nevyzaduji zadne dlouhe premysleni. Sam stejne pomucky pouzivam. Kdyz treba posuzuji nejakou nemovitost na investici tak se divam kolik mne nemovitost vydela na najmu za mesic. Treba to je $1,000. A pak se podivam kolik je kupni cena. Treba $100,000. Vydelim kupni cenu najmem a dostanu cislo. V tomto pripade: 100. Kdyz je cislo 100 a mensi tak vim, ze to je velmi dobra koupe. Kdyz je cislo vetsi nez 100 tak vim, ze to je spatna koupe. Jednoduche a v podstate to velmi dobre funguje (funguje to i v korunach, takze to muzete pouzit i mimo USA).

Dneska jsem narazil na jinou pomucku podle ktere se da posoudit jestli jsou domy v urcite oblasti predrazene. Pocita se to podle prumerneho prijmu (v kazde oblasti je jiny) a cen nemovitosti. Vydelite cenu domu rocnim prijmem. V USA dostanete cislo vetisnou mezi 2 az 4. Cim nizsi cislo tim lepe. Kdyz je cislo vetsi nez 5 tak to znamena, ze domy jsou v oblasti predrazene a pro vetsinu lidi je problem si je koupit (tohle mozna zkuste prevest na CR a napiste do komentaru jak to vychazi ve vasem meste).

Treba prumerny prijem v Las Vegas je $45,000. A prumerna cena domu $200,000. Vydelte a vyjde vam cislo 4.4. Takze Las Vegas neni uplne nejlevnejsi. Kdyz jsem v Las Vegas zacinal tak prumerna cena domu byla kolem $150,000. Takze to vychazelo na 3.3. V roce 1999 to bylo dokonce 2.7. A ekonomove veri, ze se to zase musi vratit do tech 2.7. Tohle je docela zajimava informace. Je logicke, ze prijmy ovlivnuji ceny nemovitosti a vzdy se ten pomer prijmu a cen musi casem dostat do normalu.

Je to zjednoduseny pohled na vec, ale ja mam takove zjednoduseni rad. Clovek se muze od neceho odpichnout kdyz premysli nad investicemi a zvazuje co dava smysl.

Popularity: 16% [?]

Tags: Nemovitosti v USA

Libi se ti muj blog?
Precti si knihu: Podnikani v USA

Nyni v knihkupectvich v CR a SR.
Moje prakticke rady jak podnikat a prorazit v USA.

26 responses so far ↓

1 Richard // Nov 12, 2008 at 12:04 am +0

Takych vzorcekov je cela kopa a nedaju sa pouzit vzdy a vsade. Je potrebne brat do uvahy aj dalsie faktory. U nas je to 9.9 – stavia sa a co sa postavi to sa aj preda…
2 ~NX~ // Nov 12, 2008 at 12:26 am --1

v Praze mi to vyslo na 12.6. Ale nevim jaky mam pouzit prijem (cisty/hruby).
3 Arar // Nov 12, 2008 at 12:36 am +1

Vyhlížím si nový domek v okolí Olomouce. Nový hezký domek zde stojí okolo 4mil (v�?etně pozemku). Pokud bych si vzal průměrný plat olomoucka cca 20k měsí�?ně = 240k za rok, tak mi vychází koeficient 16,666. I kdyby cena nemovitosti klesla na 2,5mil, tak podle nazne�?eného vzorce je koeficient stále na 10. V případě takového poklesu bych ale domek stejně okamžitě vzal. Nechce se mi věřit, že by byl až takový propad, ale samozřejmě v něj doufám. Uvidíme za rok-dva.

Ani si neumím představit, že by tu byl hezký domek k bydlení za 1,2 mil (koeficient 5).
4 Michal.UK // Nov 12, 2008 at 1:16 am +0

Taky si myslím, že v Praze to �?íslo je v rozmezí 10-13.

Ale tady v Anglii to není jiné, nemovitosti jsou tu hodně drahé a viděl bych to taky min. na 10-ku.
5 Rammi // Nov 12, 2008 at 1:48 am +0

Hmm to je divne, kdyz vezmu ze v nasem mestecku Orlová mi to vychazi podle prvního vzorce to bude 114. Jenze tech 114 zahrnuje i ruzne poplatky, energie atd. pokud bych mel vzit prijem z takove nemovitosti, tak to bude vychazet 266 a pritom se to porad muze za urcitych okolnosti vyplatit – pozitivni cashflow
podle druheho vzorce 3,8, tam je to jasnejsi co se vlastne pocita
6 Mato // Nov 12, 2008 at 2:04 am +0

Richard brzdi – momentalne ma kazdy developer na Slovensku problem nieco predat, poznam 4 firmy, ktore postavili domy / byty v BA, alebo okoli a nepredali zatial ani kus. To iste riverpark, jedine byty, ktore su tam predane su tie, ktore sa predali medzi znamych aby mohli ziskat dalsiu vlnu uverov.
7 ady // Nov 12, 2008 at 2:55 am +0

Michal.UK: celonarodni prumerny plat je asi 20k a prumerna cena domu je 210k. Takze skoro jsi se trefil Ale stejne nesmis zapominat na to, ze prumerny plat je znacne snizen diky pristehovalcum, kteri delaji ty spinave prace – standardni Brit nad 30 let tu ma 30k minimalne, pokud podnika nebo dela v IT tak jdou ty platy znacne nad 50k, takze se to zase neda brat tak uplne doslova.

Jinak v UK jsou hodne rozdily mezi severem a jihem (a take dalsimi oblastmi). 4-bedroom house v Surrey vyjde na 300k (a vice , uplne stejny dum pak v okoli Leeds na 110k.
8 Martin Hinner // Nov 12, 2008 at 3:11 am +0

Za Prahou: Vezmu-li nejnizsi cenu 5mil, tak pokud je prumerny plat zde 30.000, tak 13.8. Pokud vezmu realnejsi cenu 6mil, tak to je 16.6 Pokud 7, za kterou se tu prodavaji trosku lepsi domy, tak 19.4 .

I kdyby se to pocitalo na prijem rodiny, tak by vyslo 7-10, coz je pomerne hodne.
9 Ladislav Jancik // Nov 12, 2008 at 3:25 am +1

2 Martin Hinner : myslim, ze lepsi dum za 7 mega si nebude kupovat clovek s prumernym platem, takovej dum je spise pro reditele nebo podnikatele, a tam bych ten rocni plat videl kolem 1 – 1.5 mega. potom to vychazi tech 4,7-7.
10 Petr // Nov 12, 2008 at 5:30 am +0

jinými slovy, pokud se vám investice nevrátí do osmi let zpět, tak to není investice, ale utracený peníze…..
takže pokud vám někdo tvrdí, že třeba návratnost u zateplení domu budete mít 18let, tak to není návratnost..
a pokud si na to půj�?íte, tak proděláte…
11 Petr // Nov 12, 2008 at 5:39 am +0

to martin hinner: neni prijem jako prijem =))
12 zadirr // Nov 12, 2008 at 6:00 am +0

Já myslím že nejenom v ČR ale v celé Evropě jsou reality v poměru k průměrnému platu mnohem dražší než v USA. Možná je to trochu tím, že v USA prakticky neexistuje venkov. V Evropě se spousta lidí rodí na venkově, kde není žádná práce, takže do měst se pořád tla�?í zástupy nových lidí, kteří přicházejí z venkova, a ti samozřejmě potřebují někde bydlet a tak kupují byty ve městech za každou cenu, zatímco na venkově daleko od města jsou byty mnohem levnější. V USA se už všichni rodí ve městě, takže nějaký přetlak příchozích (tzn. převis poptávky nad nabídkou) se nekoná.

Co si myslíte o této teorii?
13 Vembl // Nov 12, 2008 at 8:30 am +3

Zadirr: Je to zajímavá teorie, ale nemyslím si, že by to byla pravda. I v USA se lidé �?asto stěhují, dokonce mnohem �?astěji než v ČR. Problém je spíše nefunk�?ní trh s byty a realitní bublina v ČR. Ceny nemovitostí jsou v Čechách hodně předražené, všichni se nyní snaží vytřískat maximum (mají strach z krize a banky developerům utnuly příjem peněz), a tak developeři lidem cpou, že cena nemovitostí poroste. Myslím si ale, že nyní dojde ke zna�?nému ochlazení trhu s nemovitostmi (a k jejich zlevnění) už třeba jenom proto, že ČNB snížila repo sazbu ze 3,5 na 2,75, což je snaha o oživení trhu s hypotékami. Banky totiž nyní hodně přísně hodnotí všechny žadatele a po�?et hypoték klesá – lidi tedy nebudou mít peníze na nákup nemovitostí a dojde k poklesu jejich ceny. Tohle je ale jen můj názor a pohled.
14 Richard // Nov 12, 2008 at 9:01 am +0

Mato: vlastne mas pravdu. Pred zatiahnutim “rucnej brzdy” to vsak bolo velmi rozpravkove – kazdy tyzden ohlaseny min 1 novy projekt..
15 Pavel // Nov 12, 2008 at 11:26 am --1

Dům si většinou pořizují manžele a tam je průměrný příjem 40.000 K�? měsi�?ně.

V Brně mi to vychází podle druhého vzorce na 8,3 pro jeden příjem. 5,0 pokud beru v úvahu i mzdu ženy.

Podle prvního na cca 100.
16 ehmo // Nov 12, 2008 at 3:11 pm +0

celkom ma zaujala tato tvoja veta:
Je logicke, ze prijmy ovlivnuji ceny nemovitosti a vzdy se ten pomer prijmu a cen musi casem dostat do normalu.

uz nejaky cas som v bratislave a tu je priemerny plat asi 300 000 rocne. cena 3 izboveho bytu v lepsej casti mesta je okolo 4-6 mil. tento stav trva roky a stale sa to len horsi. kedy myslis, ze sa zakonite asi stretne teda pomer prijmov a cien?
17 Jiří Knesl // Nov 13, 2008 at 6:15 am +0

Pro zájemce skute�?ně vědeckého výpo�?tu toho, zda je trh přesycený/nenasycený (a z toho odpovídajícího předpokladu korekce cen směrem nahoru/dolu) bych chtěl upozornit na tržní ukazatele, které jsou na toto ur�?eny. Není problém je vypo�?ítat.

Jde zejména o CCI (Commodity Channel Index), Williams %R a další (koho to zajímá, může si třeba na http://www.financnik.cz a i na jiných webech najít další indikátory). Nej�?astěji se používá pro technickou analýzu burzy, proto názvosloví dosazovaných proměnných odpovídá burze, ale jdou aplikovat na libovolný trh, o kterém jsme schopni získat dostate�?ně pravidelně přesné informace v dlouhém �?asovém úseku.
18 adam // Nov 13, 2008 at 12:11 pm +2

v praze platím nájem bez energií 19tis. přitom cena bytu je 7-8mil. ten zlomek se blíží spíše 1000, než stu….
19 Miro // Nov 13, 2008 at 2:03 pm +0

V Bratislave je pre priemerne stare panelove byty tento index niekde okolo cisla 9-10 a pre rodinne domy ktore tu stoja od $500k-$1.5M to ani nema zmysel pocitat…
20 Rammi // Nov 14, 2008 at 3:43 am +0

Adam: musis ale pocitat s rocnim najmem a vychazi ti 35, coz znamena, ze je to super koupe
21 adam // Nov 14, 2008 at 9:09 am +0

Rammi: v �?lánku stojí: “kolik mne nemovitost vydela na najmu za mesic”
22 John // Nov 14, 2008 at 11:18 am +0

Jo pocitam to s mesicnim najmem.
23 Pavel // Nov 14, 2008 at 11:36 am +0

Rozdíl je pokud �?lověk kupuje nemovitost jako investici nebo pro vlastní bydlení.

To Adam: Pokud Ti vycházi 1000 je lepší být v nájmu. Vyjde Tě to levněji. Takhle bys potřeboval 83 let než nemovitost splatíš.
24 Rammi // Nov 15, 2008 at 8:55 am +0

Adam: ok, omlouvam se, v tom pripade to nesedi ani me.
25 Yo // Jan 25, 2009 at 3:38 am +0

Mozna kdyz srovnavate ceny v US a v Evrope by nebylo od veci zamyslet se nad tim, co za za ty $ dostanete v EU (zdeny dum) a v US (drevostavbu na zakladove desce stlucenou z prkynek). Ona ta drevostavba je k bydleni idealni, ale jeji zivotnost je daleko mensi nez u zdenych nemovitosti. Zdene evropske domy a byty muzete srovnavat s condominiums co se stavi na plazich nebo v downtownech.
26 Katy // Feb 27, 2009 at 1:02 am +0

Proc tu pisete o mesicnim prijmu ze zamestnani? Snad je jasne napsano, ze jde o prumerny prijem z najmu v CR urcite neni prumerny mesicni prijem zamestnance 35tis.a v dnesni dobe muze kupovat barak za sedm mega akorat blazen jinak me pobavilo zapocitavani poplatku za energie apod.do prijmu

Podnikani v USA

Me zkusenosti s podnikanim v USA, jak prorazit, napady, apod.