Jak nejlepe investovat do nemovitosti v soucasne dobe

Trh s nemovitostmi v USA je v krizi. Je malo kupujicich a hodne prodavajicich. Prodat jde tezko. Koupit take nejde tak snadno jako drive. Je tezsi ziskat pujcky a po kupujicich se pozaduji vetsi zakladni splatky (downpayment).

Z hlediska fungovani realitni firmy, ktera je ziva z provizi agentu to je spatna situace. Vidim to na vlastni oci v Las Vegas, kde mam  malou realitni firmu. I kdyz poslednich par tydnu me moji agenti presvedcuji, ze se situace zlepsuje. Ale podle prijmu z provizi to zatim nevidim.  Ale kazde zlo prinasi i neco dobreho. Tohle je perfektni situace pro kupujici/investory. Proste takovych situaci moc za zivot nezazijete.

  • Ceny jsou nizke. A protoze je malo kupujicich tak je mozne vysmlouvat jeste lepsi ceny. Vubec bych se nebal byt hodne agresivni a nabizet velmi nizke ceny. V situaci, kdy je na tom trh dobre by se prodavajici urazili. V tomto trhu s  vami budou ochotni jednat. Takze kdyz vidim, ze nejake domy se prodavaji za $160,000 tak bych se nebal nabidnout treba $130,000. (tady beru treba dum co se jeste pred par lety prodaval skoro za $400,000).
  • Kupoval bych pouze za hotovost. Cash is king. A i kdyz nabidnete nizkou cenu tak platba v hotovosti casto pomuze obchod uzavrit. Stane se, ze prodavajici dostane dve nabidky. Jedna za $140,000 (kupujici plati s pujckou) nebo $130,000 (kupujici plati v hotovosti). Kdyz prodavajici potrebuje rychle prodat, je docela realne, ze muze akceptovat i nizsi nabidku. Kdybych nemel dostatek hotovosti tak bych asi v teto dobe neinvestoval a radeji bych se soustredil jak penize nejdrive vydelat.
  • Kupoval bych pouze pekne a nove domy v dobrych oblastech. Trh je na tom ted tak spatne, ze i krasne nove domy jsou velmi levne. Neni duvod kupovat tzv. fixer uppers (domy, ktere potrebuji opravy). Pekny dum, jde okamzite pronajmout a tim padem prinasi okamzite prijem.
  • Gross rent multiplier. Jestli si pamatujete tento clanek, tak jsem v prvni casti ukazoval pomucku jak posuzuji co je dobra investice. Napr. najem za dum s 4 loznicemi v Las Vegas je $1,500, takze kdyz ho koupim za $150,000 tak me vychazi ten koeficient na 100 (kupni cena deleno najem za mesic). Kdyz je to 100 nebo mene tak to povazuji za dobry nakup.

Jak udelat exit? Jakmile se situace na trhu stabilizuje (napr. po 3-5 letech) tak bych rozhodl co udelat. Bud bych si nemovitosti nechal nebo prodal. Kdybych si je chtel nechat tak bych je v te dobe refinancoval (ziskal zpetne pujcku od banky). Sel bych do banky, ukazal prijmy z najemniku za poslednich par let. Ukazal, ze nemovitosti prinasi stabilni prijem. Pri trose stesti (nebo jak dobre koupite) budou ceny min. 20% vyssi nez v dobe koupe. Banka, ktera bude refinancovat pujci na 80% trzni hodnoty a bude to znamenat, ze dostanete 100% investovanych penez zpet. Zustane vam nemovitost, najemnik pokryje splatky pujcky a kazdy mesic vam zbyde maly zisk. A investovane penize mate zpet na dalsi investice.

  • Clayton
  • http://www.Adamek.biz/ Jaromír Ad&aa
  • vasilkvasil

    to Tommy: za hotove neznamena ze mu to vysazis na ruku ty wole

  • http://www.bhery.com vasilkvasil

    dobrej clanek

  • http://martin.hinner.info/ Martin Hinner

    Ja mam z CR takovy pocit, ze lidi nez by prodali neco levneji, tak radsi pockaji, a to i kdyz na ne tlaci banka a jsou ve velkem prusvihu. Takove to zahrabavni se do pisku "ono bude lip" (a dodal bych "hlavne aby bylo na pivo" :) ).

    Nemam tedy pocit, ze by se ted' nejak extremne levne v CR dalo cokoliv nakoupit. Porad bych tu hodnotil nemovitosti jako vyznamne predrazene.

  • http://www.sumatra.wz.cz Tommy

    Zaujal mne ten druhý bod – v USA nejsou omezeny platby v hotovosti co do výše? (jako třeba u nás tuším max. do 15000€)

  • Djouzef
  • http://www.stach-stavby.cz Ladislav
  • Ondra
  • http://www.sumatra.wz.cz Tommy
  • Andrej
  • http://www.stach-stavby.cz Ladislav

    Tady v ČR když chceš koupit nemovitost a je to přes realitku, tak skládáš nejprve provizi zpravidla ve výši odměny realitního makléře tzv. bloka?ní poplatek, který je nevratný a pak se s tebou někdo dál baví. Takže vycouvat ze hry už se později nedá.

    To co popisuješ se nechá využít pokud nakupuješ od někoho napřímo.

  • Backa

    Existuji nejake omezeni pro nabyvani nemovitosti cizinci? Kdo muze nemovitosti nabyvat?

  • John

    Myslim si, ze USA je 2 roky pred situaci v CR. Krize tady zacala v roce 2006.

    Kdyz prevedes penize bankovnim prevodem tak v USA zadne omezeni neni. Ale nemuzes prinest 300 tisic cash v kufriku… To by se vsichni vylekali.

    V USA si muze koupit nemovitost kdokoliv – cizinec. Neni tam zadne omezeni.