Na posouzeni rizika pouzivam extremne jednoduchou formuli.
Odhadnu jak velky risk to je, kdyz vsechno pujde spatne. A jak to ovlivni me osobni finance.
Vysvetlime to na konkretnim priklade. Dejme tomu, ze vsechno pujde spatne a trh se propadne. Ceny nemovitosti klesnou o 20% (dejte si tam co chcete 10%, 30%, 50%). Klicova otazka je o kolik prijdu, kdybych byl nahodou nucen v takoveto situaci prodat.
Je velky rozdil kdyz koupim nemovitost za 30 tisic dolaru nebo za 2 miliony dolaru. Ztrata pri poklesu o 20% bude nasledujici:
- $6,000 pri nemovitosti v hodnote 30 tisic dolaru
- $400,000 pri nemovitosti za dva miliony
A ted ta druha otazka. Jak moc to ovlivni me osobni finance. Prodelat 400 tisic by me mohlo udelat dost problemu. Prodelat 6 tisic dolaru muze byt temer bezvyznamne.
Podle toho jakou mam duveru v budouci vyvoj se rozhoduji do jak velke investice chci jit.
Podobne je potreba premyslet nad mesicnimi naklady. Jak dlouho vydrzim dotovat nemovitost z vlastnich penez. U nemovitosti za 30 tisic dolaru muzou byt mesicni naklady par stovek dolaru (vcetne splatky pujcky). U nemovitosti za 2 miliony muzou byt mesicni naklady pres deset tisic dolaru (vcetne splatky pujcky).
Staci se podivat na sve ostatni prijmy a rici si jak dlouho vydrzim nemovitost dotovat. Beru nehorsi scenar. Treba kdybych mel nemovitost dotovat rok. Proste uplne nejhorsi varianta, kterou beru, ze by se mohla stat. Kdyz jsem kupoval nemovitost v Memphisu tak jsem premyslel nad tim, ze chci mit rezervy i kdyby byla nemovitost prazdna dva roky (kvuli tomu, ze trh s pronajmy je v Memphisu hodne slaby).
Nikdy se nenecham zaslepit tim kolik vydelam kdyz ceny pujdou nahoru! Trosku si to uvedomim, ale dela to vliv tak 10% na cele rozhodovani. Hodne lidi to dela presne obracene a rozhodne to nedoporucuji.
