Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Jak se stat realitnim magnatem

Investovani do nemovitosti je hodne tezke kdyz nemate moc penez. Potrebujete dost velkou castku na downpayment (treba 30%) a banky vam jako investorovi nedaji  nejlepsi podminky.

Pro banku je totiz investor vice rizikovy. Naopak podnikatel co si koupi nemovitost pro vlastni podnikani je pro banku malo rizikovy. Nemovitost si podnikatel muze koupit s pouze 10% downpayment (SBA loan) a s nizkym fixovanym urokem. U SBA pujcky muze byt urok fixovany  az na 20 let!! To je u normalni bankovni pujcky na komercni nemovitosti v USA neslychane. Maximalne vam banka fixuje na 5,7 nebo 10 let. Nektere banky treba jen na tech 5 nebo 7 let. Takze jako podnikatel dostanete lepsi uroky, nemusite mit tolik penez na downpayment, urok fixovany na delsi dobu a proste banka vam vyjde mnohem vice vstrice nez jako investorovi.

Je spousta podnikani, kde muzete potrebovat vice pobocek pro podnikani a to znamena moznost dalsich nakupu nemovitosti za vyhodnych podminek. V podstate presne toto jsem udelal v Shipito. Kupoval jsem sklady co potrebovalo Shipito. A kdyz jsem Shipito prodaval tak investori ty sklady ani nechteli. To je naprosto normalni. Vetsina kupujicich a financnich investoru maji pocit, ze investice do nemovitosti je utapeni penez. Takze o ne nemaji zajem a radeji podepisi najemni smlouvu. Nemovitosti vam pak zustanou a jste zabezpeceni na cely zivot.

Zazitek: kupovani nemovitosti vlastnene mestem

V polovine prosince jsem poslal protinabidku na pozemek co chci koupit v Kalifornii. Pozemek vlastni mesto, takze to vyjednavani prodeje probiha o dost jinak nez jsem zvykly.

Chce to mi neuveritelnou trpelivost. Tu se priznam moc nemam. Jsem nejradeji, kdyz vsechno rychle odcipa. Na odpoved od mesta jsem cekal do ted! Tri tydny! Bezne se realitni obchody delaji tak, ze se ocekava odpoved behem 1-2 dnu. Kdyz nekdo cestuje nebo se dlouho rozmysli, tak je to o par dnu navic.

Kdyz jsem volal memu brokerovi at mi rekne jaky je status, tak mi rikal, at na to moc netlacim. Ze kdyz budou videt, ze specham a chci koupit, tak mi neslevni s cenou. Tohle presne znam a je na tom zalozeno kazde vyjednavani. Kupujici se snazi odhadnout jak moc prodavaijci potrebuje prodat. Prodavajici se snazi uhadnout jak moc kupujici chce koupit. A doopravdy ta vysledna kupni cena na tomto zalezi. Videl jsem to mockrat na vlastni oci. Kdyz se kupujici zamiloval do nejakeho domu, tak ho pak prodavajici dokazal uplne natahnout.

Takze jsem si rekl, ze moc tlacit nebudu. Broker me pravidelne informoval, ze mesto resi tu moji odpoved. Ze to asi ma na starosti nekolik ruznych oddeleni. A myslim, ze to dava logiku. Nikdo nechce udelat rozhodnuti sam, aby to nebylo na jeho odpovednost. Kdyz se rozhodnuti rozlozi mezi vice oddeleni a pravnika, tak je to pro takove lidi vetsi jistota. Jenze cim vice lidi je zapojenych tim dele vsechno trva. Posledni tyden to pry udajne lezelo na stole pravnika, ktery to cely tyden zvazoval.

Uprimne me to uz zacinalo stvat. Mozna hlavne proto, ze ten pozemek jsem celou dobu doopravdy chtel koupit . A nemam rad ten pocit, ze ja jsem ten trouba co neco hrozne chce, a pak udela nevyhodny deal. Proto se snazim u kazdeho obchodu o tento pocit oprostit. Mit ten stav mysli, ze mi to je jedno jakkoliv to dopadne. Coz je ale hodne tezke. Asi jako kazdy clovek nemam rad ten pocit nejistoty a chci nejake rozuzleni. Bud ten pozemek dostanu nebo ne. Takze jsem dneska vymyslel plan. Nez abych se dale trapil, tak jsem napsal email memu brokerovi, at zavola brokerovi co zastupuje mesto v pondeli rano. A slusne ho pozada, at mi daji odpoved (ten stejny den). A kdyz ten broker rekne obvykou vymluvu, jakoze to mesto nemuze ovlivnit, ze se rozhoduji a trva jim to dlouho, tak at okamzite rekne, ze tu protinabidku stahujeme zpet.

Ve sve hlave jsem se rozhodl, ze i kdyby to chteli znovu vice zdrzovat tak bych to proste nekoupil. Proto jsem chtel, aby to bylo uplne jasne komunikovane, ze v pondeli musi byt odpoved. Bez jakehokoliv kompromisu. Uplne jsem se s tim vyrovnal, ze ten pozemek nekoupim. A byl jsem v pohode. Me totiz nevadi, ze nejaky deal neudelam. To se mi stalo uz mockrat. Ale vadil me ten pocit, ze ztracim kontrolu a budu do nekonecna cekat. Znovu tady davam tu psychologii. Proste me fakt vadi, kdyz neco moc chci, protoze mam pocit, ze to nikdy nevede k nicemu dobremu. Ze je lepsi mit takovy neutralni postoj. Aspon v tech realitnich kseftech to tak funguje.

A z pohledu druhe strany jsem si predstavil treba tri ruzne oddeleni co v mestu ten obchod schvalili a uz to jen cekalo na schvaleni od posledniho pravnika a protoze ta odpoved neprichazela vcas tak se cely obchod rozpadl. Ono to taky nevypada dobre, kdyz se treba pak rika: “Vis, jak jsme chteli prodat ten pozemek, vse bylo domluvene, ale pravnik delal pomalu, takze kupujicimu dosla trpelivost”. Proste to pro toho cloveka nevypada dobre. Treba za to, ze se pozemek neproda nedostane nikdo ve meste vynadano. Ale kdyz nektere oddeleni udelali svoji praci  (schvalili to) a nektere oddeleni ji neudelalo a jen to zdrzelo, tak to nemusi pro ty lidi vypadat zrovna dobre. Muze to byt takova spina co se treba pak vytahne ve vhodnem okamziku. No k tomuto jsem dosel, kdyz jsem premyslel, co na to mesto muze platit ve vyjednavani. Asi toto je jedina vec.

Vymyslel jsem i back up plan, kdyby se vsichni zucastneni vydesili, ze tomu vyjednavani obetovali uz spoustu casu a ted se to rozpadne. Tohle je v USA hodne caste, protoze lidi si fakt vazi casu a povazuji to za prohru, kdyz se po dlouhem jednani nejaky obchod nezrealizuje. V realite by to fungovalo tak, ze treba v to pondeli by mi zavolali s nejakymi strasne rozumnymi duvody, proc mi nemuzou poslat protinabidku. A apelovali na muj rozumny pristup, ze kdyz jsem uz cekal tri tydny tak se mi nic nestane, ze pockam dalsi den navic. Tohle je velmi caste a takova trosku manipulacni taktika. A z principu bych tak rozumny nechtel byt, protoze pak by ty moje slova o ultimatu byla uplne plana. Nic by to neznamenalo. Premyslel jsem predem jak bych to vyresil. Kdykoliv vyjednavam nejaky obchod tak tyto ruzne varianty mam uz predem vymyslene a muzu pak okamzite reagovat. Takze moje reseni (ktere jsem teda nikomu nerikal) bylo, ze za kazdy den zpozdeni bych chtel o $1 nizsi kupni cenu za ctvercni stopu. Vychazi to zhruba na $40 tisic dolaru. A hrozne se mi libilo jak to zni efektne, kdyz by mi nekdo volal, ze muzou dat odpoved v utery nebo ve stredu a ja bych rekl, ze v pohode, ale ze utery to je o $1 na stopu mene, a ve stredu o $2. Proste trpelivost dosla. Dale uz necekam. Tri tydny je vice nez dost. A kdyz to nejste schopni rozhodnout, tak asi ten vas job moc dobre nedelate.

Uz jsem zazil vyjednavani v minulosti, kdy jsem takto doslova prosil, at mi daji odpoved do urciteho datumu, protoze jsem nutne potreboval prostory. Protistrana to ignorovala. Ja jsem taky trpelive cekal, ale pak uz jsem dal termin, za ktery cekat nebudu. Odpoved neprisla. Ja jsem si nasel jine prostory. Vyhodil jsem meho brokera, protoze jsem byl fakt v problemech (i kdyz on za to zas tak nemohl, krome slibu, ze mi urcite druha strana odpovi). A kdyz uz jsem mel alternativni reseni, tak se najednou roztrhl pytel s lidmi co se me snazili presvedcit at jim dam dalsi sanci. Proste meli pocit, ze jsou pri vyjednavani tak na koni, ze ja ten prostor tak nutne potrebuji, ze toho doslova zneuzivali a neustale zdrzovali a vymysleli kokotiny do smlouvy. Kdyz zjistili, ze uz zajem nemam, tak se vse obratilo.  Ale pro me uz bylo pozde a mel jsem jine reseni.

Ted se mi tyto ruzne pribehy z minulosti pripomneli. A kdyz jsem psal to ultimatum memu brokerovi, tak najednou nejakym zazrakem prisla odpoved. Broker si ji udajne nevsiml, ze zrovna ridil auto do Vegas. Proste kdyz jsem byl uplne rozhodnuty, ze ten kseft poslu do haje a nebudu cekat, tak se to vyresilo. Tri tydny jsem nad tim premyslel, kdy konecne prijde odpoved. A teda nastesti je to vyreseno a ty moje ultimata jsem vubec nemusel realizovat.