Category Archives: Nemovitosti v USA

Dotaz od ctenare: USA (Kalifornie) Nakup nemovitosti a nasledny prodej

Ahoj Johne,

pred casem jsem narazil na tvuj web a musim se priznat, ze jsem si ho s velkym zajmem precetl.

Ctel jsem se zetat:
– jak moc je administrativne narocne pro obcana z Cech koupit nemovitost v USA?
– je nejaky rozdil (napr. vyse poplatku) pokud nemovitost kupuje obcan USA nebo cizinec?
– je mozne nemovitost koupit bez fyzicke pritomnosti  kupujiciho napr. otec kupuje nemovitost a chce byt majitel, ale syn uziva.
– jak je to pak administrativne narocne nemovitost prodat.
– je mozne nemovitost prodat bez fyzicke pritomnosti

Pokud mas pocit, ze by se hodilo zavesit dotaz na tvuj blog i pro ostatni, tak klidne muzes.

Diky moc predem za info a drzim ti v podnikani palce.

Lubos

Ahoj Lubosi,

Dotazy primo blogu odpovidam rad, protoze je nadeje, ze si to precte jeste nekdo dalsi koho zajima stejna problematika.

S koupi nebo prodejem nemovitosti pomuze realitni agent. Pomuze najit co koupit. Pripravi nabidku (smlouvu na koupi), ktere je vzdy standardni (stejny formular pro vsechny agenty). Pomuze vyjednat kupni cenu.

To papirovani (prevod nemovitosti) delaji tzv. Title & Escrow (neco jako notari v CR). Ti se postaraji o to, ze na title nemovitosti nejsou nejake zastavy (ze je zaplaceno za popelnice, dane, voda, topeni, remeslniky co na nemovitosti delali upravy, apod.). Title & Escrow pripravi vsechny papiry, posbira podpisy od prodavajiciho a kupujiciho, prevezme penize a az kdyz je vse v poradku tak udela recording (zapise do katastru a preda penize prodavajicimu). Tohle funguje velmi dobre a sam jsem vicekrat tento proces delal na dalku. Jen je potreba pocitat s tim, ze jsou nutne notarsky overene podpisy.  Kdyz je clovek v zahranici tak asi nejjednodussi je jit na Americkou ambasadu, kde maji americkeho notare a bezproblemu to pak bude platit. Pouzit treba ceskeho notare by asi vyzadovalo nejake dalsi dokazovani.

Pro cizince je ten proces uplne stejny jako pro americana. Administrativni narocnost se mi tezko posuzuje. Title & Escrow vsechno pripavi, takze clovek jen podepisuje. Ale je to dost papiru (a tech kazdy rok pribyva). Prodej je to stejne. Papiry se daji poslat kamkoliv a znovu u notare podepsat. Prodaval jsem ted jeden dum, kdy kupujici byl z Irska, ale pracuje v Cine. Title & Escrow poslala papiry do Irska Fedexem. Tam je podepsal u notare na ambasade, poslal zpet a vsechno probehlo. V tomto neni urcite problem.

Kdyz jsem prodaval nemovitosti v jinych statech tak se mi tam uz taky nechtelo jezdit a delal jsem vse na dalku. Jen ta vyhoda byla, ze v USA jsem mohl jit k jakemukoliv notari v jakemkoliv state.

USA ma vyhodu, ze ten system je tady velmi zavedeny a rozvinuty. Jediny rozdil oproti rezidentum USA bude pri prodeji. Title & Escrow budou muset rovnou strhnout nejakou zalohu na placeni dani, kdyz uvidi, ze prodavajici je cizinec.

Prodavam posledni mensi realitni investice

Prodavam posledni male nemovitosti co zbyly. Drive jsem investoval skoro do vseho. Domy, byty, pozemky, male kancelare… Ted uz se omezuji jen na sklady co mam pro Shipito. Ono to uprimne staci. A je pro me v teto fazi lepsi mit par velkych nemovitosti nez vice malych.

Prave u me v kancelari byla notarka, podepsal jsem papiry a ma prodan posledni dum co jsem mel v Las Vegas.

IMG_4119

Dal jsem ho na prodej pred par mesici. Cekal jsem, ze mi lidi utrhnou ruce, protoze jsem dostaval zpravy jak je malo domu na prodej v Las Vegas. Na zacatku roku byla situace, ze se kupujici prebijeli v nabidkach. Na kazdy dum na prodej se vzdy seslo nekolik zajemcu a prebijeli se. No nevim jestli jsem to pokazil ja tim, ze jsem dal muj dum na prodej, ale najednou se cely trh trosku ochladil. Cekal jsem, ze prodam za $225,000 a vice. Ale nedostaval jsem zadne nabidky. Takze jsem slevnil na $199,000. Dostal jsem tri nabidky. Dve hodne nizke od investoru. Jednu celkem normalni. Po chvilce vyjednavani mam prodano za $195,000. Neni to co jsem cekal, ale on ten realitni trh trosku ztratil tu blaznivost, takze jsem to nenacasoval uplne idealne. Myslim, ze o par mesicu drive bych prodal o trosku vice. Neznamena to, ze by trh nejak klesal. Ale kupovani domu je emocni zalezitost. Nejlepsi je, kdyz se sejdou aspon dva kupujici, kteri maji pocit, ze musi koupit hned a oboum se libi stejny dum. Pak se prebiji jeden druheho. To je nejlepsi situace pro prodavajiciho. Kdyz maji lidi pocit, ze neni kam spechat, tak vetsinou vyjednaji lepsi cenu.

Dum jsme koupil v roce 2009. Celou tu dobu byl pronajmut jedinemu najemnikovi. Bylo me ho lito vyhodit, protoze vse bylo ty roky bez problemu. Ale dum jsem chtel prodat.

Kupni cena byl $118,000. Tehdy jsem mel jeste vlastni realitni licenci, takze jsem dostal i provizi $3,540 za zastupovani kupujiciho (coz jsem byl taky ja). Diky tomu, pro me vzdy koupe i prodeje byly trosku levnejsi. A neni to spatne reseni kdyz chcete hodne investovat do nemovitosti si realitni licenci zaridit.

Zaroven ted prodavam malou kancelar na ktere naopak neco prodelam. Koupil jsem ji v roce 2004.  Tehdy jsem jeste pronajimal kancelar pro IncParadise a hledal jsem najakou vlastni. Jenze nez jsme se stihli prestehovat tak uz pro IncParadise byla mala. Takze jsem si ji nechal jako investici a jen ji celou tu dobu pronajimal. Pronajimat sla velmi dobre. Lidi maji zajem o make kancelare.

IMG_4918

Ta kancelar mi  v roce 2004 pripadala jako vyborny deal. Je to zhruba 1,000 sq. feet = 92 m2. Cena byla $100,000. Kdyz byl realitni boom tak jsem ji teoreticky mohl prodat za 200 tisic dolaru. To jsem prosvihl a ted ji prodavam za $85,000. Kancelar totiz neni v uplne nejlepsi casti mesta. Trosku to tam jde dolu. A zaroven komercni nemovitosti jeste tolik na cenach nevyrostly. Z moji zkusenosti nasleduji vyvoj cen residencnich nemovitosti s nekolikaletym zpozdenim. Takze trosku jdou nahoru, ale jeste to chvilku potrva. V tomto pripade mi, ale dlouhodoby najemnik prestal platit. Takze prodavam. Nikoho noveho nechci hledat. Asi by se vyplatilo trosku pockat, ale radeji prodam, protoze nemam vubec cas neco kolem toho resit.

Takze na jedne transakci vydelam. Na druhe prodelam. Jsou to jedny z poslednich mensich realitnich investic co mam a koncim s nimi.

Prakticke informace o nemovitostech v USA

Vybiram dotaz z komentaru:

Muzete se trochu rozepsat o:

– mistni dane z nemovitosti (jak je urcuji, obvykle vyse)
– jestli se nekde da dohledat globalne kolik kde jaka dan je ?
– jak moc casto se vyse teto dane meni?
– jak moc narocny je provoz nemovitosti? Myslim jak variantu kdy to dela firma (treba u condominia snad pokazde), nebo kdyz clovek vlastni celou nemovitost sam, jaka jsou rizika,etc.
– jak probihaji odpisy nemovitosti, existuje moznost si davat do nakladu splatky, pripadne leasovat a odepsat rychleji?
– jak funguje ocenovani nemovitosti?

Dane z nemovitosti v USA
Zalezi na kazdem meste/county (county je neco jako kraj) jak si urci dane z nemovitosti. Z techto dani se totiz financuji verejne sluzby (hasici, skoly, knihovny, apod.). Vetsina mest ma dane z nemovitosti okolo 1% z ceny a dane se plati kazdy rok. Treba v Las Vegas je to blize k tomu 1% ale v Memphisu to je pres 3%. Ta formule neni presne 1% nebo 3%. Formule je hodne slozita a nechci ji tady rozvadet, ale jako rychlou pomucku berte ty procenta.

Dan vybira vetsinou tzv. Assessor office. Vetsinou je to na urovni county. Takze zjistete jak se jmenuje county kde se nemovitost nachazi. Treba vim, ze me zajim dum, ktery je v Las Vegas. Pouzijte Google a napiste nazev mesta a slovo county a meli byste najit nazev county kam to mesto patri. Treba Las Vegas je v Clark county, Los Angeles je v Los Angeles county a Memphis v Shelby county. Pak dejte do Google nazev county a slovo assessor, treba Clark County Assessor a najdete oficialni stranky. Tam najdete informace jak dan pocita, taky tam muzete hledat vsechny nemovitosti, videt kdo je majitel a podivat se na online mapu.

Kdyz chcete jednodussi zpusob jak zjistit kolik je dan tak kontaktuje realitniho agenta v urcite oblasti a zeptejte se ho.

Dane z nemovitosti se moc casto nemeni. Je to politicky velmi citliva otazka. Nikdo nema rad zvysovani dani. Ale kdyz jdou ceny nemovitosti nahoru tak stoupa vyse dane u kazdeho domu automaticky (procenta zustaji stejna jen castka jde nahoru kvuli vyssim cenam domu).

Provoz nemovitosti. Zalezi co vlastnite. U bytu a domu vam najemnik bude volat, ze se mu ucpal zachod. U kancelari bude tech problemu mene nez u domu. Muzete taky koupit nemovitost kde je tzv. NNN lease. Pak se najemnik stara o vse vcetne placeni dani z nemovitosti, opravy, apod. A vam posila jen penize kazdy mesic. V USA jsou take tzv. management companies, ktere se muzou o vse postarat za vas.

Odpisy nemovitosti
Residencni nemovitosti se odepisuji 27.5 roku. Komercni 39 let. Pocita se to tak, ze vezmete cenu budovy (cena pozemku se nemuze odepisovat) a rozdelite poctem roku. To co vam vyjde si muzete odecist z dani.

Co se tyka nakladovych polozek tak uroky co zaplatite na pujcce jsou odecitatelnym nakladem. Veskere opravy muzete odecist okamzite. U vylepseni zalezi jestli je to koberec nebo treba nova strecha a podle toho se pocitaji odpisy.

Ocenovani
Tady ani nevim co bych mel napsat. Ocenovani delaji odhadci pro ucely bankovnich pujcek. Kazda banka si pouziva sveho odhadce, takze do toho malokdy vidim. Co se tyka odhadu hodnoty pro placeni dani tak to si kazde mesto dela samo. Casto treba letaji a foti pozemky a domy z letadla. Kdyz vidi, ze doslo k nejakym zmenam tak nauctuji vetsi dane.

Puvodne publikovano 1. listopadu 2007. Publikuji znovu starsi clanky, ktere si myslim, ze jsou dulezite a muzou znovu nekoho zajimat.

Emoce pri prodeji nemovitosti

Doopravdy musim rici, ze nemovitosti radeji nakupuji nez prodavam. Ono obzvlast u tech residencnich to byva casto emocionalni zalezitost.

I kdyz jsem si myslel, ze jsem docela imunni a ty emoce do obchodovani nedavam, tak to neni pravda.

Jde mi treba o ruzne kulturni strety. Kdyz se s nekym na necem domluvim (cena, podminky) tak ocekavam, ze podle te domluvy pojedeme. Nekdo jiny muze mit pocit, ze potom co se domluvi zacne prichazet se spoustou dalsich pozadavku a vyjednavani v podstate nikdy neskonci. To co ja beru jako konec vyjednavani tak on muze brat jako zacatek vyjednavani. Jinymi slovy jsme domluveni na finalni cene, takze zacnou hledat zpusoby jak tu cenu stahnout co nejvice dolu.

Jednani se skupinou lidi. Za normalni okolnosti je kupujici a prodavajici. Jenze ten kupujici muze byt cela rodina. Syn, ktery bydli s rodici a ti mu dum pomahaji koupit. Ve vyjednavani je to pak chaos, kdy  kazdy clen rodiny dava konfliktni pozadavky a meni pravidla. Domluvite se s kupujicim, ktery podepisuje smlouvy, ale jiny clen kupujiciho rodiny ma jiny nazor. A znovu zacinate od zacatku.

Kupujici a jeho agent vam neustale leze do baraku neco kontrolovat. Normalne je nekolik situaci kdy davate pristup do domu, ktery prodavate. Inspektorovi. Odhadci. Walk-through. Ted se mi poprve stalo, ze agent a kupujici chteli pristup do domu zhruba kazde dva dny a neustale premysleli kde najit neco co se jim nelibi. On se teda nikoho moc neptal jen tam porad chodili. To ze tam byly jsem videl podle ruznych znameni. Odsunuty nabytek, kdy hledali nejake zavady na mistech, ktere jsou zastaveny nabytkem. Jednou odsunuly skrine a nejak asi pritom nekdo zranil, takze na bilem koberci byla takova rozmazla krvava skvrna (kam se nekdo z nich to zraneni utrel). Jindy si tam chodili na zachod (na cislo dve) a zanechat na mise hnede zabarveni.

No jiny kraj, jiny mrav. Ale uz to bylo i na me dost:-). Nejtezsi byl nekonecne vyjednavani o tom co jak chteji opravit. Ono to bylo hlavne o vyjednavani a prinaseni pozadavku, aby se stahla cena. I teda v dobe, kdy uz se o nicem vyjednavat nemelo. Zase to byla velka lekce do dalsich kseftu na co si mam davat pozor:-).

Vyhody investovani do nemovitosti

1. To jestli to bude dobra investice mate pod primou kontrolou a rozhoduje se to pri nakupu. Tzn. je potreba nakoupit dobre. Co je obrovske plus je, ze vas nikdo do niceho nenuti. Nemusite koupit investicni nemovitost zrovna tento mesic nebo rok, kdyz jdou ceny nahoru. Vyplati se pockat na spravnou prilezitost nebo tvrde vyjednavat. Muzete si presne rozhodnout kde si ji koupite. Mate k dispozici celkem jasne informace k rozhodovani.  Takze se vyplati neuspechat a koupit dobre!

2. Kdyz koupite za dobrou cenu tak jste automaticky ve velmi vyhodne pozici vuci jakekoliv konkurenci. Pripomenu dobu z Las Vegas kdy slo koupit dum pred par roky za 30-50 dolaru za ctverecni stopu. Postavit stejny dum by stalo ve stavebnich nakladech + pozemek 100-150 dolaru za stopu. Takze to je naprosto jasny priklad obrovske konkurencni vyhody. Nakoupite levneji a muzete i levneji pronajimat.

3. Nemovitosti moc nevydedavaji. Kdyz je koupite za prumerne trzni ceny a za trzni ceny je budete pronajimat. Musite nekde ziskat nejakou nefer vyhodu. Bud ze nakoupite levneji. Nebo mate lepsi zdroj financovani (pujcek) nez ostatni. Proste je dobre mit neco navic. Pak je to veselejsi.

4. Lokalita spravi casem vase chyby. I kdyz preplatite nebo udelate jine chyby. Pri koupi v oblasti o kterou roste zajem budete casem v pohode. Ono ten rust cen doopravdy vyresi vsechny chyby za vas. V nejhorsim pripade casem nemovitost prodate a zustane vam zisk. Naopak kdyz koupite v oblasti co jde dolu tak i pri sebelepsim managementu i kupni cene, pujde vsechno do haje (drive nebo pozdeji). Ono se da koupit v mene atraktivnich oblastech. Mit krasne cash flow, ale nebude to trvat vecne. S timto mam osobni zkusenost. 

5. Penize se vydelavaji na dobrem managementu. Tzn. udrzovat nemovitost v dobre stavu, komunikovat s najemniky, resit problemy, resit opravy… Ono to zni hrozne lakave z toho mit pasivni investici a nekomu hodit na hlavu veskere rozhodovani. Nerikam, ze to nejde. Jde to, ale najednou zjistite, ze nemate zadny zisk. Ti lidi okolo nikdy nebudou dostatecne motivovani, aby vam setrili penize. Nebudou delat dobra rozhodnuti jako byste si delali sami. A neni to treba, ze by se vas nekdo snazil umyslne poskodit. Proste budou delat prumernou praci. A bude jim celkem jedno jestli treba rozbitou klimatizaci opravar spravi za par stovek nebo ji bude chtit vymenit za par tisic dolaru. Tohle skutecne dela velky rozdil. Stejne tak vybirani najemniku. Ja vetsinou na nemovitostech vydelavam velmi slusne, ale je to prave kvuli tomu, ze si to manazuji sam (in-house).

Pasivni prijem u nemovitosti je hovadina

V minulosti jsem vzdy chtel mit tzv. pasivni prijem. Proste mit prijem penez a nic nedelat:-). Asi jako skoro kazdy, ze:-))

Vzdy jsem si vymyslel nejakou strategii. Mel jsem obrovskou nadeji. A bud ten prijem nejak  sam od sebe postupne zmizel (coz se stava dost casto). Nebo nebyl zas tak pasivni jak bych si to predstavoval.

Jednou z techto nadejnych kategorii bylo investovani do nemovitosti. Ono to je relativne pasivni prijem obzvlast v pripade pronajimani komercnich nemovisti (s domy a byty jsem si uzil docela dost radosti). U tech komercnich nemovitosti je mene prace a starosti s najemniky. Ale kdyz toho ma clovek vice tak se tech ruznych veci na reseni docela taky nahrnuje. Nekde neco natrit. Spravit beton co praska. Resit zvyseni pojisteni. Popohnat najemnnika co plati pozde. Davat papiry z ucetnictvi bankam na kazdorocni review pujcek. Opravovat zatepleni, ktere z nejakeho duvodu se zacalo uvolnovat ze stropu  ve skladu v Oregonu.

imageOno ani tak nejde o to, ze bych vsechno resil sam. V podstate se vsim mi nekdo pomaha. Jde jen o to, ze clovek musi nejakym odhadem rozhodnout jestli ty ceny co nam nekdo nabizi za ruzne opravy jsou dobre a objedname to nebo ne. Na tomto se da hodne usetrit nebo taky hodne prodelat. Kolikrat koukam jak strasne rozdily jsem videl za stejnou praci. A za posledni mesic jsem tech projektu delal na vlastnich domech i komercnich nemovitosti hned nekolik. Je to potreba posoudit a rozhodnout. Najit reseni.

Rikam si, ze kdybych to mel vsechno delat sam tak bych se rozhodne nenudil. A ze to teda moc pasivni prijem neni.

Nezrealizovany projekt v realitach

Mam jeden projekt co me mrzi, ze jsem nikdy nezrealizoval. Je to totiz trosku slozitejsi vec a vyzadovalo by si to osobni pristup. Najit  cesticku jak na to. Projit byrokracii. Vyridit papiry.

Kazdy stat v USA ma program na podporu tzv. low income housing. Bydleni pro lidi s nizsim prijmem. Je to treba bydleni pro seniory. Nebo pro lidi, kteri nemaji dostatecny prijem, takze jim stat dotuje najemne.

Zaroven kazdy stat podporuje stavitele, kteri postavi domy nebo byty a jsou schopni garantovat, ze najmy budou v urcite maximalnni vysi. Podle meho nazoru jsou ty najmy docela velkoryse a nejsou zas tak rozdilne od trznich najmu.

Stavitelum tak stat nabizi tax kredity, ktere 1:1 snizuji dane. Ty kredity se daji i prodat, coz vetsina developeru dela, aby ziskali okamzitou hotovost. Ja osobne bych je sam vyuzil. Behem 10 let developer dostane az 70% nakladu ve forme tax kreditu. Jinymi slovy 70% nakladu se mu takto vrati zpet. Z pohledu realitniho investovani mi to pripada jako dobry deal jak ziskat nemovitost s min. naklady. Program se jmenuje LIHTC (low income housing tax credits).

Takze tento projekt asi definitivne vzdavam. Kdyz jsem to nezrealizoval za poslednich 10 let tak uz to nikdy neudelam.

Z pohledu investovani do nemovitosti mi to pripadalo jako vyborny kseft. Jak postavit nejake byty a postupne ziskat vetsinu nakladu zpet. Na cash flow si myslim, ze by to vychazelo nadherne. Dalsi vyhoda je, ze u techto low income najmu neni problem s neplacenim najmu. Kazdy mesic automaticky prijde platba na ucet.

Dokonce jsem mel i koupene pozemky na kterych jsem si takovy mensi projekt chtel zkusit. Tri pozemky vedle sebe. Na kazdy se vejdou dva domy, ale mnohem lepsi by bylo postavit mensi byty. Treba jen jednopokojove, pro starsi lidi co bydli sami.

Screenshot 2014-04-08 18.22.23

Zhodnoceni posledniho realitniho boomu a odkaz na starsi clanek s diskuzi

Skoda, ze nejlepe se vse zhodnocuje az zpetne. Krome jednoho zbyvajici jsem jiz prodal vsechny domy co jsem koupil v roce 2009 na spekulativni investici v Las Vegas. IMG_4119

Treba takovy dum se dal v roce 2009 koupit za 100 tisic dolaru. Dnes se prodava za 225 tisic dolaru.

V te dobe jsem byl presvedcen, ze ceny jsou dole. A ze jsou tak nizko, ze to je vyborna prilezitost, ktera se uz dlouho nebude opakovat. Staci kdyz se na ten clanek z roku 2009 podivate a to nadseni je z toho videt. 

Disqus nejakou chybou neprenesl vsechny komentare (ale ve WordPressu jsou stale ukazany tak davam aspon screenshot). Nekdo se na to dival pozitivne jak ja. Nekdo negativne cekal, ze ceny pujdou jeste mnohem vice dolu. Nakonec to bylo jeste vice optimistictejsi nez jsem sam cekal.

Ja jsem tam v jednom komentari napsal, ze blog ma vyhodu, ze nazory zustanou zaznamenany navzdy… takze se za par let muzeme vratit a zhodnotit. No byla to dobra prilezitost.

nemovitosti comments