Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Dalsi duvod proc neni dobre nakupovat na vrcholu trhu

Pronajmul jsem ted prvni historicky sklad, ve kterem zacinalo Shipito. Byl to sklad, ktery jsem koupil v posledni realitni bubline. Tedy historicky za nejvetsi penize. I kdyz jsem velmi tvrde vyjednaval a dostal slevu, tak to byl koncem roku 2007 a tim padem cena byla relativne vysoka.

IMG_5450

To ze jsem sklad koupil relativne draho znamena, ze u neho mam i hodne velkou kazdorocni dan z nemovistosti (property tax). Ta se totiz pocita z kupni ceny a kazdorocne se upravuje podle trznich hodnot. Kdyz jdou ceny nemovitosti nahoru tak o par procent roste i ta property tax. Ale to za kolik koupite dela obrovsky rozdil a pozdeji i konkurencni vyhodu. Vetsina komercnich nemovitosti se pronajima pres tzv. NNN najem. Najemnik plati veskere naklady spojene s vlastnictvim a provozovanim nemovitosti. Takze najemnik plati i tu property tax.

Najem muze byt treba jeden dolar za ctverecni stopu mesicne. A dalsi NNN naklady (property tax, pojisteni, udrzba, opravy, …) muzou byt dalsich 20-40 centu na stopu mesicne. Takze najemnik plati $1.20-$1.40 celkem. Cim mensi jsou tyto naklady, tim je to pro najemniky atraktivnejsi.

U tohoto skladu jsem citil, ze obzvlast ta property tax dela velky rozdil. Vlastnim temer identickou budovu hned vedle tohoto skladu a tu jsem koupil o dost levneji. A i kdyz ty sklady vypadaji stejne, tak property tax vychazi o 7 centu mesicne mene na stopu u toho druheho skladu. To je dost velky rozdil!

To pouceni pro me je, ze kdyz chci ty nemovitosti dlouhodobe vlastnit a pronajimat, tak se vyplati pockat a vzdy je koupit, kdyz je trh dole. Ta konkurencni vyhoda je obrovska, kdyz koupite za nizsi ceny. Muzete pak pronajimat levneji nez ostatni. U tohoto skladu jsem videl jak hodne zajemcu melo pocit ze ty mesicni naklady jsou hodne velke. A i kdyz je to nadherny sklad ve vyborne lokalite, tak to dost lidi odradilo, ze je dost drahy na pronajem.

Trosku jsem zariskoval, ale dostal jsem dobry najem

Posledni sklad  jsem pronajmul za rekordni cenu. Kdyz jsem to dal do verejne nabidky tak jsem byl nejdrazsi. Na moji obranu, je ten muj sklad na naprosto vybornem miste a je to krasna nova budova v porovnani s ostatnimi nabidkami.

Zajemcu bylo hodne, ale vetsine se ten najem zdal moc drahy a hledali neco levnejsiho. Trosku jsem zariskoval a vzal najemnika, ktereho by hodne majitelu nevzalo.

V USA je zvyklost, ze kazdy najemnik komercni nemovitosti musi dodat sve danove priznani. Proste nikdo neveri, kolik vydelavate penez dokud to neprokazete.  A jediny dukaz kteremu majitele veri je danove priznani (za poslednich par let). Kdyz jsem sam pronajimal komercni prostory tak se me to vubec nelibilo. Danove priznani beru jako velmi privatni zalezitost a nechci ji posilat kazdemu majitelu od ktereho si chci neco pronajmout. Ale je to velmi zavedene a nema smysl proti tomu bojovat. Kdyz priznani nechcete dodat, tak se s vami vetsina majitelu nebavi.

Tento muj najemnik neni z USA a davat priznani se jim taky nelibilo. Misto toho mi dali nejake overeni, ze jsou solventni. Me to stacilo, ale verim, ze vetsine ostatnich majitelu by to nestacilo.

Netrval jsem na dlouhe smlouve. V USA je znovu zvyklost, ze kazdy majitel chce najemnika co podepise dlouhou smlouvu. Napr. 5 a vice let. Ja to vidim tak, ze kdyz bude najemnik spokojeny tak v prostoru zustane. Je v tom trosku mene ochrany pro me, ale v mem pripade to je jedno. Dlouha smlouva je vyhodna pro majitele pouze kdyz pronajima nejake velmi uspesne firme. Pak kdyz firma chce z najmu odejit tak proste musi platit po cele trvani smlouvy (dokud si majitel nenajde dalsiho najemnika). Jsou takove pripady, ze pak treba plati firma roky najem za prostory co nevyuziva, protoze treba uzavreli nejakou provozovnu.

Ja mam najemniky spise takove mensi firmy a kdyz se jim nebude darit, tak toho s nimi moc nenadelam. Proste radeji zapracuji a najdu noveho najemnika co nejrychleji, nez abys se s nimi soudil nebo vymahal penize. Takze v dlouhe smlouve moc ochranu nevidim.

Kdyz neni uzavrena dlouha smlouva, tak mi to dava moznost najem zvednout po ukonceni terminu. Coz beru jako velkou vyhodu.

Najemnik potreboval nainstalovat novy transformator a naupgradovat prisun elektriny. To je hodne velka investice kterou mu castecne platim a castecne si to plati sam. Tohle si myslim, ze mi pomohlo mi ho ziskat, ze jsem nabidl, ze ten upgrade z vyznamne casti zaplatim. Ale beru to tak, ze upgraduji budovu a muze se to hodit i pro jine budouci najemniky.

Moje mysleni bylo, ze kazdy mesic, kdy je sklad prazdny tak ztracim potencialni penize. Najemnik slibil, ze uzavreme smlouvy hned. Teoreticky moje investice do upgradu je neco pres 2 mesicni najmy. Kdybych hledal dalsiho najemnika tak ty dva mesice to muze byt prazdne.

Najemnici v USA casto zadaji at dostanou 1-2 mesice najmu zdarma na stehovani. Je to znovu nejaka zvyklost. Najemni smlouva treba zacne 1. rijna, ale najemnik dostane prvni dva mesice, kdy nemusi platit najem.  Ale zase majitele to radi maji, protoze muzou ukazat bankam, ze pronajmuli za drahy najem (a ty dva mesice co dali zdarma nikdo nevidi). Tohle vubec nemam rad a nastesti tento najemnik to ani neznal a nevyzadoval.

Usetril jsem na provizi. Za komercni najmy se plati vetsinou provize 6%. 3% agentovi co zastupuje majitele a 3% co zastupuje najemnika. Spocita se hodnota najmu za celou dobu trvani smlouvy a z toho se vypocitaji procenta. Jsou to velke penize (desitky tisic dolaru), ktere plati majitel. Nejakym stestim tento najemnik prisel na primo. Nemel agenta takze jsem to bral taky v uvahu pri vyjednavani.

Protoze to je firma ze zahranici a vstupuje na americky trh, tak jsem jim nabidl, ze jim necham kompletne vybavenou kancelar. Presne vim jak toto usetri starosti. Vemte si, ze by vas nekdo vyslal do USA at rozjede kancelar. Mate sice podepsanou najemni smlouvu, ale nemate zadny nabytek, nemate si kam sednout, apod. Jsou to blbosti, ale i kdyz objednate nabytek tak musite cekat nez vam ho privezou. Proste takovy zacarovany kruh. U me budou mit k dispozici vybavenou kancelar i internet.

A jeste jsem jim dal posledni XYZ kolo:-) At se muzou pohybovat po okoli.

Zaver: Sklad byl prazdny celkem dva mesice nez zacne nova najemni smlouva. Puvodne to vypadalo, ze bude prazdny jen jeden mesic, ale ty jednani o najemni smlouve se nam protahly. Ale porad to beru jako uspech, ze byl prazdny jen dva mesice.

Cenu jsem dostal presne co jsem zadal.

Sklad na vybornem miste. Koupil jsem ho bohuzel dost draho (moje prvni koupe – nejmene vyhodna). Vynos (CAP rate) byl do ted 5.35%. Ted je CAP rate 5.81%. Prumerne mam ze vsech nemovitosti 7.45% (coz neni spatne a vim, kde mam dalsi mezery).