Category Archives: Nemovitosti v USA

Emoce pri prodeji nemovitosti

Doopravdy musim rici, ze nemovitosti radeji nakupuji nez prodavam. Ono obzvlast u tech residencnich to byva casto emocionalni zalezitost.

I kdyz jsem si myslel, ze jsem docela imunni a ty emoce do obchodovani nedavam, tak to neni pravda.

Jde mi treba o ruzne kulturni strety. Kdyz se s nekym na necem domluvim (cena, podminky) tak ocekavam, ze podle te domluvy pojedeme. Nekdo jiny muze mit pocit, ze potom co se domluvi zacne prichazet se spoustou dalsich pozadavku a vyjednavani v podstate nikdy neskonci. To co ja beru jako konec vyjednavani tak on muze brat jako zacatek vyjednavani. Jinymi slovy jsme domluveni na finalni cene, takze zacnou hledat zpusoby jak tu cenu stahnout co nejvice dolu.

Jednani se skupinou lidi. Za normalni okolnosti je kupujici a prodavajici. Jenze ten kupujici muze byt cela rodina. Syn, ktery bydli s rodici a ti mu dum pomahaji koupit. Ve vyjednavani je to pak chaos, kdy  kazdy clen rodiny dava konfliktni pozadavky a meni pravidla. Domluvite se s kupujicim, ktery podepisuje smlouvy, ale jiny clen kupujiciho rodiny ma jiny nazor. A znovu zacinate od zacatku.

Kupujici a jeho agent vam neustale leze do baraku neco kontrolovat. Normalne je nekolik situaci kdy davate pristup do domu, ktery prodavate. Inspektorovi. Odhadci. Walk-through. Ted se mi poprve stalo, ze agent a kupujici chteli pristup do domu zhruba kazde dva dny a neustale premysleli kde najit neco co se jim nelibi. On se teda nikoho moc neptal jen tam porad chodili. To ze tam byly jsem videl podle ruznych znameni. Odsunuty nabytek, kdy hledali nejake zavady na mistech, ktere jsou zastaveny nabytkem. Jednou odsunuly skrine a nejak asi pritom nekdo zranil, takze na bilem koberci byla takova rozmazla krvava skvrna (kam se nekdo z nich to zraneni utrel). Jindy si tam chodili na zachod (na cislo dve) a zanechat na mise hnede zabarveni.

No jiny kraj, jiny mrav. Ale uz to bylo i na me dost:-). Nejtezsi byl nekonecne vyjednavani o tom co jak chteji opravit. Ono to bylo hlavne o vyjednavani a prinaseni pozadavku, aby se stahla cena. I teda v dobe, kdy uz se o nicem vyjednavat nemelo. Zase to byla velka lekce do dalsich kseftu na co si mam davat pozor:-).

Vyhody investovani do nemovitosti

1. To jestli to bude dobra investice mate pod primou kontrolou a rozhoduje se to pri nakupu. Tzn. je potreba nakoupit dobre. Co je obrovske plus je, ze vas nikdo do niceho nenuti. Nemusite koupit investicni nemovitost zrovna tento mesic nebo rok, kdyz jdou ceny nahoru. Vyplati se pockat na spravnou prilezitost nebo tvrde vyjednavat. Muzete si presne rozhodnout kde si ji koupite. Mate k dispozici celkem jasne informace k rozhodovani.  Takze se vyplati neuspechat a koupit dobre!

2. Kdyz koupite za dobrou cenu tak jste automaticky ve velmi vyhodne pozici vuci jakekoliv konkurenci. Pripomenu dobu z Las Vegas kdy slo koupit dum pred par roky za 30-50 dolaru za ctverecni stopu. Postavit stejny dum by stalo ve stavebnich nakladech + pozemek 100-150 dolaru za stopu. Takze to je naprosto jasny priklad obrovske konkurencni vyhody. Nakoupite levneji a muzete i levneji pronajimat.

3. Nemovitosti moc nevydedavaji. Kdyz je koupite za prumerne trzni ceny a za trzni ceny je budete pronajimat. Musite nekde ziskat nejakou nefer vyhodu. Bud ze nakoupite levneji. Nebo mate lepsi zdroj financovani (pujcek) nez ostatni. Proste je dobre mit neco navic. Pak je to veselejsi.

4. Lokalita spravi casem vase chyby. I kdyz preplatite nebo udelate jine chyby. Pri koupi v oblasti o kterou roste zajem budete casem v pohode. Ono ten rust cen doopravdy vyresi vsechny chyby za vas. V nejhorsim pripade casem nemovitost prodate a zustane vam zisk. Naopak kdyz koupite v oblasti co jde dolu tak i pri sebelepsim managementu i kupni cene, pujde vsechno do haje (drive nebo pozdeji). Ono se da koupit v mene atraktivnich oblastech. Mit krasne cash flow, ale nebude to trvat vecne. S timto mam osobni zkusenost. 

5. Penize se vydelavaji na dobrem managementu. Tzn. udrzovat nemovitost v dobre stavu, komunikovat s najemniky, resit problemy, resit opravy… Ono to zni hrozne lakave z toho mit pasivni investici a nekomu hodit na hlavu veskere rozhodovani. Nerikam, ze to nejde. Jde to, ale najednou zjistite, ze nemate zadny zisk. Ti lidi okolo nikdy nebudou dostatecne motivovani, aby vam setrili penize. Nebudou delat dobra rozhodnuti jako byste si delali sami. A neni to treba, ze by se vas nekdo snazil umyslne poskodit. Proste budou delat prumernou praci. A bude jim celkem jedno jestli treba rozbitou klimatizaci opravar spravi za par stovek nebo ji bude chtit vymenit za par tisic dolaru. Tohle skutecne dela velky rozdil. Stejne tak vybirani najemniku. Ja vetsinou na nemovitostech vydelavam velmi slusne, ale je to prave kvuli tomu, ze si to manazuji sam (in-house).

Pasivni prijem u nemovitosti je hovadina

V minulosti jsem vzdy chtel mit tzv. pasivni prijem. Proste mit prijem penez a nic nedelat:-). Asi jako skoro kazdy, ze:-))

Vzdy jsem si vymyslel nejakou strategii. Mel jsem obrovskou nadeji. A bud ten prijem nejak  sam od sebe postupne zmizel (coz se stava dost casto). Nebo nebyl zas tak pasivni jak bych si to predstavoval.

Jednou z techto nadejnych kategorii bylo investovani do nemovitosti. Ono to je relativne pasivni prijem obzvlast v pripade pronajimani komercnich nemovisti (s domy a byty jsem si uzil docela dost radosti). U tech komercnich nemovitosti je mene prace a starosti s najemniky. Ale kdyz toho ma clovek vice tak se tech ruznych veci na reseni docela taky nahrnuje. Nekde neco natrit. Spravit beton co praska. Resit zvyseni pojisteni. Popohnat najemnnika co plati pozde. Davat papiry z ucetnictvi bankam na kazdorocni review pujcek. Opravovat zatepleni, ktere z nejakeho duvodu se zacalo uvolnovat ze stropu  ve skladu v Oregonu.

imageOno ani tak nejde o to, ze bych vsechno resil sam. V podstate se vsim mi nekdo pomaha. Jde jen o to, ze clovek musi nejakym odhadem rozhodnout jestli ty ceny co nam nekdo nabizi za ruzne opravy jsou dobre a objedname to nebo ne. Na tomto se da hodne usetrit nebo taky hodne prodelat. Kolikrat koukam jak strasne rozdily jsem videl za stejnou praci. A za posledni mesic jsem tech projektu delal na vlastnich domech i komercnich nemovitosti hned nekolik. Je to potreba posoudit a rozhodnout. Najit reseni.

Rikam si, ze kdybych to mel vsechno delat sam tak bych se rozhodne nenudil. A ze to teda moc pasivni prijem neni.

Nezrealizovany projekt v realitach

Mam jeden projekt co me mrzi, ze jsem nikdy nezrealizoval. Je to totiz trosku slozitejsi vec a vyzadovalo by si to osobni pristup. Najit  cesticku jak na to. Projit byrokracii. Vyridit papiry.

Kazdy stat v USA ma program na podporu tzv. low income housing. Bydleni pro lidi s nizsim prijmem. Je to treba bydleni pro seniory. Nebo pro lidi, kteri nemaji dostatecny prijem, takze jim stat dotuje najemne.

Zaroven kazdy stat podporuje stavitele, kteri postavi domy nebo byty a jsou schopni garantovat, ze najmy budou v urcite maximalnni vysi. Podle meho nazoru jsou ty najmy docela velkoryse a nejsou zas tak rozdilne od trznich najmu.

Stavitelum tak stat nabizi tax kredity, ktere 1:1 snizuji dane. Ty kredity se daji i prodat, coz vetsina developeru dela, aby ziskali okamzitou hotovost. Ja osobne bych je sam vyuzil. Behem 10 let developer dostane az 70% nakladu ve forme tax kreditu. Jinymi slovy 70% nakladu se mu takto vrati zpet. Z pohledu realitniho investovani mi to pripada jako dobry deal jak ziskat nemovitost s min. naklady. Program se jmenuje LIHTC (low income housing tax credits).

Takze tento projekt asi definitivne vzdavam. Kdyz jsem to nezrealizoval za poslednich 10 let tak uz to nikdy neudelam.

Z pohledu investovani do nemovitosti mi to pripadalo jako vyborny kseft. Jak postavit nejake byty a postupne ziskat vetsinu nakladu zpet. Na cash flow si myslim, ze by to vychazelo nadherne. Dalsi vyhoda je, ze u techto low income najmu neni problem s neplacenim najmu. Kazdy mesic automaticky prijde platba na ucet.

Dokonce jsem mel i koupene pozemky na kterych jsem si takovy mensi projekt chtel zkusit. Tri pozemky vedle sebe. Na kazdy se vejdou dva domy, ale mnohem lepsi by bylo postavit mensi byty. Treba jen jednopokojove, pro starsi lidi co bydli sami.

Screenshot 2014-04-08 18.22.23

Zhodnoceni posledniho realitniho boomu a odkaz na starsi clanek s diskuzi

Skoda, ze nejlepe se vse zhodnocuje az zpetne. Krome jednoho zbyvajici jsem jiz prodal vsechny domy co jsem koupil v roce 2009 na spekulativni investici v Las Vegas. IMG_4119

Treba takovy dum se dal v roce 2009 koupit za 100 tisic dolaru. Dnes se prodava za 225 tisic dolaru.

V te dobe jsem byl presvedcen, ze ceny jsou dole. A ze jsou tak nizko, ze to je vyborna prilezitost, ktera se uz dlouho nebude opakovat. Staci kdyz se na ten clanek z roku 2009 podivate a to nadseni je z toho videt. 

Disqus nejakou chybou neprenesl vsechny komentare (ale ve WordPressu jsou stale ukazany tak davam aspon screenshot). Nekdo se na to dival pozitivne jak ja. Nekdo negativne cekal, ze ceny pujdou jeste mnohem vice dolu. Nakonec to bylo jeste vice optimistictejsi nez jsem sam cekal.

Ja jsem tam v jednom komentari napsal, ze blog ma vyhodu, ze nazory zustanou zaznamenany navzdy… takze se za par let muzeme vratit a zhodnotit. No byla to dobra prilezitost.

nemovitosti comments

 

Prodej vlastniho domu v USA

Kdyz v USA prodavate vlastni dum tak nemusite platit dan z 250 tisic dolaru zisku. Pro manzelske pary je ten limit 500 tisic dolaru. Dejme tomu koupite dum za 1 mil. Prodate ho za 1.5 mil. A tech 500 tisic se nemusi danit.

Pravidlo je, ze v  tom dome musite dva roky v ramci poslednich peti let bydlet. Nemusi to byt najednou dva roky. Treba v dome bydlite prvni rok, pak tri roky jinde a pak posledni rok.

Je docela velka vyhoda, kterou muzete opakovane vyuzit. Neni limit kolik tech vlastnich domu mate. Staci vzdy bydlet jen dva roky. A vyuzit tuto vyhodu maximalne kazde dva roky (ne casteji to nejde:-).

Rozdily v najmech v ruznych mistech USA

V posledni dobe je hodne casto ve zpravach disktutovana situace s rapidne rostoucimi najmy v San Francisku. Pronajmout si nejaky  mensi byt vas muze prijit na 3-5 tisic dolaru mesicne.

A tohle je  dum v Las Vegas velikost zhruba 200 m2, 4 loznice, 3 koupelny, garaz na 2 auta a ted ho pronajimam za $1,000 mesicne.

IMG_4119 IMG_4959

Ty rozdily v zivotnich nakladech jsou proste obrovske.  Kdyz jsem v USA zacinal tak jsem bydlel v Las Vegas v malem byte, kde byla mesicne splatka neco kolem $400;-). A naprosto mi to vyhovovalo. Hrozne bych se bal (v te dobe) zacinat nekde kde bych platil treba $4,000 mesicne. To byly pro me strasne penize. Ono doopravdy v USA se da zit relativne levne. Ale jak kde. Doletet kamkoliv letadlem je otazka par stovek dolaru.

 

 

Argument kdy pujcky davaji smysl

Nedavno se u clanku o peer to peer pujckach rozvinula vetsi diskuze o smysluplnosti pujcek.

Ja sam jsem se pripojil s tim, ze pujcky/dluhy nemam rad. A ze bych nejradeji nakupoval nemovitosti za hotovost. Ano takto to skutecne citim, ale ekonomicky to neni uplne nejchytrejsi postoj. Je to spise takove mysleni, vse na jistotu. Kdyz nemate dluhy tak mate minimalni riziko. Kazda pujcka navic je risk.

Ale zaroven je pujcka zpusob jak zvednout prjimy a na investici vice vydelat. Kdyz platite hotove tak treba za jeden milion koupite nemovitost jednu. Kdyz pouzijete pujcky tak jich muzete koupit nekolik. A kazda nemovitost vam ponese nejaky prijem. Za predpokladu, ze mate dobre uroky na pujcce tak ten rozdil je strasne videt.

Viz nize realna ukazka z mych nemovitosti. Prvni dva radky v tabulce jsou nemovitosti co maji kompletne splacene pujcky, takze  ROI (return on investment) je stejny v obou sloupcich. A uprimne to neni zadny velky zazrak. Kolem 5%. Neni to spatne, ale neni to nic nad cim by se dalo radovat. U vsech dalsich nemovitosti mam ruzne velke pujcky. Prvni sloupec je ROI s pujckou jak to je realny stav. A druhy sloupec je kdybych mel pujcku kompletne splacenou. Nejvetsi rozdily jsou videt tam kde jsem dostal nejake fantasticke uroky od banky (treba kolem 2%).

ROI s pujckou ROI bez pujcky
4.85% 4.85%
6.42% 6.42%
15.15% 10.01%
7.53% 4.97%
7.26% 4.83%
19.52% 7.09%
22.06% 7.94%
38.48% 10.10%

Z tohoto pohledu zase pujcky smysl maji. Proste bez nich bych takoveho ROI nedosahl.

Jen mala poznamka. U toho ROI se jeste musi pocitat, tzv. vacancy rate, kterou tam v mem pripade nepocitam. To je doba, kdy je nemovitost bez prijmu a vetsinou se zapocitava 5-20%.