Category Archives: Nemovitosti v USA

Rozdily v najmech v ruznych mistech USA

V posledni dobe je hodne casto ve zpravach disktutovana situace s rapidne rostoucimi najmy v San Francisku. Pronajmout si nejaky  mensi byt vas muze prijit na 3-5 tisic dolaru mesicne.

A tohle je  dum v Las Vegas velikost zhruba 200 m2, 4 loznice, 3 koupelny, garaz na 2 auta a ted ho pronajimam za $1,000 mesicne.

IMG_4119 IMG_4959

Ty rozdily v zivotnich nakladech jsou proste obrovske.  Kdyz jsem v USA zacinal tak jsem bydlel v Las Vegas v malem byte, kde byla mesicne splatka neco kolem $400;-). A naprosto mi to vyhovovalo. Hrozne bych se bal (v te dobe) zacinat nekde kde bych platil treba $4,000 mesicne. To byly pro me strasne penize. Ono doopravdy v USA se da zit relativne levne. Ale jak kde. Doletet kamkoliv letadlem je otazka par stovek dolaru.

 

 

Argument kdy pujcky davaji smysl

Nedavno se u clanku o peer to peer pujckach rozvinula vetsi diskuze o smysluplnosti pujcek.

Ja sam jsem se pripojil s tim, ze pujcky/dluhy nemam rad. A ze bych nejradeji nakupoval nemovitosti za hotovost. Ano takto to skutecne citim, ale ekonomicky to neni uplne nejchytrejsi postoj. Je to spise takove mysleni, vse na jistotu. Kdyz nemate dluhy tak mate minimalni riziko. Kazda pujcka navic je risk.

Ale zaroven je pujcka zpusob jak zvednout prjimy a na investici vice vydelat. Kdyz platite hotove tak treba za jeden milion koupite nemovitost jednu. Kdyz pouzijete pujcky tak jich muzete koupit nekolik. A kazda nemovitost vam ponese nejaky prijem. Za predpokladu, ze mate dobre uroky na pujcce tak ten rozdil je strasne videt.

Viz nize realna ukazka z mych nemovitosti. Prvni dva radky v tabulce jsou nemovitosti co maji kompletne splacene pujcky, takze  ROI (return on investment) je stejny v obou sloupcich. A uprimne to neni zadny velky zazrak. Kolem 5%. Neni to spatne, ale neni to nic nad cim by se dalo radovat. U vsech dalsich nemovitosti mam ruzne velke pujcky. Prvni sloupec je ROI s pujckou jak to je realny stav. A druhy sloupec je kdybych mel pujcku kompletne splacenou. Nejvetsi rozdily jsou videt tam kde jsem dostal nejake fantasticke uroky od banky (treba kolem 2%).

ROI s pujckou ROI bez pujcky
4.85% 4.85%
6.42% 6.42%
15.15% 10.01%
7.53% 4.97%
7.26% 4.83%
19.52% 7.09%
22.06% 7.94%
38.48% 10.10%

Z tohoto pohledu zase pujcky smysl maji. Proste bez nich bych takoveho ROI nedosahl.

Jen mala poznamka. U toho ROI se jeste musi pocitat, tzv. vacancy rate, kterou tam v mem pripade nepocitam. To je doba, kdy je nemovitost bez prijmu a vetsinou se zapocitava 5-20%.

Proc mam rad investovani do nemovitosti

Na zacatku roku 2013 jsem psal, ze moje realitni portfolio je uz pres 20 milionu dolaru. Ted uz je to 25 milionu.

Doopravdy miluji reality. Povazuji to za nejlepsi investici. Ne tak kvuli spekulovani. Ale jako velmi solidni investici u ktere se da lepe predpokladat kam smeruje trh. Je to pro me mnohem citelnejsi predpokladat vyvoj nez u akcii.

Taky se da velmi dobre ovlivnit jak ta investice bude vydelavat (najdete treba  lepsi vyuziti nemovitosti). Nevydelate tolik jako na akciovem trhu, kdy treba behem jednoho dobreho roku (viz. napr. 2013)  muzete ztrojnasobit penize, ale zaroven muzete i stejne rychle o vase penize prijit.

U tech nemovitosti jsou taky slaba obdobi, ale ty se daji preckat a i v tom slabem obdobi vydelavate! Kdyz si muzete dovolit uctovat levnejsi najem nez konkurence tak i v tom nejhorsim ekonomickem obdobi budete mit pravidelny prijem. V tomto je doopravdy kouzlo. Porad mit ten prijem.

Nevyhoda je, ze s tou stabilitou ten prijem nebude nijak zavratny. Kdyz se na to podivame podobne jako na uroky co dostanete v bance, tak u nemovitosti je clovek rad kdyz dosahne 5-8% rocne (a to beru, ze vsechno delate super dobre na jednicku).  U tech nemovitosti se tomu vynosu rika CAP rate (capitalization rate). To jen tak pro zajimavost. V podstate pocitate kolik nemovitost stoji a kolik vynese kazdy rok po odecteni nakladu. Cisty prijem deleno cena nemovitosti = CAP rate.

Ta krasa je ten potencial pro dvoji prijem. Ten z najmu a druhy kdyz se jednou ta nemovitost proda.

V cem delam trosku chybu (zamerne)

Mam nemovitost, kterou pronajimam. Najemnik je slusny. Plati vcas. Nejsou tam zadne problemy. Podle smlouvy bych mohl docela vyrazne zvednout najem.

Muj broker me rika, ze bych to mel uz davno udelat. Z obchodniho pohledu by to davalo smysl. Ale ja to porad odkladam.

Z me zkusenosti je dobry najemnik k nezaplaceni. Takze i radeji relativne ztracim nejake penize, kdyz vim, ze nemam zadne problemy. Mam to tak mnohem radeji nez mit najemnika se kterym jsou porad problemy a plati vice.

Konec roku 2013 – vyvoj cen nemovitosti

Naposledy jsem psal update o trhu s nemovitostmi v USA nekdy v lete.

Na zacatku roku 2013 byl videt citelny narust optimismu. Ceny nemovitosti sly nahoru dost radikalne. Nekdy v kvetnu o trosku narostly uroky u pujcek a byla to jako ledova sprcha. Lidi se probudili a zacali byt trosku vice opatrni.

A na tom trhu je to videt. Ceny jdou porad nahoru, ale mnohem pomaleji. Sleduji hlavne pro me lokalni trhu v Los Angeles (South Bay) a Las Vegas (protoze tam porad jeste nejake investice mam). A pak se divam na komercni nemovitosti v Kalifornii a Oregonu. A hlavne me zajima ta nalada. Ono totiz na te nalade zalezi pomalu nejvice jestli se da dobre prodat nebo koupit. Kdyz si lidi mysli, ze ceny pujdou nahoru tak skutecne ceny jdou nahoru.

Obzvlaste u tech vetsich komercnich dealu jdou znovu najit a vyjednat dobre dealy. Ja osobne mam apetit uz docela maly. Mam pocit, ze jsem toho za poslednich par let nakoupil vice nez dost.  Jeden dalsi deal mam rozjednany uz par mesicu a ted mi konecne chteji pristoupit na vsechny podminky co jsem chtel (ono to tak u velkych dealu fakt nekdy strasne dlouho trva).

Jak casto komunikujete ohledne realitniho dealu ovlivni vyslednou cenu

Treba podle toho jak casto volate a ptate se na update ohledne nejake realitni kseftu urci za jakou cenu se ten obchod nakonec zrealizuje.

Doopravdy jde o takove detaily. Kdyz volate moc casto tak vas druha strana oznaci za “desperate”.  A vyjednavani dostane jinaci dynamiku.

Dal jsem nabidku. Ta byla odmitnuta a dali mi protinabidku. Zhruba 5 dnu se neozyvam. Vola mi muj broker, ze broker prodavajiciho uz mu potreti volal jak se k tomu postavim. Tak rikam at mu sdeli, ze mam nejake alternativni moznosti na koupe na kterych zrovna pracuji. A ze zvazuji jestli vubec budu davat dalsi counter offer. Tohle je presne dynamika, ze kdyz se jim neobjevi alternativni kupujici a zaroven chteji prodat, tak proste za chvili pristoupi na pro me velmi dobry deal. Pravidlo je, ze musim byt opatrny i co reknu pred tim mym brokerem. Ten si taky musi myslet, ze se treba divam na nejake dalsi sklady nekde jinde.  A ono ja se vetsinou divam po skladech uplne vsude takze pravdomluvny muzu byt.

Tyhle detaily a dynamika jsou pro me vzdy fascinujici. Plati to teda u vetsich obchodu (komercnich nemovitosti). Ne treba pro koupi domu. Tam ta dynamika je zase jinaci.

Fotky skladu z Nevady

Tak jsem nekolikrat za tento tyden zastavil pred nasim skladem a fotil si ho. Mam fakt takovou narcistickou radost jak pekne vypada. Paradoxne tohle je nejlevnejsi sklad (na ctverecni stopu/metr), ze vsech skladu co mame.

IMG_3084

Kdyz se na nektere ty fotky divam tak mam pocit, ze pusobi skoro falesne. Jakoby ty hory byly pridane ve photoshopu.

IMG_3083

Taky v kazdem uhlu ten sklad vypada trosku jinak.

IMG_3089

IMG_2781

No fakt jsem se do toho skladu zamiloval:-). Byl to super realitni kup. Perfektni nacasovani. Nemuzu si pomoci. Krasna budova. Asi jsem blazen. Ale nemohl jsem se zastavit a nekolikrat po sobe si to fotit:-).

Cekani a trpelivost u realitnich kseftu

Kdyz kupuji nemovitost tak moc nemam rad fazi “cekani”. Napisu nabidku. Prodavajici ji zvazuje a ceka se. U nakupu domu to cekani dlouhe neni. Vetsinou jen tak 1-3 dny. Ale u nakupu skladu, ktere jsou vlastneny nejakou vetsi firmou to cekani byva dost dlouhe. Klidne 7-10 dnu v kazde fazi jednani. Cim vetsi firma tim se dele ceka.

Jde o to, ze tu transakci musi schvalit nejaky slozitejsi aparat. Napr. board of directors. Takze cele to vyjednavani ma uplne jinaci dynamiku nez kdyz jednate s jednotlivcem. Vse trva.

Mam k tomu jednu lekci. Je potreba byt velmi opatrny jake informace ten prodavajici dostane. Samozrejme je potreba ukazat, ze jsem spolehlivy kupujici, ktery ma finance na koupi. To je velmi dulezite. Na druhou stranu je potreba nebyt netrpelivy. Nevolat brokerovi a netlacit at se prodavajici vyjadri. Tim padem by totiz meli pocit, ze tu nemovitost nutne potrebuji a poskodilo by me ve vyjednavani. Lepsi je, kdyz broker updatuje, ze dal hledame a davame offers i na jine potencialni nemovitosti. Board of directors pak ma pocit, ze musi schvalit i relativne agresivni deal jen kvuli tomu, ze nechteji vypadat jak blbci, kteri to nedokazali dotahnout do konce (tim, ze zdrzovali,  nerozhodli se rychle, apod.). Nebudou vyjednavat tak tvrde. Radeji kyvnou na to co se jim nabidne.