Je to takovy dvoj-domek. Vypada to jako jeden dum, ale je rozdelen na dve bytove jednotky. Jeden byt nahore a druhy dole. Kazdy ma take jednu garaz. Muj byl ten byt nahore.

Kdyz jsem ji koupil tak jsem delal jen takove lehke opravy. Koberec se nevymenoval, ale jen vycistil.

Tak jsem nejak pocital s nejhorsim. A koberec muzu vymenit az kdyz ho najemnik zlikviduje. Ruzne drobne opravy at vse vypada dobre, ale neutraci se zbytecne moc penez.

Na jednu vec si nemuzu stezovat. Najemnice vydrzela dlouho. Co si pamatuji tak se nastehovala hned po koupi v roce 2009 bydlela tam az do ted. V Americe je program pro chudsi lidi, kterym mesto prispiva na najem. A tohle byl presne ten pripad. Takze dejme tomu najem byl treba $850 mesicne. $800 platilo mesto a $50 platila najmnice . Vetsinou tech $50 jeste platila pozde, ale bylo me to uplne jedno. A mesto tech svych $800 vzdy zaplatilo vcas a pravidelne rovnou prevodem na muj ucet.

Koupil jsem to v roce 2009 za $50,000. Ted prodavam za $69,000. Neco jsem vydelal na najmu. Neco jsem utratil za opravy. Povazuji to za dobry kseft, ale uz jsou tyto transakce na me moc male sousto.

Znate to, jak se z jednoduche veci da udelat slozita zalezitost? Napr. kdyz chcete jit lyzovat tak si musite koupit SUV, aby se na ty hory dalo jet a pak nejlepe i novy barak s velkou garazi at to auto je kam dat?

Ono tohle premysleni normalne nedava smysl. Jenze ceny nemovitosti jsou fakt dole a me to laka udelat nejaky deal.

Nejdrive jsem nasel tento dum u ktereho me uchvatil vyhled z oken.

Vyrivka na terase vypada take lakave.

Ale pri dalsim hledani jsem prisel na tento dum. Zabaven bankou a ted se proda za mene nez tretinu puvodni ceny. Je uplne novy a v podstate i jeste nedokonceny. Nekdo si stavel doslova hrad. Jen netusim v jakem stylu. Mozna to nekdo uhadnete? Me to pripada jakoby se snazil s interierem delat kopii nejake italske vily u jezera Como.

Z venku to vypada relativne normalne:

Ale uvnitr je to docela sila. Treba tento krb a vyska stropu.

Pripada mi to jak nekde na zamku. Pridat loveske trofeje. Hlavy jelenu na zed. Medvedi kuze po zemi. Rodinny erb na zed.

Ale ne vsechno co pisi v novinach je spravne. Je potreba si udelat vlastni nazory. V roce 2009 jsem veril, ze jsme docela na dne. Muzete si to pripomenout timto clankem, kde jsem ukazoval nemovitosti, ktere jsem tehdy kupoval. Prijel jsem do Vegas a behem jednoho nebo dvou dnu jsem koupil pet nemovitosti. Ten byt  na videu je zrovna ten o kterem pisu. O nemovitostech ve Vegas jsem psal jeste tady a treba tady. Ono jsem toho v te dobe psal dost, protoze jsem zrovna nakupoval.

Tohle byl jeden z bytu co jsem koupil po smlouvani od banky za $34,000 (je zminen v tom prvni odkazu na clanek).

Pro vice obrazku se muzete mrknout sem, kdy jsem ho pronajimal.

Takze – koupil jsem v roce 2009. Par tisic jsem dal do oprav. Ale moc jsem to neprehlanel. Spise jen drobne opravy. Vymalovat. Vymenit koberec, apod. Do ted byl do nedavna pronajmuty za $695 mesicne. A pred par tydny jsem to dal na prodej.

Mam kupce a  uzavrenou smlouvu na prodej za $59,000. Takze vidite, ze vydelat se da i v teto pesimisticke dobe a co pisou v novinach neni zas tak relevantni.

Takze prodavam. Spravne bych mel jeste pockat. S nejvetsi pravdepodobnosti bych mohl prodat za vice. Ale tyto mensi investice me ale uz tak nebavi a vidim naplneni sveho casu v uplne necem jinem.

Ale zacinam uplne rust z ruznych sitauci v tech bytech a domech. Nedavno jsem psal, jak mi najemnik zaneradil byt, co jsem mel na Floride. Ted resim podobne problemy v Memphisu (kde mam male kancelare na pronajem) a lidi jsou sem tam fakt hovada a delaji neskutecne veci. Nejradeji mam rodice, co si vezmou deti o prazdninach do prace. Deti se pak nudi, takze treba vezmou toaletni papir na zachodech, kompletne jej vymotaji do misy dokud se ji nepodari ucpat. Coz se jim docela casto dari.

A je to stejne i ve Vegas, kde resim par novych pripadu. Rikam resim, ale v podstate nic neresim. Jen se dozvim o tom problemu a resi to moji zamestnanci. Ale i tak me to dokaze trosku zpenit krev.

Lidi jsou schopni delat takove voloviny, ze to nema obdoby. Kdyz je ve smlouve zakazano mit v byte zvirata, tak ted zjistim, ze je tam ted maji. Kdyz mam neco cerstve vymalovano na nejakou neutralni barvu, tak prvni vec co udelaji je, ze natrou steny na fialovo, zeleno nebo cerveno.

Ono tohle k tomu realitnimu businessu patri. Drive me to tolik nevadilo. Ale uz na to nemam trpelivost. Ono se totiz hodne veci zase zmenilo. Souvisi to s tim, ze vidim jine prilezitosti.

A jen tak pro zabavu nejake to foto

\

Na tohle presne slouzi security deposit. Za to se to uklidi, vymeni koberec, apod. Ale stejne me to vzdy prekvapi jak jsou nekteri lidi hovada a dokazou v takovem bordelu zit. Mam taky slusne najemniky (ale o tech nepisu);-).

Cervene je oznacen pozemek, ktery vlastnim. Zajimavy tvar, ze? Predevsim ta cast nalevo, kdy muj pozemek obklopuje jinaci pozemek.

Ukazka, jak se dela odhad takoveho skladu, podle tri zpusobu vypoctu.

Cost Approach – kolik by stalo postavit stejny sklad.
Sales Approach – za kolik se sklady ted prodavaji (cena za ctverecni stopu)
Income Capitalization – podle vynosu. Najmy jsou ted hodne dole, takze odhadce pocital, ze by najem byl $137,042 rocne. Z tohoto cisla se po odecteni nakladu doslo k odhadu hodnoty podle vynosu. Z me prakticke zkusenosti by najem sel po par letech vyrazne nahoru. a tohle je hodne pesimisticke cislo. Loni jsem chtel pronajimat sklad v Portlandu a takovy najem bych platil za polovicni velikost.

Jinak mezi nami, odhadci jsou ted extremne opatrni a tlaci ceny dolu. Pred par lety je zase tlacili nahoru. Ja to beru jako porad vyborny deal uz jen kvuli tomu, kolik by stalo postavit stejny sklad. Proste bych nemel sanci. Naklady na postaveni jsou o dost vetsi, nez prodejni cena. Jak jsem uz psal. Tenhle sklad postavili uplne novy v roce 2008 a od te doby je prazdny a snazi se ho prodat. Takze muj timing na koupi byl snad v nejlepsi mozny okamzik.

Taky je videt, jak je ted slaby trh v Oregonu kvuli nedavne krizi.  Firmy krachovaly a nebylo snadne najit nove najemniky. I kdyz to budu brat z investorskeho pohledu, tak je to porad idealni sitauce.  Najemnikem je Shipito a koupi se garantuje, ze naklady na nemovitost neporostou (tak jak by rostl kazdorocni najem).  Naopak – jak budou splacene pujcky, tak mesicni naklady pujdou dolu. Jednoho dne to bude, jako bychom meli najem zadarmo. Pro uspesnou budoucnost firmy si nedovedu predstavit lepsi strategii.

Ta krize prinesla vyhody a tohle jsou zrovna jedny z tech vyhod. Moznost koupit dobre nemovitosti a ziskat pujcky s velmi levnymi uroky. Ty moznosti nema kazdy, ale kdyz banka vidi, ze firma vydelava, tak vam ty penize doslova cpou.

Tak jsem si poslednich par dnech totalne vychutnal davky adrenalinu, ktere jsem dostaval s postupnym vyvojem koupe skladu v Oregonu.

Dnes doslo k rozuzleni poslednich dvou kousku dokumentu na kterych jsme se museli dohodnout. Jeden bylo schvaleni nasi cinnosti, kterou budeme ve skladu provadet. Sklad je soucasti vetsiho business parku a existuji tam nejaka pravidla, kterych se musime drzet. Moje cinnost byla schvalena uz davno, ale z nejakeho zahadneho duvodu mi to prodavajici nechtel dat pisemne. Dva tydny jsem vyvijel tlak a stale jsem dostaval zpet nejake vymluvy.

Druhy problem bylo umoznit pristup vedeni toho business parku do male mistnosti, ktera je soucasti me budouci budovy, ale ma samostatny vchod z venku. Je tam totiz ukonceni (fiberoptics) na pristup na Internet pro cely areal.

Ani nevim jestli se takto slozita realitni transakce da vubec popsat na blogu a hlavne vysvetlit co u toho clovek zaziva. Bylo to skutecne napinave jak trenky;-). Celou dobu jsem tusil, ze neco neni v poradku protoze vyresit ty dva problemy by mela byt otazka chvile. Ale prodavajici vse natahoval a natahoval. Podle smlouvy se ma transakce uzavrit v pondeli. Kdyzbych nestihl vse podepsat, poslat penize a vyridit na me strane, tak prodavajici nemusi prodat a jeste me muze zalovat o nejake naklady (ale ty skoro zadne nemel). Ale je to i obracene. Kdyz prodavajici neuzavre tak ho zase muzu zalovat ja o me naklady. A ty jsou dost velke. Odhad, enviromental report, naklady na architekta, a k tomu usle provize pro agenty… jedna se o desitky tisic dolaru za ktere by byl odpovedny.

Pred hodinou jsem dostal vsechny dokumenty. Vse je vyresene. Agent si povzdychl, ze me musi pozvat na drink az prijedu do Portlandu. Ze to byly nervy, ale tim, ze jsme je postavili pred hotovou vec se to doresilo. Prodavajici totiz dostal tzv. back up offer. Nabidku s trosku lepsi cenou od nekoho jineho. A doufal, ze se ten obchod mezi nami rozpadne. Proto nechtel posilat dokumenty a proto vse zdrzoval. Kdyby se to rozbilo kvuli me tak muze prodat nekomu jinemu a vydelat vice.

Ja jsem to zhruba tak nejak tusil i kdyz nikdo mi to do ted nemohl potvrdit. Proto jsem v poledne kontaktoval vsechny zucastnene s tim, ze vse uzaviram. Jestli me daji schvaleni cinnosti resit nebudu. Taky nebudu resit jestli maji ostatni sklady pristup k te fiberoptics mistnosti. At se to doresi potom co vse uzavru. Proste jsem ukazal odhodlani to dotahnout do konce a vedel jsem, ze sice neco potrebuji od nich (schvaleni uzivani), ale take je necim drzim v sachu (me schvaleni na pristup do mistnosti s fiberoptics). Pripomenul jsem kolik jsem utratil penez a ze z me strany se obchod uzavira. A at se oni rozhodnou. Tohle zapusobilo a za par hodin je najednou vse vyreseno.

Ted mam na stole asi 5 cm tlustou slozku papiru a ocekava se, ze ji behem par hodin prectu a vse podepisu. Tohle je taky silene. Protoze ono se to snad ani neda tak rychle precist.

Tak uz zbyva jen 10 dnu. Nechci to zakriknout a nemel bych o zadnych dealech psat dokud nejsou uzavrene. Vsechny pujcky mam od bank schvalene. Pravnici zkontrolovali smlouvy. Dokonce tam muj pravnik nasel neco co se muselo zpravit a byl jsem rad, ze ho za to platim.  Banky jeste zkontroluji jestli neni problem s zivotnim prostredim (enviromental report). Ten bude hotov ve ctvrtek. Odhad prisel. Ten si banky ted take prohlizeji.  Takze za chvili mame novy sklad.

Kdo me nekdy byl navstivit v me kancelari v Torrance tak jen jako meritko, tenhle sklad je zhruba sestinasobne vetsi.

Na jednu stranu je to smutne videt kolik firem pozkrachovalo za poslednich par let krize. A zustaly po nich krasne nove budovy, ktere jsou ted prazdne. Ale ono se to zmeni. A za ty penize co se to da koupit to proste nemate sanci postavit. Ceny jsou ted pod $100 za ctverecni stopu. To je min. cena za kterou se stavi plus cena pozemku. Clovek si ted muze udelat nadherne portfolio za zlomek ceny. Zamerit se jen na nove budovy viz. obrazky nahore. Nasadit dobre (levne) ceny na pronajmy.  Nedavat to zadne management firme. Vse si resit in-house pres sveho zamestnance (udrzbu, management, apod.). A pockat nez se prezene krize. Nedovedu si predstavit lepsi investici v dnesni dobe.

Takto vypadal byt po poslednim najemnikovi:

Samozrejme vsechno slo uklidit, vymalovat a spravit. Jen to cloveka znechuti jak jsou nekteri lidi hovada. Nejradeji si ty najemniky vybiram sam. Mam pocit, ze mam velmi dobry odhad na lidi. A kdyz nekoho vyberu sam tak takoveto problemy nemam. Property management firma nebo agent za nic neruci. Tim vam jen oznami, ze tam je bordel a maximalne vam pomuzou zaridit uklid nebo opravy. Ale vy jako majitel to zaplatite.

Jestli pocitate s investovanim na dalku tak tohle vas klidne muze potkat. V ramci dousku reality to sem davam na blog;-). Ja jsem to zazil uz mockrat;-). Proto se vzdy snazim s timto pocitat jiz kdyz investici delam. Na nemovitostech se da hodne vydelat, ale fakt na to musite mit zaludek.

Byt to byl krasny. Vyhled na more. Viz foto zde.

Prodal jsem v uplne nejhorsi dobu. Spravne bych mel pockat (trh se uz zlepsuje). Ale je to uz podruhe co me tam rozcilil najemnik. Tento posledni se nechal zavrit do vezeni za prodej nejakych drog. Vazne. Predchozi najemnik vymaloval barevne steny bez meho souhlasu. Predtim najemnik neplatil. Muj agent se kterym tam pracuji nepatri k tem nejlepsim. Myslim, ze vubec nema cich na lidi. Jen me zavola, ze najemnik zanechal v byte bordel, neco ukradl, apod. A me se tim uz vubec nechce zabyvat. Takze prodavam. Dal jsem to na trh. Zadal jsem rozumnou cenu. Prislo nekolik nabidek. Je to prodane. Ulevilo se mi.

Jinak tento byt jsem koupil velmi davno (kolem roku 2002-2003). Jen na zaklade planu a pak trvalo dlouho nez se to postavilo. Puvodne jsem myslel, ze na Floridu pujdeme bydlet a muj sen bylo byt takto blizko plaze. Mezitim jsme se ale prestehovali k mori v Kalifornii, takze to ztratilo ten puvodni smysl.

V soucasne vytizeni kompletne menim me plany na vlastnictvi nemovitosti. Mam ted pocit, ze tech nemovitosti mam az moc. Do budoucna bych to portfolio chtel minimalizovat. Radeji par velkych a drazsich komercnich nemovitosti nez vsehochut od pozemku, bytu, domu a kancelari. Dalsi mensi nemovitosti zacnu prodavat (jakmile se vylepsi trh).

Penize – prostredek k vetsi svobode from John Vanhara on Vimeo.

There are organizations and nations that have been around for hundreds of years and expect to be around for another thousand. They have a long run a little longer than yours.

Minuly tyden jsem mel schuzky s bankeri.  Znovu me rekli, jak to delam blbe, protoze se snazim splacet vsechny pujcky co nejdrive to jde. Posilam extra penize, protoze nechci mit dluhy.

Tohle slysim docela casto, ze bych ty penize mel radeji vyuzivat jinak. Jenze me tim vnitrnim selskym rozumeme dava vice smysl jak to delam ja. Mam pocit, ze to je zpusob, jak udelat firmu, kterou nic nepolozi (nebo viz vyse vydrzi stovky let). Dluhy beru jako velkou zatez. I kdyz se ted dari tak kdo vi jaka krize prijde za par let. Cim mene dluhu tim je firma silnejsi. Kdyz nebudou zadne dluhy tak to bude jako mit najem ve skladech zdarma. To mi pripada jako naprosto idealni.

Vyplati se pouzivat realitni agenty? from John Vanhara on Vimeo.

To je vyhoda i nevyhoda. Znamena to nejakou praci navic dodelat co je potreba. Myslim tim ty kancelare, zachody a break room pro zamestnance. Vyhodou je, ze si to udelam podle svych predstav. Nektere sklady maji treba obrovske kancelare, ktere pak jen zabiraji misto a ja velke kancelare nepotrebuji. Takze tohle mi vyhovuje.

Je to znovu neuveritelny realitni deal. Ve spravny okamzik na spravnem miste. V Kalifornii by se mi tohle v tuto dobu nepodarilo. Ekonomika se tady uz vyrazne obraci k lepsimu. V Oregonu to tak jeste neni. Tam to prijde treba za rok. Takze proto se mi podarilo udelat tak dobry deal. Nesmim to zakriknout. Uzavreno to jeste neni. Ale vse by melo bez problemu probehnout. Banky penize chteji pujcit, protoze nase financni vysledky vypadaji vyborne. Ale pri realitni transakci se vzdy muze stat cokoliv, takze bych o tom spravne ani ted nemel psat at nic nezakriknu.

K tomu mam jeste dalsi rozjednany jeden sklad tady v Kalifornii. Je to koupe pozemku na dobrem miste, kde jde postavit sklad (50 tisic sq. feet). Presne podle mych predstav a tak se mi to zase libi. Vetsinu skladu chci mit blizko kde bydlim. Oregon beru jako experiment a je otazka jak to pujde.

Vse se zacalo hybat presne ten den kdy jsem odjizdel na dovolenou. Odpovidal jsem agentum a posilal informace bankerum at se mi vyjadri k pujckam. Klasicky to funguje tak, ze nejvice prace je vzdy ten den kdy mate nekam odjizdet:-).

Kdyz vse probehne tak budu potrebovat hodne penez na ruzne zalohy. Takze se ma mysl presmerovala na mysleni o skladech a ne o blbostech jako kupovani aut. .

Aby to vyhovelo temto pozadavkum tak jsme projizdeli sklady ve velikosti pres 100,000 sq. feet (10 tisic m2 +). Samozrejme tak velkemu skladu patri i odpovidajici cena. Nejak jsem to vsechno propocitaval. Jak usetrime kdyz soucasne sklady prestehujeme. A docela by to i vyslo.

Netusil jsem, ze mam dalsi problem. Na koupe skladu jsem vyuzival tzv. SBA loans. Naprosto vyborna vec. Vladou podporovane pujcky malym podnikatelum. Od toho taky pochazi nazev – Small Business Administration (SBA). Staci dat 10% downpayment a uroky mate zafixovane na dlouhe obdobi (20 let) za velmi vyhodnych podminek. Vychazi to mnohem lepe nez komercni pujcky v bankach. A diky tomu me tak casto vychazi cisla u koupe lepe nez kdybych stejny prostor pronajimal.

SBA pujcky jsem uz vyuzil dvakrat na me stavajici sklady. Jenze tento novy sklad je tak velka transakce, ze SBA pujcku nemuzu dostat. Pry uz nejsem small business kdyz kupuji takovy sklad. Doprcic. Ja se porad citim jako small business. Ale bylo mi receno, ze tak velky sklad uz zadna mala firma nekupuje.

Do ctvrtka cekam jestli nam schvali pronajem skladu o kterem jsem psal. Kdyz ne tak mam pripraveny back up na jiny pronajem. Vcera jsem vyjednaval slusnou cenu za druhy sklad. Bohuzel neni tak pekny. Je o dost starsi, ale v dobre lokalite kousek od nas. Ale jako back up to jde. A jsou ochotni nam dat hned pristup.

Premyslim ale nad situaci par let dopredu. Chci totiz najit uplne nejaky idealni sklad. Kdyz to porad poroste tak to bude potreba. Takze jen tak ze sportu dnes pisu nabidku (offer) na koupi skladu o velikosti 80,000 sq. feet (7,500 m2):-). Ono to zni docela silene, ale mozna to bude skutecna velikost, kterou potrebujeme. Abysme nebyli nuceni se kazde 2 roky nekam stehovat. I ta cena vypada lakave. Prave slevnili o 2 mil, protoze chteji za kazdou cenu prodat. Ja to tlacim jeste nize:-).

Kdyz se podivate na tu velikost skladu tak to je v podstate velikost fotbaloveho hriste:-).

Takze pisu tzv. “low ball offer”. Davam nizkou cenu a cekam jak zareaguji. Bud se nastvou nebo zacnou vyjednavat. Takhle delat ksefty je skutecne zabava. Hlavne kdyz vim, ze vlastne na tu koupi vubec nespecham. Ono se ani neda udelat rychle. Vyrizeni pujcek trva dost casu. Stejne tak pripadne rekonstrukce. Prozatim je teda plan pronajmout dalsi sklad a divat se do budoucna na nejake trvalejsi reseni.

Agenti tak maji pristup do kazdeho domu na prodej v celem Las Vegas (v jinych mestech to funguje podobne). Nikdo nemusi byt doma nebo se nemusi domlouvat schuzky na ukazovani prazdnych domu. V databazi se jen napisou pravidla. Kdy se dum muze ukazovat (treba jen dopoledne), nebo dejte pozor na kocku at nevybehne ven, apod. Ty pravidla jsou docela komplexni, ale maji smysl. Je presne napsano, ktery dum je prazdny. Kde nekdo bydli. Jestli se musi zavolat tesne nez tam prijedete (treba jen takove varovani), apod.  Tehdy me ten system nadchnul jak je efektivni. Dnes je to zase o krok dal. Domy si agenti muzou otevrit aplikaci v iPhonu. Je zase nejaka nova generace lockboxu.

Ziskat licenci na realitniho agenta neni zas tak jednoduche. Musi se studovat, projit zkouskami a take projit FBI background check. Udelaji vam otisky prstu a zjisti jestli jste treba nemeli prsty v necem ilegalnim. Nezazil jsem, ze by se nekdy neco z nejakeho domu ztratilo nebo byl obdobny problem.

Mozna to tak uz v CR funguje taky. Nevim nejak to nesleduji. Jen vim, ze tehdy to pro me bylo dost prulomove seznameni s fungujicim americkym systemem.

Vlastni realitni firmu s agenty take uz nechci mit. Mit vlastni realitni firmu je hlavni ucel brokerske license. Muzu mit pod sebou dalsi agenty, ktere jako broker zastresuji (takto to v USA v realitach funguje).

V dobe realitniho boomu to byl super business. Diky SEO jsem mel weby na prvnich mistech v Google. Pres to chodilo spousta poptavek. Tyto leads jsem daval agentum a bral procento z provize. Byl to neuveritelne rychly a jednoduchy zpusob jak vydelat penize. Provize na kazdem prodeji byla nekolik tisic dolaru.  U drazsich nemovitosti byly provize klidne 10-20 tisic dolaru.  Ja jsem z kazde provize ziskal 25% az 50%. Jenze ta doba je pryc. Kdo vi jestli se bude neco podobneho v nejblizsich 20 letech opakovat. Bylo to presne situace: Ve spravny okamzik na spravnem miste.

Hodne jsem se naucil. Hodne jsem do toho investoval casu i penez. Vzdycky me to trosku mrzi, kdyz takto opustim neco co jsem drive delal. Ale to obdobi je uz za mnou. Realitnim brokerem uz nebudu.

Dokazal udelat takoveto diry do steny. Proc, to netusim.

Diru do dveri.

Plus par dalsich poskozeni.

Security deposit vratit ani nechtel a z neho ty opravy lze pokryt. Takze v tom problem ani neni. Je to jen ukazka jake radosti prinasi realitni investovani. Jaky vztah muzou mit najemnici v porovnani s majitelem. Na toto musi mit clovek zaludek a nebrat to osobne.  Spocitat jestli vse vychazi financne a podle toho se zaridit. Me uz to ani moc neprekvapuje, ale jen zamrzi kdyz vidim ten vysledek:-).

Novy sklad je hlavne vyborny realitni deal. Nekdo uz do komentaru pridal link na ten puvodni inzerat. V dolni casti byla ukazana statistika cen za ctverecni stopu v te oblasti.

Jak vidite tak ceny sly nahoru a pak dolu. Ale i kdyz jsou dole tak statistika ukazuje neco nad $140 za ctverecni stopu. Ono totiz postavit novou budovu stoji kolem $100 za stopu. Kvuli cenam materialu a prace se to o mo levneji delat neda.

Pozemky se pred par lety prodavali za $10-$15 za stopu. Samotny pozemek na sklad co jsem koupil by v roce 2007 stal milion dolaru.

Jen pro porovnani. Moje koupe je neco nad $20 za ctverecni stopu (budova i pozemek). Da se jit jeste vice na jistotu? Myslim, ze ne. A proto jsem do toho sel.

Do jednoho roku se sklad kompletne zaplati. To prinese dalsi velkou konkurencni vyhodu. Zadny najem nebo splatky, ktere by jinak podnikani zatezovaly. Kdybych zrealizoval napad co mi rekl agent (at pronajmu nejaky prostor co nevyuzivam na mensi provozovny s vlastnimi vchody) tak nejenom neplatim najem, ale jeste treba vydelam 5-6 tisic dolaru za to ze obetuji 20-25% budovy.

I kdyby se vse zpomalilo tak to nijak firmu neohrozi. Kdybych koupil sklad za miliony dolaru tak by to bylo neco jineho. Dalsi obrovsky naklad, ktery me mohl tahnout k zemi. Takze jsem to radeji udelal opatrneji.

Najem podobne velkeho skladu v Kalifornii by stal kolem $20,000 mesicne. Za stejne penize se da zamestnat docela dost lidi.

Prvni trida tam nebyla:-). Pilot nechal par lidi presadit, aby letadlo bylo lepe vyvazene (par lidi zepredu se muselo presunout do zadni casti).

Muj agent, ktery me pomohl cely obchod uzavrit.

Prijel jsem pozde v noci. Vyspal se a druhy den vse zrealizoval. S agentem jsem se prohledl nemovitost. Vypada skutecne velmi dobre. Zajeli jsme na mesto, stavebni urad a county. Vsude byli velmi ochotni. Chtel jsem zjistit jestli nebudou mit nic proti memu podnikani. Treba kvuli zoningu, apod. A take jsem potreboval zjistit jak rychle nam daji stavebni povoleni na ruzne upravy uvnitr.

Jednani na uradech me docela nadchlo. Nevim jestli je to kvuli tomu, ze to je male mesto. Hned vedeli o jakou nemovitost jde. Jo myslite Skateland! Byl to totiz byvaly roller skating stadion. Pracovnici na uradech z hlavy vedeli kdy co jak probehlo a jak rychle se muze pokracovat s upravami dal. Hned nas vzdy pozvali s agentem i kontraktorem do zasedacky, abysme to mohli v klidu probrat. To bylo velmi sympaticke.

Novy sklad potrebuji co nejdrive. Potkal jsem kontraktora, ktery by mel zaridit dodelavky uvnitr. Vse dopadlo dobre. Takze jsem odpoledne bance poslal penize a sel podepsat smlouvy do tzv. Title company.

Poslal jsem penize bankou. A nemovitost je ted moje. Prepsani vlastnictvi zabralo jen o par dnu vice, protoze bankovni prevod se nejak pozdrzel (jinak se to v USA da udelat skutecne okamzite). Lokalita je na hlavni komercni ulici. Hned naproti je Staples (obchod s potrebami do kancelari) a kousek ode je supermarket Safeway. Skutecne to vypada na jednu z nejlepsich lokalit ve meste.

Agent mi rikal, at urcite vyuziju v jake lokalite se budova nachazi. A rozdelim to na mensi kancelare nebo obchodni prostory. A ty at pronajmu. V podstate ma pravdu. Stacilo by vyuzit 20% a teoreticky by ty najmy mohli zaplatit veskere naklady na celou nemovitost. Takto to vypada zepredu.

Cely pozemek ma zhruba dva akry. Byl tam clovek co delal to parkoviste a rikal, ze jsem celou budovu koupil za cenu co stalo udelat to parkoviste:-).

Parkovani zezadu.

Pohled z boku.

Prodavajicimu dosly penize. Banka ktera pujcila 1.8 mil. budovu zabavila. Sympaticke bylo, ze tam zustali plany.

Nebo ze jsou nainstalovane sprinklery na haseni pozaru (a pozarni system). Takto vypada zarizeni, ktere ovlada sprinklery.

Uvnitr je to nedodelane.

Kontraktori slibili, ze vse dokonci do jednoho mesice. To dopredu vim, ze se nepodari. Doufam, ze to bude dokonceno do 2 mesicu. Myslim si, ze to je bezpecne vzdy pocitat s dvojnasobkem casu na ruzne dodelavky. Vzdy se stane neco co vse zpomali. Budou dodelavat topeni, klimatizaci, elektricke rozvody, svetla,  pocitacovou sit, novou betonovou podlahu, izolaci a oblozeni sten sadrokartonem.

Letadlo na cestu zpet. Jeden den stacil na vse:-)

Volal jsem jeste memu pojistovakovi at na to udela pojistku. Nejak nemohl verit za kolik jsem to koupil. Pojistovna si mysli, ze hodnota je 2 mil. Zabavna cast transakce je za mnou..

Uz k tomu dealu mam trosku presnejsi informace nez drive. V devadesatych letech to nekdo koupil za zhruba $400,000. Slouzilo to jako hala na roller coasting.  V roce 2007 na to banka pujcila $1.8 milionu. Planem bylo postavit kancelare (proto tolik ruznych vchodu se sklenenymi dvermi). Postavila se nova budova.  Cely projekt mel odhadni cenu po dostaveni 4-5 milionu dolaru. Velikost 22,000 sq. feet (2,000 ctverecnich metru). Z venku se vse stihlo dodelat. Parkoviste ma 80 parkovacich mist. Uvnitr je to nedokoncene. Dokoncit vse uvnitr bude jeste neco stat, ale to nejdrazsi je uz hotove.

Banka, ktera ziskala nemovitost od majitele se ji snazi prodat za tretinu co dali na pujce. Dal jsem co nejnizsi cenu jakou jsem se odvazil nabidnout. Agent mi rikal, ze se urazi. Banka nabidla hned counter offer na o neco vice. Ja jsem rekl, ze vice nedam. Minuly patek me zavolali a dali ultimatum. Akceptuji moji nabidku, ale musim do konce mesice cely obchod uzavrit. Vse zaplatit (cash). Do konce mesice znamena tento tyden (patek). Jinak nabidka neplati. Takze bud zaplatit. Udelat vse bleskove rychle nebo se obchod nekona.

Takze sedam na letadlo a letim ve stredu do Oregonu. Ve ctvrtek mam naplanovane schuzky s kontraktory. Daji me ceny na dodelavky. Kdyz se rozhodnu tak ve ctvrtek hned poslu bankovni prevod a v patek budu majitelem budovy.

Pro

Je to fantasticky realitni deal. Postavit takovouto budovu by stalo min. 1 milion dolaru (presne jak ted vypada).

Proti

Nejsem si ale jisty jestli budova bude plne vyhovovat k nasim ucelum. Musel bych udelat ruzne upravy. To jde, ale… Kdyz se kontraktori zpozdi a nestihnou vse udelat behem 2 mesicu tak to pro me muze znamenat krizi. Potrebujeme prostor a nebudu si moci dovolit zadne prostoje. Baliky chodi a nikdo je nezastavi.

Premyslim jestli jsou moje dny investovani do nemovitosti pryc. Vlastnim jich doopravdy hodne. Nekdy si rikam, ze az moc, kdyz musim resit ruzne problemy. Meni se mi nazory na to jak nejlepe vydelavat. A do ceho ma smysl venovat cas. A toho casu neni nazbyt.

Nejdrive jsme uvazovali o vystaveni druheho patra tzv. mezzanine. Na druhe patro by se dali dalsi regaly a mohlo by se tam normlane pracovat. Kvuli prisnym stavebnim predpisum (zemetreseni v Kalifornii) to neni zas tak jednoduche. Muzeme pokryt maximalne 30% plochy skladu, udelat nove sprinklery a rozvody na svetla. Je to drahe, narocne a ziskali bysme jen velmi malo plochy navic.

Dalsim resenim jsou ruzne moduly na skladovani. Nedavno na to upozornil jeden ze ctenaru. Vypada to treba takto. Vytah ve kterem putuji police nahoru a dolu. Vyuziva se krasne prostor ve skladu. A obsluha stoji dole a ceka na baliky.

Dalsi resenim jsou takoveto horizontalni tocici stojany. Funguje to podobne jako v cistirnach obleku. Balik prijede za vami. Daji se postavit dva nad sebe.

Jsou to dobra reseni na zvyseni kapacity skladu.  Pri dobre konfiguraci bych dvojnasobne zvetsil skladovaci plochy.

Jen mam trosku obavu, jestli by se nezpomalila rychlost na vkladani a vybirani baliku z regalu. Mame totiz ve skladu dost frmol a denne nekdo musi sahnout (vzit nebo dat na regal) na nekolik tisic baliku. A kdyz se baliky daji vybrat jen z jednoho bodu (regal se toci a ceka se nez se zastavi a vybere balik) tak to muze byt trochu problem.

Bohuzel clovek to nezjisti poradne dokud to nevyzkousi. Takze premyslim.

Dalsi dilema je cena. Automaticke regaly jsou dost drahe. 50,000 -100,000 USD za jeden! Zvetsit treba jeden z tech mych  skladu na dvojnasobek by stalo skoro pul milionu dolaru. Zvetsit oba sklady bude stat milion.

Kdyz bych otevrel dalsi sklad v nejakem mene drahem meste tak za stejne penize koupim celou budovu.  A zdvojnasobim skladovaci plochu timto zpusobem. Treba se divam na tento sklad na prodej v Oregonu, ktery stoji jen pul milionu dolaru (je to bank foreclosure a je potreba neco investovat do uprave vevnitr).Vyrazne zlevnene protoze ted moc kupcu neni a stale je krize. Nekdo koupil starou budovu nekdy v roce 1992-5 za $400,000. Pred nekolika roky si vzal pujcku od banky na $1.3 mil. Budovu zboril a postavil novou. A mezitim uz byla krize a prestal platit pujcku. Vlastni to banka a chce se nemovitosti zbavit. Proto tak nizka cena. Kdyz bych to vzal tak zvetsim skladovaci plochy na dvojnasobek. K tomu mam 80 parkovacich mist, apod.

Prinasi to rizika. Podnikani v dalsi lokalite. Horsi moznost na najimani zamestnancu (je to male mesto). No fakt premyslim co je chytrejsi rozhodnuti. Investice do automatickych regaly bude ztracet na hodnote. Kdyz je budu chtit jednou prodat tak na nich nic nevydelam. Nemovitost (kdyz je dobra koupe) prinese dalsi zisk. Ale ma to sva rizika co jsem jmenoval. Muzu toho litovat, protoze podnikat na takovem miste muze byt skutecne “headache”.

Az bude vetsina lidi presvedcena, ze investovat do nemovitosti stoji uplne za hovno:-). Myslim, ze se k tomu docela blizime (v USA). V Las Vegas dokonce ceny uz poskocily nahoru od minuleho roku. Jinde v USA nas to jeste ceka. Treba u komercnich nemovitosti je to tezsi odhadovat. Dostat se na to dno je hodne dulezite. A jsme hodne blizko. Mozna tam uz jsme.

Funguje to presne obracene od situace,  kdy si naopak kazdy myslel, ze nemovitost je nejlepsi investice. Tehdy me bylo jasne, ze drive nebo pozdeji budou ceny klesat.

Co me k tomu zamysleni privedlo? Vcera me volala sousedni majitelka nemovitosti v Memphisu. Chtela by prodat a hodne levne (za stejnou cenu co jsem ja pred par lety koupil, ale to jsem mel docela stesti na skutecne levnou cenu). V podstate je rozhodnuta rict bance, ze prestane splacet. Je ji jedno, ze si pokazi kredit. Hlavne chce prodat. Bylo videt, ze je skutecne na dne. Vsechen optimismus ji zmizel. Obrovsky kontrast v porovnani kdyz jsem se s ni bavil pred rokem nebo dvema. No a ja se  ted  citim podobne takze do koupe se moc nehrnu:-). Ale pritom vim, ze tohle bude jednou dobra investice. Kdo na to ma ted zaludek skutecne udela neskutecny kup. Ale me se do toho ted nechce. Mam pocit, ze tech nemovitosti mam uz dost (a malo casu).

Nahrnulo se dost problemu. V poslednich tydnech mam uz druhe praskle potrubi. Budova mi tam nejak klesa a tohle je dusledkem. K tomu klasicke stiznosti, ze klimatizace v nejakych kancelarich nefunguje dostatecne (to je porad nejaky problem, ze je lidem bud moc vedro nebo zima) a nekdo to musi resit. Ted je zrovna vedro takze jsou stiznosti na horko. Protoze je stale krize tak lidi plati seky z uctu na kterych nemaji penize. A kdyz po nich chceme zaplatit znovu tak si vymysleji ruzne problemy jen aby platit nemuseli. Proste radosti vlastnictvi. Vetsinou jsem od toho docela izolovan, protoze na to mam zamestnance. Ale mame novou pracovnici, ktera v tom neni jeste zbehla, takze problemy se dostavaji az k mym usim:-).

A problemu s nemovitostmi je spousta. Chce to mit na to zaludek.

Me k tomu, aby to bylo bezproblemove a pasivni paradoxne nejvice pomahaji zamestnanci. Zamestnanci a pasivni prijem to asi nejde moc dohromady, ze? Jenze u me to tak je.

Treba v Las Vegas kde mam nejvice nemovitosti mam take kancelar se zamestnanci. Zakladaji firmy (IncParadise) a ve chvilkach kdy nejsou vytizeni se staraji o moje nemovitosti. Resi problemy, ktere bych musel resit ja.

Kdybych tam najmul management company (ktere se takto o domy staraji), tak se nedoplatim.

Za tech par let jsem toho nastradal docela dost. Pozemky, byty, domy, kancelare i sklady. Proste to byla moje predstava a sen co chci delat.  A sel jsem za tim.

U investovani do nemovitosti je nejtezsi ziskat dobre najemniky. Takze jsem v hodne pripadech najemnikem sam sobe. Verim vlastnimu podnikani vice nez nejakemu najemnikovi. Jakmile bude nemovitost splacena tak nemam problem nejakou budovu pronajmout nekomu jinemu. V nejhorsim pripade, kdyz najemnik zkrachuje tak jen prijdu o prijem na relativne kratkou dobu. A hlavne nebudu mit velke naklady ve splatkach pujcek. Tohle povazuji za nejmene riskantni pristup.

Nedavno byla v nasem komplexu kancelarskych budov a skladu schuze vlastniku budov. Je jich tady v arealu 22 a mame spolecnou asociaci. Spolecne totiz platime urcite veci. Treba udrzbu okoli nasich budov. Odvoz odpadu, apod. Hlasovalo se o ruznych vecech. Kdyz ostatni majitele zjistili, ze mame dva hlasy tak prekvapene koukali.

Ty budovy totiz nejsou uplne nejlevnejsi a za par poslednich par let krize byl kazdy rad, ze se drzel nad vodou. Ja jsem byl jednim z prvnich majitelu a na zacatku roku jsem  koupil  posledni budovu co byla na prodej.

Byl to takovy okamzik, ktery si vychutnate a uvedomite si, ze vlastne mate uspech. Vidite to v ocich tech lidi okolo, kteri si rikaji co se deje, ze jim nestacila jedna budova.

K tomu mi  zavolal muj agent jestli tu druhou budovu nechci prodat. Ze ma pro me kupce, ktery ji strasne chce. Puvodne ji totiz chtel koupit, ale dlouho se rozhodoval. Ted zjistil, ze zadna obdobna budova na trhu neni. Zaplatil by naklady a pridal neco navic. Vypada to tak na 100 tisic dolaru. A agent nasel budovu dvakrat vetsi nez oba moje soucasne sklady, ktera se prodava a velmi vyhodnou cenu. Vlastni ji velka firma, ktere ji potrebuje nutne prodat. A co nejdrive. Takze jsou ochotni jit s cenou vyrazne dolu. Ale do dalsiho obchodu se moc nehrnu. Je na to jeste moc brzo.:-)

Smlouvat o cenu je jednoduche. Ale doopravdy ucinne je vedet o co prodavajicimu jde. Jakou ma motivaci. A pak nabidnout neco co splni nekterou z techto motivaci.

Funguje to takto v kazde obchodni transakci. Kazda strana ma jine motivace. Ty nejsou vzdy jasne vyditelne. Je potreba na ne prijit. Musi se jit do hloubky. Vedet co muzu nabidnout a co chce druha strana.

Ja nad tim vzdy premyslim a nekolikrat se mi podarilo udelat velmi dobry obchod prave kvuli tomtu principu. Kupoval jsem treba jednu nemovitost a chtel jsem vyjednat nejlepsi cenu.

Prodavajici sel do duchodu a prodaval sve kancelare. Pri prodeji chtel co nejvice vydelat. Zjistil jsem, ze existuje velmi elegantni reseni pro nas oba. Kdyz mu splatim nemovitost na splatky behem nekolika let tak se mu vyrazne snizi dane, ktere plati. Zisk z nemovitosti se rozlozi na delsi obdobi a usetri.

Me se navic nechtelo ziskavat pucjku z banky kvuli velkemu mnozstvi papirovani. Takze prodavajici me dal pujcku (owner financing) a jeste  mel radost kolik usetril. Byla to vyhra pro nas oba.

Funguje to tak na vice prikladech. Kazdy si preje delat dobre obchody. Vzdy premyslejte co muzete nabidnout a co ta druha strana skutecne stoji.

Da se tady koupit relativne ne moc drahy dum bud primo u plaze nebo s krasnym vyhledem.

Obzvlast na ostrov St. Croix se stehuji lide kvuli tomu, ze je malo obydleny. Nejezdi sem moc turistu a celkove pusobi velmi relaxujicim dojmem. Me se to taky libilo. A asi bych chtel na St. Croix bydlet. I kdyz je tady mene restauraci a zabavy nez na ostrove St. Thomas.

Ukazka domu z St. Croix. Cenova hranice od 400-700 tisic dolaru.  Cim blize k plazi tim drazsi. Ale je tady i hodne domu na kopci s krasnym vyhledem, ktere jsou levnejsi.

Tohle je asi muj nejoblibenejsi dum. Nadherna terasa a je hned u plaze. Dum ma privatni schody, kde si sejdete k plazi. Cena 700 tisic plus.

Stejny dum pohled z boku. Dovedu si predstavit travit hodne casu v te venkovni casti.

Zajimavy dum na kopci. Ma nadherny vyhled. A je relativne levny (neco pres 400 tisic).

Neni tesne u plaze. Ale ten vyhled je fantasicky.

Zase pekna terasa.

Pohled  z terasy z bocni strany.

Dalsi dum s krasnym vyhledem na more. Cena kolem pul milionu.

Terasa nesmi chybet.

Dalsi dum v jine oblasti. Na St. Croix je cely rok teplo, takze casto uvidite treba venkovni sprchu. Vypada to treba jako normalni koupelna, ale ve sprse chybi strecha.

A tady je strop od te sprchy.