Kdyz se clovek prestehuje do jine zeme tak ma tendenci se citit trosku jako outsider. Amerika je vyborna zeme, kde vas lide skutecne prijmou. Ale presto si porad uvedomuji, ze jsem pred par lety prisel temer s holou prdeli:-). Proste jsem si na vse jeste nezvykl. Mam v zive pameti, kdy jsem se snazil vse budovat. V noci jsem premyslel nad tim co chci v USA dokazat. Snazil jsem se prijit na to jak co nejrychleji vydelat penize.  Chtel jsem investovat do nemovitosti, ale na to jsem ze zacatku nemel finance. Misto abych vymyslel kraviny jak investovat bez penez jsem se radeji vrhl na jejich vydelavani. A prebytek co jsem nepotreboval insvestovat do vlastniho podnikani jsem investoval do nemovitosti.

Za tech par let jsem toho nastradal docela dost. Pozemky, byty, domy, kancelare i sklady. Proste to byla moje predstava a sen co chci delat.  A sel jsem za tim.

U investovani do nemovitosti je nejtezsi ziskat dobre najemniky. Takze jsem v hodne pripadech najemnikem sam sobe. Verim vlastnimu podnikani vice nez nejakemu najemnikovi. Jakmile bude nemovitost splacena tak nemam problem nejakou budovu pronajmout nekomu jinemu. V nejhorsim pripade, kdyz najemnik zkrachuje tak jen prijdu o prijem na relativne kratkou dobu. A hlavne nebudu mit velke naklady ve splatkach pujcek. Tohle povazuji za nejmene riskantni pristup.

Nedavno byla v nasem komplexu kancelarskych budov a skladu schuze vlastniku budov. Je jich tady v arealu 22 a mame spolecnou asociaci. Spolecne totiz platime urcite veci. Treba udrzbu okoli nasich budov. Odvoz odpadu, apod. Hlasovalo se o ruznych vecech. Kdyz ostatni majitele zjistili, ze mame dva hlasy tak prekvapene koukali.

Ty budovy totiz nejsou uplne nejlevnejsi a za par poslednich par let krize byl kazdy rad, ze se drzel nad vodou. Ja jsem byl jednim z prvnich majitelu a na zacatku roku jsem  koupil  posledni budovu co byla na prodej.

Byl to takovy okamzik, ktery si vychutnate a uvedomite si, ze vlastne mate uspech. Vidite to v ocich tech lidi okolo, kteri si rikaji co se deje, ze jim nestacila jedna budova.

K tomu mi  zavolal muj agent jestli tu druhou budovu nechci prodat. Ze ma pro me kupce, ktery ji strasne chce. Puvodne ji totiz chtel koupit, ale dlouho se rozhodoval. Ted zjistil, ze zadna obdobna budova na trhu neni. Zaplatil by naklady a pridal neco navic. Vypada to tak na 100 tisic dolaru. A agent nasel budovu dvakrat vetsi nez oba moje soucasne sklady, ktera se prodava a velmi vyhodnou cenu. Vlastni ji velka firma, ktere ji potrebuje nutne prodat. A co nejdrive. Takze jsou ochotni jit s cenou vyrazne dolu. Ale do dalsiho obchodu se moc nehrnu. Je na to jeste moc brzo.:-)

Dat dobrou nabidku je velke umeni.

Smlouvat o cenu je jednoduche. Ale doopravdy ucinne je vedet o co prodavajicimu jde. Jakou ma motivaci. A pak nabidnout neco co splni nekterou z techto motivaci.

Funguje to takto v kazde obchodni transakci. Kazda strana ma jine motivace. Ty nejsou vzdy jasne vyditelne. Je potreba na ne prijit. Musi se jit do hloubky. Vedet co muzu nabidnout a co chce druha strana.

Ja nad tim vzdy premyslim a nekolikrat se mi podarilo udelat velmi dobry obchod prave kvuli tomtu principu. Kupoval jsem treba jednu nemovitost a chtel jsem vyjednat nejlepsi cenu.

Prodavajici sel do duchodu a prodaval sve kancelare. Pri prodeji chtel co nejvice vydelat. Zjistil jsem, ze existuje velmi elegantni reseni pro nas oba. Kdyz mu splatim nemovitost na splatky behem nekolika let tak se mu vyrazne snizi dane, ktere plati. Zisk z nemovitosti se rozlozi na delsi obdobi a usetri.

Me se navic nechtelo ziskavat pucjku z banky kvuli velkemu mnozstvi papirovani. Takze prodavajici me dal pujcku (owner financing) a jeste  mel radost kolik usetril. Byla to vyhra pro nas oba.

Funguje to tak na vice prikladech. Kazdy si preje delat dobre obchody. Vzdy premyslejte co muzete nabidnout a co ta druha strana skutecne stoji.

Navsteva U.S. Virgin Islands trosku pomohla i nepomohla v rozhodovani jestli tady zalozit pobocku nebo ne. Je to krasny ostrov. Nadherne more a priroda. Ma to svoje klady i zapory. Je tady dost americanu co sem dobrovolne stehuje (i bez ucasti v programu na danove vyhody):-). Pro ne jdde hlavne o to, ze si splnili  sen bydleni u more.

Da se tady koupit relativne ne moc drahy dum bud primo u plaze nebo s krasnym vyhledem.

Obzvlast na ostrov St. Croix se stehuji lide kvuli tomu, ze je malo obydleny. Nejezdi sem moc turistu a celkove pusobi velmi relaxujicim dojmem. Me se to taky libilo. A asi bych chtel na St. Croix bydlet. I kdyz je tady mene restauraci a zabavy nez na ostrove St. Thomas.

Ukazka domu z St. Croix. Cenova hranice od 400-700 tisic dolaru.  Cim blize k plazi tim drazsi. Ale je tady i hodne domu na kopci s krasnym vyhledem, ktere jsou levnejsi.

Tohle je asi muj nejoblibenejsi dum. Nadherna terasa a je hned u plaze. Dum ma privatni schody, kde si sejdete k plazi. Cena 700 tisic plus.

Stejny dum pohled z boku. Dovedu si predstavit travit hodne casu v te venkovni casti.

Zajimavy dum na kopci. Ma nadherny vyhled. A je relativne levny (neco pres 400 tisic).

Neni tesne u plaze. Ale ten vyhled je fantasicky.

Zase pekna terasa.

Pohled  z terasy z bocni strany.

Dalsi dum s krasnym vyhledem na more. Cena kolem pul milionu.

Terasa nesmi chybet.

Dalsi dum v jine oblasti. Na St. Croix je cely rok teplo, takze casto uvidite treba venkovni sprchu. Vypada to treba jako normalni koupelna, ale ve sprse chybi strecha.

A tady je strop od te sprchy.

Rikam si, ze letos uz nebudu delat zadne dalsi koupe nemovitosti. Novy sklad v Kalifornii byla dostatecne velka transakce, abych si dal na chvili pokoj.

Mam rozjednanou koupi skladu v Oregonu pro Shipito. Tady mam obrovske dilema. Jsou tam velka pro i proti. Vyjednavam s americkou postou jak by vsechno probihalo logisticky. Neni to zas tak jednoduche kvuli mnozstvi baliku co odesilame. Kdyz koupim sklad v nejakem mensim meste tak mnozstvi nasich baliku treba znamena, ze se populace mesta rozrostla na nekolikanasobek. A posta musi mit jistotu, ze to zvladne. Sklad je relativne hodne levny. Dostavam na nej super cenu. Ale neco to stat bude a premyslim jestli v tom ty penize utopit. Ale kdo me zna vi, ze mam “uchylku” a vsechny nemovitosti chci kupovat a nerad pronajimam. Takze zvazuji jak se rozhodnout.

Po vyletu na Maui bych tam chtel travit vice casu. Dovedu si predstavit tam klidne bydlet nejakou delsi cast v roce. Maui ma velkou vyhodu v tom, ze property tax (dan z nemovitosti, ktere jsou v USA hodne vysoke) je polovicni nez v Kalifornii. Nejradeji bych tam ted koupil dum, protoze ceny jsou dole. Domy co staly milion a vice se prodavaji za polovinu. Treba hned na plazi. Nadherna priroda a more. Tohle ale vim, ze asi nezrealizuji. I kdyz bych docela chtel.

Dnes mne padla do oka kancelarska budova v Las Vegas. V dobe boomu ji koupila firma, co dela engineering pro ruzne nove realitni projekty. Prestalo se stavet a firma se rozpadla. Kancelare prodavaji plne vybavene.  V dobe boomu by podobna budova stala 1.6 mil. Ted by se dali koupit za 600 tisic (USD). Jsou to dost velke kancelare – 800 m2. Pripada mi to jako nadherna prilezitost.

Je to jakoby poslednich 10 let neexistovalo. Tohle jsou nizsi ceny nez v roce 1999. Vzdy si reknu, ze uz si na chvili dam pokoj. Ale toto jsou skutecne neuveritelne prilezitosti. Za 5-10 let si nekdo bude cist tento prispevek a chytat se za hlavu, ze do toho nesel:-))) (treba ja:-)

Ceny jsou to nizsi nez by stalo stejne kancelare postavit. Ale vzdycky musi byt nejake ale, ze? Za tyden jedu na U.S. Virgin Islands. Potkavam se s pravniky a chci videt jestli treba nerozejdu dalsi firmu tam. A kdyz to udelam tak budu potrebovat penize na rozjezd pobocky tam. Treba i na koupi domu.

Vsechno najednou delat nemuzu:-). Takze musim dost zvazovat do ceho jit. Do U.S. Virgin Islands se mi zatim moc nechce (kvuli nutnosti tam travit nejakou cast roku), ale z podnikatelskeho hlediska by to bylo velmi chytre rozhodnuti. Na danich bych kvuli tomu jejich programu usetril hodne penez. Neni to ale 100% jistota. O schvaleni do toho programu se musi zadat a ceka se na schvaleni. Cely proces trva klidne pul roku nebo i dele. Je to dost prace to vyridit (jako skoro vsechno co dava nejaky smysl, neni uplne jednoduche).

Decissions, decissions:-). Cest kterymi muzu jit je nekolik.

Mam velke dilema jak dal podnikat. Vzdycky se mi vyplatilo byt az paranoidni a pripravovat se na nejhorsi. Kdyz jsem podnikal jen v Las Vegas tak muj prvni cil bylo kompletne splatit pujcku na kancelarich, ktere tam vlastnim. Kdybych je pronajimal, tak bych platil zhruba ctyri tisice dolaru mesicne. Ja radeji nemovitosti kupuji nez pronajimam. Uz kvuli kontrole. A splatka pujcky u koupe byla podobna jako najem.

Ty ctyri tisice byl muj nejvetsi fixni naklad v me firme ve Vegas. Ostatni naklady souvisi s prijmy. Poplatky za zakladani firem, postovne, kancelarske potreby, mzdy zamestnacum, reklama,  apod. Ale z tech jsem strach nemel. Kdyz bude mene zakazek, tak se snizi vsechny ostatni naklady. Prinejhorsim muzu propustit zamestnance. Ale naklady na kancelar je tezke snizit.

Soustredil jsem se na to pujcku splatit. To se mi podarilo uz v roce 2005. Od te doby nemam zadny fixni naklad na najem nebo splatku pujcky tech kancelari. Je to fantasticky pocit takto podnikat.

Ted nad stejnou veci premyslim s mym podnikanim v Kalifornii. Kancelarske a skladove prostory tady mam mnohem vetsi. Ted ty budovy mam dve. A mam stejny cil  jako ve Vegas pred par lety.

Jenze si nejsem jisty jestli to delat. Vnitrne chci. Mam rad ten klid a take konkurencni vyhodu v tom, ze nebudu mit mesicni poplatky za nemovitosti. Fakt to mam strasne rad. Ten pocit klidu a flexibility. Ale kdyz Shipito porad roste tak bych penize mohl pouzit na dalsi rozvoj. Treba dalsi sklad na ktery mam ted schvalenou smlouvu v Oregonu. Mam 30 dnu na prozkoumani jestli ten obchod chci zrealizovat. Verim, ze zakaznici to oceni a treba zase pribude nejaky business navic. Ale tak rychly rust a nakup dalsi nemovitosti me zase vice zadluzi (plus spousta dalsich potencialnich problemu na reseni s dalsi pobockou). Proste pujdu proti memu presvedceni. Je to taky riskantni. Dokud vse jde dobre tak to nevadi. Ale v okamziku, kdyby se to zpomalilo, tak to muze byt fakt problem.

Jit opatrne a na jistotu? Nebo se s tim nesrat a riskovat? To je co se mi ted honi hlavou:-).

Na stole mi lezi smlouva na koupi dalsi nemovitosti. Staci podepsat a poslat zpet agentovi. Mel jsem to udelat uz v patek, ale vaham.

Je to dobry deal. Vyborna cena. Tezko budu neco podobneho hledat.

Ale zrovna me presla energie (jo to se nekdy stava). Mozna je to tim pocasim. Zrovna prsi (coz tady neni moc obvykle). A mam toho premysleni ted vice. Ruzne prilezitosti. Sance na expanzi.. Je toho az skoro moc.

Kazde rozhodnoti ovlivnuje budoucnost. Premyslim co muzu ocekavat v kazde variante v nejblizsich letech. Kdyz tu transakci udelam jake situace a problemy muzu ocekavat. Jak je budu resit a kolik casu mne to muze zabrat. Zvazuji jak to zapada do me strategie a zivota jak si ho predstavuji. Kdybych prijel cerstve z dovolene tak bych asi nevahal. Mel bych to spravne nadseni, kdyz se vrhnu do cehokoliv.  Ted to rozhodovani oddaluji. Koupe nemovitosti se ted v USA daji delat naprosto fantasticke. Je malo kupujicich. Daji se vyjednat dobre ceny. Ale kazda akce ma nejake dusledky.

A me z toho premysleni brni hlava.

Dnes probehl velky den. Byl jsem podepisovat vsechny papiry na koupi noveho skladu.

Dalsi pohled – z boku.

Vrata do skladu.

Podepisoval jsem dobrych 20-30 cm ruznych papiru. Myslim, ze to bylo urcite pres sto podpisu. Banky si kazdy rok vymysli nejake nove papiry a tim, ze toto byla SBA pujcka tak tech podpisu bylo vice nez obvykle.

Jsem rad, ze se nemusime nikam stehovat a ze klientum zustanou schranky na stejne adrese. Nove klienty budeme smerovat na adresu noveho skladu. Je to velmi bezbolestne reseni. Nikdo nic nepozna. Jen mame prostory navic.

Z hlediska realitniho investovani to byl vynikajici deal. Moc se me do neho neho nechtelo (pridat si dalsi dluh), ale bylo to nutne. Shipito  potrebuje prostor. V budoucnu toho urcite nebudu litovat. O tom jsem presvedcen.

Celkove jsem spokojeny. Jen to bylo drama s temi bankami. Ani nemam chut moc oslavovat:-)).  Spise jen takova uleva, ze to je vyreseno a premyslim co budu resit zitra:-).

Vetsinou pisu clanky o necem co me zaujalo. Neco co povazuji na tolik za zajimave, ze se chci podelit. Ta posledni koupe skladu je docela prospikovana ruznymi perlami o tom jak ted pracuji banky. Beru to jako dobrou skolu, jak pristupovat k podobne situaci v budoucnu.

Tento posledni kseft delam pres tzv. SBA pujcku. SBA = Small Business Administration. Je to organizace na podporu malych firem. Banky nechteji pujcovat penize, kdyz podnikatel nema alespon 25-30% downpayment. Downpayment je castka v hotovosti, kterou je nutne zaplatit, aby se clovek kvalifikoval na ziskani pujcky. Kdyz kupujete za miliony dolaru tak je to hodne velke mnozstvi penez . Jenze mali podnikatele vetsinou moc penez nemaji, takze vlada vytvorila organizaci SBA, ktera ma reseni.

Funguje to nasledovne. Banka pujci pouze 50% z hodnoty nemovitosti. Banka se citi bezpecne, protoze ma tzv. prvni pozici na nemovitosti. Kdyz podnikatel prestane platit tak banka bude zaplacena nejdrive. SBA da druhou cast pujcky a to 40%. SBA nevadi, ze vice riskuje. Dohromady je pujcka 90%. A podnikatel da pouze 10% downpayment. Podnikatel je rad, protoze nemusi davat moc penez.

Dalsi obrovskou vyhodou jsou nizke uroky (5-6%). Normalni komercni pujcky jsou pro banky vice rizikove,takze uctuji vetsi uroky. SBA dava nizke uroky automaticky a banka take. Takze i kdybych mohl soucasnou nemovitost koupit normalni komercni pujckou tak i banka me rekla at radeji jdu pres SBA, ze to bude stat o dost mene penez.

Me to nevadi a kdyz budu chtit tak vzdy muzu poslat vice penez bance i SBA a pujcky predcasne splatit.

To jsem se trosku zapovidal, ale bylo to nutne pro vysvetleni situace. Ted to prevedme do praxe na soucasnou situaci. V podstate bych mohl koupit tuto nemovitost uplne bez vlastnich penez. Na 10% downpayment bych pouzil penize z kreditnich karet, ktere jsem dostal a zbytek by financovaly banky.

Jen jde o ten princip. Nerikam, ze bych neco podobneho chtel delat. Neni to uplne prakticke a stalo by me to vice penez na urocich. Ale jde o to, ze to vlastne vubec jde. Prijdete, koupite nemovitost a nakonec ani nemusite mit zadne penize, protoze na vsechno daji penize banky. Libi se mi princip toho obchodu a ze to tak v praxi jde zrealizovat.

P.S. Zitra ma byt vse schvaleno od SBA. Budu podepisovat vsechny dokumenty k pujcce. Title company, ale rika, ze v patek je to tezke prepsat. Takze title (neco jako zapis do katastru) probehne na zacatku pristiho tydne.

Na zacatku brezna bych se mel dozvedet jestli me banka zafinancuje koupi noveho skladu pro Shipito. Zatim se kazdy tvari, ze vse vypada dobre. Ucetnictvi mam v hodne dobrem poradku. Z banky me porad chvali jak mam vse zorganizovane (takovym tim pozitivnim americkym zpusobem).  Nedovedu si predstavit,  jestli to nekdo nema zorganizovane a zada o pujcky. Ty lidi se kterymi jednam prekvapuje jak mam prehled presne o vsech cislech, na cem se vydelava, jake jsou naklady, apod. Pravdou je, ze to  vetsinou nosim v hlave.

Udelal jsem rychlou vizualni inspekci a par fotek.

Budova napravo je nas soucasny sklad a kancelare (s napisem Shipito). Nalevo je budova co kupuji. Budovy jsou v podstate spojene.

Nejlepsi doba vymyslet jak prostor co nejlepe vyuzit. Jakmile se jednou zaplni, tak uz to pujde tezko.

Druhe poschodi je otevreny prostor na kancelarske vyuziti. Zatim nemam vyuziti. Mozna to nekomu pronajmu.

Prizemi. Tahle budova byla tzv. MODEL. Developer ji postavil jako prvni a pouzivala se jako ukazkova pro prodeje nez se dostavel cely projekt (22 budov). Takze tam jsou jeste ruzne propagacni materialy k projektu.

To cekani me vubec nebavi. Banka ted zkouma me finance a rozhoduje se jestli da pujcku.  Cela transakce by se mela uzavrit nejpozdeji 30. brezna. Ale vse se chysta na polovinu brezna. Banka tvrdi, ze to stihne drive. Vsichni maji zajem to rychle uzavrit. Vcetne me, protoze nutne potrebujeme dalsi prostor.

Nechcete si nekdo jed oddechnout k mori do USA? Treba na pul roku? Mam pro vas byt, ktery pronajimam na Floride.

Je to hlavne pro milovniky more.

Lednicka, mycka na nadobi, pracka a susicka jsou k dispozici. Byt ma jednu loznici, obyvak a dve koupelny. Velikost 934 sq. feet (87 m2).

V prizemi je jak restaurace tak Starbucks, kdyz mate chut na kafe. U bazenu bar, kde si date nejaky drink.

Na odreagovani se projedete na jetski.

Na balkone si vychutnate zapady slunce. Nebo se divate na delfiny, kteri se prohaneji ve vlnach.

Mesicni najem $950. Par MFA webu a je to???:-))))

Vcera vecer mi volal agent, ze jsem vynechal podpis na nejake strance vyjednavacich papiru ke koupi noveho skladu. Rano jsem to podepisoval a posilal naskenovane zpet. Po par hodinach me kontaktovali lidi z banky a zacali posilat seznamy papiru co po me chteji. Zacal jsem to emailovat zpet. Vetsinou to jsou danova priznani a financni vykazy. Problem je, ze tech firem vlastnim nekolik a ke kazde musim dodat papiry. Zadost na pujcku taky neni nejjednodussi a nejkratsi. Hlavne najit ruzne info ke kazde firme. Docela se vyplati mit ve vsem poradek a system. Zajima je toho vzdy hodne. Naposilal jsem za ten jeden den mraky  emailu s silenymi prilohami, ale takto to chteji. K tomu zitra za mnou prijdou za mnou do kanclu vyzvednout zbytek papiru a doresit  otazky co jim nejsou jasne ohledne mych podnikani.

Mezitim pravnici od prodavajiciho udelali kompletni smlouvy na zaklade vsech papiru, ktere jsme si pri vyjednavani vymenili (offer & acceptance, counter offers, a ruzne term sheets). Vyjednavalo se totiz do posledniho detailu. Do jakeho terminu musim pozadat o pujcku. Do kdy ji vyridit. Kdy delat ruzne inspekce. Kdy se vse uzavre. Byl jsem rad, ze vzali jako vzor kopii smlouvy, kterou jsem pouzil na zacatku roku 2008 na koupi meho stavajiciho skladu. Protoze to jsou temer identicke budovy tak zmenili jen par veci. Je to mene prace to procitat. Majitel toho projektu (AMB) pouziva nejakou pravnickou firmu ze San Francisca a ja vzdy ziram jak rychle na vse dokazou nastoupit (po tom co se vyresilo dojednavani mezi agentama, kteri zastupovali me a prodavajiciho). V podstate behem par hodin vse pripravili. Z minule si pamatuji, ze odpovidali behem par minut na emaily, ktere jsem treba poslal v 9-10 vecer.  Pocitam, ze toho pro AMB delaji hodne, takze se maximalne otaci, aby jim vyhoveli co nejvice vstric.

Prodavajici tlaci maximalne na to, aby se vse uzavrelo co nejdrive. Ja proti tomu nic nemam. Cim drive dostanu novy sklad tim lepe. Dokonce i ti bankeri  z Bank of America me stihli zavolat drive nez jsem se jim stihl ozvat. Totiz lidi z AMB jim zavolali jeste drive nez jsem mel akceptovanou offer. Kdyz me totiz vcera volal banker  tak jsem tusil, ze mi AMB pristoupi na cenu. To je prozradilo, ze uz to je rozhodnute a chteji jen poslat bankere na vyzvedy, jestli financovani projde bez problemu. Bank of America financovala vetsinu prodeju (i ten muj predchozi kup a rikaji, ze jsem mel dost rezervu), takze jsou schopni to dat na nejaky “fast track” (melo by to jit rychle).

Behem tech 14 dnu co jsem prijel z dovolene jsme najmuli dalsich 6 lidi pro Shipito! Nedalo se to totiz vubec stihat. Po vanocich byl 14 dnu pokles. Dokonce pokles o 30% z prumeru za prosinec. Moc dlouho to nevydrzelo. Ted uz jedeme zase o 30% vice nez prumery za prosinec. Takhle rychly rust jsem jeste nezazil u zadneho podnikani. Poslednich 4-5 mesicu je hodne divokych.

Tak uz je to venku. UvCH v komentarich napsal jak to vypada s koupi skladu. Takze tady to je.

Presne pred 14 dny  jsem pristal letadlem z dovolene. Nacerpanou energii jsem chtel pomalicku vyuzit pro dalsi rozvoj firmy. No netusil jsem, ze za 2 tydny budu mit akceptovanou smlouvu (offer) na koupi dalsiho skladu.

Od patku minuleho tydne probihalo tvrde vyjednavani. Tam a zpet. Napsal jsem tzv. low ball offer. Low ball znamena, ze navrhnete nizkou cenu. Nechtelo se mi totiz moc rozhodovat a rikal jsem si at mi pomuzou se rozhodnout. Kdyz pristoupi na nizkou cenu tak to vezmu. Kdyz se urazi a poslou me “nekam” tak nic delat nebudu. Jenze oni se chytli a zacali posilat counter offers. A ja jsem zase posilal counter offers zpet.

Dneska jsme se dohodli. Posledni counter offer se lisila jen o $1 za ctverecni stopu. V podstate to bylo rozdil mensi nez 8 tisic dolaru. Ale chteli mit posledni slovo a asi dobry pocit, kdyz uz prodavaji o dost levneji nez puvodne chteli.

Je to skoro jako nejake znameni. Tesne vedle meho skladu je dalsi budova. V nasem arealu je asi 22 podobnych budov. Za posledni 3 roky vsechny prodali. Jen tato jedna zustala. Parkrat byla v escrow (malem prodana). Ale vzdy se neco pokazilo (buyer nemel penize). Takze jakoby nejakym zazrakem tato budova cekala na me.

Ta nalevo je moje. Ta napravo ted za chvili taky.:-)

Dnes jsem mel schuzku s jednim brokerem, ktery je odbornik na komercni nemovitosti v Los Angeles. Chtel jsem si jen trosku osvezit co se deje na trhu. Taky jsem chtel videt co je k dispozici, kdyby Shipito porad radikalne rostlo.

Koupe nemovitosti pro vlastni podnikani ma obrovske kouzlo. Znovu jsem si to pripomnel podle toho jak jsme se bavili o ruznych kseftech.

Koupite nemovitost. Dejme tomu nejaky sklad za 1-2 miliony dolaru. Date 10% zakladni splatku (pres pujcku pro male podnikatele SBA). Dostanete pujcku, kdy platite zhruba 6%  urok a vychazi to podobne jako najem. Podnikate a splacite. Cas utika jako voda. Ubehne 10-20 let. Mozna to zni nekomu jako strasne dlouho, ale ono to fakt utece. Pak vas podnikani prestane bavit. Nebo firmu prodate. A nebo se prestane darit a budete chtit skoncit.

Zustane vam nemovitost, kterou nekomu pronajmete za 10-15 tisic dolaru mesicne.  Za 10-15 tisic dolaru mesicne jste zabezpeceni.

Dneska jsem nasel najemnika na posledni nemovitost co jsem koupil v Las Vegas. Vsechno mi trvalo trosku dele, ale v podstate jsem s tim pocital. Kazdy prodej nemovistosti se docela tahne. Pak mi trvalo hodne dlouho nez jsem zaridil ruzne opravy. Tohle byl zrovna ten posledni byt, ktery potreboval hodne oprav. Mozna si pamatujete clanek o bytu s Bryce room.

A nejdele trvalo najit najemniky, protoze domu na pronajem je ted v Las Vegas strasne moc. Jsem taky dost vybiravy, protoze jsem se uz parkrat spalil.  Takze radeji ve vyberu nespecham. Kdyz neco nesedi tak najemnika neberu. Kdyz totiz najemnik znici byt nebo dum, tak to stoji tisice dolaru opravit.

Navic jsem nechtel jit s cenami uplne dolu. Spise jsem premyslel co a jak udelat, abych vydelal co nejvice.

Vyzkousel jsem ruzne zpusoby. Treba pronajem pres tzv. Section 8 coz jsem zminoval tady. Vetsinu pronajmu plati vladni organizace a rovnou posilaji penize na muj ucet. Tohle se zatim dobre osvedcilo, ale je to na nahode jestli takto najemnika ziskate. Hodne majitelu zjistilo, ze muzou dostate velmi dobre zaplaceno, takze je v tomto programu v nabidce hodne domu.

Pak jsem daval normalni inzeraty, ale reagovalo hrozne malo lidi. Klasicky Craigslist, ktery je asi tak nejlepsi zpusob jak inzerovat a  je zdarma.

Zadal jsem domy k pronajmu i do systemu pro agenty (MLS). Jeden dum se takto pronajal. Spise nahoda. Taky to nejak vyborne nefungovalo.

Zkousel jsem nabizet levnejsi ceny, ale taky jsem nemel pocit, ze by to nejak zvedalo zajem. Porad se ozyvalo hrozne malo lidi na kazdy inzerat.

Pak jsem cirou nahodou zkusil udelat neco trosku jinak a najednou zajem vyrazne vyskocil.

Najem jsem dal trosicku drazsi nez bych normalne daval. Treba misto $900 jsem zadal, ze chci $970. Ale snizil jsem kolik chci na tzv. security deposit. Security deposit je vetsinou stejne velky jako najem. Najemnici ho zaplati a kdyz neco znici tak se z toho security depositu zaplati opravy. Vetsinou se tento deposit najemnikum vraci po skonceni najmu. Pouze v pripadech, ze skutecne znici neco nejak vyrazne tak si ho muze pronajimatel nechat. Ale byva s tim dost problemu a najemnici muzou soudit pronajimatele, ze jim nevratil ten security deposit. Ten deposit se totiz nesmi zabavit jen kvuli tomu, ze najemnici proslapali koberec.

Takze kdyz se normalne podepisuje smlouva na rok tak je pro me lepsi uctovat $970 bez security depositu. Vydelam tak vice nez uctovat $900 a dostat security deposit. Posledni dve nemovitosti jsem nabidl uplne bez security depositu. A najednou jsem si mohl vybirat ze 3-4 zajemcu najednou. Kdybych tohle “tajemstvi” vedel hned od zacatku tak usetrim par tisic dolaru.

A proc to tak funguje? Lide co si pronajimaji maji docela problem mit dostatek penez v hotovosti. Stehovani stoji penize. A zaplatit prvni najem a deposit je docela dost penez. Ono se to nezda, ale treba dva tisice dolaru je pro hodne americanu hodne penez. Tisicovka se da zvladnout. Dva tisice je uz moc. Tenhle detail udela tak velky rozdil. A najemnik je i ochoten zaplatit trosku vice mesicne jen kdyz nemusi dat tolik penez najednou a dopredu.

Ahoj Johne, tusim cca 3 /a kousek/ let zpatky jsi psal o tom jak je v USA snadne dostat se k penezum. Mysleno uver na podnikani atd. Nemel bys naladu se na stejnou vec podivat aktualne,nedavno ses tematu dotkl,je situace stale stejna? Banky se boji pujcit?

Jak vidis s kratkym odstupem tve letosni investice do nemovitosti? Videl jsem ze v pronajmech svych domu mj. slibujes no credit check, nemas pak s temi lidmi problem?

Je mi jasne ze ne na vse budes chtit odpovedet. Psal jsem to dle schematu “Ptejte se me na co chcete, ja na co chci odpovim.” Dekuju.

Situace ted a pred par lety se neda srovnat.  Ne ze by to ted bylo tezsi. V podstate je to dnes temer nemozne. Banky nepujcuji a nechteji pujcovat. Pred par lety se penize pujcovaly a az skoro vnucovaly pres telefon. Zavolali z banky a ptali se jestli nepotrebuji pujcku bez ruceni. Rekl jsem jim kolik nabizi. Rekli, ze hned ted po telefonu mi daji 10 tisic dolaru. Rekl jsem jim, ze to je moc malo, ze tak malo penez na nic nepotrebuji. Tak rekli, ze mi daji 50 tisic dolaru a stale nemusim davat zadne ruceni. Zdalo se mi to malo, takze me daji pul milionu kdyz budu rucit kancelaremi co mam ve Vegas. Poslali papiry, ty jsem sel podepsat k notari do banky a poslal zpet. Poslali me kartu, seky a dali pristup k penezum.

Tyhle doby jsou pryc. A myslim, ze mozna navzdy. Nebo na hodne dlouho. Kdo ma vyrizene pujcky z techto snadnych dob pred par lety je ted kral. Uroky jsou nizke (2.75%, 4%, 5%, 6%)  a je to radost mit levne penize k  dispozici. Kdyz takto mluvim o pujckach tak jde vetsinou o tzv. LINE OF CREDIT. Kdyz penize potrebuji tak je cerpam a platim jen uroky. Kdyz je nepotrebuji tak je vratim zpet a uroky z nich neplatim.

Mel jsem moznost takto ziskat mnohem vice penez, ale tehdy me to ani nenapadlo jak to bude dnes dulezite. Coz si ted uvedomilo vice firem. Ale zas tak me to nemrzi, protoze nerad jedu na doraz. Je lepsi byt konzervativni. A nevyuzivat vsechno na plno.

Kazda doba prinasi jine prilezitosti. Pred par lety slo ziskat levne penize a bylo tezke najit dobre investice. Dnes je tezke ziskat penize, ale je snadne udelat dobrou investici.

Na hodnoceni nemovitosti je zatim hodne kratka doba. Ale jako investice si myslim, ze to byla asi nejlepsi co jsem kdy udelal. Tohle jednoznacne ukaze budoucnost.

Proc nekontroluji kredit (credit score)? Delam veci trosku jinak nez vetsina firem. Po cele Americe se pronajimaji nemovitosti tak, ze se casto kontroluje kredit najemniku. Kdyz maji dobry kredit tak se jim dum pronajme. Kdyz spatny tak se nepronajme. Ono nejake lidske hledisko se spatne meri. Credit je velicina podle ktere se management company muzou rozhodovat.

Jenze Las Vegas ma svoje specifika.

• Hodne lidi vydelava hodne penez v hotovosti (na spropitnych, ktere nedani). Las Vegas je mesto kde se asi nejvice toci hotovost.  A verifikovat takovy prijem je tezke.
• Hodne lidi hodne penez vydela a take utrati. A maji pokazene kredity. Neznamena to nutne, ze nemaji penize na najem. Ale jsou neopatrni. Nakoupi si blbosti v obchodech na kreditky a pak je plati pozde. Takze spatny kredit neni zas tak dulezity jako nekde jinde.

Jak to delame?

• Volame na vsechny mozne reference. Byvale majitele, kde pronajimali. Volame na reference do zamestani (maji praci) a hlavne se divame jakym lidem to pronajimame. To je asi uplne nejdulezitejsi nez jakekoliv overeni na papire.
• Jakmile neco vypada podezrele tak radeji nepronajimam. Nekolik takovych najemniku jsem jiz letos odmitl. Nechtel jsem mit problemy a nekteri lide nebudili moc duveru. Podle pocitu se nemuze ridit management company, ale ja ano. A mam pocit, ze to funguje lepe nez jit ciste podle kontrolovani kreditu.
• Radeji pronajmu trosku levneji, ale pouze najmenikum ze kterych mam dobry pocit. Kdyz to maji levneji tak zustavaji dele a vazi si toho. Kdyby platili moc tak jsou na me nastavni a budou premyslet kam se prestehovat.
• Nebojim se pronajmout chudym lidem, kde za ne najem plati vlada (program se jmenuje Section 8). Jeden byt si treba pronajmula starsi duchodkyne, ktera plati najem $114 z vlastni kapsy a zbytek do $850 mne posila primo na ucet vladni organizace na podporu tohoto programu. Penize dostavam vcas, nikam nemusim volat a i kdyby najemnice prestala platit tak dostavam dostatek z toho Section 8 (vice nez za co se normalne pronajima).

Jinak z tech nemovitosti jsem porad nadseny. I kdyz jsou zpravy v mediich depresivni tak se situace uz dost zmenila. Aspon v Las Vegas. To jak se mi podarilo koupit uz jde velmi tezko. Vidim ted treba jine prilezitosti (v luxusnich high rise bytech nebo v kancelarich), ale u rodinnych domu a bytu je to uz jinak.

Kdyz jsem v unoru psal, ze zacinam kupovat a myslel si, ze je nejlepsi doba, tak si nekteri lidi mysleli, ze jsem moc optimista.

V komentarich  se pod clankem objevily ruzne nazory:

Me by zajimalo, proc si John mysli, ze krize se “uz brzy” otoci v rust (viz minuly clanek). Proc by nemohl nasledovat propad trvajici jeste 2-3 roky?

Tuto je odkaz na článek, kde je zmínka že ceny nemovitostí v USA mají ještě kam padat…

Co sa tyka krizy, kriza sa este neskoncila, ona sa totiz ledva zacina, v blizkej buducnosti sa budu diat neuveritelne veci. Ne len to, je dost mozne ze svet aky sme poznali doteraz sa coskoro skonci a uz nebude nikdy taky ako doteraz…

Mam tady malou ukazku dat. Ono vzdycky je lepsi bavit s konkretnimi daty v ruce nez teoreticky. Kdyz porovnavam prodeje a ceny nemovitosti tak se snazim porovnavat jablka s jablky a hrusky s hruskami. Jinak to nedava smysl. Ve mestech jako La Vegas je to jednoduche. Vetsina domu se stavela hromadne v tzv. subdivisions. Znamena to, ze stavitel koupil zemi a postavil na ni najednou treba 200 domu. A ty domy udelal vetsinou velmi podobne. Treba to namichal nektere s tremi loznicemi a nektere se ctyrmi. Udelal trosku jinaci design fasady. Nebo ma treba par variant ruznych velikosti. Ale celkove jsou postaveny velmi podobne. Proto porovnavam domy v ramci takove subdivision a podobne velikosti. Nerikam, ze se mi tento styl staveni libi. To ne. Ale pro ty statistiky je to vyborne.

Ukazka prodeju z jedne subdivision v Las Vegas za poslednich 12 mesicu

Seradil jsem tu tabulku podle data kdy se ten obchod uzavrel (vymenily se penize, zapsalo do katastru a predaly se klice). Od podepsani smlouvy to trva vetsinou tri mesice nez to probehne. Jeden z tech domu je muj. A ja ho koupil nekdy v breznu a uzavrelo se to az v cervnu.

Dole v tabulce vidite co se uzavrelo v lonskem roce. Domy se prodaly za $109,000, $120,000 a $84,000. Ceny byly jeste relativne vysoke. Rikam relativne vysoke, protoze stejne domy se prodavali v roce 2006 lehce pod 250 tisic dolaru.  Nekdo uz veril, ze je perfektni doba a kupoval. Coz mu nemam za zle, protoze slevu uz dostal velkou.

Zajimave je v tabulce sledovat take ListPrice a SalePrice. List price je cena za kterou je dum vystaven na prodej. Sale price je cena za kterou se to usmlouvalo. Nejdrive vidite, ze list price je vyssi nez sale price. Prodavajici se snazi prodat a je ochoten pristoupit na nizsi cenu nabidnutou kupujicim. Kupujici je agresivni, protoze vi, ze si to muze dovolit. Takze smlouva jak to jde.  V roce 2008 ten rozdil mezi list  a sale price byl velky. Postupne se zmensuje.

A pak se podivejte na rozdil list a sale price za posledni transakce. Dokonce se to zacina obracet. Znamena to, ze se najde vice kupujicich na jeden dum a ti se predhaneji kdo nabidne vic. Tohle uz pro realitniho investora neni idealni prostredi ve kterem chce nakupovat. Kazdy investor radeji investuje v okamziku, kdy to vypada cerne a da se usmlouvat dobra cena. Jako investor chci aby prodavajici videl, ze ja jsem jeho jedina moznost kdo jeho dum koupi.

Presne v takovem okamziku jsem byl kdyz jsem kupoval ja. Banku jsem presvedcil, ze jsem naprosto bezproblemovy kupujici. Nepozadoval jsem zadne inspekce, nabidl jsem hotovost a rychle uzavreni. To ze se to tak dlouho tahlo byl problem na strane banky a cekani na vyrizeni vsech jejich papiru. Mel jsem stesti a zrovna v tomto pripade jsem ten kdo koupil za uplne nejnizsi cenu (ten nejvetsi dum). Ono par tisic dolaru v cene domu nedela zas takovy rozdil. Ale pro ten pocit to jde.

Jeste tohle byla subdivision, kde bylo hodne domu na prodej. Ted kdyz jsem jen na zkousku zadal co tam je na prodej tak jsem byl prekvapen. VUBEC NIC! Vsechny domy jsou prodane! Samozrejme asi neco zase na trh prijde. Ale je to zajimave jak rychle se vse meni. Na zacatku roku byli prodavajici v uplne depresi a pomalu neverili, ze se jim podari domy prodat. A ted je vsechno prodane.

Jednou jsem se dival na nejaky cinsky film. Byly tam rodiny sourozencu, ktere se dohadovali kdo se bude starat o stare a nemohouci rodice. Jedna z tech rodin byla relativne bohata, protoze vlastnili ruzne domy. A druha rodina byla chuda. Tak ti bohati rekli tem chudym:

Budte radi, ze vubec nic nemate. Vite kolik je to starosti s temi nasimi domy. My jsme v podstate chudaci, protoze mame tolik starosti. Takze byste se o rodice meli starat vy, protoze mate vice casu. Zadnou kompenzaci nenabidli. Tim, ze ti mene uspesni maji vice volneho casu znamenalo, ze bez problemu muzou delat co ti chudaci bohatsi nemohli.

Kdyz jsem to videl tak jsem se smal. Protoze to nebyl zrovna nejlepsi argument argument a prislo mi srandovni, ze nekdo neco takoveho vubec vypusti z pusy. Ale nekdy si takove kraviny zapamatuji.

Takze jestlize nic nemate tak budte radi! Protoze podivejte se na me co se me stalo jen behem poslednich par tydnu (ale litovat me fajkt nemusite, kvuli tomu to nepisu:-).

1. Koreny stromu co mam pred kancelari v Las Vegas dokazali behem par tydnu zvednout betonovy najezd aspon o 20 cm. Najednou lidi zacali skrabat spodkem aut o beton a porad se zvedal. Je to neuveritelne jakou silu maji koreny. Takze jsem musel nechat beton rozbit, odrezat koreny a znovu betonovat.

2. Aby toho nebylo malo tak praskla trubka s pristupovou vodou do kancelari v Las Vegas.  Z toho nemam moc fotek z jak se to stalo. To se stalo ve stredu a zrovna jsem tam byl, takze fotky nebyly potreba.

3. Na jednom z bytu nekdo ukradl nejakou soucastku do klimatizace, takze prestala fungovat.

4.  Najemnici co pronajimali jednu kancelar prestali platit najem. Taky jsem zjistil, ze me tam zbourali nejake steny a predelali (k horsimu) bez meho povoleni. Treba vyrezali takova okna a dali k tomu stolecky. Odstranili dvere ze soukromych kancelari. Znicili koberec. Mohl bych je soudit, ale vim, ze z nich nic nedostanu. Zanadaval jsem si a uz jen premyslim jak to vyresit.

To ale nebylo duvodem proc jsem do Vegas jel. Jel jsem zkontrolovat ruzne rekonstrukce a opravy na ruznych domech. Proste kazdy tyden se neco stane, ze se nekde musi delat nejaka oprava.

A cim vice toho clovek ma tim casteji se to deje. K tem nemovitostem takove situace  patri. Resistance is futile. To je nalepka na aute meho handymana (opravare), ktery me ty ruzne opravy dela.

Jsem rad kdyz potkam lidi od kterych se muzu inspirovat. Kdyz jsem prijel cerstve do Las Vegas v roce 2001 tak jsem zacinal skromne a odspodu. Podnikani na internetu bylo po padu burzy Nasdaq v troskach. Hledal jsem nove prilezitosti na podnikani. Jednim z mych snu bylo mit totalni financni nezavislost a investovani do nemovitosti jsem videl jako zpusob jak toho dosahnout. Kratce po prijezdu jsem se rozhodl udelat vlastni realitni licenci (hlavne kvuli know-how) a prihlasil jsem se do skoly. Kazdy agent musi projit vzdelavanim a na zaver absolvovat statni test.

Kdyz jsem chodil do skoly tak jsem potkal jednoho cloveka na ktereho dodnes vzpominam. Byl to starsi pan, ktery prijizdel do skoly v krasnem novem Porsche kabrioletu. Dal jsem se s nim do reci a pozdeji jsme se vice sblizili. Byl to byvaly ucitel a realitni investor. Chtel trosku zmenu v zivote tak se odstehoval do Las Vegas a premyslel o tom, ze si udela realitni licenci. Agent se z neho nikdy nestal, ale o tom tento pribeh neni. Je to to tom jake mel nazory na investovani.

Jako zacinajici investor jsem si myslel jak strasne dulezite je ten spravny deal (nemovitost co chci koupit).  Charles (tak se jmenoval) rikal, ze jo, ale ne tak uplne. Z dlouhodobeho pohledu je to relativne jedno. Jde spise o to mit nejaky plan. Mit principy jak investovat. Drzet se dlouhodobe planu a nekoukat na kratke vykyvy. Pro neho to byl casovy horizont 20 let. Zni to desive, ale myslim, ze je v tom urcita pravda. Nejvetsiho bohatstvi se nedosahne nejakym zazrakem a pres noc. Je to dlouhodoby beh a cim drive se zacne tim lepe.

Jako ucitel vydelaval 60 tisic dolaru rocne. To se mi tehdy zdalo jako super vyplata a rikal jsem si, ze bych rad tolik taky vydelaval. Na to mi Charles rekl, ze to bylo strasne malo. Ze ho bavilo ucit, ale ze ta vyplata byla strasne malo. Dival se na to z pohledu sveho prijmu z nemovitosti, ktere mu vydelavali 300 tisic dolaru rocne (jen z najmu). A jeden den se mi sveril, ze to je strasne, ze se mu ten prijem zase behem sest mesicu zvedne (snad o dalsi statisice). Za sest mesicu mel totiz posledni splatku u nekolika nemovitosti na kterych jeste mel hypoteky. A jakmile jsou hypoteky splaceny tak jeho prijem radikalne rostl. Vedel o tom, ze by mohl znovu investovat do dalsich nemovitosti a tim by si dane snizil. Ale uz se mu nechtelo nic rozjizdet. Mel pocit, ze uz je dost stary a chce si jenom uzivat. A jeho syn pry vubec nema zajem se o nic starat. Ja jsem na to koukal a rikql jsem si, ze bych takove starosti chtel taky mit! Hlavne tu cast, ze az moc vydelava.

Ptal jsem se ho jak to investovani delal. Rikal, ze vyuzil toho, ze jako ucitel mel stabilni plat a setril kazdy dolar. Jakmile nasetril prvnich 20 tisic dolaru tak koupil prvni nemovitost (20 tisic pouzil na zakladni splatku – downpayment).  Pockal par let a koupil dalsi. Pak zase dalsi. Kdyz videl, ze stouply ceny tak sel do bank a tzv. refinancoval. Znamena to, ze treba nemovitost koupite za 100 tisic, ale pozdeji ma cenu 150 tisic. Prijdete do banky, ze chcete zmenit pujcku a ziskat vice penez. Banka vam treba zmeni pujcku z puvodnich 80 tisic na 130 tisic dolaru (kvuli tomu, ze vzrostla cena nemovitosti). Vysledkem je, ze dostanete penize v hotovosti a to treba vice nez vas vlastne nemovitost stala. Tyto ziskane penize pouzil jako zakladni splatu (down payment) na dalsi nemovitosti. Treba s temito extra 50 tisici si mohl dovolit koupit dalsi 2-3  domy.

Rikal, ze ze zacatku to slo pomalu. Ono i ceny domu sly nahoru nebo dolu. Museli se preckat horsi obdobi a vyuzit tech lepsich. Ale pak se to zrychlovalo a zrychlovalo. Kupoval vice a casteji. A take rostly jeho prijmy. Na zacatku to bylo hodne odrikani, ale pozdeji stabilni prijem, ktery rostl.

I kdyz mu ale rostly prijmy tak nezapomnel, ze je potreba setrit. Vetsinu oprav delal sam. Krome Porsche mel take stareho pickupa. Jezdil lidem spravovat drobne veci v tom starem pickupu. Mel tak sanci zkontrolovat co se deje s jeho investicemi. Proste skoro vsechno resil sam. Tohle povazoval za dulezite. Cim vice se usetri tim vice se vydela.

Pro me to tehdy byla super inspirace, kdyz jsem videl co se da dokazat. O to vice, ze Charles byl velmi prijemny clovek a nedelal z niceho vedu. Nerikam, ze vsechno delam uplne stejne. Mnozstvim investic se myslim  blizim k tomu co dokazal Charles. Kdyby mi to nekdo rekl v roce 2002 tak bych tomu neveril, ze to dokazu. Proste by mi to pripadalo nerealne. Pouzil jsem stejne principy jako Charles. Koupil jsem, refinancoval jsem, a koupil jsem jeste vice. Nedelam si zadne opravy sam, protoze to fakt neumim, ale snazim se pracovat se slusnymi lidmi, kteri me nenatahnou. A tito lide jsou i moje oci a usi a delaji kontrolu. Investuji totiz na ruznych mistech a ne vsude jsem schopen jezdit casto osobne.  Ted jen zbyva druha cast mit vsechno bez dluhu. To bude jeste nejakou dobu trvat. Ale uz se tesim az budu nadavat jako Charles, ze me zase rostou prijmy!:-)

Podnikat v nemovitostech v Las Vegas jako realitni broker je v soucasne dobe hodne tezke. Podnikat v nemovitostech jako investor je naopak velmi lehke. Kazda doba prinasi jine moznosti.

• Protoze se temer zastavilo staveni novych domu tak je k dispozici hodne remeslniku.  Delat ruzne opravy neni takovy problem jako drive.
• Nemovitosti je mnohem levnejsi koupit. Odpada ten psychologicky tlak, ze se draha nemovitost musi okamzite pronajmout nebo se ztraci penize. Kdo ma pristup ke starym pujckam (vydanym v dobe realitniho boomu) tak ma neuveritelne levne penize.  Mam treba pujcku, kde platim 2.75% urok.  Z 200 tisic dolaru je mesicni urok $458 mesicne. Za 200 tisic si muzete koupit treba 4 byty. Kdyz pronajmete jeden za $700 (coz je levny najem, protoze drive se stejny byt pronajimal za $1,100), tak vam to splati pujcku za vsechny ctyri.
• Kdo koupil letos muze pronajimat o dost levneji nez kdo koupil v poslednich 8 letech. Cim mensi kupni cena tim je mozne uctovat mensi najem a stale vydelavat. Konkurence, ktera nakoupila drive to ma o dost tezsi. Musi uctovat vetsi najem a treba jeste prodelavaji.

Nekdo v komentarich psal, ze se domy nekupuji na dalku. Ja jsem se jel vcera podivat do Las Vegas na jeden dum co jsem pred par mesici koupil jen podle fotek. Uz je temer opraveny, ale vypadal taky divoce (hlavne ruzne diry ve stropech, pomalovane barevne steny, apod.). Ceny jsou tak vyhodne, ze je obrovsky prostor pro chyby. I kdyz jsem se na dum nejel podivat, tak jsem nemel obavu. Jde jen o penize. Byla tam velka rezerva, takze i kdyby se objevilo neco vaznejsiho tak to neni problem. Musel jsem treba kompletne vymenit ohrivac vody (na fotce), ale byla to otazka $500 za ohrivac a nejakou stovku za vymenu.

Je to radost ted byt investorem. A je to skutecne zabava neco takoveho ted realizovat.

Par fotek ruznych problemu co mi poslal agent. A zbytek fotek v galerii jsou fotky ze vcerejska. Uz se blizime do finale a za chvili bude mozne pronajimat.

Amerika je velka zeme. Kdyz tady podnikate tak mate vyhodu, ze pravidla jsou podobna at delate  business v jakemkoliv state. Ja jsem treba investoval do nemovitosti ve ctyrech ruznych statech. Jsou tam nejake rozdily, ale vetsinou male. Vsude se domluvite anglicky, vsude funguji velmi podobne zakony. A vsude jsou stejne firmy, ktere nabizi sluzby, aby ruznym investorum pomohli. Ma to svoje vyhody a neni potreba se jen zamerovat na svoje nejblizsi okoli. Protoze kazde misto prinasi uplne jine prilezitosti v urcitem case.

V BusinessWeek online jsem dnes cetl clanek, ktery  ukazuje jaka je situace na realitnim trhu v ruznych mestech. Nasledujici procenta ukazuji za jake ceny se prodavaji domy, ktere jsou na trhu. Napriklad San Pedro (CA) 109% znamena, ze domy se prodavaji prumerne o 9% vice nez za kolik jsou inzerovany. Treba dum muze byt inzerovan za $100,000, ale nakonec se proda za $109,000. Sejde se vice zajemcu a ti cenu vysponuji nahoru. V jinych mestech je to obracene treba v Atlante se domy prodavaji za 81% ceny.

Following it on the list of hottest markets: San Pedro, Calif (sale price as a percentage of asking price: 109%), New Haven, Conn. (107%), Oakland (105%) and Encanto, Calif. (103%), a San Diego suburb. Not the fanciest post marks.

And where are home sales coldest according to Zip? Again, not where you would expect. Atlanta (sales are at 81% of list price), Naples (81%), St. Petersburg (81%), Weston, Fla. (80%) and Eloy, Az. (80%). Number six on the cold list is a fairly posh place, Boca Raton (80%).

Pro vzdelavani to ma obrovskou vyhodu. Staci se podivat na vice mist najednou. Porovnavat s misty, ktere znate. Premyslet nad tim co maji spolecne nebo rozdilne. Da se z toho vyborne poucit, sledovat ruzne trendy a  vytvorit  nadhled nad tim jak to vlastne s tim realitnim trhem je. Kdyz se do toho pustite poradne tak najednou zacnete videt kdy je dobry cas koupit nebo prodat.

Ahoj Johne, pravidelne ctu tvuj blog, obdivuji tvuj pristup k podnikani a zivotu a rad bych se te zeptal na radu.

Moje otazka se tyka oboru realit – pronajmu.

Jsem realitni makler (majitel male rk s asi 4 zamestnanci), mym biznisem je pronajem prevazne bytu a inkasovani provize za pronajatou nemovitost. Provizi plati najemci jednorazove pri podpisu najemni smlouvy ve vysi jednoho mesicniho najmu. Majitele moc platit nechteji, rikaji ze si inzeruji byty sami a realitku berou jako nutne zlo. Problem je ze v poslední době provizi nechteji platit uz ani najemci, radeji stravi hodiny vyhledavanim nabidek primo od majitelu a riskuji podpis nejakych pro ne nevyhodnych smluv. Vychodiskem vidim snizeni provize tak aby bylo pro vetsi cast najemcu zajimave vyuzit sluzby rk.

A ted ta otazka – jak urcit cenu sluzby tak aby byla zajimava pro najemce a zaroven abych neprodelal. Samozrejme dokazu odhadnout minimalni vysi provize kterou musim inkasovat abych neprodelaval ale jak si urcit ziskovou marzi? Jak to treba delas ty u zasilkove sluzby? (pokud to není obchodni tajemstvi)

Pokud bys chtel uverejnit prispevek v blogu tak prosim anonymne.

Dekuji

—————

Dobra otazka.  Bohuzel to neni az tak o tom, ze bysme si jako podnikatele urcovali jaky budeme mit zisk, ale spise o tom jak to podnikani zorganizovat, aby ten zisk byl co nejvetsi. Trh sam o sobe urcuje ceny.  U nekterych podnikani je vice prostoru jak nastavit ceny. U jinych je to dost obtizne.

K tem obtiznejsim bych rekl, ze patri podnikani v realitach. V USA je treba zvykem aby provize z prodeje byla zhruba 5-6% z prodejni ceny a provize z najmu zhruba 6%-10% (z cele doby najmu). Tu provizi plati vlastnik nemovitosti. Takze broker najde najemnika, ktery si pronajme byt na 7 mesicu za $1,000 mesicne tak zakaznik zaplati brokerovi provizi $420 (6% z castky 7 x $1,000). V USA tu provizi vetsinou vlastnici radi zaplati, protoze nemaji cas si vse delat sami.

S touto provizi se neda moc hybat. Proste jako broker muzu zkusit si rici o vetsi provizi, ale nemusi to u zakazniku vyjit. Vetsina klientu vi, co se zhruba uctuje a budou to spise tlacit dolu, aby platili co nejmene.

Kazdy si muze zvolit strategii jakou chce. Treba uctovat vice a presvedcit zakazniky, ze ta jeho nabidka je doopravdy nejlepsi. Ale jak rikam, je to dost tezke. Moje strategie je spise nabidnout sluzby levnejsi a prijit na zpusob jak na tom vydelat i kdyz budu uctovat mene nez konkurence.

Ono je potreba brat v uvahu kolik vlastne stoji ziskat jednoho zakaznika (casu a ve vydajich na reklamu).  Kdyz si treba merite konverze na Google Adwords tak tu castku znate. Ja se tohle cislo snazim merit u kazde reklamy. A pak treba zjistite, ze kdyz slevnite cenu za sluzbu tak se zvysi konverze a nakonec muzete vydelavat vice nez kdyz prodavate draz.

To je treba moje strategie u Shipito. Zakaznici si spocitaji, ze tak vyrazne usetri na postovnem i poplatcich, ze dale doporuci sluzbu dalsim uzivatelum. Me klesaji naklady na ziskani novych zakazniku. A zaroven u vetsiho objemu zasilek jsem schopen mnohem efektivneji vyrizovat preposilani.

V realitnim businessu v USA jsem vysledoval ruzne strategie:

• Firmy treba uctuji mensi provize, ale nabizeji dalsi sluzby za ktere uctuji penize navic (napr. provereni platebni historie zakaznika, provereni referenci, apod.). Na pridavnych sluzbach maji vetsi zisk.
•  Nektere realitni firmy se prestavaji delit s agenty o provize (normalni je ze cast provize dostane broker-majitel firmy a cast agent, ktery transakci realizuje). Firma necha agentovi celou provizi, ale zacne mu uctovat mesicni poplatek/najem. U male firmy se to nevyplati, ale jsou firmy co maji stovky agentu a pak se jim to vyplaci.
• V USA je tezke dostat provizi od najemnika. Vzdy ji plati vlastnik nemovitosti. Ale videl jsem i pripady firem, kteri ziskavaji provize od najemniku. Delaji to tak, ze nabidnou vlastnikum nemovitosti inzerci zdarma. A kdyz najemnik chce zjistit adresu tak se musi na webu zaregistrovat a zaplatit penize za pristup. Takze vlastne plati za tu sluzbu (i kdyz to neni doslova provize).

Ahoj Johne!

Chcel som sa opytat, v akych cenach sa pohybuju studia v Los Angeles,
pripadne ci nevies odporucit nejaku dobru stranku na vyhladavanie
nehnutelnosti v LAX, kde budu aj popisy, ceny + fotografie.

Dakujem. Pekny den. Peter

Podobne dotazy dostavam casteji, takze radeji odpovim rovnou sem na blog.

Moje oblibene weby, ktere pouzivam kdyz hledam nemovitosti v ruznych mestech USA:

• ZipRealty.com - Libi se mi predevsim pohled s mapou, protoze hledani nemovitosti je umisteni. Takto se divam na mapu a jen menim kriteria a divam se co je na prodej. Dalsi vyhodou u ZipRealty j, ze ukazuji kdy byl dum slevnen a jak dlouho se jiz prodava. 
• REALTOR.com – tohle je oficialni web asociace agentu (REALTORS). Kdyz nejaka oblast neni pokryta ZipRealty tak to urcite najdete na tomto webu.
• Trulia.com – znam lidi co maji radi tento web hlavne kvuli ruznym grafum. Vypada velmi pekne, ale nejsem si jisty jestli je uplne presne updatovan. Jakmile totiz updaty na agentech tak ti jsou schopni davat reklamy na davno prodane domy jen aby jim zazvonil telefon.

Pred casem jsem psal jak me prasklo vodovodni potrubi v zemi kterou mne prichazi voda do nemovitosti v Memphisu. Tak tady je par obrazku co obnasela oprava. Nebylo tam jen jedno misto s prasklinou. Je tam totiz velky strom – dub, ktery svymi koreny znicil vodovodni potrubi. Dokonce jeden problem byl i primo pod asfaltem.

Muj handyman (clovek co opravuje vsechno mozne co je potreba) mne poslal tento email:

I have fixed one leak and chased the other one for 20 feet, and it turns out to be under the black top. The track hoe we rented, threw the track then it ran out of hydraulic fluid, the water fountain inside was shooting to the ceiling when I turned the water back on, this has turned out to be a doosie. Anywho the rental, and my labor all together shoud only turn out to be around 600.00 I will go under the black top Monday and get everything fixed.

Tady je krasne videt jak se v kazde casti Ameriky mluvi dost odlisne. Black top – na zapadnim pobrezi to je vzdy asphalt. Neznam nikoho kdo by tomu rikal black top.  Nebo obraty jako doosie nebo anywho… Nekdy mam problemy mu rozumet, kdyz se bavime po telefonu. A on mozna ma problemy rozumet mne:-).

Musim to zaklepat, ale tenhle handyman je naprosty dar z nebe.  Kdybych na podobnou opravu obvolaval firmy tak me to stoji min. 3-5 tisic dolaru.

Dobry handyman na ruzne opravy a vylepsovani je klic k uspechu pri investovani do nemovitosti. Obzvlast kdyz ruzne opravy neumite delat sami (coz ja neumim).

Kdyz jsem si cetl tento clanek z New York Times: After the Bank Failure Comes the Debt Collector, tak jsem si rikal, ze ty moje investice do nemovitosti jsou velmi slaby odvar toho jak se skutecne da v teto situaci vydelat.

Misto investovani do nemovitosti, ktere maji nizke ceny lze totiz investovat primo do pujcek s jeste vetsi slevou. Doslova odkoupit pujcky od bank, ktere zkrachovaly. Jakmile koupite pujcku tak muzete vyhlasit, tzv. foreclosure, coz je legalni proces jak se zmeni vlastnictvi nemovitosti, ktera tu pujcku garantuje.

Tento clanek v NY Times popisuje investory, kteri takto kupuji od F.D.I.C. (organizace, ktera garantuje vklady na bankovnich uctech a take resi situace ve zkrachovanych bankach).

Dost casto jsem o tomto nekde cetl, ale nikde jsem neprisel na to jak se takove pujcky kupuji. Tyhle informace jak to presne funguje  nejde zas tak snadno najit.

Z toho clanku me zaujalo toto:

Some of the debts are so hard to collect that the F.D.I.C. lets these loans go for a song. LeMire Schmeglar, a mortgage broker in Chicago, bought 191 delinquent loans with a book value of $6 million. He paid just over $15,000.

Pujcky v obemu 6 mil. koupeny za 15 tisic dolaru. Kdyz vezmu pesimisticky scenar, tak pujcky za 6 milionu byly ruceny domy v hodnote 6 mil. v dobe nejvetsi spicky. Dejme tomu, ze ty ceny jsou o 60% dole, tak je to porad hodnota nemovitosti min. 2 miliony dolaru (za 15 tisic dolaru).

A co se da s takovymi pujckami delat? Kdyz je koupite takto levne tak nemusite jen nemovitost zabavit, ale muzete treba prijit za soucasnym majitelem s nabidkou, ze snizite mesicni splatku na polovinu (coz treba bude moci bez problemu splacet) a mit krasny zisk a pravidelny prijem.

I came across your ad today ….and while your ad says “no pets” I was hoping you might reconsider.

Tohle mi prislo emailem jako odpoved na jeden inzerat ve kterem nabizim byt na pronajem. Pani poslala email, ze vidi v inzeratu napsano, ze nechci povolit zadna zvirata, takze doufa, ze kdyz uvidim obrazek tak si to rozmyslim. Poslala i jak se pejsci jmenuji: Lucy, Ricki a Sheila.

Nejdrive byt. Je v horsim stavu. Nutnost vymenit koberec (totalne spinavy, ze nechapu jak v tom mohl nekdo zit) a nutnost vymalovat. Kdyz uvidite na videu detsky pokoj tak si nejsem jisty jestli to tak krasne vymaloval syn  Bruce Bryce  (viz. napis na dverich do pokoje – Bruce Bryce room) nebo nejaci vandalove. Nutnost udelat ruzne dalsi opravy a hlavne kompletne vycistit.

Je to byt velikosti 2bd, 2ba a 1,136 sq. feet (105 m2). Tzn. cesky 3 + kk. Kuchynsky kout, obyvak, dve loznice a dve koupelny.  Je v dobre oblasti hned vedle obrovskeho verejneho parku (s tenisovymi hristi, apod.). V roce 1997 prodano za $76,000, v roce 2002 za $86,000 (tohle je porad jeste pred realitnim boomem). Dnes na prodej za $39,000.

Dalsi je rodinny dum, postaveny v roce 2006. V podstate novostavba. Krasna granitova kuchynska linka. Pekne skrinky v kuchyni i koupelnach. Je videt, ze na tomto dome se nesetrilo. Krasna drevena podlaha v obyvaku. Pekne drevene zaluzie. Dum potrebuje opravit malovani v nekterych mistnostech, ale celkove je ve velmi dobrem stavu.Velikost 4bd, 3ba a 1,957 sq. feet (181 m2). Tzn. cesky 5+kk. Mozna by se dalo rici i 6 mistnosti, protoze jsou tam dva obyvaky. Jeden takovy formalni pro navstevy a druhy, kam si date televizi a travite vice casu s rodinou.  Garaz na dve auta.

V roce 2006 nove postave a prodan prvnimu majiteli za $294,040. Ted nabizen za $128,000.

Ahoj John !Co takto vytvorit “affiliate program” na predaj tvojich US nehnutelnosti investorom z Europy ? Ja osobne posobim v Rakusku a na Slovensku a myslim ze by tu nebol vobec problem predat par z tvojich nehnutelnosti investorom. Myslim nehnutelnosti ktore mas ty v ponuke cez tvoju real estate company.Ono v Europe su teraz strasne nizke uroky z term.vkladov, podielove fondy su v minuse,akcie padli a reality su tu stale strasne drahe na investovanie a tak investori teraz hladaju sposob ako realne zhodnotit svoj kapital.Mohlo by to fungovat asi nasledovne:

1. Vytvorim lokalny realitny web obsahujuci U.S. realitne zakazky (obrazky + full description)

2. Lokalny realitny web bude cely prelozeny v lokalnom jazyku

2. Vytvorim lokalne SEO zamerane na lokalny trh (Rakusko,Nemecko + eventuelne Cesko-Slovensko).

3. Web bude mat kontaktny formular pre potencialneho investora

4. Zaujemca (Investor) bude potom postupeny priamo k tebe ako brokerovi millionsaver.com

5. V pripade uspesneho uzavretia predajneho kontraktu bude vyplatena % comission

Co ty na to John? Znie to podla teba “silene” alebo v tom vidis realny biznis model ?

Alena

Urcite si nemyslim, ze to je “silene”. Vidim v tom business model, protoze presne na tomto jsem v minulosti vydelal hodne penez. Libi se mi i zamereni na zapadni Evropu, protoze se zakaznici budou schopni domluvit primo s mymi agenty anglicky. U klientu z CR nebo SR z toho mam trosku hruzu, ze bych to casove nezvladal.

Je tam ale drobny hacek. V USA jsou hodne prisne zakony o tom jak musi agenti a brokeri pracovat. Jen pro vysvetleni v cele kazde realitni firmy stoji broker, ktere nese odpovednost za vsechny agenty kteri pro nej pracuji. Broker ma trosku tezsi pozadavky na ziskani licence a vetsi zodpovednost.

Treba v USA je nelegalni kdyby agent nekde inzeroval nemovitosti a nezobrazil jmeno firmy pro kterou pracuje. A to i kdyz treba prodava svuj vlastni dum, tak musi vsude uvest, ze majitelem je agent s licenci.

Zakony osetruji i vyplaceni provizi. Provize od agenta nesmi byt vyplacena zadne treti osobe. Vyjimkou je moznost kdy primo broker da cast provize jinemu brokerovi (jine realitni firme). Napriklad realitni firma z Kalifornie nemuze prodavat nemovitosti v Nevade (aniz by mela licenci i v Nevade). Takze kdyz maji nejakeho klienta co chce neco koupit v Nevade tak nam toho klienta doporuci. A za toto nase firma vyplati takoveto firme tzv. referral fee. Referral fee je poplatek ze zrealizovane transakce a je to obvykle 25% z celkove provize.

Myslim si, ze by to mohlo fungovat i mezinarodne, ale abych byl 100% kryty tak bych musel referral fee vyplacet pouze nekomu kdo zivnostensky list/firmu na prodej realit. To ze v Evrope jsou treba jednodussi podminky na ziskani takove zivnosti uz nehraje roli.

Par dalsich informaci:

• Obvykla provize z prodeje nemovitosti je 3% pro brokera zastupujiciho kupujiciho
• Konverze je zhruba 1-2%. Tzn. je potreba 50-100 leads (formularu vyplnenych zakazniky) nez se uzavre jeden obchod. Hodne lidi totiz vyplni informace, ze maji zajem neco koupit, ale nerozhybou se k akci.

Ono ted me napada, ze by to mohlo fungovat i obracene. Kdyz uz jednou udelate web a budete propagovat nemovitosti v Nevade tak takto muzete propagovat nemovitosti z jakehokoliv statu. Americkemu agentovi reknete, ze mate firmu na prodej nemovitosti a jestli vam vyplati referral fee (kdyz to nejak prokazete). Veril bych, ze vetsina rekne, ze ano. Mozna nekdo bude mit problem to vyplacet mezinarodne (treba se lekne zivnostenskeho listu v cestine – coz je docela pravdepodobne) tak v takovem pripade bych mohl pomoci, protoze vyplatit referral fee brokerovi v jinem state USA neni problem.

Zase jsem jel na par dnu do Las Vegas. Delam nejake dalsi realitni ksefty a resim ty jiz uzavrene. Rozdil mezi trhem s nemovitostmi ted v dubnu a situaci v unoru, kdy jsem psal prvni nabidky na koupe je OBROVSKY. Ty uplne nejlevnejsi domy se ted prodavaji behem par dnu! Nektere domy maji po jednom tydnu od uvedeni na trh nekolik nabidek od kupujicich. Dost casto az 7-10 nabidek najednou. Predpokladal jsem, ze v lete se situace v Las Vegas zmeni (z krize to pujde nahoru), ale ta zmena zacina mnohem drive a mnohem rychleji. Tohle je tezko uveritelne pro kohokoliv kdo se v nemovitostech v Las Vegas nepohybuje a tento trh nezna. Ale verte mi, ze behem tohohle roku (nebo pristich let) si vsichni precteme v novinach, ze v unoru byl trh na dne a ze se vse zacina hodne radikalne obracet. Novinarum to bude jeste chvilku trvat, protoze obchody z unora se uzaviraji se zpozdenim a ve statistikach se to vlastne projevuje az ted. A obchody z dubna se objevi ve statistikach az v cervnu nebo pozdeji.

Porad je ale velke mnozstvi domu, ktere se daji vyhodne koupit. Tech zabavenych domu (foreclosures) je tak velke mnozstvi, ze to bude jeste trvat min. 1-3 roky nez se situace na trhu vyrovna. Jen je videt, ze sitauce se meni.

Je to vzrusujici a nejde tady ciste jen o nejakou honbu za penezmi. Proste je to fantasticke, ze se daji delat obchody, ktere totalne davaji smysl, pritom prodavajici (banky) byly vdecne, ze se nekdo nasel a ten obchod s nimi udelal. Nemusim se nikoho doprosovat, nemusel jsem se s nikym pretlacovat (jako v dobe kdy byl trh navrcholu), a je sance investovat do nemovitosti za ceny z doby pred 15 lety.

Investovani je dlouhodoba zalezitost. Je potreba trpelivost a nejvetsich zisku se ziskava s tim, ze uplyne hodne casu. A ted se otevrelo okno, kdy je sance preskocit 15 let.

Natocil jsem i nejaka (amaterska) videa nemovitosti. Napisu k tomu komentar a zverejnim at vidite trosku vice te reality (dobre i spatne) v nekterem z dalsich clanku.

Pred mesicem jsem dal nabidky na koupi nemovitosti v Las Vegas a ted se ty obchody uzaviraji. Uzavirat (close deal) myslim to, ze je vlastnictvi oficialne prevedeno (obdoba zapsani do katastru) a dostavam klice. Ted nastanou skutecne radosti (starosti) vse doresit, spravit co je potreba a hledat najemniky.

Tohle je prvni byt, ktery se uz uzavrel. Uz si zacinam planovat co bude potreba zaridit. Chybi tam sporak a nejakou mistnost asi budu muset nechat vymalovat. Taky bude potreba koupit pracku a susicku (obe tam chybi). Je to standard, ktery najemnici ocekavaji.

Kazdy byt ma rezervovane parkovaci misto (kryte, ktere chrani pred sluncem, ktere dokaze byt v lete v Las Vegas nemilosrdne). Musel jsem nechat agenta vsechno pracne zjistovat, protoze prodavajici (banka) vubec nic nevi. Normalne vam prodavajici preda klice ke vsemu, ale u techto zabavenych bytu to neni tak jednoduche. Muj agent me uz take zjistil, ktera schranka patri k memu bytu. Ke schrance nemam klice, takze tam musim tam nechat vymenit zamek. Vymenit zamek musim nechat i u dveri do bytu. Ted tam je takovy zamek, ktery lze otevrit stejnym klicem jako stovky dalsich zabavenych bytu stejnou bankou. Taky jsem az ted zjistil, ze v arealu (komunite) je take posilovna a k ni potrebuji take klice (+ klic k bazenu a virivce). Predpokladam, ze to bude stejny klic na vsechno, ale proste se to musi sehnat.

Pokazde kdyz meho agenta poslu neco takoveho zaridit tak pet minut posloucham na telefonu: “It was such a pain in the ass! You owe me now”. Tim me chce naznacit, ze to bylo hodne prace a ze bych mu mel dat vice penez. Tohle vsichni realitni agenti umi naprosto dokonale. Ale uz to dobre znam, tak to beru v klidu. Vim, ze se domluvime. Sam to vyrizovat nechci, protoze to je casove narocne a do Vegas porad nejezdim. A kdyz tam jedu tak mam prace dost. Takze spolupraci s dalsimi lidmi se nevyhnu. A on je nakonec taky rad, ze dela transakce a vydelava i v soucasne obtizne dobe.

Kdyz se nejaky obchod uzavre tak to je okamzik kdy si rikam, do ceho jsem se to zase pustil. Jakobych toho nedelal uz dost:-). A pridavam si dalsi ukoly a starosti:-). Loni jsem se zarekl, ze do niceho uz investovat nebudu. Mel jsem pocit, ze koupe skladu v Kalifornii bylo tak velke sousto (coz porad je), ze do dalsich nemovitosti investovat nebudu. Manzelka me rikala, ze si to musi nahrat na diktafon, kdyz jsem to rikal. A mela pravdu. Nedalo me to. Takze ted se znovu zarikavam a po dokonceni jiz rozjednanych obchodu (behem nejblizsich dnu se uzaviraji dalsi transakce) uz nic dalsiho nekupuji!:-)

Update k prvnimu komentari: Byt stal $39,900. V roce 2005 se prodal za $165,000 (spicka realitni bubliny). Byt byl postaven a prodan prvnimu majiteli v listopadu 2001 (to byla zrovna v USA ekonomicka recese po teroristickem utoku September 11) a ceny nemovitosti zacaly poradne rust az 2-3 roky pozdeji. Rok 2001 byl naprosto normalni rok. Ceny ve Vegas rostly prumerne pouze o par procent rocne poslednich deset let pred rokem 2001. A v roce 2001 pred zacatkem realitniho boomu se tento byt prodal za $96,616.

Neni to naprosto neuveritelne jake prilezitosti dnesni doba prinasi?;-)

I love real estate! Tohle jsem si kdysi dal na znacku, kdyz jsem v Las Vegas zacinal:-)))

Rano jsem se probudil a volaji me z kancelare v Memphisu. Na ulici pry vyteka ze zeme voda. Tohle jsou klasicke starosti vlastniku nemovitosti. Takze to pisu, abyste me nerekli, ze vsechno porad ruzove licim:-).

Tusil jsem jiz pred mesicem, ze se neco deje. Ucet za vodu vzrostl na dvojnasobek. Volal jsem tehdy do kancelare jestli nekde neunika voda (water leak). Uz se mi hodne ruznych podobnych problemu stalo, takze mam docela schopnost odhadnout co se deje. Rekli me, ze ne a ze se asi spotrebovava vice vody, ze tam mame vice najemniku. Bohuzel jsem mel pravdu ja.

Takove problemy se nestavaji kazdy den. Ale mam pocit, ze ta jednou za sest mesicu nebo jednou za rok se vzdycky neco vetsiho stane. Cim vice nemovitosti mate tim vice problemu vas ceka. Rika se, ze na to musite mit zaludek. Potkal jsem jednou jednoho starsiho doktora, ktery chtel do nemovitosti strasne investovat, ale rikal, ze na toto proste zaludek nemel. Ze by ho to strasne stresovalo. Videl, ze z hodne jeho pacientu se stali milionari prave diky investovanim do nemovitosti, ale take videl, ze to prinasi starosti.

Nechci delat moc machra, ale tyhle situace se musi brat, ze jde jen o penize. Samozrejme me to boli a nechce se me platit. Ale je to zivot a je to potreba brat v klidu. Proste problemum se clovek nevyhne. Bylo by naivni si myslet, ze budu proplouvat zivotem a nikdy se nic spatneho nestane. Problemy se vzdycky objevi. Vsechny problemy se daji vyresit a stoji to jen penize. Cim vice penez je k dispozici tim je jednodussi reseni (a mene stresujici). Je mozne najmout lidi, kteri problemy budou resit a budou vas informovat jen o tom, kdy to je vyresene (a kolik mate zaplatit). A nemusite resit detaily. Takze jen zalezi na vas kolik chcete usetrit nebo kolik jste ochotni na reseni problemu dat.

U nemovitosti to vidim jako dalsi duvod proc se snazit delat co nejagresivnejsi obchody (nakupovat hodne za malo) a pouze v pripade, ze to je skutecne dobry obchod. Zbyva pak vice penez na reseni vsech moznych problemu a cloveka to tak neboli. Je potreba pocitat s tim nejhorsim (mit na to dostatecnou predstavivost) a docela pravdepodobne je, ze se to vsechno skutecne stane (najemnici vytopi kancelare, protoze nahazou veci do zachodu co tam nepatri, praskne kanalizace a hovna budou plavat po ulici, rozbije se strecha a vytopi se kancelare z deste, nekdo ukradne nejake soucastky z klimatizace a bude se muset koupit nova, praskne voda na ulici, do kancelare se nastehuji myvali a udelaji tam bordel jako od nejakych zlodeju).