Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Muj projekt dokoncen jen cekam na finalni inspekci

Projekt je dokoncen, ale zbyva zapojeni elektriny, ktere se opozduje. Drive to delali behem par tydnu ted jsou to mesice.

Potom mesto dela finalni inspekci (asi dalsi mesic).

Puvodne to melo trvat postavit 8.5 mesicu. Nakonec to stavim uz dva roky.

 

 

K ruznym problemum co jsem se stavbou zazil pribyly dalsi:
– rekordni deste letos v zime prispeli k tomu, ze poplatky za inspekce a reseni spojenych problemu s vodou vyrostly or $70,000 oproti budgetu. Pri kazdem desti na otevrene stavbe musi prijit inspektor a napsat report. To stoji kolem $5,000. Jenze letos prselo snad kompletne celou zimu. Na Los Angeles velmi neobvykla situace.  Takze spousta prace navic.

– Mesto bude delat brzy finalni inspekci a ted si vymysli co by jeste po me mohli chtit, ze bych mohl zaplatit. Takze treba rikaji co mame spravit na verejnem chodniku (treba to tam znovu vybetonovat nebo udelat nejaky landscaping). To jsou dalsi desitky tisic dolaru co jdou z me kapsy a je to modus operandi jak v USA mesta funguji. Takto setri svuj budget, ze nedaji nejake povoleni a donuti developera zaplatit za naklady, ktery by melo platit mesto.

– Pripojka na elektrinu mela by relativne blizko, ale nakonec se tahala elektrina z daleka coz bylo dalsich $100k navic.

– Posledni vec bude udelat dohodu s mym kontraktorem, ktery byl nahackovan (nekolik mesicu) a jedna obrovska faktura sla na ucet podvodnika misto na ucet kontraktora. Hackeri byly v jejich systemu min. nekolik mesicu a dokazali pozmenit komunikaci, ze chodila primo z oficialniho emailu.

To je jen tak pro pobaveni co se vsechno muze stat, kdyz se dela nejaky projekt. Ten seznam je mnohem delsi. Mam pres 42 change orders, kdy se museli menit plany z nejakeho duvod a stalo to penize navic. 🙂

Koupit dum je 5000x drazsi od pocatku minuleho stoleti

Dum z katalogu za $938  v roce 1916.

Docela je podobny tomuto, ze?

Tenhle byl postaven v roce 1907 a stal tehdy podobne penize. Jen od te doby cena trosku vyrostla. Asi tak 5000 krat.

Me fascinuje jak inflace ovlivnuje nase chovani a investice. A jak dlouho tento fiat svet bude jeste takto dale fungovat. Docela se ty trendy akceleruji. Inflace narusta i kdyz s temi statiskami delaji ruzne machinace, aby to tak dramaticky nepusobilo. V USA se zrovna nedavno zmenila metodika jak se inflace pocita.

K tomu je strasne mazane, ze kdyz naroste hodnota aktiv jako jsou domy nebo akcie, tak pak pri prodeji clovek zaplati dan z kapitalovych vynosu. A cim je inflace vetsi tim vetsi vynosy investori maji. Jen to jsou teoreticke vynosy. Treba akcie vyrostou o 10%, jenze 10% je inflace, takze k zadnemu narustu ve skutecnosti nedoslo, ale kapitalovy vynos tam pro ucely zdaneni je. Cim vetsi inflace tim je to pro vlady lepsi zpusob jak ziskat vetsi vynosy z dani. Jedine reseni na toto je, ze se rozsiri pouzivani bitcionu, ktery nikdo takto manipulovat nebude.

P.S. Mimochodem v tomto dome bydli filmovy reziser ze Slovenska! Jen nema rad neohlasene nastevy, tak mu neklepejte na dvere.

Korekce clanku: Pan reziser mi napsal:  ale len pre upresnenie pekne slecny prijmam aj neohlasene 😄

Stavba skladu se blizi ke konci

Odhaduji to jeste na zhruba jeden mesic do dokonceni, ale s tim jak budou svatky tak se to prodlouzi.

Pristupoval jsem do toho jako projektu, ktery nevezme moc meho casu. Bude to zabava. Naucim se neco noveho.

Zazil jsem si spoustu ruznych problemu:
Zpodeni kvuli trubkam s plynem na spatnem miste. Predelani planu a zpozdeni.
– Obrovsky narust nakladu a zpozdeni kvuli inflaci/Covidu
Kolaps steny pri stoletem desti a nasledna draha oprava.
– Muj dodavatel byl nahackovan a jedna z plateb odesla scammerum.
Vykradani a vandalismus od  bezdomovcu/fetaku.

Zacinam sklady nabizet na prodej i pronajem. Je to takovy predbezny pruzkum trhu.

Na trhu nic podobneho v nabidce neni. Takze i pres vsechny ty problemy to vypada, ze nakonec to dobre dopadne. Zajem je velky i pres soucasnou ekonomickou situaci. Uvidime jakmile bude hotove a zacnou se podepisovat smlouvy a vymenovat penize. To bude ta doba kdy to budu moci na 100% potvrdit. Ale je to podobne jak s kazdym podnikanim. Spousta frustraci a problemu. A kdyz se to dotahne do konce, tak to pak kazdemu pripada jak to vlastne bylo jednoduche. Jenze kdyby ten stejny clovek mel resit vsechny ty problemy v prubehu, tak to nekolikrat vzda a rekne, ze to vubec nema smysl. Podnikatel ale musi pretrpet a dotahnout to do toho cile. Vsechny problemy se vzdy daji nejak vyresit. Je to jen dost prace, nervu a spusta casu!

Historicky developeri dokonci projekty uprostred krize

Kdyz se podivate do minulosti tak developeri  nejcasteji dokonci svoje projekty uprostred krize.

Ono to tak asi vychazi prirozene. Prijde optimismus. Ceny jdou nahoru. Developer se rozhoupa, ze projekt konecne dava financni smysl. Zacne vyrizovat povoleni. Vse trva dlouho. Pak zacne stavet. Ubehne nekolik roku. Dostavi. A je krize. Snazi se prodat a nejde to.

Vetsina developeru ty projekty financuje pujckami, takze to cekani na prodej je pak obzvlast bolestive. Ty pujcky jsou tzv. construction loans. Maji o dost vetsi urok nez pujcky na koupi. Casto i pohyblive uroky.  Motivace pak prodat a prestat platit vysoke naklady je pak velika.

Ono je to vesmes zajimave jak rychle se dokaze zmenit nalada na trhu. Klesne optimismus a zajem o koupe a pronajmy okamzite mizi. Mam ted pocit obrovskeho deja vu te atmosfery financni krize. Ja vim, ze na CR to vubec tak tehdy nedolehlo. Ale v USA to byl docela brutal. Dum co stal v Las Vegas pres 400 tisic dolaru pak klesl o 75% na 100 tisic. Bylo videt velke mnozstvi prazdnych vyloh u zkrachovalych obchodu. Sklady co jsem chtel kupovat byly prazdne a nikdo o ne nemel zajem nekolik let.  Prvnich par let se rikalo, ze prodeje zpomali, ale ceny rozhodne nebudou klesat. Pak to padalo jak domino. Samozrejme kdo prezil pak zase vydelal. Jen jde o to mit dostatecnou likviditu na to preziti. Kdo si nedal dohromady finance pred krizi a treba nevyridil pujcky dokud to slo, tak ted uz to bude mit hodne tezke.