Category Archives: Ofiplex

Muj byvaly Ofiplex v Memphisu se znovu prodava

Pred dvema roky jsem psal zaverecny post z meho projektu na virtulani kancelare Ofiplex v Memphisu.

New Office Picture 002

Byl to projekt co jsem popisoval na blogu tak jak jsem ho rozjizdel. Byl to taky jeden z mych mene uspesnych realitnich kseftu.

Ted se ale divam, ze jsem prodal jeste vcas. Myslel jsem, ze jsem prodal za nejnizsi cenu co se dalo. Kupujici me brutalne usmlouval a me se nechtelo s temi kancelari uz zabyvat. Shipito v te dobe prekotne rostlo a pro me ty kancelare byly jen takove rozptylovani. Ono prectete si ten zaverecny clanek at vidite co s tim bylo za praci.

Na tomto prikladu je videt jak plati nejdulezitejsi tri pravidla v investovani do nemovistosti: location, location, location. Proste kdyz koupite na spravnem miste, ktere jde ekonomicky nahoru tak vydelate at udelate jakykoliv kseft. Kdyz koupite v oblasti, ktera jde dolu tak i sebelepsi koupe vas nespasi.

V dobe kdy jsem nemovitost kupoval tak byla vlastnena velkou pojistovaci firmou z New Yorku. Prodavali ji nekolik let. Nejdrive za 1.5 milonu. Pak slevnili na 1.2 milionu. V dobe kdyz jsem daval nabidku tak ta cena byla 750 tisic dolaru. V cele budove (17 tisic sq. feet = 1580 m2) byl jen jeden najemnik, zbytek byl kompletne prazdny. Ja jsem nabidl rychle uzavreni a platbu v hotovosti. A podarilo se mi je usmlouvat na 460 tisic dolaru. Myslel jsem, ze jsem udelal kseft stoleti. Neuveritelne levna cena. A ono to tak v te dobe vypadalo.

Pak jsem budovu opravil a rozdelil na male kancelare. To byl doopravdy vyborny tah. Najit najemniky, kteri chteji velke kancelare je tezke. Ale malickych firem, kteri si muzou dovolit platit par stovek mesicne je hodne. Takze se mi podarilo budovu velmi dobre obsadit.

Tady je treba ukazka najmu z kvetna 2011

najmy

Na cash flow to nebylo spatne. V rekordnim obdobi to prinaselo kolem 15 tisic dolaru mesicne v najmech.  Ale jako realitni investice to nebyl dobry kup. Po tech letech cena jeste vice klesla.

Narazil jsem na inzerat, ze ted se budova prodava uz za: 295 tisic. Coz znamena, ze kdo ji koupi muze znovu usmlouvat jeste vice.

memphis for sale

Kdybych mel nekomu davat rady ohledne investovani do nemovitosti tak to bude:

1. Investujte tam kde to znate a dokazete trosku odhadnout trendy (oblast jde nahoru nebo dolu)

2. Investujte blizko tam kde bydlite. Dojizdet nebo starat se o neco na dalku je narocne a drahe. Nemovitosti je potreba mit lokalne a pod dohledem.

3. Radeji zaplatit vice za nemovitost v lepsi oblasti.

Uzaviram kapitolu Ofiplex v Memphisu

Uzaviram kapitolu s kancelarskou budovou v Memphisu. Budova je prodana. Sek mam uz ulozeny v bance.

Neni to zrovna moc uspesny realitni kseft, co jsem kdy udelal. Prodal jsem vyrazne pod cenou, nez za kterou jsem koupil (-30 %). Chytrejsi by bylo par let s prodejem pockat, jenze jsem nedavno prehodnocoval casove priority. A tomuhle jsem se uz nechtel venovat.

Taky jsem si spocital, ze v dobe, kdy me to dobre fungovalo (na zacatku roku 2009) jsem vydelaval velmi slusne na najmu. Na vrcholu byly mesicni prijmy z najmu $15,000.  Takze i kdyz jsem ztratil na kupni cen,e tak jsem nejake penize vydelal z najmu za ty roky, co jsem budovu vlastnil.

Co se mi povedlo a nepovedlo:

  • Rozdelenim budovy na male kancelare pro zacinajici firmy byl velmi dobry tah. Obsazenost moji budovy byla vzdy mnohem vetsi nez u konkurence.
  • Kdyz jeste fungoval Google Print tak to byl naprosto neefektivnejsi zpusob, jak ziskat najemniky. Jak skoncil tak jsem uz nebyl schopen najit alternativni reklamni medium, ktere by fungovalo podobne.
  • Jiny kraj, jiny mrav. V Americe jsou obrovske rozdily v lidech, zvyklostech a jednani v ruznych mestech a statech. Moje chyba byla, ze jsem toto podcenil. Delat business v Los Angeles a Memphisu je propastne jine.
  • Treba v Memphisu jsem dostal nejvice falesnych nebo nekrytych seku. Je to nelegalni, ale presto lidi nevahaji takto platit. S usmevem me reknou “God bless you”, zaplati falesnym sekem a pak jdou do kostela. Tohle byl pro me doopravdy sok. Podobne to funguje s remeslniky, kteri me doslova nekolikrat “oskubali”, protoze jsem nebyl pritomen a ridil jsem to na dalku. Muj nejvetsi neplatic byl pastor co vlastnil krestanska radia ve trech statech.
  • Dostavame s k tomu, ze moje chyba byla, ze jsem tam nebyl vice osobne pritomen. To je bud moje chyba, nebo silna stranka. Chyba to byla pro Ofiplex v Memphisu, ale je to tim, ze se vzdy soustredim na to co si myslim, ze je nejdulezitejsi. A neplytvam moc casem. Takze z dluhodobeho pohledu me to zas tak nemrzi.
  • Nezvladatelnost situace. Treba najemnici, co si pres leto brali deti do prace. Deti se pak honily po chodbach a jejich oblibena zabava byla vzit rulky toaletniho papiru a narvat je do zachodove misy. Pak spachovaly a cekaly az voda potece az po chodbe. Jejich rodice si pak chodili stezovat, ze je na zachodech binec. Tohle se delo treba kazdy den po tri mesice. Muj spravce to psychicky nebyl schopen vydrzet.
  • Location. Location. Location. Tohle je zakladni pravidlo v realitnim businessu. I kdyz jsem ziskal budovu za velmi levnou cenu, tak bych uz velmi vahal koupit neco, co neni snadno dostupne a v dobre lokalite.
  • Koho zajima vice informaci o Ofiplexu, tak se podivejte na tuto kategorii clanku.

Drama pri vyhazovani lidi

Dneska bylo v Mephisu drama. Poslal jsem tam na kontrolu jednou mou zamestnankyni z Kalifornie. A museli jsme vyhodit zamestnankyni v Memphisu. Nefungovalo to. Domluva byla strasna. Proste to uz dal neslo. Jenze ji se to tak dotklo, ze vybehla z kancelare. Dotcene praskla dvermi. A zapomnela predat urcite veci.

Treba take stihla zaheslovat pocitac a ted nikomu nechce rict jake heslo tam dala. :-) Poklada nam vse telefony. Na nic nereaguje.

Lekce dne byla, ze je nejdrive potreba prevzit klice, zjistit hesla a az pote lidi vyhodit. Me se stalo kdysi neco podobneho. Jedna zamestnankyne me vyrvala policku ze zdi a pak vymazala z pocitace dulezite informace. Nekdy jsou lidi emocialni i kdyz vetsinou je to naprosto v klidu. Radeji ted vsechno prebiram nez cloveku reknu, ze ho vyhodim. Predem jsem ji varoval at ji to nerika nez prijede. Udelala chybu, ze ji to rekla tesne nez prijela do kanclu. Mluvila s ni totiz na telefonu a prorekla se. Takze se takto minuli na parkovisti. Ale chybami se clovek uci. Tohle je manazersky trenink v praxi.

Ofiplex v Memphisu update

Tak prisla dalsi faktura za ruzne udrzbove prace na kancelarske budove v Memphisu. Mam tam cloveka (handymana), ktery uz primo komunikuje s moji zamestnankyni a spravuje na co prijde. V posledni dobe se to dozvim az kdyz vidim ty faktury. Zni to riskantne, ale je to vysledkem dlouhodobe spoluprace a duvery. Vim, ze mu muzu verit a at uz spravuje cokoliv tak to dava smysl. Ze zacatku jsem vse dukladne kontroloval. Ted uz to nechavam at si dela co chce.

Takze koukam na fakturu a podle toho poznam co se delalo:

ofiplex

Letos jsem delal nekolik vyraznych oprav. Treba kompletne novou strechu. Nebo jsem vymenoval klimatizace. To co stalo hodne penez je uz vyreseno. Ted se delaji jen drobne udrzby a vylepsovani.

Treba se utesnuji okna, natiraji dvere, apod.

img0341

img092

img0627

Rozhodl jsem se treba predelat vsechny svetla na parkovisti na solarni energii. Tohle jsou ty svetla, ktera chci vymenit za solarni.

img0346

img0837

Z toho mam docela radost. A do toho se poustime ted. Mam tam velke parkoviste  a tech svetel je tam taky dost.

Vsechny fotky me posila primo ten handyman. Je to idealni, protoze takto vim co se deje. On si to vyfoti mobilem. Neni to pro nej zadna zatez. A ja mam aspon trosku prehled.

Kdyz jsem ten Ofiplex v Memphisu rozjizdel tak to zabralo dost casu a nervu. Ted uz je to v podstate takova pasivni zalezitost. Porad je ted tezka doba a hodne firem krachuje. Ale mame levne ceny a ziskavame nove najemniky za ty co odchazeji. To pocatecni krizove obdobi je uz pryc. Ted uz to ma urcitou stabilitu a funguje to. Je to tak ze vsim. Ze zacatku je vse strasne slozite. Protoze clovek nevi jak na to. K tomu problemy se vzdalenosti a mou lenosti nekam jezdit. Pak se to prekona a zacne to byt relativne jednoduche (i kdyz podnikam takto na dalku).

Jak se opravovalo potrubi na nemovitosti v Memphisu

Pred casem jsem psal jak me prasklo vodovodni potrubi v zemi kterou mne prichazi voda do nemovitosti v Memphisu. Tak tady je par obrazku co obnasela oprava. Nebylo tam jen jedno misto s prasklinou. Je tam totiz velky strom – dub, ktery svymi koreny znicil vodovodni potrubi. Dokonce jeden problem byl i primo pod asfaltem.

Muj handyman (clovek co opravuje vsechno mozne co je potreba) mne poslal tento email:

I have fixed one leak and chased the other one for 20 feet, and it turns out to be under the black top. The track hoe we rented, threw the track then it ran out of hydraulic fluid, the water fountain inside was shooting to the ceiling when I turned the water back on, this has turned out to be a doosie. Anywho the rental, and my labor all together shoud only turn out to be around 600.00 I will go under the black top Monday and get everything fixed.

Tady je krasne videt jak se v kazde casti Ameriky mluvi dost odlisne. Black top – na zapadnim pobrezi to je vzdy asphalt. Neznam nikoho kdo by tomu rikal black top.  Nebo obraty jako doosie nebo anywho… Nekdy mam problemy mu rozumet, kdyz se bavime po telefonu. A on mozna ma problemy rozumet mne:-).

Musim to zaklepat, ale tenhle handyman je naprosty dar z nebe.  Kdybych na podobnou opravu obvolaval firmy tak me to stoji min. 3-5 tisic dolaru.

Dobry handyman na ruzne opravy a vylepsovani je klic k uspechu pri investovani do nemovitosti. Obzvlast kdyz ruzne opravy neumite delat sami (coz ja neumim).

Prijemne ranni probuzeni se zpravami o katastrofach:-)

Rano jsem se probudil a volaji me z kancelare v Memphisu. Na ulici pry vyteka ze zeme voda. Tohle jsou klasicke starosti vlastniku nemovitosti. Takze to pisu, abyste me nerekli, ze vsechno porad ruzove licim:-).

Tusil jsem jiz pred mesicem, ze se neco deje. Ucet za vodu vzrostl na dvojnasobek. Volal jsem tehdy do kancelare jestli nekde neunika voda (water leak). Uz se mi hodne ruznych podobnych problemu stalo, takze mam docela schopnost odhadnout co se deje. Rekli me, ze ne a ze se asi spotrebovava vice vody, ze tam mame vice najemniku. Bohuzel jsem mel pravdu ja.

Takove problemy se nestavaji kazdy den. Ale mam pocit, ze ta jednou za sest mesicu nebo jednou za rok se vzdycky neco vetsiho stane. Cim vice nemovitosti mate tim vice problemu vas ceka. Rika se, ze na to musite mit zaludek. Potkal jsem jednou jednoho starsiho doktora, ktery chtel do nemovitosti strasne investovat, ale rikal, ze na toto proste zaludek nemel. Ze by ho to strasne stresovalo. Videl, ze z hodne jeho pacientu se stali milionari prave diky investovanim do nemovitosti, ale take videl, ze to prinasi starosti.

Nechci delat moc machra, ale tyhle situace se musi brat, ze jde jen o penize. Samozrejme me to boli a nechce se me platit. Ale je to zivot a je to potreba brat v klidu. Proste problemum se clovek nevyhne. Bylo by naivni si myslet, ze budu proplouvat zivotem a nikdy se nic spatneho nestane. Problemy se vzdycky objevi. Vsechny problemy se daji vyresit a stoji to jen penize. Cim vice penez je k dispozici tim je jednodussi reseni (a mene stresujici). Je mozne najmout lidi, kteri problemy budou resit a budou vas informovat jen o tom, kdy to je vyresene (a kolik mate zaplatit). A nemusite resit detaily. Takze jen zalezi na vas kolik chcete usetrit nebo kolik jste ochotni na reseni problemu dat.

U nemovitosti to vidim jako dalsi duvod proc se snazit delat co nejagresivnejsi obchody (nakupovat hodne za malo) a pouze v pripade, ze to je skutecne dobry obchod. Zbyva pak vice penez na reseni vsech moznych problemu a cloveka to tak neboli. Je potreba pocitat s tim nejhorsim (mit na to dostatecnou predstavivost) a docela pravdepodobne je, ze se to vsechno skutecne stane (najemnici vytopi kancelare, protoze nahazou veci do zachodu co tam nepatri, praskne kanalizace a hovna budou plavat po ulici, rozbije se strecha a vytopi se kancelare z deste, nekdo ukradne nejake soucastky z klimatizace a bude se muset koupit nova, praskne voda na ulici, do kancelare se nastehuji myvali a udelaji tam bordel jako od nejakych zlodeju).

Za chvili budou otevirat sampanske

Kdyz toho clovek dela vice najednou tak to ma vyhodu, ze at je ekonomicka situace jakakoliv tak je sance, ze necemu se bude darit.

Kdybych treba podnikal jen v realitach (mysleno provozoval realitni firmu s agenty, ktera je zivena z provizi ze zrealizovanych obchodu, tak bych byl ve velke depresi. Reality jsou na tom tak mizerne, ze to nema obdobu. Skutecne se jedna o pokles 90% v prijmech a zisku. V roce 2005 jsem si rikal, ze to treba klesne o polovinu. Ale skutecnost byla mnohem drastictejsi.

Ale nastesti jsou dalsi obory ve kterych se pohybuji a skoro kazdy den me neco udela radost. Dneska me zaskocilo pet dalsich kancelari, ktere se pronajmuly v Memphisu.

Moje zamestnankyne totiz kdyz se pronajme nova kancelar uploaduje smlouvu do basecampu. Takze mne vzdy prijde email, kdyz se pronajme neco noveho. A dnes to bylo hned pet emailu.

Jeste mne nestihly vyjit ani inzeraty v novinach a mozna budova bude 100% plna. Z 59 kancelari je jich uz jen 9 volnych.

A jak se budova zaplnuje tak se najemnici pomalu boji, ze pro ne kancelare nezbydou. Nekteri se stehuji do vetsich. Jini si pribiraji kancelar navic. Nekdo kdo mel jen “virtualni kancelar” za $45 mesicne si ted bere privatni kancelar. No proste je to bomba.

Takze jakmile dosahnu 100% obsazenosti tak oteviram sampanske a oslavuji! Ziram, ze zrovna v dobe krize se me toho podari dosahnout!

P.S.: Abyste nerekli, ze to licim az moc ruzove. Tak verte, ze zazil nejednu osobni krizi s timto projektem, kdyz jsem mel jsem chut se na vsechno vykaslat.

Krize je dobra na pronajmy malych kancelari

Dneska jsem telefonoval me zamestnankyni v Memphisu. V zivote jsem ji nevidel osobne. Pracuje pro me jiz 9 mesicu. Dneska jsem s ni podruhe mluvil po telefonu. A mam z ni radost.

Nasla si zpusob jak s najemniky jednat tak aby vse fungovalo bez problemu. Prisla i s nekolika inovacemi. A jeste lepsi je, ze nemusim nejak intenzivne dohlizet nebo kontrolovat kazdy krok co se tam stane.

Neni to tak, ze bych nevedel co se deje. Kazdy den me od ni prijde email (vetsinou z Basecampu), kde se dozvim co se deje. Jaky najemnik zaplatil/nezaplatil, komu se pronajmula nova kancelar, koho jsme museli vyhodit, apod. O vsem mam prehled, ale nemusim na nic odpovidat. Je to pro mou informaci. Je to takovy system, ktery jsme si zavedli a ktery jsem chtel abych mel veci pod kontrolou.

Po tom dnesnim telefonatu si znovu rikam. Zlati zamestnanci!  Kdybych mel vsechno delat sam tak nedokazu delat 10% toho co ted delam. Memphis se nam zacina zaplnovat. I nove kancelare ktere jsme nedavno dodelali. A to jsem jeste nespustil reklamu v novinach (posledni sance pouzit Google Print Ads), ktera zacne pristi tyden a loni vyrazne pomohla.

Take to vypada, ze nam pomaha ekonomicka krize. Hodne lidi opousti velke kancelare a stehuje se do mensich. Takze i uplne bez reklamy se nam stale ozyvaji najemnici.