Investovani do nemovitosti radeji s dluhy nebo bez

Dneska jsem se u piva bavil s jednim kamaradem se kterym hraji na plazi volejbal. Krome sve prace to je realitni investor a myslim, ze vlastni zhruba 6-8 nemovitosti (v Kalifornii, na Floride a v Kanade).

Ma dilema co je lepsi. Jestli hodne investovat do nemovitosti a mit nejake dluhy (hypoteky). Nebo radeji investovat malo a nemit zadne dluhy (vsechny nemovitosti splacene). Problem je v tom, ze kdyz ma vsechno splacene tak plati hodne penez na danich. Pravdepodobne zaplati na danich o dost vice nez sam za rok utrati. Kdyz ma vice dluhu tak zas vysoke dane neplati. Muze koupit nemovitosti vice, ale je to vetsi risk (i vetsi sance na vydelek). Ale ten tlak a pripadne problemy mohou byt psychologicky neprijemne. Zrovna ted kdyz se vsude kolem siri spatne zpravy tykajici se trhu s nemovitostmi. A kdyz se neco takto kazi tak je lepsi mit tech dluhu co nejmene (pro klid duse).

Nedokazal jsem mu poradit. Mam totiz podobny problem a jeste jednu uchylku navic. Kdyz toho mam zrovna mene, tak na me padne obrovsky optimismus a hned do nejakeho dalsiho projektu nebo investice skocim. Pak se treba nahrnou problemy a rikam si, ze by bylo lepsi abych toho mel mene.:-) Takze treba neco omezim nebo prodam. Ale nakonec to skonci tak, ze toho mam mene a zase si neco navic pridam.

23 thoughts on “Investovani do nemovitosti radeji s dluhy nebo bez

  1. John, byvam v CT, takze viem o com hovoris, teda ohladom nehnutelnosti v USA. Co sa tyka platenia dani, tak s tym to rozhodnutie myslim nema nic spolocneho. Totiz, ked mas dlhy tak za kazdy $1 co zaplatis na urokoch (teda nebude tvoj profit) si mozes odpocitat 25%, 30%, 35% teda 25, 30, alebo 35 centov, podla toho v ktorej si danovej skupine. Takze na koncu roku si zaplatis napr. $21k v urokoch a dane si znizis o napr. $7k (teda menej dani), ale pozrime, ze kolko ta to stalo.
    Odpoved na tvoju otazku je naozaj tam kde si uz nacrtol a to, ze kolko rizika si ochotny zniest. Cim vacsi dlh, tym vacsi ‘leverage’. Ale to uz urcite vies. Ja osobne si myslim, ze mat vyplateny dom, su mrtve peniaze (‘assets’). V podnikani skoro vzdy mas vacsi potencial zarobit s peniazmi viac ako je urok, ktory platis banke.

    Co sa tyka situacie v USA, tak problem bude zohnat uver. Myslim, ze obzvlast na investicny ucel. ‘Rental demand’ podla mna pojde hore, takze ak to kupujes za ucelom prenajimat s tym, ze skoro neplanujes predat, tak nech sa deje co sa deje s kapitalovym a kreditnym trhom, nemalo by ta to ovplyvnit.

    Ja osobne, som si pred rokom zobral max. home equity loan za 6.38% a mam ho teraz na CD za 5.65%. V podstate ho dotujem. Lenze podla mna za rok, dva bude platit, ze ‘cash is king’ a ak pojde ‘foreclosures’ tam kde idu, tak si za to kupim pekne condominium na prenajom. Okrem toho inflacia rastie, uroky stupaju, takze aj keby som nic nekupil, verim tomu, ze za tych 15 rokov uveru, zarobim na urokoch viac. Samozrejme, ze ho mozem splatit kedykolvek bez poplatkov.

    Este nehovorim o tom, ze ak bude inflacia, tak ta zozerie hotovost tomu, kto ju ma, ale aj dlh tomu kto ho ma. Takze kedze ocakavam inflaciu, dlh je ‘way to go’.

    Drzim palce.

  2. íšvěr poskytne v podnikání­ páku, která umožní­ umocnit zisk, protože s omezenými vlastní­mi prostředky můžeš dělat business jen do urÄ�itého limitovaného rozsahu. Na druhé straně když se nedaří­, platí­ ta páka i na nezdar – dluh tě táhne o to ví­ce dolů. Takže rozhodování­ je opravdu těžké. A naví­c je zde psychologické hledisko, které jsi zmí­nil (což je dobře, Ä�asto se na to zapomí­ná). Jsou typy lidí­, kteří­ když se zadloží­, tak přesto, že se jim bude dařit, nebudou spát, budou permanentně ve stresu . Těm bych poradil si úvěr nebrat – co z toho, že vydělám ví­c, když nejsem štastný.

  3. nech si založí­ právnickú osobu, nejakú sro-Ä�ku, bude pokojnejšie spávať.
    Ale ako súkromná osoba to Ä�isto záleží­ na vlastnostiach aké Ä�lovek má. Ja si naprí­klad hypotéku ani pí´žiÄ�ku nechcem zobrať na žiadnu “spotrebnú” vec.
    Ale ak by som mal nejaký biznis, ktorému by som veril, urÄ�ite by som išiel aj do pí´žiÄ�ky ak by mi to mohlo priniesť primeraný zisk.

  4. Danovy system v USA je nastaven tak, ze te "nuti" brat si hypoteku. I pokud si kupujes auto tak mas danove vyhodnejsi vzit si home equity loan, tedy pujcku na zbylou hodnotu domu, za kterou nedluzis a tou auto zaplatit.

    Ovsem pokud vydelavas, tak platis dane, to nezmenis. Muzes jen optimalizovat v ramci zakonu a moznosti. 🙂

  5. No presne tak.. v USA si to co das za uroky pri splaceni dluhu muzes odpocitat z danoveho zakladu… takze kdyz mas hypoteku rekneme na 300k $ tak za rok zaplatis 25k $ za hyptoeku z cehos 20k $ delaji uroky… tech 20k $ si pak odectes z danoveho zakladu, takze pokud platis rekneme 25% z dan z prijmu, tak usetris 5k $ za rok… tohle ale muzes udelat pouze u nemovitosti ve ktere bydlis. Jak uz ty bylo zmineno, tak to jde applikovat i pro equity loan, coz je pujcka proti kde rucis nemovitosti, nebo tim co na te nemovitosti platis. Tradicne musis mit 20% akontaci na zakoupeni nemovitosti, jakmile ale nemovitost koupis, tak si proti tem 20% procentum muzes zase pujcit "equity loan" a koupit si za to treba auto, a uroky ktere na pujcce platis si muzes odecist od dani z prijmu… takze abych to shrnul, v USA je nejlepsi radji nic nevlastnit a na vsechno si pujcit 🙂

  6. Tomuto sa hovori financna paka – pouzitie maleho mnozstva penazi k ovladaniu velkeho mnozstva penazi. Samozrejme funguje v oboch smeroch. Cital som tak, ze sa doporucuje vyuzit financnu paku maximalne do dvojnasobnej vysky investovanej ciastky. Teda ak chces investovat 200 tis. USD, paka by ti mala ovladat max. 400 tis. USD.

  7. No podle novin se moc neridim.. vetsinou delam vse obracene. Kdyz noviny psaly, ze je super doba na koupi nemovitosti tak jsem byl opatrny.. Kdyz pisou, ze je vsechno spatne tak to beru jako dobre znameni.

  8. S nemovitostmi je to takto. Mate treba 100 tisic dolaru v hotovosti. Muzete vlastnit jednu nemovitost (splacenou a bez dluhu) a z rocniho prijmu muzete zaplatit docela velke dane (zalezi na tom jak celkove vydelavate). Nebo misto toho mate nemovitosti pet kazdou v hodnote 100 tisic (kazdou koupite s 20% downpaymentem). Na kazde nemovitosti mate pujcku. Z peti nemovitosti je mnohem vice odpisu z dani, ale take vetsi risk nebo i sance na vydelek. Psychicky je to narocnejsi. Protoze takto mate 5 x 80 tis dluhu. Vsechno ma neco.. O tomto jsem psal.

  9. John: “vetsinou delam vse obracene.”

    To děláš dobře, novináři se bojí­, a proto vydávají­ zprávy o trendu až na jeho konci (tesně před zvratem).

    Jednoduše řeÄ�eno, napřed kupují­ insideři, pak profí­ci, pak masa a teprve pak se probouzí­ novináři, kteří­ vidí­ trvale rostoucí­/klesají­cí­ graf (Ä�i něco jiného) a zaÄ�nou o tom psát. Jenže to už je pozdě, a za chví­li je trh přeprodaný/překoupený, a jde přesně naopak.

    Novináři se jednoduše nemají­ znalosti na to, aby informovali v pravý Ä�as a naví­c se o tom bojí­, takže je pro ně pohodlné informavat pozdě, když už je to nanic.

    Každopádně obchodovat PROTI zprávám od novinářů je to nejlepší­ možné řešení­, protože to ukazuje, kam jde dav amatérů, který si vždy nabije držku…

  10. Problém páky v akcií­ch je ten, že je většinou dost velká 1:5 – 1:20 a naví­c tam jsou další­ poplatky, takže když jde trh proti Ä�lověku, tak je to opravdu sešup.

    Myslí­m, že jde o to, na co se Ä�lověk cí­tí­ a jako má psychiku.

    Když ví­m, že psychicky (můj pří­pad) mě dluhy niÄ�í­, a naví­c nejsem v investování­ profesionál, tak páku nepouží­vám, a investuje se mi s mnohem větší­m klidem. Jasně mohl bych vydělat několikanásobně ví­c, ale s jakým stresem, a mě se nechce umí­rat někde v 50ti s tí­m, že se budu klepat a ani se při obědě nenají­m.

  11. Tipoval bych, ze uroky se snad daji v CR odecist i u nemovitosti urcenych na podnikani.. to je tak snad na celem svete?

  12. John: V ČR si je možné dát do nákladů cokoliv co slouží­ k “zajištění­ a udžení­ přijmu”. Takže úroky a prakticky jakékoliv jiné náklady. Daní­ se akorát Ä�istý zisk spoleÄ�nosti/osoby na konci roku, který se “nestihne” utratit.

  13. ehmo: ono je jedno Ä�i ti cena investí­cie klesá ak máš z pí´vodnej investovanej sumy slušný cash flow. A urÄ�ite sa nájdu v USA reality, kde je prí­jem z prenájmu nad 15% p.a. v hrubom.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *