Zazitek: kupovani nemovitosti vlastnene mestem

V polovine prosince jsem poslal protinabidku na pozemek co chci koupit v Kalifornii. Pozemek vlastni mesto, takze to vyjednavani prodeje probiha o dost jinak nez jsem zvykly.

Chce to mi neuveritelnou trpelivost. Tu se priznam moc nemam. Jsem nejradeji, kdyz vsechno rychle odcipa. Na odpoved od mesta jsem cekal do ted! Tri tydny! Bezne se realitni obchody delaji tak, ze se ocekava odpoved behem 1-2 dnu. Kdyz nekdo cestuje nebo se dlouho rozmysli, tak je to o par dnu navic.

Kdyz jsem volal memu brokerovi at mi rekne jaky je status, tak mi rikal, at na to moc netlacim. Ze kdyz budou videt, ze specham a chci koupit, tak mi neslevni s cenou. Tohle presne znam a je na tom zalozeno kazde vyjednavani. Kupujici se snazi odhadnout jak moc prodavaijci potrebuje prodat. Prodavajici se snazi uhadnout jak moc kupujici chce koupit. A doopravdy ta vysledna kupni cena na tomto zalezi. Videl jsem to mockrat na vlastni oci. Kdyz se kupujici zamiloval do nejakeho domu, tak ho pak prodavajici dokazal uplne natahnout.

Takze jsem si rekl, ze moc tlacit nebudu. Broker me pravidelne informoval, ze mesto resi tu moji odpoved. Ze to asi ma na starosti nekolik ruznych oddeleni. A myslim, ze to dava logiku. Nikdo nechce udelat rozhodnuti sam, aby to nebylo na jeho odpovednost. Kdyz se rozhodnuti rozlozi mezi vice oddeleni a pravnika, tak je to pro takove lidi vetsi jistota. Jenze cim vice lidi je zapojenych tim dele vsechno trva. Posledni tyden to pry udajne lezelo na stole pravnika, ktery to cely tyden zvazoval.

Uprimne me to uz zacinalo stvat. Mozna hlavne proto, ze ten pozemek jsem celou dobu doopravdy chtel koupit . A nemam rad ten pocit, ze ja jsem ten trouba co neco hrozne chce, a pak udela nevyhodny deal. Proto se snazim u kazdeho obchodu o tento pocit oprostit. Mit ten stav mysli, ze mi to je jedno jakkoliv to dopadne. Coz je ale hodne tezke. Asi jako kazdy clovek nemam rad ten pocit nejistoty a chci nejake rozuzleni. Bud ten pozemek dostanu nebo ne. Takze jsem dneska vymyslel plan. Nez abych se dale trapil, tak jsem napsal email memu brokerovi, at zavola brokerovi co zastupuje mesto v pondeli rano. A slusne ho pozada, at mi daji odpoved (ten stejny den). A kdyz ten broker rekne obvykou vymluvu, jakoze to mesto nemuze ovlivnit, ze se rozhoduji a trva jim to dlouho, tak at okamzite rekne, ze tu protinabidku stahujeme zpet.

Ve sve hlave jsem se rozhodl, ze i kdyby to chteli znovu vice zdrzovat tak bych to proste nekoupil. Proto jsem chtel, aby to bylo uplne jasne komunikovane, ze v pondeli musi byt odpoved. Bez jakehokoliv kompromisu. Uplne jsem se s tim vyrovnal, ze ten pozemek nekoupim. A byl jsem v pohode. Me totiz nevadi, ze nejaky deal neudelam. To se mi stalo uz mockrat. Ale vadil me ten pocit, ze ztracim kontrolu a budu do nekonecna cekat. Znovu tady davam tu psychologii. Proste me fakt vadi, kdyz neco moc chci, protoze mam pocit, ze to nikdy nevede k nicemu dobremu. Ze je lepsi mit takovy neutralni postoj. Aspon v tech realitnich kseftech to tak funguje.

A z pohledu druhe strany jsem si predstavil treba tri ruzne oddeleni co v mestu ten obchod schvalili a uz to jen cekalo na schvaleni od posledniho pravnika a protoze ta odpoved neprichazela vcas tak se cely obchod rozpadl. Ono to taky nevypada dobre, kdyz se treba pak rika: “Vis, jak jsme chteli prodat ten pozemek, vse bylo domluvene, ale pravnik delal pomalu, takze kupujicimu dosla trpelivost”. Proste to pro toho cloveka nevypada dobre. Treba za to, ze se pozemek neproda nedostane nikdo ve meste vynadano. Ale kdyz nektere oddeleni udelali svoji praci  (schvalili to) a nektere oddeleni ji neudelalo a jen to zdrzelo, tak to nemusi pro ty lidi vypadat zrovna dobre. Muze to byt takova spina co se treba pak vytahne ve vhodnem okamziku. No k tomuto jsem dosel, kdyz jsem premyslel, co na to mesto muze platit ve vyjednavani. Asi toto je jedina vec.

Vymyslel jsem i back up plan, kdyby se vsichni zucastneni vydesili, ze tomu vyjednavani obetovali uz spoustu casu a ted se to rozpadne. Tohle je v USA hodne caste, protoze lidi si fakt vazi casu a povazuji to za prohru, kdyz se po dlouhem jednani nejaky obchod nezrealizuje. V realite by to fungovalo tak, ze treba v to pondeli by mi zavolali s nejakymi strasne rozumnymi duvody, proc mi nemuzou poslat protinabidku. A apelovali na muj rozumny pristup, ze kdyz jsem uz cekal tri tydny tak se mi nic nestane, ze pockam dalsi den navic. Tohle je velmi caste a takova trosku manipulacni taktika. A z principu bych tak rozumny nechtel byt, protoze pak by ty moje slova o ultimatu byla uplne plana. Nic by to neznamenalo. Premyslel jsem predem jak bych to vyresil. Kdykoliv vyjednavam nejaky obchod tak tyto ruzne varianty mam uz predem vymyslene a muzu pak okamzite reagovat. Takze moje reseni (ktere jsem teda nikomu nerikal) bylo, ze za kazdy den zpozdeni bych chtel o $1 nizsi kupni cenu za ctvercni stopu. Vychazi to zhruba na $40 tisic dolaru. A hrozne se mi libilo jak to zni efektne, kdyz by mi nekdo volal, ze muzou dat odpoved v utery nebo ve stredu a ja bych rekl, ze v pohode, ale ze utery to je o $1 na stopu mene, a ve stredu o $2. Proste trpelivost dosla. Dale uz necekam. Tri tydny je vice nez dost. A kdyz to nejste schopni rozhodnout, tak asi ten vas job moc dobre nedelate.

Uz jsem zazil vyjednavani v minulosti, kdy jsem takto doslova prosil, at mi daji odpoved do urciteho datumu, protoze jsem nutne potreboval prostory. Protistrana to ignorovala. Ja jsem taky trpelive cekal, ale pak uz jsem dal termin, za ktery cekat nebudu. Odpoved neprisla. Ja jsem si nasel jine prostory. Vyhodil jsem meho brokera, protoze jsem byl fakt v problemech (i kdyz on za to zas tak nemohl, krome slibu, ze mi urcite druha strana odpovi). A kdyz uz jsem mel alternativni reseni, tak se najednou roztrhl pytel s lidmi co se me snazili presvedcit at jim dam dalsi sanci. Proste meli pocit, ze jsou pri vyjednavani tak na koni, ze ja ten prostor tak nutne potrebuji, ze toho doslova zneuzivali a neustale zdrzovali a vymysleli kokotiny do smlouvy. Kdyz zjistili, ze uz zajem nemam, tak se vse obratilo.  Ale pro me uz bylo pozde a mel jsem jine reseni.

Ted se mi tyto ruzne pribehy z minulosti pripomneli. A kdyz jsem psal to ultimatum memu brokerovi, tak najednou nejakym zazrakem prisla odpoved. Broker si ji udajne nevsiml, ze zrovna ridil auto do Vegas. Proste kdyz jsem byl uplne rozhodnuty, ze ten kseft poslu do haje a nebudu cekat, tak se to vyresilo. Tri tydny jsem nad tim premyslel, kdy konecne prijde odpoved. A teda nastesti je to vyreseno a ty moje ultimata jsem vubec nemusel realizovat.

ShareShare on FacebookTweet about this on Twitter

13 thoughts on “Zazitek: kupovani nemovitosti vlastnene mestem

    1. No prvni krok mam podepsany.. tu nabidku. Ale ted maji za ukol pripravit smlouvu, pak ja delam due dilligence.. takze uvidime jak to bude pokracovat dale.

  1. Popravdě Johne, zastupitelstvo města funguje ve Státech pravděpodobně úplně jinak, než v ČR. Tady by postupovali nejspíše následovně:

    1) vyhlásili by transparetní výběrové řízení se spoustou faktických nedostatků. Cena by startovala na dvojnásobku tebou nabízené sumy.
    2) kdyby nikdo neměl zájem, nabídku by zase stáhli.
    3) pronajali by nemovitost někomu ze své rodiny nebo přátel za symbolickou 1 Kč na měsíc, protože nemovitost oficiálně nikdo nechce koupit a město samotné pro ni nemá využití.
    4) nechali by nemovitost schátrat
    5) vypsali by transparetní výběrové řízení na rekonstrukci. Vyhrála by ta firma, která je tam teď v pronájmu za 1 Kč. Vítězná cena je vyšší, než by stálo objekt strhnout a postavit znovu.
    6) protože se začínají šířit fámy o úplatcích, dali by současnému nájemci výpověď a nechali nemovitost opět schátrat
    7) pronajali by nemovitost Armádě spásy

    Ne, vážně. V ČR úředníkům záleží na jediné věci. Aby neměli problém. Je jim úplně jedno, jestli prodělají, vydělají, jestli nemovitost schátrá, nebo ji dostane armáda spásy, nebo jestli ji prodají za dvojnásobek reálné ceny. Na jejich platu se to stejně neodrazí. Nikdo kvůli tomu nepovýší, ani nepochválí.

    Jakmile někdo získá teplé (a špatně placené) úřednické místo, zůstane v něm až do důchodu. Úředníci nejsou žádní inteligenti, ani dříči. A už vůbec ne schopní manažeři. Jsou rádi, že dostávají peníze a mohou jen sedět v kanceláři a dávat razítka.

    A i když je úředník totálně neschopnej, neumí s počítačem a nezvládá svoji práci, stejně ho nikdo nevyhodí, protože jeho nadřízený je na tom ještě hůř, než on. Tito lidé se bojí jen jediné věci – že jim někdo bude dělat problém. Třeba že budou mít nesrovnalost v papírech a přijde na ně kvůli tomu kontrola.

    Občas uzavírám s úředníky nějaké obchody a je to na nich strašně vidět. Jim je úplně jedno, jakou kvalitu zboží a služeb dostanou, je jim jedno, že to co chtějí, nemá smysl vůbec kupovat. Udělají nesmyslný nákup za milion korun a i když jim na rovinu říkám, že je to kravina, tak to chtějí, protože už to prošlo schvalovacím procesem a jim se to nechce měnit. Z jejich kapes se to neplatí, takže raději budou dělat mrtvého brouka, než aby upozornili na nesmyslnost nějakého nákupu a zbytečně si zadělávali na problémy, či případnou kontrolu.

    Když to přeženu, tak kdybych chtěl v ČR kupovat nemovitost a nabídl bych jim jen o korunu méně, než za kolik to chtěli prodat, tak se nedomluvím, protože tam není jediná osoba, která by mohla rozhodnout. Všichni chtějí mít krytá záda a tak jeden bude vycházet ze znaleckého posudku, druhý bude vycházet z doporučení prvního, atd.

    A i když ta nemovitost bude město stát stovky tisíc měsíčně za údržbu, tak nesleví ani korunu, protože se bojí, aby to pak někomu nemuseli vysvětlovat, proč nabídli nižší cenu. A to oni nechtějí. Raději řeknou, že jsem jim nebyl ochoten dát částku, kterou požadovali, a shodili by to ze stolu.

    Už se mi několikrát takhle stalo, že úředníci objednávali nějaké drobnosti a zapomněli do objednávky započítat např. dopravu. Než aby upravili objednávku, tak raději dopravu uhradili ze svého. Jednalo se jen o stovky korun, ale je z toho krásně vidět jejich postoj: “Jen na sebe neupozorňovat, jen hlavně nezpůsobit problém, který by někdo musel řešit.”

    Když jsem se zúčastňoval veřejných zakázek, bylo to stejné. Všichni úředníci měli takový ne úplně povýšenecký, ale spíše nadutý a přezíravý postoj, kdy jsem je několikrát upozorňoval na chyby v jejich zadání, nebo i v následném rozhodnutí a bylo jim to úplně jedno. Řekli, že je to nezajímá. Tedy do chvíle, než jsem jim oznámil, že podám odvolání k vyšší instanci a s nimi už se bavit nebudu. To zpravidla okamžitě změnili názor a klidně i celé původní rozhodnutí zrušili.

    1. Souhlasím a z vlastní zkušenosti přidávám další body :

      8) prodali nemovitost z důvodu vysokých nákladů na údržbu a havarijního stavu a následně po deseti letech nemovitost zpět odkoupili za desetinásobek prodejní ceny od původního kupce (přičemž cena nemovitostí na lokálním trhu se za deset let nezvýšila o více než 15 %), který neprováděl v průběhu její držby žádnou údržbu, a následně z rozpočtu města vyčlenili mnohonásobek její nové kupní ceny na její rekonstrukci s odůvodněním, že předpokládají, že většinu nákladů bude město hradit z dotací EU
      9) pro nezájem snižovali nabídkovou cenu po každém dalším zasedání zastupitelstva města tak dlouho, až se dostali s cenou na úroveň zlomku ceny srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě jenom proto, aby stihli nemovitost prodat co nejrychleji, jejich logika v tomto směru byla jasná – není-li poptávka, cena je vysoká, snižme ihned nabídkovou cenu, co na tom, že srovnatelné nemovitosti v dané lokalitě se za původní cenu prodávají, ale na kupce čekají v průměru okolo dvou až tří let, ale prodává-li město, chce stejnou nemovitost mermomocí prodat do šesti měsíců, bez ohledu na cenu, a to v období s vyrovnaným rozpočtem
      10) původní záměr prodeje, změnili na záměr pronájmu na dobu neurčitou a následně objekt přednostně pronajali největšímu zaměstnavateli v daném oboru a lokalitě za snížené nájemné s odpuštěním prvních 24 měsíců nájmu, z důvodu výměny vnitřního vybavení (nábytku) za nový na vrub nového nájemce, který do objektu instaloval nábytek ze své staré provozovny a nábytek z těchto nových prostor umístil do své původní provozovny, město následně vyčlenilo z rozpočtu města sumu převyšující inkasovaný nájem pro příštích 20 let a opravilo a zrekonstruovalo tyto prostory tomuto novému nájemci bez úpravy výše nájemného.

      Jednání měst v tržním prostředí ČR je na míle (nebo spíš světelné roky) vzdálené tržnímu prostředí USA.

      Spousta měst v ČR nereflektuje rostoucí cenu nemovitostí na trhu a svým nájemníkům vůbec nezvyšuje nájemné (zastupitelé se bojí o hlasy v komunálních volbách), v praxi tedy spousty nájemníků bytových i nebytových (!!!) prostor ještě stále platí nájem odpovídající průměrným cenám devedesátých let minulého století, což samozřejmě velmi zhoršuje situaci pro soukromé vlastníky nemovitostí na území města a také odrazuje další potenciální investory od dalších investic. Výnosy z nájmu také díky tomu dlouhodobě stagnují, nebo dokonce klesají (i v době rostoucího HDP a inflace), zvlášť je-li město jedním z největších majitelů nemovitostí v lokalitě. Město, jako vlastník a správce svého nemovitého majetku je v dlouhodobé ztrátě, a jednalo-li by se o soukromý subjekt, už dávno by neexistoval (bankrot), ovšem město své ztráty dluhodobě sanuje z vybraných daní a disponabilních prostředlů městského rozpočtu.

    2. Kdyby těch sedm bodů nebylo tak reálných, tak je to veselé.
      Aktuálně koukám na jeden takový kdysi krásný dům, dnes ruina na spadnutí.

      Ani Armáda spásy jej už nechce.

  2. Najal jsem si copywritera. Byli jsme spolu ve spojení od července. V srpnu, když jsem byl v Praze, tak jsme se sešli. V září si řekl o peníze dopředu. Cena byla o 3 500Kč vyšší, než byla dohodnutá maximální cena – bylo tam rozmezí. Po zkušenostech v ČR jsem řekl, že ani omylem nebudu platit dopředu. Nakonec jsem zaplatil více jak půlku jako zálohu. Texty měly být hotové v listopadu. Pak do konce prosince. Do minulého pátku. V sobotu jsem se zeptal, který pátek měl na mysli a dostal tuto odpoveď:
    “Dobrý den,

    bohužel pro mě, samozřejmě ten včerejší…”
    Je neděle a já nic nemám.
    Ale jsem už “zvyklý”.

  3. Zajímalo by mne Johne zda li i v případě prodeje nemovitosti od města, je na straně města agent nebo jen na tvé straně ?

    1. Ano maji sveho agenta a ja mam sveho.. (meho teda vyloucili z toho, ze by mu platili provizi). Coz neni obyvkle. Ale to jsem akceptoval.

      1. Měl jsem za to, alespoň z tvého blogu v minulosti, že každá strana si platí agenta svého. Ale asi jsem se spletl. Nicméně nemáš Johne obavu, že pokud nyní budeš město tlačit na pilu, a prodají ti pozemek se skřípěním zubů, že ti nebudou následně dělat problémy v rámci stavebního povolení (otázka je z pohledu negativní zkušenosti s českým/pražským staveb. úřadem).

        1. Ne provizi plati vzdy prodavajici (nebo pronajimatel) a ta se deli na pul mezi agenta prodavajici a kupujiciho. Ne z toho co pises strach nemam. Oni jsou radi, kdyz se tam neco postavi.. mesto ma prijmy z toho kdyz tam budou firmy a budovy. Dostanou property tax, dostanou prijmy z business license, dostanou prijmy z tech stavebnich povoleni (ono to budou desitky tisic dolaru).. takze maji zajim aby se ten pozemek zastavel. A muj zamer je presne co by tam chteli mit.

  4. Jindřich Radič: pokud potrebujes dobreho copywritera, tak dej vedet oc jde a ja se na to podivam. 🙂

  5. Používám stejnou taktiku. Teda že si dopředu představím a připravím všechny možné verze dalšího vývoje a promyslím si svůj postup. Pak na “urgentní” telefonát reaguji jen vybráním řešení z příslušného “šuplíku” a nejsem ve stresu (jak si přála protistrana) Naposledy jsem takhle koupil svou novou zahradu. Včetně předstírání ztráty zájmu ve vlekoucím se jednání 😉

Comments are closed.