Co je dobry vynos u nemovitosti

Vynos se pocita tak, ze vezmete rocni prijem (najem minus naklady) deleno porizovaci cenou nemovitosti a vynosobite cislem 100 at to je v procentech.

Nemovitost stoji $100,000
Rocni prijem je $10,000
Vynos = 10%

Pro me 10% vynos je perfektni a idealni stav. Ale kdyz kupujete nemovitosti v atraktivnich oblastech USA tak 10% je nemozne dostat. Treba ve velkych mestech a v oblastech blizko oceanu je realny vynos tak 4-5%.

Kdyz jsem kupoval sklady a pocital bych vynos, tak to casto vychazelo i pod 5%. Cim atraktivnejsi nemovitost (napr. tim, ze je uplne nova), tim je vetsinou horsi pocatecni vynos. Proste kvuli te atraktivite nemovitosti je navysena porizovaci cena a tim padem ty vynosy nevychazi uplne nejlepe.

Presto bych na investice radeji doporucoval ty atraktivni oblasti a atraktivni nemovitosti i za cenu pocatecniho mensiho vynosu. Rikam pocatecniho, protoze za par let se hodne veci muze zmenit. Staci aby se darilo ekonomice a ceny za najmy jdou nahoru. A tim padem se zvednou vynosy. Treba u mych skladu jsem se ted dostal na prumernych 7.45%. S tim cislem jsem spokojeny. A kdyz se mi dobre podari vyjednat posledni najem tak se dostanu prumerne pres 8%.

26 thoughts on “Co je dobry vynos u nemovitosti

  1. Bratislava ma priemerny vynos z prenajmu cca 3-4% p.a. Najlepsie bol na tom Nitriansky kraj, nieco okolo 6-7% p.a. Bohuzial, ludia sa dopoculi v mediach, ze o par rokov pravdepodobne pride nova automobilka a v Nitre vznikne mnozstvo pracovnych miest. Vynos z prenajmov ma zrazu Nitriansky kraj najnizsi z celeho Slovenska. 🙂

    S realitami je to teraz na Slovensku tazko. Ak chces vynos nad 5% p.a., musis si “vypomoct” roznymi pololegalnymi rieseniami. S tymi prenajmami je to celkovo stale tazke, vela sa stavi a ludia chcu vlastnit, nie zit “v cudzom”.

    1. Lidi už nejsou tolik blbci, aby platili nějakému landlordovi válení­ se na pláži.
      Hodně lidí­ si pronají­malo byt v dobách komunismu, protože nájmy byly levné od města/podniku/státu.

      Dnešní­m mladým lidem už dochází­, že je lepší­ platit za stejnou cneu hypotéku než nájem, nájem je pouze pro mladší­ lidi/studenty, co ještě neví­ kde se usadí­ a chtějí­ nějakou flexibilitu.

      1. To je v pořádku, že to dnešní­m mladým dochází­. Jenom ještě bude fajn všechny ty hypotéky splatit a nepřijí­t o zdraví­ a iluze. Rovnice nájem=hypo bývá spí­še snem než realitou.

      2. Ony ty současné výhodné podmí­nky pro hypotéky už dlouho nevydrží­ a pak se situace zase trochu změní­.

        1. Taky si myslí­m, že úroky půjdou nahoru, začí­ná se roztáčet inflační­ spirála, proto i ČNB přestala oslabovat korunu.

          Podle mě tlak na zvyšování­ mezd je v ČR poměrně dost vysoký. Já si třeba za 2 roky polepšil skoro o 50%, je tam samozřejmě i jiný vliv, ale ve spoustě oborů (a hlavně těch ní­zkopří­jmových) tenhle rok rostou mzdy o 5-10%. A to se samozřejmě musí­ projevit.

          Pokud se napří­klad změní­ sazba úroků z 2% na 4%, tak u hypotéky na 2 mio. to zvýší­ náklady na umořování­ dluhu o 2.000 Kč měsí­čně.

          Otázka je, jak dlouho se pojede inflací­ a jestli se fakt úroky začnou zvyšovat…

      3. Tak tohle není­ úplně pravda, mám kamaráda, který si pronají­má byt řekněme v hodnotě 2.500.000 Kč. Hypo by ho přišla řekněme na 10.000 Kč a nájem ho stojí­ co ví­m asi 12.000 Kč se všemi poplatky (jedná se o 2kk), takže holý nájem bude mí­t tak 9-10.000 Kč měsí­čně.

        Takže člověk si řekne, v zásadě na stejno, že jo. Jenomže řekněme, že by si ten byt chtěl koupí­t, tak musí­ složit minimálně 10% kupní­ ceny, reálně kvůli vybavení­, dani a nějaké základní­ rekonstrukci spí­še ví­ce.

        Takže počí­tejme 300.000 Kč. A ty on nemá. Naví­c si ani v 35 letech není­ jistý, že v Praze zůstane. U něj je i problém to, že on si netvoří­ žádné rezervy, vysloveně žije od výplaty k výplatě – to neznamená, že vydělává málo, spí­še neumí­ hospodařit.

        A takových lidí­ je mraky. Podle průzkumů přes 60% čechů by mělo problém zaplatit neočekávaný výdaj ve výši 10.000 Kč.

        Třeba já tyhle lidi asi nikdy nepochopí­m, protože manažuji své finance a spoří­m, já jsem byl schopný uspořit pení­ze i ze 100 Kč kapesného na měsí­c. Ale chápu, že většina lidí­ to tak nemá. Co mě spí­še děsí­ je pronají­mat nemovitost finančně nezodpovědným lidem, kteří­ žijou od výplaty k výplatě.

        1. To je dobrej kolik, pokud nema v 35 letech vubec nic…..
          Mimochodem – vynos z toho bytu je cca 4%, nepocitame-li zhodnoceni ve forme rustu ceny. Pri urokove sazbe 2% to znamena, ze plati dvojnasobek toho, co by platil bance, majiteli bytu.

        2. Pokud do 35 let není­ někdo schopný naspořit 300k, tak je to socka a zoufalec. Tohle dá i dělní­k ve fabrice.

          Osobně platí­m za hypo + náklady stejně nebo i lehce méně, než kolik bych dal nájem za stejný byt ve stejné lokalitě (krajské město). Je pravda že jsem měl 30% vlastní­ zrdoje, ale to nebyl problém do 30 let naspořit i z průměrném mzdy. Stačí­ si nedávat kafe za 50,- a podobné pasti na střední­ tří­du:
          http://zbyhnev.com/blog/2013/06/05/pasti-na-stredni-tridu/

          íšroky hypoték částečně vychází­ z ekonomické reality – když se zvedají­, tak proto že se zvedá inflace (a tedy většinou i mzdy). Tzn. co na tom že budu platit za hypo o 2k ví­c za 5 let, když mzdu budu mí­t pravděpodobně vyšší­ o ví­c než 2k?
          Banky nemají­ zájem na tom, aby lidi vyhazovaly z baráků – kdo by jim asi jinak ty úroky platil? (až na vyjí­mky – viz. hypo krize v USA)

          1. + ČR není­ jen Praha, na většině území­ ČR se dá slušné bydlení­ pro rodinu poří­dit i daleko levněji než je cena 2kk v Praze.

      4. Na uzemi CR/SR neexistuje osoba, ktora by splatila klasicku 30-rocnu hypoteku, takze v tomto pripade komentovat vyhodnost hypoteky v dlohodobom horizonte je scestne. Banky nasadili dnes vela ludom ruzove okuliare, ale momentalne ‘dobre’ podmienky vydrzia iba chvilu. Kazdy, kto ma hypo 5-10 rokov vie, ze je to ako husenkova draha. Pride obdobie lepsich podmienok, a co spravis? Refinancujes? Si tam, kde si bol na zaciatku, aj ked s lepsimi podmienkami, ale zacinas odznova; platis vela na urokoch a koniec je v nedohladne.

        Podnajom ma neskutocne vela vyhod a odporucam kazdemu poriadne zvazit; hypo odlozit, najma ak ceny prirychlo rastu.

        Platit landlordovi na plazi? A ked platis predoslemu vlastnikovi a este aj banke, tak je to lepsie? Je to len ine.

        1. Hlavní­ rozdí­l u hypo a nájmu je ten, že za 20-30 let ti nemovitost patří­, kdežto u nájmu máš stále holou prdel a si o ty 2-3M lehčí­ 😀

          To že hypo nikdo nesplatí­ je naprostá pí­*ovina.
          Jediný co se může vymstí­t je, když jde někdo na hranu a vezme si hypo na barák za 5M a dává za to třeba 50% pří­jmů, tam samozřejmě jsou jistá rizika (ztráta zaměstnání­, rozvod, dlouhodobá nemoc atp.)

          1. Prepac, asi si sa stratil v mojej slovencine. 🙂 Skusim este raz: na nasom uzemi neexistuje osoba, ktory by UZ splatila 30-rocnu hypoteku (pretoze hypoteky v ponuke taku dlhu dobu este nie su). Inac v mediach som cital, ze je vacsina ludi da na byvanie viac alebo okolo 3/4 svojho prijmu, aj v CR. A to prave preto, lebo nepocitaju pri hypo so skrytymi nakladmi, ako je napr. najomne alebo necakane vydavky pri pokazenych spotrebicoch atd. Kazdopadne u nas maju casto ludia velke oci, hypo povazuju za jedinu investiciu v zivote, a preto idu rovno co do najvacsieho a najnezmyselnejsieho byvania; potom je problem splacat.

          2. Ano, byt ti ostane, ale aka bude jeho finalna cena sa dozvies az po splateni poslednej splatky. Ak das na najmoch 2-3M, cena toho bytu, ktory ti ostal, moze byt kludne 4-5M.

        2. Hypotéku si dáte na dlouho, abyste měl ní­zkou splátku a jistotu, že na ni budete mí­t. Ale samozřejmě pokud máte rozum, tak splácí­te mimořádnými zrychleně, protože jen těžko úspory někde zhodnotí­te stejnou měrou jakou je úročen úvěr.

          Druhá věc je, že si jako první­ byt nekupujete 4+1 nebo barák, koupí­te startovní­ byt a jeho cena kopí­ruje změnu cen toho, co budete kupovat po něm. A vy platí­te jen ten menší­ úrok.

          Já nejdří­v několik let pořád spořil a koukal se, jak uspoří­m za rok pár set tisí­c a byty vyletí­ o dvojnásobek. Když mi to konečně došlo, přesně takhle jsem splatil hypo za sedm osm let. A za to, co jsem poté utržil za pražskou garsonku a malým doplatkem koupil vedle Prahy (50km) barák pro rodinu. Kdybych spořil dál, mám dnes pořád prd, kdybych koupil hned velkej byt, nejspí­š bych o něj přišel v exekuci, že nemám na splátky.

          1. No to je otázka, já mám teď hypo za 1,79% a takhle levné pení­ze v podstatě na úrovni inflace se těžko někde jinde seženou 🙂 Takže splácet zrychleně nemusí­ být v téhle situaci až taková výhra…

            1. Jenomže já splatil tak šest let zpět a sazba byla vyšší­.

              Nicméně i kdybyste dnes ty pení­ze zhodnocoval nějak výhodněji, až se změní­ podmí­nky, překlopí­te. A pointa zůstane zachována.

        3. ako si prisiel na to, ze pri refinanci platis odznova? Je to blbost. Plati to len keby si si znova “navysil” dobu splacania…

        4. Ad “Refinancujes? Si tam, kde si bol na zaciatku, aj ked s lepsimi podmienkami, ale zacinas odznova; platis vela na urokoch a koniec je v nedohladne.”

          Toto napise jen clovek, co nerozumi matematice. Pomer vyse uroku a umorovani neni zavisly na tom, zda refinancuji, ale pouze na urokove sazbe a zbyvajici dobe splatnosti. Pri zachovani delky splatnosti a poklesu sazby se zvetsuje cast, co jde na umorovani, pri rustu sazby naopak. U zachovani sazby se ten pomer nemeni.

  2. Názor, že pomalu každý může mí­t hypotéku potažmo bydlet ve vlastní­m je zcela zcestný. Odhaduju, že třeba 20-30 procent populace mělo v poslední­ch 4 letech exekuci nebo mají­ nějaký škraloup v bank. nebo nebank. registru, to je většinou konečná ve vztahu k hypotéce (minimálně na 4 roky od “průšvihu”). Bezmála 30 procent populace jsou důchodci, kterým vzhledem k vysokému věku nikdo hypotéku nedá. Samozřejmě plno lidí­ z výše uvedených skupin vlastní­ bydlení­ už má, i tak ale zbývá a vždy bude zbývat velké množství­ lidí­, kteří­ budou ží­t v nájemní­m bydlení­.

    Další­m dobrým pří­kladem potenciální­ch nájemní­ků jsou senioři, kteří­ prosrali šanci na vlastní­ bydlení­ – napří­klad v 90s nevyužili možnost privatizovat městský/státní­ byt za 50-100k czk, protože jim to přišlo vzhledem k tehdy symbolickému nájmu drahé/zbytečné. V dnešní­ době ty byty vlastní­ třeba CPI a náklady na bydlení­ jsou často vyšší­ než samotný důchod.

    Takových lidí­ začí­ná přibývat, v šedesáti jim nikdo hypotéku nedá, našporováno mají­ hovno, ale zároveň mají­ stabilní­ pří­jem (důchod), většinou mají­ i solidní­ vychování­, takže ideální­ nájemní­ci.

    1. A jsou take lide (Ostravsko, Karvinsko), kteri ani moznost privatizovat nedostali. Ano, mluvim o RPG byty (OKD).

      1. Miluju poznamky o OKD bytech…..
        Moje generace zadne byty neprivatizovala, protoze vesmes nemela zadne najemni smlouvy. Naopak platila nekrestanske trzni najmy kvuli pomale deregulaci.
        Lidi v OKD bytech cekali, ze neco dostanou za hubicku. Mozna by i dostali, ale stat to podelal, takze cekaji zbytecne. A pritom byt v Karvine aktualne stoji pul mega, v Ostrave mega, coz pri platech horniku – hrube pres 30 tisic – neni tak moc, aby si nemohli poridit vlastni.

    2. Nájem má podle mě výhodu jen pro gastarbeitery a studenty.

      Potom pro někoho kdo je schopný pení­ze točit a zhodnocovat ví­ce někde jinde (v podnikání­, fin. trhy, akcie apod.) – ale takových moc není­.

      Ve svém okolí­ neznám nikoho “normální­ho” (zaměstnanec/OSVČ +- střední­ tří­dy s rodinou), kdo by bydlel v nájmu, všichni jdou nejpozději při založení­ rodiny do vlastní­ho.

  3. Ahoj Johne,
    náhodou jsem objevila Váš blog. Máte zde velmi zají­mavé zkušenosti a oceňuji Vaši práci. Protože se vyznáte v obchodu z nemovitostmi v USA, měla bych na Vás praktický dotaz.
    Jakým způsobem se dá zjistit vlastní­k nemovitosti podle adresy nemovitosti? Existuje něco jako náš katastr? Má totiž podezření­ z podvodu a potřebuji tohle zjistit.
    Ještě jakým způsobem se daní­ zisk z prodeje nemovitosti, pokud ji prodávám jako cizinec, nežijí­cí­ v USA?
    Děkuji předem za Vaše odpovědi.
    Lenka

    1. Hodne cast to jde vyhledat pres treasurer office. Tzn. najde se v jake county je ta nemovitost. County je neco jako kraj. A pak googlovat napr. jmeno county +treasurer. A pak jde zadat adresu (napr. pod linkem na hledan property nebo placeni property tax). Ale ne kazda county to ma online a ne vsude to jde hledat.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *