Ne kazda investice do nemovitosti je dobra (i ve velmi dobre oblasti)

Dival jsem se na statistiky ohledne nemovitosti v Los Angeles county (neco jako kraj kolem mesta Los Angeles).

Podle statistik je tzv. vacancy rate (pomer kolik prostoru je v nabidce k pronajmu vs. obsazeneho) :

  • U skladu 1-2%  vacancy rate (nektere statistiky ukazuji mene nez jedno procento)
  • U obchodu (retail) je to kolem 5% vacancy rate
  • U kancelari je to 13%-15% vacancy rate

V praxi to vypada takto. Dam inzerat na pronajem skladu a behem 3-4 dnu se mi ozve pet zajemcu. Behem 14 dnu mam kolem deseti zajemcu a 5-6 pisemnych nabidek. Dojde k bidovani jako na aukci. Vysponuje se cena za pronajem. Jako majitel muzu zamitnout veskere pozadavky co si najemnik  vymysli. A vyberu si komu chci pronajmout. Presne o teto situaci jsem psal pred mesicem v tomto clanku. Ukoncil jsem to slovy: “Vynos z nemovitosti to takto vysponuje z 5.78% na min.  9.24%”. Ted uz mam podepsanou najemni smlouvu a prekonalo to me ocekavani. Je to na 12.13% vynosu. Pro investici do nemovitosti je to nadhera. A to vse diky male nabidce na trhu a velke poptavce.

Kdyz jsem psal o mem prusvihu s popelnici na pizza provozovne tak jsem hned zkusil ten prostor nabidnout na pronajem (jen tak, kdybych treba nasel provozovnu jinde). Za tyden se mi neozval jediny zajemce! Mam to nabidnute za normalni (dobrou) cenu, ale proste neni zajem.

A ted jsem videl na prodej krasnou budovu s kancelaremi.

Co me zaskocilo je, ze cena za stopu (jen pro info ctverecni stopa je 0.09 m2)  je levnejsi nez u skladu. Je to krasna budova s krasnym interierem. Postavit kancelare je mnohem drazsi nez stavet sklad. Sklad je jen betonova podlaha a steny.  Tak mi vrtalo hlavou proc je cena za kancelarskou budovu mensi nez za sklad? A navic ty kancelare jsou jeste v lepsi oblasti. Proto jsem zacal hledat ty statistiky. Proc je to tak levne?  To vysvetleni je v te nabidce a poptavce. A v tom, ze najit najemnika na kancelare zabere klidne 6 mesicu cekani a neni to vubec jednoduche. Kancelari je hodne. I kdyz to instinktivne vypada jako nadherny deal, tak to zas tak atraktivni neni. Nekdo tuto budovu koupil ve stejne dobe jako jak muj prvni sklad v Torrance. Rozdil je, ze ja kdybych dnes prodal tak vydelam. Ale ten kdo koupil tuto kancelarskou budovu podobne stesti nemel. Puvodni majitel tuto budovu koupil v roce 2007 za $4M. Tehdy byla nove postavena. Puvodni pujcka kterou na to dala Bank of America byla na $3.75M. Majitel nedavno prestal splacet a budova byla zabavena bankou. Ta ji ted prodava. A da se koupit zhruba za $2.6M.

ShareShare on FacebookTweet about this on Twitter

11 thoughts on “Ne kazda investice do nemovitosti je dobra (i ve velmi dobre oblasti)

  1. Tak je jasné, že do budoucna je potřeba více skladů a méně kanceláří.
    A v USA budou naráz velké problémy ve vlkých městech, protože tam je myslím nejvíc rozvinuté to byrokratické blokové zónování, kdy se nedá budova snadno přestavět na jiné účely.

    1. Ono tady by to teoreticky slo predelat na tom zoningu, ale je to soucasti business parku, ktery ma svoji asociaci.. a tem ostatnim majitelum by se to nelibilo

      1. A je tam dost mista na popelnici? 😉

        Co takhle pizzerie zivici vsechny lidi z ostatnich casti business parku…

  2. Co brani najemnikovi misto stolu, lidi a pocitacu dat do tehle budovy krabice se zbozim? Pristup? Pojisteni? Byrokracie?

          1. Zaujal me clanek s SBA loans. Je mozne ji uplatnit i pri nakupu nemovitosti slouzici k pronajmu bytovych jednotek? Nebo je pro tuto prilezitost vhodny jiny druh?

            1. SBA pujcky maji pravidlo, ze vice nez 50% musi byt owner occupied. Tzn. kdyz si pujcite na nejakou nemovitosti tak musite mit min. 50% pro vlastni pouziti. Treba kdyz jsem koupil sklad tak jsem mohl v pulce podnikat a zbytek pronajmout. Na ty byty to podle nepujde.

              1. Tedy kdybych premyslela o koupi nemovitosti slouzici k pronajmu v californii napriklad, je pro me (nejsem US citizen) nejlepsi zalozit si firmu nebo mam sanci i jako osoba? Pripadne jaky typ pujcky bych mela vyuzit?

  3. Je otazka, jestli v te budove neni napr. nejaka ekologicka zatez/technicky problem. Na toto dela kupujici pred koupi environmental/technical due dilligence. Zalezi taky na dalsich faktorech, ktere jsou na danem trhu bezne. Nektere budovy vypadaji krasne, ale jsou zase neprakticky resene uvnitr. Napr. je cele patro tak clenite, ze neni mozne pronajmout to vice najemcum, ale je potreba najit nekoho, kdo si pronajme cele patro (treba jen kvuli tomu, ze na patre je jen jedno socialni zarizeni, ktere najemnici samozrejme nebudou sdilet). Takze v te lokalite muze byt velky zajem o male kancelarske plochy, ale barak s tremi patry nedelitelnych kanc. ploch je bez nejake vetsi investice k nicemu. U kancelari byva taky bezne, ze majitel plati fitout contribution, tzn. napr. rozdeleni mista prickami na jednotlive kancly, kabelaz, vymena kobercu atd. To pak srazi efektivni najemne a tim i vynos.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *