Kdy se da porusit pravidlo na nacasovani u nakupu nemovitosti

Na trhu se objevila krasna nemovitost. Ve vynikajici oblasti, kde je jen zridka neco na prodej. Tuto konkretni nemovitost drzi jedna rodina 40+ let. A ted se rozhodli ji prodat.

Takze jak jsem psal v predchozim clanku, jak je dulezite kupovat v dobrem nacasovani, tak zrovna v tomto pripade se to pravidlo neda dodrzet. Na nektere prilezitosti by se muselo cekat hrozne dlouho nez by se objevily znovu. Kdyz jste si jisti, ze nemovitost chcete dlouhodobe vlastnit a muzete si dovolit preckat nejakou tu krizi, tak doporucuji kupovat bez ohledu na to kde se trh zrovna nachazi.

Pred par minutami jsem odeslal offer. Nabidl jsem perfektni terms, ale ne uplne nejlepsi cenu. Jsou uz dalsi ctyri zajemci co offer poslali. Tyhle multiple offer situace nemam rad, kdyz kupuji a vetsinou se ani nezucastnim. Cena se vysponuje velmi vysoko kvuli tomu jak nikdo o ten deal nechce prijit. Takze moji slabsi nabidku na cenu jsem vylepsi obrovskou rychlosti v uzavreni, kratouckou due dilligence dobou a nabidkou nejjednodussi transakce jak to jen jde. Doufam, ze ostatni zajemci budou chtit pouzit pujcky nebo bude mit slozitejsi due dilligence (treba zjistovat jestli pujde nemovitost konvertovat na jejich cinnost, apod.). Je to komercni nemovitost a mohl bych tam mi dalsi pobocku Pizzouna;-). Vice konkretne nereknu, protoze vidim sanci tak na 50%. Jestli to vyjde tak napisu vice.

ShareShare on FacebookTweet about this on Twitter

13 thoughts on “Kdy se da porusit pravidlo na nacasovani u nakupu nemovitosti

  1. Toto sa mi u teba veľmi páči – jednoduché pravidlá v komplikovaných veciach. A ochota zmeny uhlu pohľadu (porušenie predchádzajúcich pravidiel) pokiaľ sa to dá. Proste nebyť skonstnatelý na tých (i jednoduchých) pravidlách…

  2. Taky držím palce.

    Mě jako majitele by po čtyřiceti letech držby vůbec nezajímala rychlost prodeje, financování, ani to jak rychle si kupující vyřídí due diligence, zajímala by mě pouze nabídnutá cena a na férovou nabídku bych si počkal klidně dva až tři roky (jinak bych nemovitost vůbec neprodával). Vyšší pravděpodobnost, že prodávajícího tlačí čas bych očekával pouze u prodeje nemovitostí, které v nedávné době změnily majitele (třeba v dědickém řízení).

    1. Nikdy nevis jaky ma majitel duvody k prodeji – mozna se objevila jinaci nemovitost kterou oni moc chteji, treba je nekdo nemocnej a potrebuje urgentne penize na lecbu, divorce muze byt taky duvod, je toho spousta a nekdy by ses divil o kolik dolu muzou prodejci jit dolu kvuli co nejrychlejsi settlementu…

      1. To je pravda, ale vše zmíněné vnímám jako silně spekulativní faktor, který se projevuje především u nezodpovědných subjektů. Pokud zanedbáme významné negativní makroekonomické změny nebo lokální ekonomický úpadek, dlouhodobě neexistuje jediný důvod proč prodávat obsazené budovy v dobrých lokalitách za cenu pod reprodukčnímí náklady, případně s kalkulovaným dvouciferným výnosem. Majitel se tím vždy dobrovolně připravuje o podstatnou část své investice.

        Pokud majitel očekává větší zhodnocení někde jinde, bude to vždy s daleko vyšším rizikem. Finanční trhy i podnikové investice – to vše je rizikovější kapitál, než nemovitosti. Náhlý prodej je řešením jen pokud majitel/podnik nestíhá splácet své dlouhodobé závazky a dojde k zesplatnění úvěru.

        V případě rozvodu nebo nemoci je rozumnější prodej neuspěchat, jedině tak lze předejít obrovským majetkovým ztrátám, navíc pokud na nemovitosti nevázne velká zástava, lze ji vždy využít k získání dalších levných finančních zdrojů od banky. Kontokorent/provozní/spotřební/překlenovací úvěr a podobné chuťovky mají prostor jen u finančních sebevrahů.

  3. S tímto jsem v ČR bohužel vždy pohořel. Snažili jsme se takto v minulosti rozšiřovat nabídku sídla pro firmy, nabídnout např. úhradu v hotovosti, hned, žádné hypotéky, ale prodávající v ČR jsou velmi rozvážní a kvůli údajné žádosti o hypotéku jsou schopni si nechat utést i zájemce, co by platil hned a reálnou částku.

    1. Proč by prodávali levně, když můžou prodat dráž? Pokud je nic netlačí a nepotřebují hned finance jinde. Majitelé nemovitostí většinou nejsou hloupé socky, co radši berou 500,- cash dnes, než 1000,- za týden.
      (až na vyjímky, když nemovost třeba někdo zdědí apod.)
      Kdybych prodával svůj byt, tak budu taky vybírat toho kdo mi dá nejvyšší cenu.

      1. A prakticky by mi bylo jedno, jestli se obchod uzavře za týden nebo za 3 měsíce.
        Cena nemovitostí v ČR stále roste, takže člověk nemá co ztratit.

  4. Tak prodavajici uz ma 10+ nabidek (offers)! Takze v druhem kole s nejvyssi pravdepodobnosti vypadnu, protoze tohle jsou presne ty situace kdy se cena vysplha mnohem vice nez bych si pral.

    1. Je úžasné a z pohledu ČR (mimo Prahu a Brno) až neuvěřitelné, jak likvidní je trh s komerčními nemovitostmi v některých lokalitách v USA. Já jsem rád za tři vážnější nabídky během jednoho roku. Veřejnost jde hlavně po bytech, případně domech. Větších investorů do nerezidenčních nemovitostí je zoufale málo, střední třída má strop někde u dvou, maximálně tří bytových jednotek koupených za život, na víc jejich bonita u bank většinou nestačí. Přitom jsou výnosy u komerčních nemovitostí často vyšší a jejich správa je jednodušší, než u bytových jednotek.

      Řetězení úvěrových rámců na pronajaté nemovitosti české komerční banky umožňují jen ve vyjímečných případech, k tomu lze připočítat daň z převodu nemovitostí, osvobození od daně z příjmu až po pěti letech, byrokratické zdržování změn územního plánu a máme recept na nefuknční, neefektivní a zablokovaný realitní trh a omezenou pracovní mobilitu. Kdyby šlo rychle a bez větších ztrát přejít na americký trh, už jsem tam, ať si soudruzi z EU to centrální plánování užijí beze mne.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *