Developersky projekt v dobe konjunktury vyjde draho

Zvazuji dalsi development projekt v Portlandu (Oregon). Pozemky jsou relativne levne (v porovnani s mym projektem v Kalifornii). To se mi libi a mohl bych udelat vetsi projekt. Je tam prostor na sklad kolem 100,000-200,000 sq. feet (zhruba 10 tisic az 20 tisic metru cteverecnich) nebo  postavit vice mensich budov.

Co je vsak desive jak silene vzrostly naklady na stavbu. Je konjuktura. Pred par lety bylo mozne postavit sklad (jsou to v podstate jen betonove steny, podlaha a strecha) za $65-75 na ctverecni stopu. Dnes to je kolem $110-$120 na stopu.

Ono je to zakladni pravidlo ekonomiky. Nabidka a potavka. Ted se stavi a kontraktori nevi co delat drive. Takze ceny za praci se sponuji nahoru.

Tenhle graf to perfektne vystihuje:

Graf ukazuje dokoncene miliony ctverecni stopy skladu (industrial warehouse), kteri developeri postavili kazdy rok a dali na market (tohle je statistika pro Portland). Je krasne videt jak od roku 2009 do 2013 se stavelo malo.  Takze selskym rozumem je jasne, ze kdybych stavel v techto letech, tak musim byt schopen vyjednat nejlepsi ceny. Stavebni firmy oceni, ze jim dam zakazku. Ja budu spokojen, ze dostanu lepsi ceny.

Idealni by bylo s tim projektem pockat. Vse si nachystat. Udelat architektonicke navrhy a ziskat povoleni na stavbu je zdlouhavy proces. Klidne to zabere rok a dele. Tohle me do ted trosku frustrovalo, ale zrovna v tomto pripade bych ani nespechal. Proc si s tim nevyhrat a nepockat si se stavbou az opadne to nadseni a prijde dalsi krize. Coz je teda dalsi otazka kdy se to stane a jestli pak to cekani neprinese nejake dalsi problemy nebo naklady. Ale intuitivne by to bylo nejlepsi nacasovani stavet kdyz ostatni nestavi.

Podle predbeznych propoctu mam na stole projekt, kde se da zajisti 6% vynos z najmu pri postaveni za dnesni ceny. Ale kdybych postavil za nizsi ceny tak se vynos zveda na 8%. Coz je uz mnohem lepsi. Jestli se vam zdaji ty vynosy male, tak to je proste soucasna realita. Zalezi od oblasti, ale mit treba vynos 8% je docela vyhra.

ShareShare on FacebookTweet about this on Twitter

20 thoughts on “Developersky projekt v dobe konjunktury vyjde draho

  1. Nejsou to spojené nádoby, když bude krize, tak logicky bude i menší zájem o pronájem skladů a pravděpodobně nižší výnos z m2 nebo bude sklad dokonce určitý čas prázdný?

    1. Urcite je mene zajemcu o pronajem.. ale premyslim vice dlouhodobeji u tech nemovitosti. Krize prejde. Najem se da zvednout. Ale naklady co se jednou zaplati uz snizit nikdy nejde.

    1. V tomto pripade, ty pozemky jsou levne.. Vetsina investice je prave ten development. Treba v pomeru 10% cena pozemku 90% cena budov.

      Nerealizovany zisk me nevadi.. me ty penize ted vydelavaji jinde a aspon je nemusim stahovat do budovani skladu v dobe kdy to je drahe.

  2. Ono ak by prišla nejaká kríza tak by som to aj uvíta – pretože ked je človek šikovný tak vie zarobiť stále za každých podmienok a počas krízy je všetko lacné a oplatí sa nakupovať. A ono myslím že 6% je veľmi veľmi fajn 🙂

    1. Ja doufam ze krize jen tak nebude, na ni vydela jen par vykuku a spekulantu. Pro vetsinu lidi je lepsi soucasna situace , kdy ekonomika jede dobre…

  3. Není po krizi lepší koupit již postavené sklady, které se pravděpodobně budou prodávat pod cenou, za kterou se dají postavit?
    (To by vlastně znamenalo, že stavět nemá smysl nikdy.) 😀

  4. Ahoj John
    Predpokladam ze tie peniaze mas zatial ulozene v P2P? ako sa ti tam darilov 2017? uz dlho si nic nepostol o p2p?

    Ja som investoval celkom dost penazi do europskych p2p, hlavne mintos.com da sa tam investovat do tzv. car loans ktore su zabezpecene tym autom, da sa tam dosiahnut navratnost 14% a uvery co sa nesplacaju od teba loan provider odkupi tj vrati ti 100% instinu plus usle uroky.

    Mas skusenosti s nejakymi EU p2p portalmi, ci len US?

    1. Je to cisty vynos po odecteni veskerych nakladu. Ciste co zbyde (po zaplaceni property tax, pojisteni, nakladu na udrzbu, apod.)

  5. Ak by som chcel 6% return na skladoch kupil som nejaky REIT a nemusel by som sa s nicim srat. Menej roboty a menej rizika vdaka diverzifikacii(stovky skladov namiesto jedneho).

    Napr: Gramercy Property Trust (GPT)

    1. Ja urcite ne. Verim sobe. Vlastnim zkusenostem. Vim presne co se v kazde nemovitosti deje. Vim co se deje na trhu. Nespoleham na korporatni management, ktery muze mit uplne jinaci motivace nez investori.

      1. John ty musis alokovat vela kapitalu kedze uz nerobis s fazulkami(dvojzmysel pre historikov ). P2P pozicky pri dalsej krize vyhoria a dojde k permanent loss of capital, kdezto pri burze to bude docasna volatilita. Na tvojom mieste kedze mas vela skladov tak by som industrial reits nekupoval, lebo v tom sektore si uz overweight.

        1. Me ta diverzifikace vubec nevzrusuje. Pripada, ze ten hlavni argument je, aby si financni kouzelnici mohli vice vydelat na provizich, tak neustale upravuji klientum portfolio, aby bylo spravne diverzifikovane. Pak prijde krize a vsechno jde do haje..

          Z P2P muzu exitovat behem 30 dnu. Vubec me to nevzrusuje. Kdyz prijde krize, tak lidi prestanou pujcky platit, ale to cekam, ze budu vyexitovany.

          A jestli jsem v nejakem sektoru overweight tak to me vubec nevadi. Kdyz uvidim dobrou prilezitost tak postavim nebo koupim dalsi sklady, protoze tou intimni znalosti dokazu zhodnotit tu investici mhohem lepe nez kdybych diverzifikoval do neceho jineho.

          Jinak jsem vetsi pametnik nez ty. I na burze muzes mit kompletni ztratu. Firmy krachuji. Ja jsem jich takovych par v portfoliu mel. Neni to jen docasna volatilita. Podle me se na to divas z horizontu poslednich 5-8 let, kdy mame nadherny narust v akciich.

          1. Mas pravdu. Ja mam takmer vsetko v indexoch a ak mam individualne akcie tak max allocation so 3% na akciu.

            Ked pride kriza tak tie p2p mozno vyexitujes za 30% z ich terajsej hodnoty. To co mas je nieco ako junk bonds, no este horsie.

            Diverzifikacia: predstav si ze sklady budu dalsia bublina. Vsetci budu stavat sklady, cap rates budu na 1% a ajtak budu vsetci stavat. Po tom co bublina praskne tak bude tak vela skladov, ze svoje nebudes mat prenajate vobec. Kedze to je NNN tak nielenze stratis prijem ale budes mat aj nove naklady.

            Vtedy by sa ti hodilo vlastnit diverzifikovane indexy z ktorych prijkov budes moct platit naklady na sklady pripadbe kupit sklady za drobne.

            Financny poradca by ti radil byt short skladov na burze, ako hedge, co je obviously stupid.

            1. No s temi P2P nemuzu cekat az prijde krize a lidi prestanou platit. To by bylo hodne pozde. Jinak tam hodnota neklesa jako u akcii, kdy ti klesne hodnota okamzite pres noc a pak z tech indexu nebudes schopen vyexitovat vubec. Lidi nez prestanou splacet pujcky to jim trva treba nekolik mesicu (nez prijdou o praci, apod.).

              V zadnem pripade bych nediverzifikoval nemovitosti co mam do indexovych fondu. Presne toto mi rikali mnohokrat financni poradci.

              Fakt mam pocit, ze se divas se strasne kratkym horizontem vlastnich zkusenosti.

              1. Este raz: ked pride kriza a padnu indexy, ja predavat nebudem… ja budem kupovat.

                Ked vsetci budu vidiet, ze je problem, tak nikto nebude chciet kupit p2p pozicky aj ked sa este splacat budu. Lebo vsetci budu vediet, ze ich buduca hodnota je nizka. <- toto ti unika

                To mas to iste ako junk bonds len este horsie. Ty budes mat 2 moznosti, predat za zlomok ceny, alebo to preckat a potom byt prekvapeny kolko dlznikov vyhlasilo bankrot. Vacsinou to stale trhy prezenu, cize odhadujem, ze sa ti bude viac oplatit to preckat.

                Pozri sa na 60 rocny graf S&P500 a povedz mi kedy doslo k permanet loss of capital.

                Navravim teraz, ze chod kupit s&p500 ked sa momentalne ochoduje velmi draho za Shiller PE Ratio: 32.71, ale stale sa daju kupit veci.

                Ja sa pri kazdom poklese tesim, lebo aspon mam co kupovat v tomto drahom trhu… Ked pride kriza, bude to pre mna akoby bolo v supermarkete vsetko za polovicu. Som 70% investovany a krizu by som privital aj zajtra, aby som zvysnych 30% mohol deploynut co najskor.

                Ohladom p2p: Malo kto vie, ze banky vytvaraju peniaze. Vezmu tvojich $100, co mas na ucte a pozicaju z toho $1000. Vola sa to money multiplier. Ty toto nevies urobit, tak ako chces bankam konkurovat v retail pozickach, ked mas 10x handicap?

                Inak velmi sa mi paci tato diskusia, lebo niekedy som si myslel to iste co ty a presne takto som k tomu pristupoval.

                Ty sa stock marketu nevyhnes, lebo to je jedine co bude skalovat s tolkym mnozstvom kapitalu, co potrebujes investovat.

                1. Vedet, ze nebudes nikdy muset prodat je nadherny luxus. Ono obzvlast kdyz nejaka ta krize prijde tak presne to je okamzik, kdy lidi z nejakeho duvodu prodat musi. Kdyz muzes nakupovat v tomto bode tak to je jedine plus. Nakupovat ted ti jen prodlouzi to nez to znovu bude nad vodou. Jestli nemusis nikdy prodat tak o penize neprijdes u nakupu indexu.

                  S tim P2P nemam starost dokud prodam drive nez zacnou nejake velke ztraty z duvodu neplaceni. S bondy bych to neporovnaval. Na tech okamzite klesa cena pri zmenach na trhu. Stoupnou uroky. Bondy klesnou. Hned.

                  Stock market mam investovano velmi malo. Takovy fanousek nejsem. Stock market povazuji za hodne predrazeny v soucasne dobe. Asi jeste pujde nahoru, ale i presto bych ted neinvestoval.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *