Zajimava prilezitost na koupi skladu v Oregonu

Realitni trh se sklady neni moc flexibilni. Kdyz date na prodej dum nebo byt, tak je spousta zajemcu co v nem muzou bydlet. Ale sklad moc lidi nepotrebuje. Takze tam nefunguje dokonaly trh, kde je dostatecna poptavka i nabidka. Chova se to trosku jinak. A sem tam vidim ruzne anomalie.

Treba ted koukam na projekt. Krasne nove sklady. Za mesic budou dokoncene. Ani jeden z nich neni prodany. Meli je uz nekolikrat v kontraktu, ale pokazde se ten deal rozpadl. Ve vetsine pripadu to shorelo na tom, ze zajemci nedostali pujcku z banky. Coz davam i za vinu soucasnemu sentimentu, kdy se investori (a banky) zacinaji trosku bat, takze zprisnuji podminky (a zaroven stoupaji uroky).

Potencialni vynos neni zazracny, ale neni to spatne na sklad – 5.6%. Kupoval jsem nemovitosti i s horsim vynosem a za par let se to zmenilo. V kazde najemni smlouve je klauza, ze najem stoupa o 3% rocne. Ale ve skutecnosti stoupa jeste rychleji. Kdyz ubehne typickych pet let od uzavreni najemni smlouvy a vyjednava se o prodlouzeni tak je trzni najem o dost vyssi.

Tady je hodne zajimava vec, ze se da koupit levneji nez kdybych si koupil pozemek za soucasnou trzni cenu a postavil za soucasne ceny. Da se prijit k hotovemu se slevou zhruba 20%. Coz mi pripada velmi zajimave, ze se da koupit novy sklad bez prace se stavenim a jeste levneji. Aniz by se v budoucnu vyrazne snizily stavebni naklady tak uz v tomto je obrovska vyhoda. Ten developer zacal v dobe pred nekolika lety. Pozemky mely nizsi cenu. Stavebni naklady byly take nizsi. Takze proto to muze nabidnout levneji. Ale zaroven je uz trosku citit nejaka nervozita co bude dal s eknomikou a jestli stihne dobre prodat.

14 thoughts on “Zajimava prilezitost na koupi skladu v Oregonu

  1. Sklady su asi silno cyklicke… to znamena, ze na vrchole ceny vyzeraju lacno (drahe najmy) a po pade ked je cena nizka vyzeraju draho (nie su najomcovia, nizke najmy).

    Ide o to, ze nikto nevie kedy pride kriza. Uz 6 rokov pocuvam, ze do dvoch rokov je urcite tu 🙂 Ak by niekto predal vsetky assets pred 6 rokmi a drzal cash, dnes by bol velmi smutny.

    Na tvojom mieste by som kupil bez vahania, lebo:
    – mas know how
    – mas peniaze
    – je to 20% pod replacement costs
    – mas 3% escalations v zmluve a zmluvu na 5 rokov

    nechaj si 20-30 porfolia v money market za 2% a ked ta kriza naozaj pride tak si nieco kup 🙂

    1. Nezapomínejte že:
      – nemá aktuálně pravděpodobného nájemce
      – současný majitel prodává protože trhu nevěří a háže ručník do ringu
      – banky jsou nervní
      – kupovat když je trh byť na na vrcholu je vždy o ústa. Sice to ještě může dál růst klidně 10 let ale pravděpobnější je stagnace či propad.

      Co by asi bylo rozhodující v tomto případě:
      – “sleva” 20% v případě poklesu zajistí ztrátu
      – John umí sehnat nájemce či jim pomoci s financováním.

      Sem laik tak jen tipuju.. 🙂

      1. Add odrážka dvě. Toto nemusí být úplně pravda. Developeři mají často nastavený systém na postavit a prodat, protože potřebují cash na další projetky. Nemají dost kapiálu aby mohli sklad po patnáct let držet a umořovat dluh.

          1. Neznám, jen jsem to viděl na Loopnetu. Ten výnos asi spolkne interest a daně. Pro mě je jistější residential real estate. Zdravím z Costa Mesa.

Leave a Reply to Cirda Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *