Proc maji realitni brokeri radi pronajmy skladu

Pronajmy skladu  jsou ksefty jak blazen. Sklad treba stoji pronajmout $15,000 mesicne. Rocne to je $180,000. Za pet let (bezna delka smlouvy) je to transakce za $900,000. A kdyz tomu jsou options na 10 let tak to je dalsich $1.8 milionu. Transakce za $2.7 milonu USD celkem!!!! Z toho vseho bude mit broker provizi. Broker co zastupuje najemnika dostane zhruba 3%. Broker co zastupuje majitele dalsich 3%. 6% z $2.7M je 162 tisic USD!

Tohle se bavime o pronajmu. Jedna transakce. Kterou vyjednavate behem par hodin na jedne smlouve.

Protoze jsem cheapar, tak si veskere pronajmy i prodeje resim sam. Usetrim castecne na provizi. Jsem ochoten zaplatit provizi jen tomu brokerovi co zastupuje najemnika. A proste si to spocitam jako dalsi naklad, ktery mi snizi pozadovany najem. Beru to v uvahu, ze kdyz mam na vyber vice najemniku (u skladu v CA to tak mam), tak kdo neni zastoupen brokerem pak plati mene. Ale nekdy ten klient co privede broker je ochoten platit hodne i vcetne te provize. Tak se nechci omezit a brokery  zbytecne vylucovat.

Ale mam druhy duvod proc si ty najmy vyjednavam rad sam. Dostanu pak naprosto nefiltrovane informace o tom jaky je ve skutecnosti zajem a dokazi perfektne kontrolovat celou psychologii vyjednavani obchodu. Doopravdy byste neverili, jak moc brokeri ty informace nepredaji dale nebo proste neumi odhadnout jaka je situace.

Pro me je to investice relativne par hodin, ktera dela rozdil stovek tisic dolaru v celem obchodu. Tim, ze se vyjednava na tak dlouhou dobu dopredu (a tu tech skladu to tak je), tak je strasne dulezity kazdy detail.

Chapete jak strasne dulezite je si ohlidat kazdou vec ve smlouve. A nikdy se mi nestalo, ze bych si to neohlidal lepe nez jakykoliv broker, ktery ma pracovat pro me a hlidat me zajmy.

Nedavno jsem se dival na nejake pronajmy skladu a identicky sklad byl pronajmut pres brokera za vyrazne horsich podminek. Co si nejvice ten druhy broker podchytil je, aby dostal zaplacenou provizi nejenom z pronajmu na pet let, ale i z dalsich dvou prodlouzeni (options) na dalsich 10 let. Ty provize z opci brokerum pri vyjednavani rovnou skrtam a jeste se mi nestalo, ze by to rozbilo nejaky obchod (dokonce nikdy ani zadny broker neprotestoval). Ale vetsina majitelu se na to ve smlouve nediva a veri brokerovi, ze dela vse pro jejich zajem.

P.S. Tu nedavnou smlouvu co jsem zminoval jsem vyjednaval v dobe co jsem mel pizzerii. Kdyz jsem byl uprostred toho jednani (coz byva casto dramaticke jak presne odhadnout situaci, kdo je dobry zajemce, jak vyjednavat, aby se dostala co nejlepsi cena a podminky), tak jsem intenzivne resil problemy se zamestnanci aby prisli vcas do prace, jestli nezapomenli zapnout pec, jestli spocitali spravne pokladnu, a podobne voloviny. To byl taky okamzik kdy jsem si rikal, co to tady proboha delam. Misto toho abych se venoval plne reseni transakce za miliony, kde se musi dat totalni fokus, tak resim naproste voloviny a i v nejlepsim pripade se bavime o vydelani desitek tisic dolaru zisku rocne. Mozna jsem nad tim premyslel spatne, ale ale bylo mi jasne, ze to tak nejde dal moc delat.

29 thoughts on “Proc maji realitni brokeri radi pronajmy skladu

  1. Ahoj Johne,

    mna by zaujimal tvoj nazor na sklady pre beznych ludi, vola sa to tusim self storage. Zaujimalo by ma to z pohladu busiuness, sam vlastnim nejake garaze, a ludia co to odo mna prenajimaju to pouzivaju ako sklad. Z mojho portfolia su to tie najmenej problemove prenajmy… netreba moc riesit reziu, ten bordel nevedia kam dat, takze platia pravidelne.

    1. @jalso Self storage jsou velmi zajimavy business. Investoval jsem do toho a byl jsem velmi spokojeny. Postavit self storage je relativne levne a najmy velmi zajimave vzhledem k navratnosti (v USA).

  2. To je slusna zhovadilost. Plati to i pro byty? V CR se myslim realitce davali vetsinou tak 1-2 mesicni najmy jako jednorazova platba a i u toho se lidi krouti… 🙂

    1. Teď jsme kupovali byt v Brně a provize také byla 5%. Byl to dobrý byt o který byl zájem, takže nebyl prostor jednat, ale u jiných bytů se většinou dalo vyjednat 3, občas 2%.

      1. Nechápu proč prodejce bytu dá třeba 100-150k někomu za to, že vystaví inzerát na net a provede tam pár zájemců 😀 Právní servis se dá zařídit za zlomek.
        Jako pokud je to developer, tak to chápu, ale soukromého vlastníka nechápu…
        Navíc v dnešní době prodat byt není žádný problém, dá se inzerát a lidi vám ruce utrhnou.

        1. Jo ale lidi jsou vemena a o proc nedělat makléře, peníze zadarmo. Tak jak si někdo nesmyslně půjčuje peníze, tak tak nesmyslně prodává majetek, pak je prostor pro chytré zprostředkovatele.

        2. Budu ta potrefená husa, která se ozve. To co píšete je právě ta laická představa o prodeji. Chápu, že někteří makléři a většina samoprodejců takto prodává, ale to neznamená, že je to dobře.

          Naopak díky mé práci, zkušenostem, způsobu prezentace, vyjednávání o ceně a tak dále, prodávám za vyšší ceny. Vyzkoušel jsem si to aktuálně u vlastního bytu a je neskutečné jak to funguje. V podstatě aukce o byt, navyšování ceny, lepší podmínky pro mě jako prodávajícího. Říkat paušálně, že prodej zvládne cvičená opice je nesmysl. Můžete to zvládnout sami, ale rozhodně hůře než skutečný profík, o tom jsem naprosto přesvědčený!

          1. Tak tak. Naše představa o prodeji ceny bytu byla nějaká. Ale realiťák nám řekl, že to bude nabízet za vyšší cenu. Věděl jak se ceny v okolí pohybují. A vyšlo mu to. U nás přistála vyšší částka a on ještě měl pohádkovou provizi…

            1. Zjistit si dneska přibližnou reálnou cenu v době internetu zvládne i cvičená opice.
              A trochu napálit dneska cenu není taky žádná rocket science, když je bytů nedostatek. 🙂

          2. Tak urcite…
            Dneska prodavat byt vysoce kvalifikovana cinnost vyzadujici nejlepe statem licencovane odborniky s minimalne vysokoskolskym vzdelanim.
            Takhle probiha dneska koupe kazdeho druheho bytu, protoze na nej stoji v rade 5 zajemcu. Za dva tri roky budete mit prilezitost se ukazat.

            1. Jasně, můsí se využít příležitosti, doby, být ve správný čas na správném místě o tom to bylo a je vždycky. Dělat to co aktuálně jede a pořád se posunovat dál, měnit. Byznys.

  3. Ne nadarmo se říká že čím víc bohatší, tím větší škrt 😀 ty provize jsou zajímavé, já jako dříve makléř jsem měl vždy pouze danou provizi za daný prodej a nájmy viz výše, trochu lepší to bylo u pozemků – OP,ttp a cena provize dle Kč/m2 tam se dalo dostat dost.

  4. Jaka muze byt pridana hodnota nekoho, kdo je primo zainteresovan na tom, aby se uzavrel obchod? To plati pro sklady v US, stejne jako byty v CZ. Nakonec i to slavne “financni poradenstvi”…

  5. To mně, jako pronajímateli, zní jako špatný vtip.

    Jako realitnímu agentovi mně to zní, jako pohádka.

    A proč si prostě kdokoliv, kdo chce pronajímat sklad, nezaplatí inzerci na loopnet.org a neřeší to sám (nebo přes vlastního správce nemovitosti), bez brokera? 3 % z pronájmu jsou naprosté šílenství, to může zaplatit jedině blázen. A k čemu potřebuje nájemník, aby jej zastupoval broker? To jsou manažeři/majitelé firem hledajících sklad v těchto zásadních otázkách tak nekompetentní, že nejsou schopni analyzovat realitní trh, vzhledem k potřebám podniku a musí do toho ještě zatahovat třetí stranu, které platí vysokou provizi? Nehledně na to, že brokeři většinou nemají přehled o klíčových smluvních požadavcích obou stran a nejsou schopni promptně reagovat při sebemenších změnách požádavků (musí je kontaktovat a čekat na odpověď), jinak řečeno, pronajímatel a nájemník ještě navíc musí platit za právní služby brokerům a za prodlužování komunikace, namísto toho, aby smlouvy sepsali sami, na základě jednoho až dvou jednání, chápu to správně?

    1. “že nejsou schopni analyzovat realitní trh”

      Zkusim to napsat jednoduse, protoze o tomhle tematu bych mohl vypravet nekonecne hodiny, do lonska jsem pracoval jako analytik industrialniho trhu jednoho vetsiho severoamerickeho mesta (celkem 4 roky) a zda se mi, ze nekteri to vidite moc jednoduse.

      Ono jentak z niceho nic si zanalyzovat realitni trh neni jen tak, na jednom pruzkumu trhu pro klienty se pracuje kolikrat i nekolik desitek hodin na jednoho klienta.

      1. Můžete to více rozvést? Vašim klientem bylo město (obecně pouze veřejný sektor) a fungoval jste spíše v roli analytika, který agregoval data o nemovitostech, o kterých jste následně vedl agendu prostřednctvím databáze a vámi intepretovaných písemných výstupů, nebo jste pracoval jako externí spolupracovník pro konkrétní nájemníky (soukromé subjekty), kteří se vám ozývali, že chtějí za provizi najít prostřednictvím důkladné hloubkové analýzy trhu vhodnou nemovitost k pronájmu?

  6. Nedavno jsem se dival v letadle na nejaky dily reality show realitaku z LA a je to neskutecny jaky to jsou kurvy co si hrajou na strasny profesionaly a jsou samo-zhypnotizovany ze jako prinasi nejakou hodnotu … Na obou stranach naci agenti co prepinkavaji nabidky a strasne se u toho tvari dulezite a pak bac ho – provize X sto tisic dolaru u baraku za 15 US micu…. a vedle toho clovek ve fabrice v rozvojovem svete maka cely zivot a nevydela si ani 10k usd….ten system funguje zajimave – ale rozhodne ne udrzitelne….

    1. To je tak u všeho můžete za opravu auta v BMW vysolit nehoráznou hodinovku vč ceny dílu, vedle u garazníka polovinu a méne a doma zdarma, např výměna oleje a pár věcí co jde doma dělat. Jako tak to je. Tím že to funguje jak to funguje tak se z toho dá vytěžit hodně, pak bude u baráku stát Ferrari a to jsou ti co ho kupují 🙂 Ten z té fabriky ho může obdivovat nebo prskat kolem sebe.

  7. Ahoj Johne, zajímalo by mě, zda je možné takový sklad pronajat jen na rok, anebo je to těžší a může to být hodně dražší? Chci začít s malým skladem, o kterém vím, že za rok nebude stačit, pokud ten byznys bude fungovat. A za dva-tři roky budu možná potřebovat dvakrát tak velký sklad. Nechci to řešit dalším skladem, protože chci mít zaměstnance na jednom místě. V současné době je pět let doba, za kterou se nedá nic předvídat. Flexibilita je přeci výhoda pronájmu.
    Jen na okraj, osobně bych si sklad na déle než pět let stejně nepronajímal, na tak dlouhou dobu bych ho raději rovnou koupil a když ho nebudu potřebovat, tak ho prodám za stejnou nebo vyšší cenu anebo uvidím později co s ním (mimo byznysu mám i konzervativně investované peníze a sklad považuji za stejně konzervativnou investici).

    1. @andy Ja jsem v tomto flexibilni a pronajimam i kratkodobe (na rok i mene), ale naprosta vetsina majitelu nepronajme na mene nez 3-5 let. Rekl bych ze to jsou obrovske vyjimky kdyz jsou jako ja.

      1. A daří se ti tyto “jednoleté” nájemníky posléze konvertovat na dlouhodobější pronájem, nebo většinou opravdu po roce odejdou?

        1. Musel bych vzit nejaky konkretni priklad. Muj cil je hlavne mit prostory vyplnene. Radeji mensi najem, ale mit obsazeny sklad. I za cenu, ze to nebude na xxx let. Institucionalni investori, kteri casto sklady vlastni se na to divaji jinak. Radeji maji sklad delsi dobu prazdny s cilem najit nejakeho idealniho najemnika a podepsat smlouvu na hodne let. Pro ne to tak ma smysl, ze se sklad lepe financuje nebo prodava. Pro me to dava smysl, ze mam vetsi vynos.

  8. Mě přijde zajímavé, že provizi 5% při nákupu nemovitosti zaplatí klient i v čechách jak se říká “bez mrknutí oka”, ale zaplatit podobné peníze za architektonický návrh, vypracování potřebné dokumentace a vyřízení stavebního povolení, což jsou stovky hodin práce, to přijde lidem u nás jako moc drahé.

    1. Ono asi proto, že většinou není jiná možnost, když má někdo zájem o konkrétní nemovitost a prodejce je takový hlupák, že prodává přes smluvně zaháčkovaného agenta co si bere 5%.

      1. Na druhou stranu, pokud se kupuje zajímavý byt, tak těch 5% už tu roli nehraje… ale peníze jsou i to, to je pravda. Ve většině prodejeu nás je zaangažovaný nějaký broker…

        1. Ano v případě že se jedná o nemovitost, kde je vysoký zájem, třeba lukrativní byt, kde makléř přijde s kreativním nápadem jak maximalizovat profit, nebo naopak jak udělat spatnou nemovitost atraktivni třeba pro jiné využití nebo jinak přinést hodnotu navíc (na fb například sledují jednoho makléře ktery je expert na prodej dlouhodobě nevyužitých ale zajímavých hodnotnych nemovitosti, které majitele např. restituenti nechávají ladem. Tam to chápu ale taková ta klasika kde ten agent nepřináší nic na stůl a často věci jen komplikuje mi prije že zcela neodpovídá . Navíc po zkušenosti bych již nenechal smlouvu vytvářet agenta a vždy bych chtěl aby ji připravil můj advokát.

            1. Kupodivu je to člověk od Remaxu, neznám ho osobně, ale pokud mrknete na facebooku na stránku prázdné domy, určitě narazíte na nějaký z jeho příspěvků.

Leave a Reply to Jarda Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *