Prilezitosti v nemovitostech mimo davy

Nemovitostem vdecim z velke casti za muj uspech v USA. I kdyby se nikdy Shipito neprodalo, tak diky nemovitostem bych byl i tak zabezpecen. Je to pro me nejlepsi typ investice.

Nemovitosti me bavi. Nevadi mi zkoumat statistiky. Divat se na prodeje. Sledovat jak se vyviji trh. I kdyz zrovna nic kupovat nechci tak se rad na nemovitosti divam a klidne i pisi nabidky (nizke).  Proste si tim drzim prst na tepu trhu. Lepe pak rozumim co se deje. Bavi me studovat ty psychologii vyjednavani. To jak nekdo rika, ze vubec nepotrebuje prodat, ale za chvili se ukaze opak. Ruzne triky jak se vyjednava. Je to pro me konicek.

Kdyz se delim o nejake zkusenosti tak se pod clanky objevi nazory. Napr. u nas jsou ted ceny nahore. Neda si nic kupovat. Tohle nejde delat.

Par let po prijezdu do Las Vegas zacinal obrovsky realitni boom (nez prisla obrovska krize). Videl jsem jak ceny leti nahoru. O kazdy dum a byt se doslova prali zajemci. Sponovali ceny nahoru. Ja jsem se toho nezucastnil. V tom nejvetsi blazinci jsem nekupoval residencni nemovitosti. Kupoval jsem komercni nemovitosti (kancelare), ktere meli 2-3 lete zpozdeni v narustu cen.

Kdyz jsem videl nejake silenstvi na jednom trhu tak jsem se dival na jine trhy. Nikdy nechci byt v tom davu, kdy se vsichni prebiji a sponuji ceny nahoru. Kupoval jsem na Floride, kde se dali najit dobre dealy (a taky pro me tehdy dostupne).

Kdyz prisla krize tak jsem prijel do Vegas a ty residencni nemovitosti jsem nakupoval, ale tentokrat za uplne jinaci ceny. Propad cen byl az 70%. Stacilo pockat par let.

Kdyz jsem se bavil s nejakymi dalsimi investory o investicich v Kalifornii, tak me prekvapilo jak se kazdy fokusuje jen na domy a byty. Stezovali si jak je draho. Jak blizko u more stoji dum od jednoho milionu dolaru. A vynos je treba jen 3%. A ve stejne dobe slo kupovat sklady za stejnou castku s vynosem 5%-6%. Dvojnasobny vynos ve stejne oblasti. Jen proste investice do jineho typu nemovitosti. Ted je ten 5-6% vynos dvojnasobny (tak moc sly najmy nahoru u skladu, protoze je jich malo).

Cele to pisu jen kvuli tomu, ze je potreba mit otevrene oci. Na kazdem trhu vzdy existuji nejake prilezitosti. Nekdy je jich malo. Nekdy hodne. Ale cim vice ma clovek otevrene oci a mysl, tak je lepe vidi. Kupovat neco co chteji ve stejny okamzik kupovat spousta dalsich lidi neni vyhodne. Stejne tak prodavat neco kdyz to prodava ve stejny okamzik moc lidi taky neni vyhodne. Je potreba najit neco kde ostatni vidi problem. Nebo dokazat nemovitost lepe vyuzit. Je to pracne. Zabere to cas. Ale prave o tom si myslim, ze to investovani do nemovitosti je.

11 thoughts on “Prilezitosti v nemovitostech mimo davy

  1. Máš nejaké tipy pre USA, kde sa dajú hľadať nehnuteľnosti výhodnejšie ako na inzerátoch? Myslím, že aj foreclosures sú vždy zverejnené napr. na zillow či trulia, takže o nich vedia všetci…

    1. Zillow je super s tou price history.. podivat se treba na nemovitosti ktere se neprodavaji. Videt tu historii jak dlouho je na trhu, jak sla cena dolu.. a pak osobne. Me to pripada jako nejlepsi se podivat osobne a udelat si pak zavery. A tam kde se neprodava je casto sance na dobry deal.

  2. Johne, když máš nainvestováno ve starém typu jednopodlažních skladů, které možná úplně nesplňují požadavky na modern logistics (multiple stories, wide column span, flexible partition of space, roof cooling, 24h operation, sandwich walls,…), nemáš obavu, že by se to někdy v budoucnosti mohlo projevit na výši nájmů? Minimálně asi budeš mít menší nájemce – nemáš větší riziko defaultu nájemníků v recesi?

    1. No vidis to slysim poprve ze by nekdo preferoval sklad na poschodi (dokonce nekolik). To bych si myslel, ze je reseni jen kdyz neni dostatek pudy na ktere se da stavet. Ten zbytek abych rekl pravdu taky nerozumim. Jestli nekdo chce pouzivat sklad 24 hodin nebo 8 hodin je jeho vec. Shipito jelo na tri smeny kolem vanoc. Rozdelit prostor? To se prece bezne dela v kazdem skladu kdyz je ta potreba. Chlazeni na strese? Taky si nedovedu predstavit co to je? Klimatizace se vzdy dava na strechu. Me to pripadaji jen jako takova hesla z marketingu… Mozna to radeji rozepis jak to vidis presne. Co zpusobi ten default.

      1. Více podlaží jsem myslel spíš jako charakteristický rys nových skladů. Ale sleduji Japonsko, takže je možné, že v USA to nedává smysl – dobrá lokace japonského skladu je mnohem větší benefit než u amerického.

        Třeba viz. číslovaná strana 6 a 7 (strana 5 v pdf) http://lasalle-logiport.com/file/en-news-dd471707625527268a47a09089e4f2758be95c0a.pdf – Characteristics of “Prime Logistics”. Japonské logistics REITy shodně prohlašují, že tohle je jejich výhoda oproti starým skladům. Do amerických tepre začínám pronikat, ale minimálně částečně vyzdvihují to samé. Například od Prologis: http://www.prologis.com/docs/SustainableDevelopmentBrochure_07072014.pdf Dost možná docela dost parametrů tvé sklady splňují – nechci říkat, že ne.

        REITy se dnes chlubí hlavně nižší energetickou náročností, což se musí projevit na schopnosti účtovat si vyšší nájmy. A nové sklady bývají poměrně velké, což s sebou nese úspory z rozsahu a schopnost přilákat velké tenanty (Amazon, FedEx atd.)

        (Chlazení střechy je prostě stříkání studené vody, která se asi chladí pod zemí, na střechu nebo nějaký systém, kdy ta voda tam koluje a vytváří tak levnější klimatizaci.)

        Teď je sektor skladů v boomu ve všech vyspělých zemích. Jsi na správném místě ve správný čas. Podle mě to i hodně dlouho vydrží (poptávka roste hodně rychle a nestíhá se tak rychle stavět). S jistotou se ale někdy v budoucnosti trend obrátí (třeba za 10 let) a zajímá mě, jestli potom o ne tak high-tech sklady bude zájem nebo budou mít menší obsazenost (vacancies) jako první. Možná to vůbec není relevantní, protože počáteční investice jsou umořené a vlastní provoz (a property taxes) moc nestojí, takže prostor pro konkurenční boj bez obav z krachu je velký. (Na druhou stranu úroky placené bankám můžou být značné.)

          1. Jediná výhoda 3 poschodˇového skladu je víc metrů m2 skladové plochy na m2 drahého pozemku + trochu úspor za energie, pokud je dům více krychle. Ty pozemky musí být ale tak drahé, aby zaplatily i druhou nosnou podlahu.

            Co dává smysl je skladovat věci do výšky, což u lehkého zboží není problém, robotické podavače, užší uličky a více m3 úložného prostoru na stejné ploše.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *