Delam pruzkum trhu za kolik by slo prodavat nove sklady

Uz za par mesicu by mohla zacit stavba novych skladu. S terminem dokonceni pristi rok.

Resim posledni detaily. Treba zvazuji jestli bych si mel zaridit moznost aby jednotlive sklady slo prodavat. Sklady jsou postaveny na jednom pozemky. A kdybych je chtel jendotlive  prodat tak musim udelat tzv. condominiums. Podobne jako kdyz se prodavaji byty v nejakem vetsim dome. Resim to  rozdeleni na condominiums s pravnikem. Znovu se ten proces tahne. Doopravdy jak je ted konjuktura, tak nikdo nema na nic cas. Pravnik pise otazku architektovi. Ten nereaguje. Pak nejaka jeho spolupracovnice pise odpoved, ktera je spatne. Pravnik pise takto to nejde. A znovu se ceka na odpoved. Vzal jsem na tento job top architekta. Zaplatil top penize ($150k+). Ale ve finale vetsinu prace delaji nejaci podrizeni, kteri toho moc nevi. Architekt kdyz ma cas, tak je videt, ze znalosti ma. Ale casu moc nema, protoze ma podle me rozdelano mraky vetsich projektu. A toto je maly projekt. Takze si clovek pripada, ze se doprosuje, aby mu tu praci nekdo udelal.

Uz jsem si rikal, ze se na rozdeleni na condominia vykaslu. Ale znamenalo by to, ze bych jednotlive sklady nemohl prodat. Jako test jsem si zkusil uz ted sklady nabidnout na prodej. Proste jen jako test abych videl jestli bude zajem.

Zajem vypada ze je. Moc se na to nespoleham, ale v oblasti kde stavim neni nic noveho na prodej. Kupujici jsou ochotni platit velke premium za to kdyz sklad bude novy. Samozrejme az dostavim tak muze byt recese a vse bude jinak.

Pri tom pruzkumu me oslovil broker co se stejny pozemek pokousel v minulosti koupit. Poslal mi takovy dramaticky email jak se strasne snazili pozemek koupit a maji obrovsky zajem. (Pritom ten pozemek byl hodne dlouho v nabidce a nikdo ho nekupoval. Cely zazitek z koupe jsem popisoval jeste tady.)  Ma klienta co tam chce postavit benzinovou stanici. Jen na pulce pozemku.

Mozna by zaplatil za tu pulku co me stal cely pozemek.

Oteviraji se zajimave moznosti na vyber:

  1. Muzu postavit sklady podle puvodniho planu a pronajmout je. Predpokladany vynos z najmu je 6.5%. Neni to zadny zazrak, ale na dobrou oblast kde je sance na zhodnoceni je to OK. Vynos je mensi, protoze vyrazne stouply naklady na staveni.
  2. A ted nova varianta. Mohl bych prodat pulku pozemku. Misto ctyrech skladu postavit jen dva. Tim, ze by byl pozemek zadarmo tak by byl vynos z najmu 9%. To uz je lepsi.

Varianta 2. by znamenala zase nejake zdrzovani s urady. Nektere schvalovani by bylo nutne udelat znovu. Ale stoji to za zvazeni.

A ted varianta kdybych sklady prodal.

Zalezi za jake ceny s zrovna bude prodavat v dobe dostaveni. V pesimisticke variante, vydelam $1M. Tohle znamena, ze rok ted budu stavet. Hlidat naklady. Doprosovat se kontraktoru at vse udelaji jak maji. A jako odmenu kdyz to nepujde moc dobre vydelam milion.

Od doby co jsem pozemek koupil stoupl na hodnote o $1.5M. Takze kdybych si chtel usetrit nervy se stavenim, tak dnes muzu prodat a vydelat $1.5M. Bez prace. Po odecteni nakladu na architekta, ruzne povoleni, pravniky to je $1.3M.

Kdyz vse pujde dobre, tak podle optimisticke varianty bych vydelal $3M. Tohle je varianta co jsem testoval zverejnenim nabidky. Podle me tam ta sance je, ale je neprozkoumane uzemi. Byla by to rekordni cena za ctverecni stopu v te oblasti. Ale tim, ze nemam vubec zadnou konkurenci (a nebudu, protoze se nic nestavi a nejsou pozemky), tak je to teoreticky mozne.

Mam rozjednano nekolik moznosti. Chci mit flexibilitu a videt, ze se muzu rozhodnout na posleni chvili jestli sklady drzet a pronajimat nebo prodat. Taky je pekne jak stouply ceny pozemku, ze i kdybych nedelal vubec nic tak uz jsem ted vydelal.

25 thoughts on “Delam pruzkum trhu za kolik by slo prodavat nove sklady

  1. Ahoj, prosím tě mohl trochu konkrétněji, co konkrétně potřebuješ, abys měl: “moznost aby jednotlive sklady slo prodavat.”? Právní otázky (např. práva a povinnosti jednotlivých vlastníků skladů ohledně dopravy/parkování/inženýrských sítí/…). A nebo řešíš taky technické otázky: např. od každého skladu vybudovat samostatný vjezd na silnici?

    A tyhle sklady chceš zhruba stejné? Nebo je každý trochu jinak velký/trochu jinak vybavený? A Ty jsi od počátku počítal s variantou, že jednotlivé sklady bys možná mohl prodat? Anebo jestli ses rozhodl až teďka? Jestli stavíš něco ne úplně obvyklého (třebas nadstandartní inženýrské sítě které utáhnou i nadprůměrně energeticky náročné provozy), tak chceš nabízet nájem, s tím, že nájemníkovi rovnou řekneš, že je šance, že po ukončení nájmu si může sklad koupit?

    1. Jedno reseni je, ze kazdy sklad je doopravdy samostatny, stoji na svem pozemku, ale pak musi mit ten vlastni pristup k silnici, musi mit vlastni popelnice apod. Coz neni idealni reseni v tomto pripade (zabralo by to spoustu mista a v podstate to ani nejde). Takze takto vlastnici budou mit svuj sklad s pozemkem pod nim. A zbytek maji na uzivani spolecne (popelnice, prijezdove cesty, apod)

      1. A ten pozemek pro společné užívání (popelnice, příjezdové cesty) atd. bude patřit komu, pokud prodáš třebas 2 sklady z celkových 4 skladů = bude ti patřit 100%? Pokud jo, tak jak dostaneš peníze na údržbu od vlastníků těch 2 prodaných skladů – jednorázově nebo chceš radši, aby ti platili nájem ti vlastníci prodaných skladů?

        Protože podle mých zkušeností z ČR je problém ohledně standardu/nákladnosti údržby, zvlášť pokud prodaný sklad se po čase prodá dál. Nový majitel třebas nechce platit za bezvadný technický stav vjezdu na silnici, který bude patřit tobě. Takže jak dostat každoroční nájem od toho kdo chce co nejvíc šetřit údržbě Tvého majetku (=společných prostor)?

        1. To se vlastni spolecne a i plati naklady na udrzbu spolecne. V podstate kazdy business park je resen podobne. Kdyby nektery z majitelu nechtel platit spolecne naklady, tak se da zastava.

          1. Jestli chápu správně Tvoji odpověď, tak když prodáš např. 2 ze 4 skladů, tak pozemek s vjezdem ze silnici Tobě bude patřit z 50% a dalších 50% bude patřit někomu jinému…. Tak to hodně štěstí, třebas je byznysová nátura v Kalifornii odlišná od české, bo “ideální počet společníků je jeden”. “Podílové vlastnictví je ďáblův vynález”… názor právníků placených za úspěch při sporech mezi spoluvlastníky.

  2. Mozno stupidna otazka, ale mozes prosim blizsie popisat ako si testoval dopyt? Spravil si, v podstate fejkovy, inzerat a tvaril sa, ze predavas dokonceny sklad?

    1. Dal jsem inzerat do systemu Costar (to je stejna firma co vlastni Loopnet – web na komercni nemovitosti). V te siti Costar to vidi vsichni komercni brokeri. Na rovinu se tam da napsat, ze se ten projetk teprve stavi, kdy bude zhruba dokonceny, apod. Brokeri mi zacali volat a psat emaily. Vysvetlil jsem jim ten projekt a cenu co za to chci. At mi reknou feedback. Brokerka mi treba rekla, ze jeji klient dlouho hleda mensi sklad. Hodne bohatych lidi si treba pronajme mensi sklad a maji tam pak treba skladovane auta, vina, apod. Takova “man cave”. Delaji tam pak svoje narozeniny pro kamose, apod. A presne na toto jsem si rikal, ze ty male sklady jsou idealni. A me hlavne zajimalo jestli ta idealni cena co bych chtel je uplne mimo nebo akceptovatelna.

  3. WTF,

    x rokov sa snažím vybudovať další ´facebook´, avsak jedine co som vybudoval je dlh v banke, a ty tu vydelavas miliony tak jednoduchym sposobom. (jednoduchy – nevynajdenie noveho kolesa)

    1. Mrkni se tady do archivů, ten blog je starý 15 let, a to v té době John “začínal” s 1 mil. USD co vydělal jako realitní broker.

      To co nevidíš je, že vybudování majetku reálně trvá, i ten Facebook se budoval 10 let, nikdo nezbohatne přes noc, jak si všichni myslí.

    2. Jinak se drž vždycky pravidla dobře nakoupit a kurevsky dobře prodat. Všechno ostatní je na dlouho – x podfacebooků a podobně je blbost. Teď záleží jaký sortiment zvolíš a zda bude mít správnou klientelu. Tam je úspěch.

    3. A jak ses chtěl odlišit aby si upotal pozornost ? Už teď je spousta jiných projektů, které nabízí větší soukromí a dalších x ještě na vyšším levelu s velkým týmem lidí.

      Třeba:
      SoLiD projekt vyvíjí vlastní ekosystém,
      Podium je moderně moderovaná síť vlastními uživateli.

      A to už taky proinvestovali pořádný balík a ještě nemají hotový produkt, ani zaručený úspěch.

        1. To je american way;-) Dluhy XXX trilionu a zeme se tvari porad blahobytne – velky fejk ktery jednou praskne jako nekonecny ocekavany rust….v nasi spolecnosti je tolik falesnych hodnot a je zajimave ze to tak funguje uz dlouhe roky a mainstream se nad tim nepozastavuje….sikovne injektovane presvedceni se stava pravdou….

  4. ide o to ze vsetky ˇvsetky biznisiˇ do ktorych som vrazil vsetky moje uspory aj dluhy boli ako ctrl + crtl v. Videl som ze nejaka stranka/platforma vynasa tak som sa snazil to napodobnit a nie len ze mi to nic nezarobilo ale hned po par dnoch ma to prestalo bavit.

    Aj mi prijde ze dnes vacsina sa snazi zarobit cez internet nejaky prelomovy biznis, aby sa nemuseli namakat a pritom za cjvilu nebude mat kto kosit travniky, cistit bazeny atd…

    otazka vlastne pre Vas, chcem byt sam sebe panom avsak nechcem byt podnikatelom, you know mat zamestnancov , nejake vyrbne prestory… ako sa odlisit napriklad ked chce niekto sa zivit fotenim? ved vsetci uz mozu fotit, kazy ma uz svoju klientelu….

    1. tak napriklad foceni (i kdyz se toto vztahuje vicemene na vsechno):
      chces byt vlastnim panem a nechces zamestnance?

      bavi te to, v cem chces byt dobry? Mas k tomu kladny vztah? Chces se tomu venovat i ve svem volnem case a neustale se zlepsovat? Chodis na ruzne fora, kde se schazi amateri az profi fotografove a sdili mezi sebou zkusenosti?

      Pokud ani na jednu otazku neodpovis kladne, tak si nemyslim, ze to vubec jde (dlouhodobe uz vubec ne)
      teda budes nekde mezi tou partou lidi, kteri to delaji protoze chcou byt sobestacni, ale nikdy nebudes dobry a nevybocis z te sedive nezajimave rady lidi

    1. Napr. banky by nepujcili na koupi skladu kdyz by to byla jen cast podilu ve firme, aniz by vetsina spolecniku souhlasila s pujckou (a rucila za ni). Kdyz je to condominimum, tak se kazdy muze samostatne pujcit penize, prodat, apod. Bez omezeni.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *