Jsem rad, ze uz nevlastnim zadny retail

Vetsina mych realitnich investic jsou sklady. Vyjimecne vlastnim neco jineho. Jednou jsem investoval do retailu. Bylo to kvuli tomu, ze na vytvoreni restaurace, kde jsem mel Pizzouna byla potreba velka investice. Udelat vsechny mozne upravy uvnitr vytvari hodnotu, ale kdyz nemovitost nevlatnite tak po skonceni najmu z te hodnoty benefituje majitel. Takze abych to mel ten proces pod kontrolou tak jsem to retail centrum koupil. Tahle teorie se mi i v praxi vyplatila kdyz jsem to retail nedavno prodaval. Novy majitel zaplatil i tu moji investici vytvoreni restaurace v navysene prodejni cene.

Celkove, ale ta retail investice ale nezapadala do meho portfolia. Kazdy mame omezeny cas a je lepsi delat to v cem ten nas spotrebovany cas bude mit nejvetsi dopad. Je to jiny typ investice. Pouzivaji se jine smlovy. Vyzaduje to jiny typ najemniku. Moje silna stranka to proste neni.

Plus zazil jsem i zajimave prihody s novym najemnikem po skonceni Pizzouna.  Byl to expert na vymysleni ruznych vymluv a narikani. I kdyz jsem delegoval co jsem mohl, tak me to nasiralo, ze kdyz si asistentka prijela na domluvenou schuzku (pro najem), tak on na ni neprisel. Ona treba na nej hodinu cekala a on nebral hodinu telefon. A pak rekl, ze je nekde na urade (nejcasteji na DMV). Nebo se v te miniaturni provozovne schovaval na zachode. I kdyz pred provozovnou stalo auto a zamestnanci tvrdili, ze tam neni. Pak treba jen tak nahodou z toho zachodu vylezl a vsichni delali prekvapene, ze nevedeli, ze tam je. Ted k tomu jeste Covid, kdy by mel realnou vymluvu proc nemuze platit. No jsem rad, ze to uz neni muj problem.

Ten relativne maly najem mi zabiral mnohem vice casu nez starani se o sklady, kde je prijem mnohem vetsi. Me osobne to nestalo za to. Ale znam spoustu investoru co zrovna retail uprednostnuji a nechteji investovat do niceho jineho. Pro me je to zahadou, protoze mi to pripada jeden z nejtezsich zpusobu jak investovat do nemovitosti. Najit najemnika trva dlouho. Maloktery najemnik dobre vydelava. Bavim se tady o tzv. Class B retail. Tzn. male obchudky. Ne nejaka atraktivni shopping centra.

13 thoughts on “Jsem rad, ze uz nevlastnim zadny retail

  1. Nejhorší jsou takoví co stojí spoustu sil a business nula. Neznám na to lepší výraz než “vysírači”. Vždy vyžadují maximální servis, ale když dojde na placení, je problém.

    1. Ja nevim to byly takove hry. Treba zavolal at si prijdeme pro sek za najem. A bud tam nebyl nebo se schoval. Aby pak treba mohl rict, ze jsme ho minuli at prijdeme nejaky dalsi den:-)

  2. Člen mojí rodiny pronajímá dva obchody, dohromady ne více, než 200 m2, na náměstí v malém městečku (cca 4000 obyvatel). Má to cca 4-5let. Pěkný prostor, rekonstruovaný před těmi pěti lety. Zpočátku měl problém najít nájemníky, jedna potenciální nájemnice jej dokonce dost veřejně pomluvila, neboť byla zvyklá na nájmy v obecním, které byly výrazně pod tržní cenou. Breaktrough pro něj bylo, když se mu podařilo pronajmout menší z obou ploch realitce, která mu i sehnala dalšího nájemníka. Ten zavřel během covidu (ale výpověď dal už loni, dlouhodobě se mu to nerentovalo). Kupodivu našel i během pandemických opatření náhradu, která asi po měsíci otevřela a zatím jim to i celkem klape.
    Zásadní ale u takovéhoto prostoru je, že člověk nemá moc věcí pod kontrolou: Naše městečko relativně funguje, na náměstí je rozumné množství vybavenosti na to, aby tam lidé chodili a utráceli peníze. Ale v okamžiku, kdy by na kraji obce vzniklo nějaké malé OCčko s lidlem, což je teď takový trend, tak by to většina místních drobných podnikatelů nepřežila a nájmy by šly do kytek. Stejně tak jako občan nemůžete ovlivnit parkování v okolí, což má negativní vliv na foot trafic. A na radnici není nikdo odvážný, kdo by nainstaloval parkovací hodiny na náměstí, takže ani stávající kapacita není využita efektivně.

    1. Tak radnice si mnohdy vymyslí, že náměstí má být jedině bez aut. Mě nebaví platit, navýší o cenu, pokud tam jede člověk za nějakou drobností, stojí to čas navíc a nebo zbytečně riskuje dotaci rozpočtu obce místní policie.

      Ještě mi přijde že to má smysl v menších městech, kde více funguje lokální byznys, ale jinak dost loterie, jestli najde solvetního nájemce za dobrou cenu, nebo ostrouhá.

      1. Me pripada dobry zpusob, kdyz se plati za parkovani, ale pak v obchode/restauraci kdyz udelas utratu tak ti daji tzv. validaci na parkovani (a je pak zdarma napr. na xx hodin).

      2. Ono je to potřeba správně vybalancovat. Mít náměstí plné aut, je k ničemu, takový prostor neláká lidi k tomu aby tam trávili čas a tím pádem i utráceli. Zároveň kompletně umrtvené náměstí bez jakéhokoli provozu je taky špatně. Problém je, aby místa, co jsou na náměstí a v jeho blízkosti byla co nejvíce využívána – aby se na nich vystřídalo co nejvíce lidí za daný čas. K tomu je nejlepší, když je parkoviště zpoplatněno. Ideální zpoplatnění pak je takové kdy je vždy 10 až 15% parkovaích míst volných – takže může zaparkovat i ten kdo je nutně ve spěchu a zaplatit za to prémiovou cenu (ale na dynamické ceny parkingu si asi bohužel u nás počkáme). Obecně je problém, že platíme za parkování v podzemních parkovištích kdesi daleko, ale ty nejluukrativnější místa, hned před obchody často zpoplatněna nejsou. Nedává to smysl a obchdu to vyloženě škodí. Protože když je místo zdarma, tak to dopadne tak, že tam celej den stojí nějaký dojížďč, nebo obligátní zaměstnanci obecního úřadu. Vouchery za parkování když nakoupíte u místního obchodníka, jak říká John, jsou určitě dobrá věc, podpoří lokální obchod a zároveň pomáhají lidem se smířit s tím, že je v oblasti placené parkování.

  3. Pamatam si na tie pribehy a vyhovorky ked si zhanal zamestnancov do Pizzouna a mali to vsetci na haku, neprisli do prace, quitli bez udania dovodu, neprisli na smenu atd.
    Velmi by ma zaujimalo keby si teraz najimal pocas covidu za minimalku kolko by sa ich prihlasilo aj s vysokoskolskym vzdelanim len aby mali aspon nejaky prijem.

    Krasny dokaz toho jak hra nacasovanie velku rolu v biznise.

    1. No urcite nikdo. Lidi dostali vice penez kdyz zustali doma nez kdyby chodili do prace. K podpore v nezamestnanosti, ktera je v Californii min. $45 a max. $450 tydne se daval bonus $600 tydne. Lidi co delali za $15 na hodinu normalni plat si vydelali najednou mnohem vice kdyz byli na nezamestnanecke podpore. Melo to i efekt, ze kdyz nekdo uz mohl otevrit tak se zamestnancum nechtelo do prace. A byl to problem pro podnikatele je presvedcit nebo donutit aby prisli.

      1. Pokial viem, ta podpora stale plati, kym nemas odpracovane urcite hodiny v tyzdni. Poznam ludi, ktorych volaju do prace ale im sa neoplati pracovat a zarobit menej ako ked su doma.

  4. Asi to zalezi od povahy. Ja preferujem mensi team generujuci pekne zisky. No poznam takych co sa vyzivaju v tom mat co najviac zamestnancov a potom sa idu zblaznit aby sa im firma nerozsypala kazdy druhy tyzden. A zisk im zozeru vyplaty.

    A mozno v nezmyselnom zaneprazdneni nevidia ine moznosti zarobit viac a lahsie..

    1. Problém gastra je, že je asi tak 3x víc restaurací než by bylo třeba.
      A dělá to každej kdo má do prdele díru, protože má pocit že to budou easy money… 🙂

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *