Novy prirustek do portfolia

Je to nove postaveny sklad. Nema dokonceny buildout (kancelare, zachody, svetla, klimatizaci, topeni, rozvody elektriky, apod). Takto se vetsina novych skladu prodavat tzv. gray shell.

Ten buildout postavit bude trvat nekolik mesicu. Predpokladam tak 3-6 mesicu. Zalezi jak rychle pujde vyridit stavebni povoleni (ted v dobe Covidu). Spise jsem skeptik tak pocitam, ze to bude trvat dele.

To, ze tam neni ten buildout si myslim, ze odrazovalo potencialni kupujici a najemniky. Kdyz nekdo potrebuje prostor tak ho potrebuje hned. Nechce cekat.

Kvuli tomu tusim, ze sklad neslo jednoduse prodat, i kdyz zajemcu bylo hodne. Ja kolem neho krouzim od podzimu lonskeho roku. Uz loni byl pod kontraktem s jinym kupujicim a pak se obchod rozpadl. I ja jsem ho mel uz jednou pod kontraktem a v escrow kdyz zacinala situace s Covidem. Escrow jsem tehdy z opatrnosti rusil. Po par mesicich jsme se k obchodu vratili a mam to o neco levneji nez predtim. V tomhle vzdy obdivuji kulturni rozvaznost americanu. Z meho slovanskeho pohledu, ze mi nekdo zrusi escrow  a pak prijde znovu a chce koupit levneji, to by me penila krev.

Proc kupuji:

  •  I s nejvetsim usilim nedokazu takto levne sklad postavit sam. Tento sklad zacali stavet v roce 2017. V roce 2018-9 ho dokoncili a od te doby prodavaji. Za ty tri roky sly stavebni naklady nahoru min. o 30%. Prodavajici je velka stavebni firma, ktera umi stavet levneji nez dokazu ja. Myslim si, ze na tom porad vydelavaji dobre, ale proste umi stavet mnohem efektivneji.
  • Dobre nacasovani. Prodavajici mel pujcku z banky na stavbu. To jsou pujcky s dost velkym urokem a prisnymi pravidly. Podle me byli pod velkym tlakem z banky, aby sklad prodali nebo pronajmuli, aby se tak stavebni pujcka splatila nebo konvertovala na klasickou pujcku. Stavebni pujcky jsou i casove omezene a jim prave koncila. Takze meli motivaci vyjednavat.
  • Lokalita je velmi pekna. Nova cast  mesta.
  • Na trhu neni zadny jiny novy sklad v okoli a stavi se jich velmi malo..
  • Na cast skladu uz mam najemnika, ktery potreboval skladovat zbozi na paletach a ani mu nevadi, ze sklad neni hotovy. Takze hned od zacatku se tam generuje prijem.
  • Benefit odpisu. Hned v prvnim roce se da odepsat 100% tech vylepseni co postavim (kancelare, zachody, elektrina, topeni…) a zbytku nemovitosti jde akcelerovat odpisy. Pres 20% z celkove investice budu moci odepsat hned prvni rok. To je obrovska uspora na danich.
  • Prepdokladany vynos z najmu vychazi na 5%. To neni zadny zazrak. Ale mam napady jak ten vynos zvysit. Na trhu jsou vetsinou vetsi sklady. Malych skladu je nedostatek. Maly sklad se pronajima na plochu vyrazne draz nez vely sklad. Tady si myslim, ze je dira na trhu, kterou lze vyuzit. Sklad lze teoreticky rozdelit na ctyri jednotky. Kazda ma svoje vrata do skladu a vchodove dvere. Taky se chystam chytre dostavet kancelare (male, ale s mezzaninem, aby se zvetsila plocha a tim i hodnota).

Jsem si jisty, ze to nebude jedina investice behem nejblizsich let. Jsem optimista s nemovitostmi.

17 thoughts on “Novy prirustek do portfolia

  1. Gratuluji, Johne. Fascinuje mě, že si ten jednoduchý research + pro & proti list nedokáže udělat nikdo z lokálních Američanů. Přece tam nejsi jediný, kdo má disponibilní cash a selský rozum …?!?…

    1. Je to tim, z to je niche. V tomto segmentu kupuji vetsinou majitele na svuj vlastni provoz (owner/user). Ten se na to diva jinym meritkem. Zajima ho jestli mu prostor vyhovuje pro vlastni provoz. Nediva se na to jako investor.

      Pro velke hrace co investuji do skladu (napr. Prologis) je tohle pod jejich rozlisovaci schopnost. Jsou to male sklady, male projekty, takze o to vubec nemaji zajem.

      A tech malych investoru, kteri investuji do skladu moc neni. Vetsina realitnich investoru investuje treba do domu nebo bytu, protoze jim to je nejblizsi.

  2. Gratuluji vypadá velmi krásně. Kde ten sklad je? Ve které oblasti spojených států.
    Johne prosím začni už realizovat o co jsem tě prosil je už velmi málo času.
    Sklad i plány do budoucna s ním máš zajímavé. Ještě Aby se povedly.

  3. Ahoj, Johne,

    já to nechápu s tou “stavební půjčkou” jako faktorem proč jsi vydělal při nákupu…. Myslels to tak, že banka poskytla úvěr na financování projektu a že banka si řekla o nadprůměrně vyšší úrok = tj. že bývalý vlastník ti prodal, aby se zbavil drahého (=vysoce úročeného) úvěru?

    Pokud to tak bylo, tak Tobě Tvoje banka půjčila na koupi skladu za menší úrok?

    Přece z pohledu bankovního riskaře ten sklad změnou vlastníka nijak nezměnil riziko z pohledu banky. Ledaže by úvěr pro Tebe byl s nižšími úroky, protože jsi dobrý dlužník (držíš rozumnou míru zadlužení, v minulosti jsi splácel dobře, máš rozumný plán jak sklad koupený na úvěr budeš pronajímat….).

    Tj. důvod toho, že Ty jsi koupil výhodně, je v tom, že jsi lepší dlužník (a lepší pronajímatel) než ten původní vlastník – stavební firma.Chápu to správně?

    Nebo v tomto obchodu šlo o něco jiného? Třebas o to, že stavaři se nechtěli piplat s pronajímáním, protože neumí tak dobře pronajímat jako Ty… tahle druhá verze by mohla být blíže k pravdě?

    Ať se daří.

    1. Pujcka na staveni je vzdy drazsi. Je treba omezena na 2 roky. A urok bude 6-8%. Po dostaveni banka tlaci at se sklad rychle proda.

      Kdyz si sklad koupi majitel, ktery tam bude provozovat vlastni business tak to banka bere jako nejmensi riziko. Pujcka bude v dnesni dobe treba za 2.5% s fixaci na 5-7 let. A staci dat nejmensi downpayment (min. 10%).

      Kdyz si stejny sklad koupi investor a hned ho pronajme nejake firme, tak banka to povazuje za vice rizikove. Urok bude 3.5% s fixaci jen na 5 let (downpayment 35% a vice). A banka bude zkoumat jak dobre financials ma ten najemnik, na jak dlouho je najemni smlouva, apod. (pronajmute to musi byt jinak by ani nepujcili).

      Porad to je ten stejny sklad, ale pro banku je to pokazde jinaci riziko z jejich pohledu.

      1. Díky za upřesnění.

        A Tvůj sklad v současné podobě je tedy z pohledu tamních bankéřů méně nebo více rizikový…. když v podstatě je dokončen z ?70-?90% ?

        To procento dokončení stavby z hlediska zbývajících investic odhaduji jen velmi nahrubo, neboť jsem úplně nepochopil jaké vybavení Tvůj sklad už má v nynějším stavu = např. tipuji, že už budova má: rozvody kanalizace, svody dešťové vody a podlahy jsou kompletní až na vrchní nášlapnou vrstvu a prahy u dveří).

        Ještě mi není tak úplně jasné jak se jednoduše vyřeší fáze dokončování, pokud by se snad objevily problémy (vady) stavby – myslím řešení z pohledu nynější transakce (např. zádržné určené pro garanci případných problémů nikoliv při provozu stavby v nynějším stavu, ale zádržné pro případné vady při dokončování stavby dle Tvých představ):

        A jak je to v USA standartně řešeno při prodeji rozestavěné stavby z hlediska toho kdo odpovídá za jakou vadu nemovitosti, která případně se objeví při dokončování? Např. až přijdou Tvoji najatí řemeslníci a budou napojovat zbývající část rozvodů, na to co už je hotové u rozvodů (teplo/klima,…), jak se zajišťuje, aby chudák majitel/investor pak věděl kdo konkrétně může za reklamovanou vadu?

        Já být na Tvém místě bych totiž vážně zvažoval, že součást nákupu od bývalého vlastníka (stavební firmy), že jejich odborník bude dohlížet na dokončování stavby a v případě, že se objeví problémy při dokončování, tak odborník od bývalého vlastníka udělí pokyny jak problém vyřešit… a to myslím za podmínky, že si oba (bývalý vlastník i Ty) sjednáte zádržné a to na vady, které se objeví při dokončování stavby

        1. Ono takto se ty nove sklady prodavaji bezne (da se tak moznost kupujicimu si rozhodnout treba kolik kancelari chce). Nekdo potrebuje hodne nekdo malo.

          Kdyz jsem kupoval jine nove sklady tak jsem si vetsinou ty kancelare/zachody/svetla… stavel sam po dokonceni koupe. Pro banku tohle neni nic neobvykleho . Na tu pujcku to nema nejaky vliv. Treba me banka nabidla, ze mi zafinancuji i to dostaveni nebo jen budovu. Ale byla to normalni pujcka por majitele. Pro banku je stavebni pujcka, kdyz se kompletne neco stavi. Ne kdyz tam pridelam malou kancelar navic.

          Ono to je v podstate dokoncene (ted tam mam i najemnika na skladovani). Predstav si betonove steny, okna, dvere, strechu, podlahu ve ktere jsou pripojky na uz rozvedene na predem pripavena mista na odpady. Elektrika je v elektricke mistnosti. Treba nekde ve skladu je par svetel zapojenych (ale malo). Je tam zabudovan anti-freeze, aby budova nevymrzla v zime (takove topeni, ale topi jen do urcite teploty).

          Na strechu je zaruka. Na sklenena okna nebo dvere je taky zaruka. Jinak tam neni nic citliveho co by se mohlo rozbijet tak obavu nemam.

          A kdo me dodela tu kancelar je otazka ceny & rychlosti. Oslovuji i toho developera od ktere jsem to koupil i mam jednu uz vyzkousenou firmu se kterou jsem presne toto delal v minulosti a byli vyborni.

          1. Moc díky za dovysvětlení.

            Tak ať dokončení tohoto skladu klapne s co nejmenším množstvím problémů=věcí k řešení.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *