Proc ted investuji do nemovitosti v USA

Kdyz se podivam na starsi clanky, kdy jsem psal o mych realitnich transakcich v minule krizi tak je to jakoby se historie porad opakovala. Nekdo ma i ted cerny pohled na svet a ceka jak vse bude cim dal horsi.

Tehdy jsem rok po vypuknuti krize v roce 2008 odjel na vikend do Las Vegas. Nakoupil jsem domy a byty. Videl jsem v tom obrovskou prilezitost.

Clanek z unora 2009, kdy jsem se rozhodl investovat 

Nemovitosti v Las Vegas – prilezitosti roku 2009

V novinach je jeden depresivnejsi titulek vedle druheho. Same spatne zpravy a ja mam hruzu z toho, ze nez stihnu neco koupit tak si vice lidi uvedomi, ze tohle je prilezitost stoleti. Ze tohle se skutecne nebude uz opakovat. Tak iracionalni strach jsem jeste nevidel.

Clanek z dubna 2009 a jak jsem  tehdy ve clanku hodnotil situaci

Proste je to fantasticke, ze se daji delat obchody, ktere totalne davaji smysl.

Trh v Las Vegas se zacina obracet a rust… a to docela rychle

Me se libi i ty historicke komentare pod temi starsimi clanky

Dalsi clanek ze zari 2009, kdyz jsem uz citil, ze se situace obraci.

Kde bylo hodne domu na prodej je ted vyprodano

Me by zajimalo, proc si John mysli, ze krize se “uz brzy” otoci v rust (viz minuly clanek). Proc by nemohl nasledovat propad trvajici jeste 2-3 roky?

Ceny nemovitostí­ v USA mají­ ještě kam padat’

Presne nacasovani je neco co neumi nikdo. I proto delam investice postupne. Nedokazu presne odhadnout kdy bude dno. Ale v okamziku kdy mi investice dava smysl a splni moje interni ukazetele, tak se proste rozne ZELENA a jdu do toho.

V teto soucasne Covid krizi to neni uplne stejne jak ve financni krizi 2008. Chova se to trosku jinak. Ale v cem je to stejne, ze se objevili prilezitosti, ktere tomu zase davaji smysl. Alespon pro me v me situaci. Ne vsechno dava smysl investorum v CR jak investorum v USA. Mame v Bilem dome realitniho investora (otazka na jak dlouho) a to taky pomaha. Schvaleni Opportunity Zones. Zvyseni jednorazovych odpisu (section 179) pro upgrady nemovitosti (instalace a vymena klimatizace, opravy, zvetseni budovy, vymena strech…) z $500 tisic na jeden milion USD, ktery se da dat okamzite do nakladu.  PPP pujcky, ktere zachranili placeni komercnich najmu. Zmena pravidel jak se daji odecist ztraty vuci zaplacenym dani z minulych let  (soucasti CARES Act).

A k tomuto se pridaji rekordne nizke uroky, ktere nepocitam, ze by v nejblizsich letech zmizely. Mit penize na sporicim uctu je cim dal horsi propozice.

Investovani do nemovitosti neni pro kazdeho. S vlastnictvim jsou spojene starosti. Ale da se investovat i bez tech starosti pres REIT (Real Estate Investment Trust), kdy se da dosahnout vynosu pres dividendy 5-8% s podobnymi danovymi vyhodami jako pri vlastnictvi nemovitosti. REIT klesly behem krize o 30-80%. Velkou cast hodnoty uz maji zpet, ale porad tam jsou vyborne prilezitosti co koupit. Ty hruzostrasne scenare, ze bude konec sveta se proste nekonaji. Lide se vraci zpet do obchodu a restauraci. Spousta jich urcite zkrachuje, ale tak to proste je. Musi se vybirat do ceho investovat. Jak v REIT tak v individualnich nemovitostech.

Muj optimismus neni zameren na celou Ameriku a na kazdy individualni segment. Velmi peclive si vybiram investice kam dam penize. Musi me to davat smysl. Ale zaroven nemam cerny pohled na svet. 

Spread the love

21 thoughts on “Proc ted investuji do nemovitosti v USA

  1. Ahoj Johne,
    Jak jsi psal ze se Ti libi https://seekingalpha.com/author/jussi-askola/research

    Zajimalo by mne jak vidis jejich doporuceni? A jak se jimi sam ridis?

    Osobne jsem nadsen z MAC a pral bych si byt vetsi strelec protoze za 5 let si budu vycitat ze jsem do toho nedal vetsi cast penez ..

    Kazdopadne zajimal by me Tvuj pohled treba i detailneji kdyz se rozepises. Mam nactene vsechny thesis a prokousavam se jednotlivymi vysledovkami

    STORE je famozni jistota s velkym vynosem v pomeru k nulovemu riziku
    MAC je wild card ale verim ze A malls preziji a porostou takze vlastne se jen obavam o zvladnuti refinancovani dluhu v 2021 – ale jsem optimista
    CXW naprosto nechapu to naceneni – super jisty najem od municipalit/statu..

    Kazdopadne Ti neskutecne dekuji za doporuceni Jussiho. Vybiral jsem akcie firem jako SBER, BMW, T, nebo WBA ale nejak jsem proste moc cech a nejsem zvykly na investovani do akcii beznych firem takze REITs co doporucuje Jussi ve me vzbudili vetsi pocit jistoty a bezpeci.

    Dekuji Johne.

    1. Jussi se mi velmi libi jak to pise a analyzuje. Podle me velmi dobre rady. STOR mam taky, MAC taky… plus ale hodne dalsich. Mam rad REIT s net lease properties, protoze to je presne druh smluv, ktere delam u vlastnich skladu a vidim v tom minimalni riziko. U toho CXW je strach, ze kdyz vyhraji demokrati, tak se budou rusit vezeni (soukrome).

      1. A z jeho seznamu doporucenych akcii je neco cemu ses vyhnul? Za me to byl UNIT kde mi ten biz neprijde prilis jisty a s dostatecnou komkurencni vyhodou.

        1. ja teda ani ten UNIT v Core nebo Retirement portfoliu nevidim. Myslim, ze to tam kdysi meli, ale prodali to. Libilo se mi hodne MNR, ale uz mam pocit, ze je moc drahe.

      2. Díval jsem se na toho autora a po pravdě články jsou takové všeobecné zamyšlení nad určitými akciemi nebo REIT všeobecně. Neříkal bych tomu analýza. Jeho argumenty jsou docela povrchní (hodně mu toho uniká) – může sloužit jako zdroj inspirace. Relevantnější informace dám dohromady za pár hodin. Ale přivedl mě na STOR, který budu sledovat. Místo MAC preferuji SPG, ale MAC může být ve střednědobém období lepší investice. V následujících pár kvartálech očekávám další bankroty a lineárně se snižující se occupancy, což v číslech ještě teď není vidět. Snad se ještě trochu zlevní, ale kdo ví.
        Díval jsem se i na HT a do takové firmy bych osobně rozhodně neinvestoval. Je hodně špatně řízená, rozhodně nedělá akretivní investice (dospěl jsem k přesně opačnému závěřu než autor) a je docela možné, že se během pár příštích let nevrátí k pozitivnímu (A)FFO.
        MNR je skvělá společnost. Škoda, že jsem je moc nesledoval, teď už cena není nejlepší.

  2. Prvně jsem trochu měl strach z covidu. Dělám akvarka/terarka/nábytek zaměřeny na lidi co mají peníze, útlum zadnej naopak nárůst v segmentu “all inclusive” Akvarko mega a podobně. U nemovisti v Brně nárůst, blbej prostor 20m2 co ani není moc být, spis prostor bez kuchyně koupelny za nesmysl cenu 10 zájemců za jeden den. Zhodnocení za 2 roky 40%

    1. Presne tak. V roce 2008 kdyz byla krize, jsem se bavil s kamarádem, co delal prodejce v Mercedesu. Ptal jsem se ho, jestli klesly prodeje, protože Mercedes je drahá záležitost. A on odpověděl, že právě naopak. Že prodeje naopak stoupají a lidé si kupují ještě větší,,šílenosti”. Pred krizí byla šílenost koupit Mercedes za 3 mega. Během krize říkal, že prodávali klidne za 4 mega a výš.

  3. Ahoj Johne,

    tohle je prostě klasika. Lidi jsou obecně z nějakého důvodu více pesimisti. Nedávná korona krize byla výborná šance pro zainvestování volných peněz do jakýchkoliv aktiv, ale pořád se najde spousta lidí, kteří ti budou tvrdit, že se blíží konec světa a proč mít peníze radši pod polštářem…

    1. Lidi nejsou pesimisti, jen maji pesimisticky kecy. Obecne jsou vsichni, nebo temer vsichni optimisti, protoze zustavaji zit v systemu jaky je a tim mu dal bezmezne veri, i kdyz o te sve vire treba ani nevedi.

      John vi, ze je optimista a dava do toho penize. Je to dobre, dokud to pojede. Zadny strom neroste do nebe. Ten prival penez se proste nekdy projevi a pak bude konec. Kdy, to je otazka. To, ze expanzivni monetarni politika muze takhle fungovat – tomu neveril ani Greenspan uz v roce 2000. To, ze se vyplatilo investovat v minuly krizi neznamena nic pro dnesni krizi. John i vsichni ostatni jsou pod survivorship bias. Lidi, co udelali fatalne spatny rozhodnuti uz nemluvi – bud jsou pod mostem nebo mrtvi. V cesku teda bohuzel mluvi, protoze je system nenecha uplne padnout.

      1. Optimisti nebo pesimisti…hlavne jsme frustrovani, pac jsme obecne poserove, prestoze podvedme vime, ze bychom nemuseli byt…a proto zustavame zit v zabehlych systemech…

  4. Zdravim
    Viete mi prosim nejak strucne vysvetlit ako funguje ten “REIT s net lease properties”?
    V com je jeho vyhoda?

    V com je ten STOR (REIT) lepsi napr ine REITs?

    Zvazujem mensiu investiciu

    Dakujem

  5. Zdravim všechny
    Ano lidi jsou pesimisti.
    Nicméně konec sveta se určitě neblíží. S tím naprosto souhlasím. To je špatný pojem podle mě.
    Je lépe byt optimista ze všechny těžkosti které chystá budoucnost budou k užitku nas všech. Budoucnost je proměnlivá dá se trochu ovlivnit.

  6. 5-8% ? To te nemuze prinutit ani vstanout z postele? Dnes jde pres crypto investice dosahnout 10-18% bez nejakeho vetsiho rizika a prace. Se divim ze se ti jeste chce ztracet cas z nemovitostmi na stare kolena

    1. To bych nespal v noci (mit peinze hlavne v krypto). Mit penize v konzervativnich nemovitostech je pro me nejlepsi. 5-8% je prijem z najmu, ne celkovy vynos (zhodnoceni).

    2. Ak niekto napíše že je lepšie vlastniť hazard typu krypto pred investíciou do nehnuteľnosti ( ktorá vynáša z nájmu 5- 8% + zhodnotenie cez cenu nehnuteľnosti), tak si o dotyčnom pomyslím svoje , ako by povedal Švejk. A ešte úsmevnejšie to je, ak niekto takouto hláškou cieli na niekoho, kto cez vlastný biznis + investovanie ( významne práve cez reality) dosiahol zisky ako John. Krypto sa môže hocikedy zosypať, jedno či je to BTC alebo altcoiny. Vlastnenie dobrých nehnuteľností oproti crypto nemá zmysel ani zrovnávať.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *