Dostal jsem nevyzadanou nabidku na prodej jednoho z mych skladu. Nemusel bych platit provizi realitnimu agentovi . Coz usetri 5% z ceny. Dokonce je kupujicimu jedno, ze ve skladu mam najemnika. Chce ho koupit i tak. Poslali nabidku, ktera me doslova sokovala. Je to zhodnoceni 92.8% z ceny za ktery jsem sklad koupil v roce 2013. A prodejni cenaasi muze byt jeste vetsi, protoze se vzdy vyjednava a neakceptuje se prvni nabidka co se da na stul.
To jak vyrostly ceny skladuje doopravdy neuveritelne. Vnitrni instinkt mi rika, ze je ta cena tak vysponovana, ze by bylo velmi chytre ted prodat. Ten trh s nemovitostmi je cyklicky. Zazil jsem to na vlastni kuzi jak lide jsou ochotni preplacet a jak rychle se to jejich chovani zmeni, kdyz prijde krize. Takze vsechny rozumove argumenty mi rikaji, ze tohle je super prilezitost na prodani. Protoze nemusim prodat tak se jeste muzu bavit tim vyjednavanim a jeste tu ceny vysponovat vice. Mam pocit, ze se lide znovu nechovaji racionalne. Zapomneli na to, ze pred par lety tady byla krize. Maji obrovsky optimismus a jsou ochotni preplacet. Tohle ale nemuze trvat vecne. A nebude.
Argument na druhou stranu je, ze drzeni nemovitosti je velmi dobra investice. I kdyz se trh propadne, tak porad nemovitost pronajimate a mate z nich prijem. A tim, ze jsem nemovitosti koupil levne tak mam obrovskou vyhodu.Muzu vzdy pronajmout o neco levneji nez nekdo kdo tu podobnou nemovitost koupil za mnohem vice penez. Myslim tim, treba institucionalni investory, kteri musi dokazat nejaky vynos podle tabulek podle toho kolik nainvestovali. Tim, ze jsem koupil levneji platim mensi dan z nemovitosti. V USA je dan z nemovitosti hodne velky naklad a pocita se podle toho za kolik nemovitost koupite a skoro kazdy rok ji trosku zvysuji. Jednoduse receno, kdyz nemovitost koupite o polovinu levneji tak je i mozne, vase dan bude o polovinu mensi. Tohle je vyznamna polozka (kolem 1% z ceny rocne).
Proste to portfolio nemovitosti co se me podarilo vybudovat behem rustu Shipito je naprosto perfektni. Koupil jsem krasne nove sklady za nejnizsi mozne ceny. Doslova drzim rekordy, ze nikdo ve stejne komunite kde je dalsich 20 skladu nekoupil levneji nez ja. Tohle je pro me argument proti tomu abych prodaval. Podarilo se mi to velmi pekne a bude to tezke replikovat.
Ale nevyuzit toho iracionalniho chovani lidi je taky hrozne promarnena prilezitost!
Nj ale když člověk teď výhodně prodá, co potom z penězi? Zase by si je musel někam investovat a to se dělá hůře, když je trh nahoře. A investice v nemovitostech je z těch méně rizikových.
A co prostě jen počkat, až to zase půjde dolů? Při troše štěstí a klidu (času), který John má, je to docela sázka na jistotu.. 🙂
Ahoj Johne,
v industrial nemovitostech se dost vyznas, mozna by te mohlo zajimat, jak trh vypada v Britske Kolumbii. Tzv “stupid rich” v posledni dobe naprosto meni trh ve Vancouveru a okoli, napr tento tyden se sklad, asking price 4 mil CAD, prodal za 36 mil CAD! 9x over asking!
Pokud mas chvilku, vygoogli si nejake reporty – co si o tom myslis ty? 🙂
(Pracuji jako analytik industrial nemovitosti ve Vancouveru, Canada)
Mej se, Ondrej
Vubec ten trh v British Columbia neznam. Ale myslim si, ze tento stav “optimismu” nebude trvat vecne. Nemam kristalovou kouli, ale zive si pamatuji ten sileny pesimismus, kdy bylo spousta skladu v Kalifornii nekolik let prazdne, nikdo nebyl schopen najit najemniky nebo kupujici. Tohle byla doba kdy jsem nakupoval pro Shipito a kdyz jsem videl ten sileny pesimismus tak me cvakal zadek, abych jednou nebyl ve stejne situaci. Byl to strasne depresivni obrazek. Co je podle me velka neznama je menova politika ruznych vlad. Nekonecne obdobi s nizkymi uroky. Negativni rates… kdy pak investori hledaji zoufale kam penize dat.. a zpusobuje tyto bubliny treba zrovna v tech industrial nemovitostech.
Myslel jsem, ze se dan plati podle aktualni odhadni ceny, alespon u rezidencnich. U komercnich je to jinak?
Podle aktualni trzni ceny .. jenze tam je prostor pro interpretaci. Kdyz koupis nemovitost za $1M a druhy clovek koupi tu stejnou za $2M tak v obou pripadech to je aktualni trzni cena. A z te se pak vychazi nejak tabulkove, ze treba cely trh stoupne o 3% tak vsem zvednou dan o 3% rocne. Ale ten zaklad ze ktereho se vychazi je jinaci.
Myslis, ze se nafoukava dalsi bublina? 2000 -> 2008 -> 2016?
Urcite.
Kde jsme asi ted?
Podle tebe?
http://www.thegoldandoilguy.com/articles/wp-content/uploads/2012/11/Stages-for-AAPL.png
LOL.. pekny graf.. Delusion
jo, doporučuju si ten graf nasadit např na graf bitcoinu, je to přesné.
A nebylo by vhodné to prodat jako celek ? Mělo by to pro nějakého institucionálního investora nějaké výhody ze by zaplatil více za více skladu ?
Neco jsem v tomto zkousel podniknout, ale nemam ty sklady uplne idealni pro ty institucionalni investory. Ti maji radi obrovske sklady (ja mam spise male) a pronajmute nejakym AAA najemnikum (distribucni centrum pro Walmart, Amazon, apod.) na spoustu let. Ten muj profil najemnika jsou spise male firmy a nesnazim ze za kazdou cenu pronajmout na mnoho let dopredu. Mam radeji flexibilitu a castejsi moznost zvysovat najmy.
Prodat, využít dobré situace na trhu, vydělat dobré peníze.
Počkat na prasknutí bubliny
Investovat vydělané peníze do projektů, které se díky krizy výrazně propadly
Predaj teraz, kupis to od nich naspat za polovicu, ked im budu peniaze chybat po prasknuti bubliny. 😀
A co prodat a investovat do BTC? Ten růst bude obrovský a tak investovat část majetku
Prodal bych sklady a investoval peníze do celosvětové sítě zakládání firem .
Jednoznačně prodat, protože jsi nájmy nejspíše nastavoval s ohledem na kupní cenu, takže je velmi pravděpodobné, že když spočítáš současnou hodnotu budoucích výnosů z nájmu, tak Ti vyjde nižší částka než ten offer…Takže nemá smysl držet tu nemovitost, protože Ti sice nese nějaké peníze stabilně, ale čistě z pohledu zhodnocení to nemá smysl… Příležitostí kam investovat je vždycky dost a zejména bych zkusil třeba jiný trh než USA, který není úplně vypeakovaný… Třeba v rodné ČR se stále dají kupovat nemovitosti se zhodnocením 70-110% v horizontu 5 let (privatizace, apod.), ale je pravda, že už se k tomu hůře dostává…
si frajo palec nahoru !
John, tak ako to dopadlo? Ci uz zaujemca radsej neodpisal? 😀
Prodavat nechci, takze jsem odepsal, ze prodam, ale za jeste o dost vetsi cenu;-) To delam radeji nez rikat, ze ne… kdyby nahodou byl nekdo takovy blazen, ze by to koupil.
Ano, všetko je na predaj. Otázkou je vždy cena!