Pasivni prijem z nemovitosti neni uplne mozny. Vzdy je nejaky problem nebo starost. Samozrejme vse se da nadelegovat, ale cena za to je nizsi vynos. Kdyz ty rozhodnuti nedelate sami tak vas to stoji vice penez. A cim vice to nadelegujete tim vice je sance se dostat do cervenych cisel.
A problemu s nemovitostmi je spousta. Chce to mit na to zaludek.
Me k tomu, aby to bylo bezproblemove a pasivni paradoxne nejvice pomahaji zamestnanci. Zamestnanci a pasivni prijem to asi nejde moc dohromady, ze? Jenze u me to tak je.
Treba v Las Vegas kde mam nejvice nemovitosti mam take kancelar se zamestnanci. Zakladaji firmy (IncParadise) a ve chvilkach kdy nejsou vytizeni se staraji o moje nemovitosti. Resi problemy, ktere bych musel resit ja.
Kdybych tam najmul management company (ktere se takto o domy staraji), tak se nedoplatim.
zrovna minulý týden jsem to řešil z kamarádem, koupil třetí byt, dva z nich pronajímá, financuje to vzájemnýma hypotékama.
Jenže když spočítá, že po zaplacení splátek, je na těch bytech zisk cca 500-1000 kč měsíčně, tak to nestačí ani na občasnou potřebu vyměnit záchod, vytopení bytu, nebo nedejbože požár, záplavy nebo cokoliv podobného, případně pokrytí měsíc chybějícího najemníka.
Pojištění by některé z těchto věcí řešilo, ale z příjmu to ukrojí desítky procent. (100 kč z 500 kč je 20%) takže tudy žádná extra rentabilní cesta nevede.
Věřím však, že i u nás se dá na nemovitostech vybudovat poměrně zajímavý pasivní příjem. Pronajímání družstevních bytů touto formou to podle mne však nebude.
I když v okolí působí společnost RPG reality, které věřím, že si právě na pronajímání bytů udělala extrémně příjemný příjem. Ta však byty získala za poměrně neprůhledných podmínek od OKD ve velkém a v několika městech (nebojím se říct tisíce bytů). Pak již mají samozřejmě vlastní servisní organizaci, která byty obhospodařuje.
Souhlas, někdy je to mrdačka, řešením ale může být nemovitost s více (resp. hodně) byty nebo nebytovkami (multi-unit) se správcem, který v ní bude žít (resp. nájemníkem, který nebude např. platit nájem výměnou za správu). Tím že v tom domě žije je i v jeho zájmu, aby bylo vše v cajku + je větší šance že se předejde problémům než když se tam ukáže jednou měsíčně.
Zkouším to teď a celkem to funguje, i když si stále sám řeším nové nájemníky a billing.
V neposlední řadě mi přijde, že v českých nemovitostech je méně problémů než v amerických (možná je to tím, že české domy a byty se staví o dost kvalitněji než americké, jsou přísnější normy na vše, atd). John Reed tvrdí, že časová náročnost správy jedné americké unit je 4 hodiny měsíčně, u českých je to imho reálně míň.
Já myslím, že spojení zaměstnanci a pasivní příjem k sobě rozhodně jde.
Ono spousta lidí bere pasivní příjem jen jako něco, co vydělává peníze samo, bez toho, aby se na to šáhlo. Což je ve většině případů naprostá utopie. To lze snad jen s úroky a podobnými věcmi.
Jenže když mít třeba Shipito a nebudeš se o něj vůbec starat (nasadíš na to budeš někoho jiného) a bude ti to vydělávat, tak je to pro tebe přeci taky pasivní příjem. Pasivní příjem, který vlastně máš díky zaměstnancům…
Jeden z mých klientů se vydal cestou pasivního příjmu z nájmu a docela mu to funguje i v Čechách. Je ale pravda, že první byt si koupil za své a teprve na ty další si vzal hypotéku. Dnes má nějakých 15 bytů, které pronajímá a které mu zajišťují celkem slušnou existenci. Většinou si takhle skoupil novostavby, takže nemá moc problémů s údržbou. Přesto ale musí poměrně hodně času věnovat správě svého portfolia a řešení různých kravin typu protékající záchod nebo zabouchnuté klíče ve dveřích.
"ve chvilkach kdy nejsou vytizeni se staraji o moje nemovitosti"
Pak musí řešit jen věci, co nespěchají (výběr nájmu, zaplacení energií atd). ale havárie atd. musí řešit hned ne? Jak to dělají u obojího? Třeba ohledně elektřiny atd., máš nějaké elektroměry, které se samy odečítají, a nebo jeden z tvých zaměstnanců to musí jednou za čas objet a zjistit vodu, elektřinu atd. a nebo máš nějaké napojení na poskytovatele, kteří to zjištují sami? A nebo si toto platí přímo pronajimatel a na své jméno?
A co kontroly, děláš kontroly doma, jestli ti demolují vnitřek?
No ja nemam kazdeho vytizeneho do posledni minuty kazdy den praci:-) V kazde praci mas chvilky kdy se nic nedela.
V USA se vse odecita samo a vse platis automaticky. Tohle se zrovna manualne nedela.
Kontroly nedelas. Na to neni nikdo zvedavy abys mu lezl do bytu. Na to je security deposit, ze ktereho zaplatis pripadne opravy. Nebo pak pojisteni, kdyby to nekdo zapalil nebo vytopil.
Souhlasím, že ideální pasivní příjem neexistuje. Ale lepší je se věnovat hodinu týdně, či kvartálně den akciím, než hákovat 250 hodin měsíčně na stavbě, to je proti tomu ráj na zemi a stejně něco člověk dělat musí, aby mu zevnitř nevyhnil mozek :).
"No ja nemam kazdeho vytizeneho do posledni minuty kazdy den praci:-)"
Cože, jak je to možné?! 🙂 haha
Jak se to platí automaticky, můžeš to nějak rozvést, to znamená, že má každý elektroměr, plynoměr a vodoměr napojení na svou organizaci, a oni vše vědí, nechodí lidi, kteří opisují stavy?
Máš nějaký náhled s exportem dat pak z jejich systému?
A jak to pak platíš, taky automaticky, nějakou obdobou českého Inkasa, či SIPA?
Tohle by mě vážně zajímalo, jak to máš vyčešené, o tom můžeš napsat post, když už se o tom bavíme, jak to funguje v USA, protože v ČR to známe, že chodí jednou za rok odečítat plyn a elektřinu, jednou za kvartál vodu, měsíčně (či jinak, jak si to určíš) platíš zálohy a jednou ročně je pak vyúčtování.
"Na to je security deposit, ze ktereho zaplatis pripadne opravy. "
Ty jsi ale psal v knize, nebo na blogu, že security depozit nebereš a místo toho sis zvednul o desetinu tuším nájem a ti lidi jsou ještě rádi 🙂 (nemají peníze zpočátku, ale vyšší nájem jim kolikrát nevadí).
Jinak pojistka je jasná, taky mám barák pojištěný proti živelným pohromám s velkou spoluúčastí, abych platil málo a bez rizika povodně a záplavy.
Elektrina – nic se neodepisuje manualne. Je na to nejaka technologie. Online vidim co spotrebujeme. Na vypise me jeste ukazou pekny graf kazdy mesic abych videl jaky je rozdil oproti lonskemu roku, apod.
Voda – casto se plati jen pausal. Je levna.
Automaticky se v USA da platit skoro vse. Bud maji tvoje cislo kreditky nebo uctu a proste si to strhavaji. Nebo to muzes platit online.
Security deposit mam vsude. U jednoho bytu co byl v nic moc stavu jsem ho snizil a tim ziskal vice najemniku. Kdyz uz tam je stary koberec a neni vymalovano tak neni potreba brat security deposit velky. Kdyz je to krasny novy dum tak ho chci vetsi. Jsou to penize, ktere mas na tyto opravy, kdyz najemnik neco poskodi.
Je to system na ktery jsou lide zvykli a funguje
John: technicky není problém, aby elektroměry komunikovaly s elektrárnou a posílaly například spotřebu. Akorát je třeba přemostit vhodně transformátory na cestě. Dnes už jde doma přes klasickou elektřinu i tahat Ethernet…
Díky za popis, nás to ještě čeká, resp. jsem tohle viděl u větších odběratelů, že mají u svých přípojnách bodů na sloupech antény, které zjevně posílají spotřebu do centra.
Jaromir Adamek: …v ČR to známe, že chodí jednou za rok odečítat plyn a elektřinu, jednou za kvartál vodu, měsíčně (či jinak, jak si to určíš) platíš zálohy a jednou ročně je pak vyúčtování.
Tomuhle jsem se v Cesku nejvic divil, jak to tady funguje 🙁 clovek az na konci roku zjisti, ze ma nedoplatek 15 tisic za plyn a 10 za elektrinu.
V US se voda,elektrina,plyn odecita bud automaticky nebo jednou za mesic prijede serviceman a udela odecet na elektromeru (jsou vetsinou zvenku na stene domu). Kdyz si treba pronajmes bydleni, tak si tam musis take zavest vodu+elektrinu na svoje jmeno, zaplatit si svuj depozit a pak normalne platis mesicni vyuctovani toho co realne spotrebujes.
V Cesku jsem si vsiml, ze se pronajimaji byty vcetne inkasa, takze nikdo vodu/plyn/el. neprepisuje na najemnika ale zustane to na majitele.
DaN) To časté nepřepisování na nájemníka má jeden důvod – pokud přestane platit, "odpojí" elektroměr/plynoměr a je dost velký pain in ass to nechat zapojit zpět, jednak to stojí peníze (kolem 1000 Kč), ale hlavně si musíš nechat udělat revizi (další litr) a revizák to nemusí schválit (pokud jsou v baráku třeba staré pojistky/stará elektřina bez jističů, etc.).
Aha, díky za komentáře.
no taky o tech realitach tak premyslim, tak nevim jak moc se tomu venovat. Jeste je mozna zajimave spekulovat s pozemky, tam aspon neni zadna udrzba, ale najemnici to jsou problemy, takze jenom fakt z nouze
Toto je zajímavá příležitost 😉
http://www.revolucnireklama.cz/index.php?ido2=16982