Kdyz zvazuji nejakou realitni investici tak si pocitam tzv. CAP rate (capitalization rate). Je to procentualni vynos, ktery me investice prinese. Cisty prijem je najem minus vsechny naklady (krome odpisu a uroku na pujcce).
CAP RATE (%) = Cisty prijem (NOI) / Kupni cena
Napriklad. Nemovitost stoji 1 milion USD. Prinasi cisty prijem 100 tisic USD rocne. CAP rate je $100 tisic / 1 mil. * 100 = 10%. Nemovitost ma 10% vynos. Tohle je pro me v podstate nejdulezitejsi cislo a takto se divam na vsechny potencialni koupe.
Kdyz se na tu invesitici pouzije pujcka tak je dulezite spocitat tzv. CASH on CASH Return. Kolik penez se musi investovat na koupi a jaky bude vynos z tech investovanych penez.
Dejme tomu, ze si na 70% z kupni ceny muzu pujcit penize s 3% urokem.
Jak to bude vychazet ted? Formule je podobna jen se od prijmu odectou naklady na pujcky (uroky).
Moje investice na koupi nemovitosti z prikladu vyse je 300 tisic USD. Cisty prijem je 100 tisic, ale z neho odectu uroky 3% (21 tisic). Takze cisty prijem je 79 tisic rocne.
Cash on Cash = $79 tisic / $300 tisic *100 = 26%
Rocni vynos s pouzitim dluhu (leverage) je u stejne nemovitosti 26%.
Takze investice s 10% CAP rate muze prinest cash on cash vynos 26%.
Jak se divas na paku v situaci, kdy mas i vlastni nevyuzitou cash?
Asi zalezi jaky ma kdo apetit na riziko. Napr. misto jedne nemovitosti za cash se daji koupit dve (s vyuzitim pujcky). Vetsi pocet najemniku = vetsi diverzifikace. Nebo umisteni druhe nemovitosti v jine lokalite = vetsi diverzifikace. Vsechno ma neco do sebe.
To učí Kyiosaky ve své hře pro děti.. Jenom CAP pojmenoval ROA (return on assets) a Cash on cash pojmenoval ROI (return on invest)
Ještě přidal nutný cash na nákup, prostě k ovládnutí investice tomu říká Down payment. A pak to člověk prostě vidí u všech investic. Prostě to přímo nevadí používat páku cizích peněz..
Johne, opět díky za super praktický článek… hodně mi tvůj výpočet připomíná výpočet z filmu https://www.imdb.com/title/tt6285944/
Takhle jak si to rozepsal je to moc pěkné, a určitě bych do toho šel, tu páku vidím jako největší plus.
Bohužel v ČR trh rezidenčních nemovitostí je poněkud prapodivný, za posledních 5 let v ČR vzrostla cena nemovitostí o 80%, nicméně nájmy tak o 20%, z hlediska cash-flow, když si člověk vezme třeba byt v Praze, tak už je to čirá spekulace na rostoucí cenu nemovitostí, jinak to logiku už vůbec nedává.
Bavím se dost z investorama do nemovitostí, a někteří na tom dělají třeba i přes 50k měsíčně, jen je třeba říci, že v tomto případě je to pro ně už full-time job.
Jeden příklad za všechny, který mě rozesmál. Kolega si koupil stejný byt, ve stejné lokalitě, kde pronajímal, platil pronájem 3+kk za 15k v čem je započten i fond oprav. Protože neměl 20%, tak i ty si půjčil. A povídá: “víš kolik už jsem narval za 10 let do té majitelky? teď konečně bydlím ve svém!”… zeptal jsem se ho kolik platí: “no 30.000 Kč měsíčně a poplatky” :))
Jako ty velké sklady mi dávají 100% logiku, věřím že je to skoro pasivní příjem, a že to prostě generuje cash s minimálním usilím. Jen rezidenční nemovitosti, když si člověk spočítá investovaný čas, tak to vážně dává logiku jen jako spekulace, která teď v posledních 5 letech lidem dost vyšla a tak vydělali, nicméně mnohem více na pohybu ceny než na cash-flow. Ono veskrze by vydělali, i kdyby tu nemovitost nechali prázdnou… 😉
S tím tištěním peněz je jistá nemalá šance, že to ještě půjde dost nahoru. Je to sázka no. Směju se jak si všichni v mém okolí mnou ruce, kolik vydělávaj a já jim občas říkám, jestli si uvědomují, že když jdou dnes do baru a dají tam kilčo za ani ne drink (to už si musí připravit dvě kilča), ale kilčo za skleničku bílého, že to kilčo či dvě kilča, že to už je skoro jak dřív desetikoruna.
Aby CAP rate byl 10% tak u bytu 1+kk o 25m2 za 3M v Praze by nájem musel být cca 30 000kč.
Myslím, že dneska jsou pronajímatele rádi za 5%.
Což se jim vyplatí právě jen s úvěrem, jinak by jinde s podobným rizikem (Akcie) měli více.
Tak u nemovitosti typu byt ve větším městě v ČR je prakticky nulové riziko. Pronajme se to prostě vždycky. A pořád lepší 5% než 0% v bance.
Ceny bytů a domů porostou pořád, protože tiskárna peněz se nemůže zastavit, to by vedlo ke krachu ekonomiky a státu…
Jediné co tento status quo může disrupotovat je naprostý kolaps typu – válka.
Ani ta letošní pandemie neudělala s cenami nemovitosti v ČR skoro nic, max. se na chvíli zpomalí/lil růst.
Tak ono je to vzdy o tom dobre nakoupit a ta navratnost ti casem poroste. Mam byt v Pardubicich. 3+kk, panelak, po rekonstrukci, univerzita 10 min. Pesky. Koupeno 2014, za 1.450.000. Hypoteka jeste 750 tisic. Urok 2,05%. Obsazenost za 3 roky 11 mesicu v roce, inestice do vyb. 10tis rocne. Akt najem 12,5 tisic. Prijmy z najmu tak 137k. Naklady (fond, dan z nem, pojisteni, opravy) 35k. Cisty prijem 102k. Cap rate = 102/1450= 7%. Cash on cash =86/750= 11,4%. Cast penez jde ale na umor… pred sesti lety byly 1+kk za 800 litru, ted se na sidlisti pronajimaji za 8 tisic…
Mozna zakladni otazka, jak se definuje cisty prijem z nemovitosti kdyz ji jeste nevlastnim? Penize co ocekavam ze obdrzim na ucet za rok? Nebo minus vse co ocekavam, ze vydam za opravy, rezervni fondy, dane (pokud nejake) ? Diky moc
Najem co ocekavam minus cokoliv bude potreba opravit hned + rezervu jak dlouho bude nemovitost prazdna. V mem pripade vim, ze pronajmu velmi rychle – okamzite (kvuli oblastem kde kupuji), tak tu vacancy rate neresim. A zbytek co se tyka oprav nebo rezervniho fondu, pojisteni, dane z nemovitosti.. to uz vse plati najmenik (delam jen NNN leases). Takze to mam jednodussi nez nekdo kdo treba pronajima domy a byty.
Ten vzrorovy vypocet Cash on Cash plati len pre prvy rok prenajmu? Ked postupne splacas istinu pozicky, tak klesa aj absolutna hodnota uroku, a tym padom je cash on cash return kazdy rok vacsi? Alebo mas na nehnutelnost nejaky typ pozicky, kedy platis 3% z celej istiny po cely cas splatnosti uveru?
Pro zjednoduseni jsem pocital jako kdyby byla jen pujcka typu interest only (jen s urokem). Jinak s tim jak snizujes jistunu tak se samozrejme ty uroky taky snizuji. V USA jsou pujcky ruzne a jsou i takove, ze pujci a plati se jen urok. Investori to maji hodne radi, protoze pak maji nejlepsi cash flow.
Snad nevadí trochu offtopic dotaz
Firma je na prodej za 1M, má aktiva v hodnotě 500k. Při jakém ročním zisku má smysl uvažovat o koupi?
Při ročním zisku 100k. Návratnost bude 5 let, pokud neuvažujeme ztrátu hodnoty aktiv za 500k v čase.
Zalezi jaky je to obor, jak velka firma, apod. A pouzivaji se vetsinou nejake multiples EBITDA (zjednodusene zisku). Treba male firmy se prodavaji za 3-4 x zisku. Stredni 4-6x. Rostouci a vetsi 6x a vice. Apod.