Vybiram dotaz z komentaru:
Muzete se trochu rozepsat o:
– mistni dane z nemovitosti (jak je urcuji, obvykle vyse)
– jestli se nekde da dohledat globalne kolik kde jaka dan je ?
– jak moc casto se vyse teto dane meni?
– jak moc narocny je provoz nemovitosti? Myslim jak variantu kdy to dela firma (treba u condominia snad pokazde), nebo kdyz clovek vlastni celou nemovitost sam, jaka jsou rizika,etc.
– jak probihaji odpisy nemovitosti, existuje moznost si davat do nakladu splatky, pripadne leasovat a odepsat rychleji?
– jak funguje ocenovani nemovitosti?
Dane z nemovitosti v USA
Zalezi na kazdem meste/county (county je neco jako kraj) jak si urci dane z nemovitosti. Z techto dani se totiz financuji verejne sluzby (hasici, skoly, knihovny, apod.). Vetsina mest ma dane z nemovitosti okolo 1% z ceny a dane se plati kazdy rok. Treba v Las Vegas je to blize k tomu 1% ale v Memphisu to je pres 3%. Ta formule neni presne 1% nebo 3%. Formule je hodne slozita a nechci ji tady rozvadet, ale jako rychlou pomucku berte ty procenta.
Dan vybira vetsinou tzv. Assessor office. Vetsinou je to na urovni county. Takze zjistete jak se jmenuje county kde se nemovitost nachazi. Treba vim, ze me zajim dum, ktery je v Las Vegas. Pouzijte Google a napiste nazev mesta a slovo county a meli byste najit nazev county kam to mesto patri. Treba Las Vegas je v Clark county, Los Angeles je v Los Angeles county a Memphis v Shelby county. Pak dejte do Google nazev county a slovo assessor, treba Clark County Assessor a najdete oficialni stranky. Tam najdete informace jak dan pocita, taky tam muzete hledat vsechny nemovitosti, videt kdo je majitel a podivat se na online mapu.
Kdyz chcete jednodussi zpusob jak zjistit kolik je dan tak kontaktuje realitniho agenta v urcite oblasti a zeptejte se ho.
Dane z nemovitosti se moc casto nemeni. Je to politicky velmi citliva otazka. Nikdo nema rad zvysovani dani. Ale kdyz jdou ceny nemovitosti nahoru tak stoupa vyse dane u kazdeho domu automaticky (procenta zustaji stejna jen castka jde nahoru kvuli vyssim cenam domu).
Provoz nemovitosti. Zalezi co vlastnite. U bytu a domu vam najemnik bude volat, ze se mu ucpal zachod. U kancelari bude tech problemu mene nez u domu. Muzete taky koupit nemovitost kde je tzv. NNN lease. Pak se najemnik stara o vse vcetne placeni dani z nemovitosti, opravy, apod. A vam posila jen penize kazdy mesic. V USA jsou take tzv. management companies, ktere se muzou o vse postarat za vas.
Odpisy nemovitosti
Residencni nemovitosti se odepisuji 27.5 roku. Komercni 39 let. Pocita se to tak, ze vezmete cenu budovy (cena pozemku se nemuze odepisovat) a rozdelite poctem roku. To co vam vyjde si muzete odecist z dani.
Co se tyka nakladovych polozek tak uroky co zaplatite na pujcce jsou odecitatelnym nakladem. Veskere opravy muzete odecist okamzite. U vylepseni zalezi jestli je to koberec nebo treba nova strecha a podle toho se pocitaji odpisy.
Ocenovani
Tady ani nevim co bych mel napsat. Ocenovani delaji odhadci pro ucely bankovnich pujcek. Kazda banka si pouziva sveho odhadce, takze do toho malokdy vidim. Co se tyka odhadu hodnoty pro placeni dani tak to si kazde mesto dela samo. Casto treba letaji a foti pozemky a domy z letadla. Kdyz vidi, ze doslo k nejakym zmenam tak nauctuji vetsi dane.
Puvodne publikovano 1. listopadu 2007. Publikuji znovu starsi clanky, ktere si myslim, ze jsou dulezite a muzou znovu nekoho zajimat.
Když jdou ceny nemovitostí nahoru, tak se automaticky zvedá daň z nemovitosti… to znamená že každý rok musím nechat odhadnout nemovitost a podle toho zaplatit daň? Hodnota nemovitostí přece neroste všem nemovitostem stejně aby bylo možné říct "ceny od loňska stouply o 10%, zaplať o 10% větší daň". Někdo má třeba skladiště a když se přímo k němu vybuduje nová dálnice, tak jeho tržní hodnota stoupne, naopak když má někdo vilu a do sousedství se nastěhuje pár "nepřizpůsobivých" rodin, tak tržní cena může dost klesnout.
Mně to přijde sice logické, ale na druhou stranu poněkud zvláštní. To úředníci sledují nějaký vzorek nemovitostí a podle toho, jak se vyvíjí cena, nasadí daň? Takže já vlastně nevím, kolik zaplatím, dokud mi nepřijde obsílka?
Zaujimave – alebo skor by som povedal racionalne, funguje to ako by rozumny clovek po chvili premyslania povedal a to je dobre.
vk: Lide si odhady nedelaji. To by bylo moc pracne a asi by to nefungovalo. Nevim jak presne to funguje, ale muj odhad je, ze kazde mesto ma nejaky koeficient (treba podle zrealizovanych prodeuju) podle ktereho vidi jak stoupla cena za ctverecni stopu. A kdyz vidi, ze cena nejak vyrazne vzrostla tak vam poslou o neco vetsi ucet. Ale neni to doslova. Treba kdyz soused proda o 100% draz jeho dum tak to neznamena ze vsechny domy v ulici budou mit o 100% vetsi dan z nemovistosti. Roste to relativne pomalu. Taky existuje spousta vyjimek. Treba kdyz je to vase primary residence (dum kde bydlite) tak treba v Las Vegas vam muze vzrust dan z nemovistosti pouze o 2% (mysleno platim $1,000 za rok tak pristi rok zaplatim max. $1,020 i kdyby narust cen nemovitosti byl treba 50%).
Ty narusty jsou spise plosne.. ze nekde postavi dalnici dane neovlivni. Spise jde o to, ze treba cely trh vzrostl tak jdou i platby dani nahoru.
(asi nejen ja) dekuji za odpovedi 🙂
Samozrejme to vyvolalo vlnu dalsich otazek:
– dan z nemovitosti je opravdu 1% ? Nekde jsem videl, ze by to melo byt spis okolo 0.1%. V pripade 1M US$ nemovitosti platit rocne $10k na danich mi prijde docela dost … ale chapu, ze z toho systemu je financovano docela dost veci. Pro investici mi to prijde dost smrtici.
– existuje nejaka globalni mapa pro cele US, kde by byla vyznacena danova zatez pro property tax ?
– existuje alespon seznam assessoru pro kazdy stat? Nebo tim seznamem je google… ? 😉
– Nejdriv pro otazku uvedu linky z oblasti San Jose, kde to trosku znam:
http://eservices.sccgov.org/ari/search.do?action=displayApn&apn=01546007
A ted by mne zajimalo, jak se treba u te nemovitosti doberu k realne dani … protoze ona je dost komplikovane slozena z nekolika komponent (alespon ja to tak chapu).
Musim tedy rici, ze v CR to je jeste slozitejsi, ale tady je dan za dum+zahradu v cene 5mil par stokorun. Dan za pozemek (bez domu) byvala jen 57 CZK. Zato vyplnit ty formulare je prace na par hodin. At zije cesky efektivni stat.
Cenu nemovitosti chapu ze ocenuje assessor a je to dle oblasti, podobne jako v UK. Znamena to, ze ten clovek ma prehled o vsech nemovitostech v “jeho” county, sleduje opravy, atd. ??? Rad bych ten system pochopil kdo mi urci jakou cenu ma muj dum a na zaklade ceho (viz prvni link).
Kdyz uz znam cenu, jak si ji dopocitam? (viz http://www.sccgov.org/portal/site/fin/agencyarticle?path=%2Fv7%2FFinance%20Agency%20%28AGY%29%2FController-Treasurer%20Department%2FProperty%20Tax%20Apportionment&contentId=0e0c5ab116c34010VgnVCMP230004adc4a92____).
Idealni by byl nejaky konkretni priklad.
O nemennosti property tax mam trosku jine informace, ta dan se tvori pokud vim tak, ze se vezmou naklady na udrzbu vseho ‘erarniho’ a vysledna castka se nejak rozlozi mezi vsechny majitele nemovitosti (prave pres jejich cenu a tax rate). Z jineho zdroje mam informaci, ze se to pry casto meni podle toho kdo je zrovna “u vesla” a tak kdyz je potreba vybrat vic, jednoduse se preceni nemovitosti a hotovo. Jak to tedy je?
– ad odpisy nemovitosti: cesta ke zrychleni pres financni pronajem s naslednou koupi (cesky leasing) k tomu nevede?
– K provozu, ptal jsem se spis kdyz clovek vlastni a zaroven uziva a na takove ty veci jako je uklid, opravy fasady, aby to bylo okolo hezke, posekany travnik, … Kolik stoji treba ta udrzba Memphisu (aby lide okolo a urady neprskaly) – staci mi vyjadreni v % obratu rocne a navratnost te investice, nebo libovolna jina kombinace, ze ktere se da vypocitat … to co kazdy investor potrebuje.
Diky!
PS: Neumim to po sobe v tom malem okenku precist :-), tak se omlouvam za preklepy.
K otazce Martina Hinnera:
Ty formule na pocitani cen nejsou vubec jednoduche.. Na Assessor webu to mas presne a kdyz mas chut se tim probirat tak presne zjistis jak si to vypocitat.
Ale nejjednodussi je zeptat se agenta nebo se podivat na tax record dane nemovitosti.. kde bude napsano kolik ted ten soucasny majitel plati (da se pouzit pouze orientacne).
Dane z nemovitosti jsou v USA velke. Ale nejak to tady patri k zivotu, tak se tim nikdo moc nezaobira.
Mozna nejaky seznam Assessor webu existuje, ale sam jsem to nikdy nehledal. Kdyz me to nekde zajima tak pouziji Google.
Dane se plati tak, ze ti poslou kazdy rok ucet, kde to je krasne rozepsane. Kdyz mas pocit, ze to nesedi tak tam je vysvetleno co mas presne delat. Kdyz nemas penize, tak to platis po splatkach. Ale je to jen otazka poslani seku. Nic nemusis vyplnovat.
Kdybych chtel vyresit co popisujes tak poslu email par agentum v San Jose a zeptam se jaka je dan treba na residencni nemovitosti.. oni napisou zjednodusenou formuli tak jak treba ja pisu 1%. Vis ze kupujes nemovistost za $500,000 tak dan bude zhruba $5,000 rocne. A ono to bude plus minus odpovidat. Kdyz chces mit uplne presne cislo tak se prober temi formulemi.
Co se tyka zmen dani.. v Kalifornii si je lidi musi sami schvalit a odhlasovat. Ver mi, ze lidi si malokdy budou hlasovat, ze chteji dan zvednout. V jinych statech a county to muze byt jinak. V Las Vegas se dane zvedly (ne procenta), ale ceny nemovitosti sly o 100% nahoru.. tak se zase odhlasovalo, ze lidem se nezvedne castka dane o vice nez 2% kdyz v tom dome bydli. Jinak by asi hodne lidi o sve domy prisly, protoze by to nezvladali splacet.
Odpisy… myslim, ze tato ceska cesta by tady nefungovala.
V Memphisu mam dost velkou kancelarskou budovu 17,000 sq. feet coz je asi 1,600 ctverecnich metru s dost velkym pozemkem 2 acres… treba za sekani travy, zametani venku, strihani keru, uklizeni odpadku platim $350 mesicne (chodi uklizet 4x do mesice).
Uklizecce zaplatim $300 a chodi 3 x tydne uklidit spolecne prostory a zachody.
Za udrzbu a inspekci vytahu zaplatim $55 mesicne.
Za elektrinu (osvetleni parkoviste, klimatizace, topeni v chodbach, svetlo na zachodech, apod.) $300-400 mesicne.
Opravy jsem z venku budovy jeste nedelal. Ale neco se chystam delat… Pocitam, ze me to bude stat zhruba $1,000.. potrebuji utesnit okna a mensi opravu na strese.
dane z nemovitosti si kazda county dela sama na zaklade ekonomicke uvahy o rozpoctu. pravdou je,ze neexistuje vyklad,tak jak jsou lide v cr zvykly. napr. v californii se ti dan vzdy pocita z ceny domu v dobe,kdy jsi ji koupil. je to tech 1-1.05% z ceny. tzn. ze v roce 2006 jsi koupil dum za $200000 a zaplatis cca $2000 dan. nasledujici rok jsi ji koupil za $300000,tak budes platit $3000. assessor v CA VZDY upravuje hodnotu nemovitosti pro dan dle ceny prodeje. zase napr. v pennsylvanii nebo tennessee se to dela jednou za cas,cca 10 let. tzn. ze tam ta dan je stala po tu dobu a je jedno za kolik jsi ji koupil. a po nejkaem case,cca tech 10 let, assessor spocita,ze se cena nemovitosti vyhoupla o x% a zvedne hodnotu vsech nemovitosti o to procento. takze prikladne pred 10 lety jsi platit ze $100000 dan $1000 a po deseti letech se assessor rozhodl na zaklade prodanych nemovitosti a jejich cen cenu zvysit,tak ten dum bude mit hodnotu treba $120000 a ty budes platit $1200. vsemu ale predchazi schvaleni a lide vedi dopredu,kdy se bude koeficient zvedat a jsou na to pripraveni. treba v pennsylvanii jde na skolstvi cca 40% dani z nemovitosti, kdezto treba v californii jenom par stovek z celkove castky… holt kazdy stat to ma udelano jinak!!!
Me se treba libi, jak se to da krasne zjistit kolik se za tu kterou nemovitost v minulych letech platila tax.
Napr.: http://gisims2.miamidade.gov/myhome/propmap.asp
dejte "Search By Owner", Last Name: Grossova
a hned zjistite, ze za tohle condo byla zaplaceno tax 9 tisic $ za 2008 :-))
Navic tam je presna adresa, vymera bytu, atd…. dokonce i cena 725 tisic $, za kterou byla nemovitost v breznu 2008 prodana.
Ja se stejne divim, ze to jeste nebylo na prvni strance Blesku s titulkem "Co vsechno muze koupit cesky vypravci sve manzelce" a s fotkou Standy s placackou v ruce :-))))
Z tohodle mi je rozhodne zle.. verim,ze v US se korupce potira daleko lepe nez v CZ. Tady se politici a podobna sebranka jeste v TV usmivaji a odsouzenych je par jednotlivcu pritom je to tu prolezle nehorazne. V asii v mnoha zemich davaji za takove ciny trest smrti. To by asi ta banda hajzlu u nas cumela kdyby se to zavedlo,ale zrejme by jsme meli pak polovinu lidi v parlamentu.
Jeste bych se chtel podelit o jedne zajimave veci, se kterou jsem se nedavno setkal a moc lidi o ni nevi – Death Tax.
Pokud vlastnite property, jako solo owner, a neco se Vam stane (umrete), tak Vas dedic (manzelka, deti apod), budou muset zaplatit kolem 50% hodnoty celeho domu, jinak o ten property prijdou.
Pro cizince je tam $50,000 vyjimka, to znamena cokoliv nad 50,000 se dani 50%. Pro Americany je to myslim $5,000,000, takze ti se o to vetsinou nestaraji. A ti co maji hodne penez tak su vsechny majetky davaji do firem, ktere umrit nemuzou.
Taky jsem se zaroven setkal s tim (a Johne rekni prosim jestli to tak je), ze v momente kdy koupis v Usa druhou nemovitost (residential), tak na ni platis dvojnasobnou dan, jelikoz se nejedna o tvoji primary residence. Je to vzdycky tak?
Death Tax mě po ránu pobavila 🙂 V podstatě jde o normální dědickou daň (správně Estate Tax). A jak už to v USA bývá, celé je to poměrně složité. Skutečné závisí, zda jste občan USA , US Domicilliary nebo Non-Domicilliary.
A teď to nejlepší. Člověk by si myslel, že podmínky budou stejné a Resident alien for income tax purposes bude zároveň US Domiciliary. A ono ne. Hodnotí se to znovu, subjektivně, podle hlavního kritéra, kterým je úmysl zůstat v USA. Takže osoba se zelenou kartou může být klidně považována za Non-Domicilliary a osoba s non-imigrant vízem za US Domicilliary. Takže pozor na to. To osvobození pro Non-Domicilliary je skutečně nízké ($60K) a federální sazby jsou progresivní od 18 do 40% (max. hodnota už pro částky nad $1M). K tomu přistupují ještě dědické daně v některých státech.
Pokud jde o daň z nemovitosti, tak někdy pro primární rezidenci tam skutečně bývají nějaké slevy. Ale myslím si, že obecně to nebývá zase až tak příliš velký rozdíl.
tak jeste zalezi jak vlastne tu nemovitost drzis.. to hraje taky roli. napr. kdyz s nekym budes mit nemovitost jako Joint tenancy with right of survivorship, tak to na toho druheho cloveka automaticky prejde bez te estate tax.
Jo, je tam strašně výjimek a dá se to skoro vždy vyřešit. Měl bych se tím intenzivně zabývat, ale tak nějak se mi zrovna do tohohle nechce.
Tak tohle je zlodejina podle me,aby se tak vysoko danove zatezoval majetek. To je horsi jak ve stredoveku 🙁 Nechapu,proc by mel dedic platit 18-40procent,to je silenost,navic casto ani nebude mit na to penize,takze musi prodat nemovitost pod cenu a jeste zaplatit takove dane ? No hnus 🙂
Co se tyka ten property tax.. tak ty rozdily nejsou tak velke a zalezi na oblasti a statu.. ale dvojnasobnou dan to jsem se nikdy nesetkal. Spise co mam zkusenost, ze property tax je stena formule, ale kdyz to je tvoje primarni residence tak ti treba neroste kazdy rok podle te jejich formule a je na ni treba limit max. 3% (neco takoveho bylo v Las Vegas)..