Vcera vecer mi volal agent, ze jsem vynechal podpis na nejake strance vyjednavacich papiru ke koupi noveho skladu. Rano jsem to podepisoval a posilal naskenovane zpet. Po par hodinach me kontaktovali lidi z banky a zacali posilat seznamy papiru co po me chteji. Zacal jsem to emailovat zpet. Vetsinou to jsou danova priznani a financni vykazy. Problem je, ze tech firem vlastnim nekolik a ke kazde musim dodat papiry. Zadost na pujcku taky neni nejjednodussi a nejkratsi. Hlavne najit ruzne info ke kazde firme. Docela se vyplati mit ve vsem poradek a system. Zajima je toho vzdy hodne. Naposilal jsem za ten jeden den mraky emailu s silenymi prilohami, ale takto to chteji. K tomu zitra za mnou prijdou za mnou do kanclu vyzvednout zbytek papiru a doresit otazky co jim nejsou jasne ohledne mych podnikani.
Mezitim pravnici od prodavajiciho udelali kompletni smlouvy na zaklade vsech papiru, ktere jsme si pri vyjednavani vymenili (offer & acceptance, counter offers, a ruzne term sheets). Vyjednavalo se totiz do posledniho detailu. Do jakeho terminu musim pozadat o pujcku. Do kdy ji vyridit. Kdy delat ruzne inspekce. Kdy se vse uzavre. Byl jsem rad, ze vzali jako vzor kopii smlouvy, kterou jsem pouzil na zacatku roku 2008 na koupi meho stavajiciho skladu. Protoze to jsou temer identicke budovy tak zmenili jen par veci. Je to mene prace to procitat. Majitel toho projektu (AMB) pouziva nejakou pravnickou firmu ze San Francisca a ja vzdy ziram jak rychle na vse dokazou nastoupit (po tom co se vyresilo dojednavani mezi agentama, kteri zastupovali me a prodavajiciho). V podstate behem par hodin vse pripravili. Z minule si pamatuji, ze odpovidali behem par minut na emaily, ktere jsem treba poslal v 9-10 vecer. Pocitam, ze toho pro AMB delaji hodne, takze se maximalne otaci, aby jim vyhoveli co nejvice vstric.
Prodavajici tlaci maximalne na to, aby se vse uzavrelo co nejdrive. Ja proti tomu nic nemam. Cim drive dostanu novy sklad tim lepe. Dokonce i ti bankeri z Bank of America me stihli zavolat drive nez jsem se jim stihl ozvat. Totiz lidi z AMB jim zavolali jeste drive nez jsem mel akceptovanou offer. Kdyz me totiz vcera volal banker tak jsem tusil, ze mi AMB pristoupi na cenu. To je prozradilo, ze uz to je rozhodnute a chteji jen poslat bankere na vyzvedy, jestli financovani projde bez problemu. Bank of America financovala vetsinu prodeju (i ten muj predchozi kup a rikaji, ze jsem mel dost rezervu), takze jsou schopni to dat na nejaky “fast track” (melo by to jit rychle).
Behem tech 14 dnu co jsem prijel z dovolene jsme najmuli dalsich 6 lidi pro Shipito! Nedalo se to totiz vubec stihat. Po vanocich byl 14 dnu pokles. Dokonce pokles o 30% z prumeru za prosinec. Moc dlouho to nevydrzelo. Ted uz jedeme zase o 30% vice nez prumery za prosinec. Takhle rychly rust jsem jeste nezazil u zadneho podnikani. Poslednich 4-5 mesicu je hodne divokych.
No tak gratulace, a hlavne neumrit na diagnozu "rychly rust" … 😉
A nejsou teď úvěry dražší než když si kupoval první sklad?
Mě by zajímalo jestli o svých záměrech mluvíš se zaměstnanci nebo jestli necháváš prostor pro "šeptandu".
Děláte třeba nějaké porady, nebo to necháváš na některých svých lidech aby na to ostatní připravili?
lumpik: dobrá otázka 🙂
takto rychl0 jednání od všech zúčastněných stran asi u nás nelze čekat
Hm, tak to je dobrý. Já tady něco chtěl od státního úřadu – schválně jsem si zapsal datum kdy jsem s nima naposledy mluvil (13.11.2009) a telefonát jsme uzavřeli s tím, že spočítají cenu (286m2 x nějaký koeficient který na ně vyplivne počítač který mají na stole) a hned mi zavolají. Tak mi zavolali včera. Výsledné číslo jsem se sice nedozvěděl, ale určitě se se mnou prý počítá 🙂
No nevim kolikrat se to tak rychle vyviji, ze moc planovat se neda. Jeden tyden mi psali kdyz jsem byl na dovolene, ze zkracujeme hodiny, protoze neni nic delat. O dva tydny pozdeji jsme museli nabirat dalsi lidi.
Ale co si kdo myslim na to se rad ptam dalsich lidi ve firme. Kazdy ma nejaky nazor a pohled na vec, ktery se hodi. Ale nakonec to nekdo rozhodnout musi a nekdy docela rychle.
čo povedať? gratulujem johne 🙂
Máš jim zadat dlouhodobé úkoly na dobu kdy není co dělat.
Nejoblíbenější je teď v Česku teambuilding, třeba společné plavání v moři , kdy se team posílí a nejneoblíbenější utopí 🙂
Nebo něco užitečného když si vás lidi hledají a ověřují. Když už ty sklady vlastíš, protože USA to podporovali, kvůli nafouknutí co největší bubliny a zotročením obyvatelstva k poslušnosti dluhy. Tak by jsi mohl na ty ploché střechy nechat černě napsat zaměstnance v rámci hrdosti, Shipito a xyz bikes.
Gooogle to do map doplní nejpozději za rok, a jelikož jsem to zatím viděl jen na jedné budově z tisíce, tak to určitě ještě nebude pár let mazat jako lidské ksichty.
Musím přiznat, že jsem Vánoce považoval za důvod, proč se objem zásilek u Shipita prudce zvyšuje, ale zdá se, že to nebylo tím 😉
No, pozde ale predsa- good luck, John.
Ako pise milan, alebo Vratislav Boch – toto su pekne pribehy, ale tak trochu pre CE obyvatelov ako pribehy Alenky z rise divov. A hovori to o tom, ze na jednej strane je podnikanie na druhom brehu Atlantiku sice tazke, lebo clovek tam nie je “doma”, ale je to vyvazene tym, ze niektore veci idu “same”. A preto su skusenosti v zasade – bohuzial – neprenosne. Ano, ak mas v US dobry credit history a skvely business background, ako John ma, tak zvysok castokrat ide automaticky, len prislusny jedinec nacrtne liniu. A zainteresovani robia svoj job, a robia ho najlepsie ako vedia (aj ked, toto niekedy je tiez temna stranka).
Podobny priklad u nas by optimalne mal vyzerat takto: nasetrim si (pripadne nepoctivym sposobom pridem k peniazom, je to rychlejsie), vyhliadnem si nehnutelnost, ktoru chcem kupit, skusim sa spojit s majitelom, ak sa neda, idem cez realitku, ale vyuzijem pri styku s nou vsetko mozne, aby som ju obisiel (hlavne preto, ze za svoje sluzby si zasluzi tak cca 13 euro, aj to ktovie) a jednal napriamo, odolam pokuseniu co len kontaktovat pravnika ci notara, spisem si sam zmluvu (v nasich pomeroch jediny paramater o ktorom sa da jednat je stejne cena), po dohode s predavajucim podam navrh na vklad, kedze som platil cash nepotrebujem urgentny zapis… Cize do-it-yourself job ako vysity, kazdu minutu procesu si odskace ten, co kupuje (ale i predava)- ziaden agent, bankar, advokat, uradnik. My by sme mali pisat prirucky pre amikov, ako podnikat. Ich entuziazmus a schopnost postavit sa znova a znova neziskame, nikdy, ale oni nie su schopni zvladnut tuto komplexnost, ktoru je clovek nuteny niekedy relaizovat absolutne vo vlastnej rezii, bez AKEJKOLVEK asistencie kohokolvek.
2 Rudolf Straka:
Ono je to zradne. Agenti v procesu nejsou potrebni do te doby, dokud se neco nepo…dela. Agenti jsou zaprve schopni predchazet mnoha neprijemnostem, protoze vi kam a na co se podivat. Take, pokud se neco podela, tak maji pojistku ze ktere jsou naklady. To ty nemas…
Treba tve placeni cash a potom zapis do Katastru je velice, velice nebezpecne. Uz jsem pomahal svemu vzdalenemu pribuznemu, ktery to takto udelal a kdybych nepouzil sva kouzla, tak asi prisel o skoro vsechny prachy, ktere do toho dal (kolem 3 mega). A to se ho nikdo nesnazil napalit (byl mozna jeste vic prekvapeny), jen ten druhy byl taky veliky moula. A to jen proto, ze udelali skolackou chybu, kterou ale dela skoro kazdy.
Ono jde o to, kde je ta hranice. Treba jak John chtel napsat knizku o zakladani firmy. Samotne zalozeni firmy je strasne jednoduchy, ale vybrat si spravnou formu (c-corp, s-corp, llc, sp) uz chce trosku premyslet. A pokud chces nekdy v budoucnu firmu treba prodat a nebo ji zakladas ve vice lidech… proste tady uz je potreba nejaka znalost, kterou si asi do-it-yourself procesem neosvojis.
To Honza J.
No to nemyslis dufam vazne. John a jeho postup je OK, ale vyhradne v USA. CO preboha garantuje AGENT u nas? Ked vezmes do uvahy "real-estate" agenta, tak ten garantuje len to, ze najde 2 inzeraty, spoji predavajucehoa kupujuceho medzi sebou, a zinkasuje nie sice horibilnu, ale predsa len sumu cca 2 tisice euro. Navrhnu, ze "zabezpecia vklad" – konkretne to znamena, ze niekto od nich pojde na podatelnu na katastri apredlozi to tam. Tam ovsem MUSIA prijat uplne vsetko, co je opatrene kolkami a ma prislusny pocet kopii, aje keby v zmluve stalo, ze predavam budovu parlamentu arabskym sejkom. Ze mi to potom vratia, to realitku netrapi. Dalej mozu navrhnut, ze pripravia zmluvu – moja osobna OPAKOVANA skusenost je katastrofalna. A na moje pripomienky, ze hento a tamto je zle (vzdy v pozicii kupujuceho, ked predavajuci bol taky idiot, ze siel cez realitku, a mna tym padom dotlacil do nutnosti s nimi jednat), bola typicka odpoved: "to je nasa standardna zmluva, pripravil ju pravnik. Tak oni uz ani nevedia spravne z tej knizky "Vzory zmluv a pravnych podani" odpisat a prisposobit spravne konkretnu zmluvu? Samozrejme, ked som ich donutil urobit to tak, aby to bolo OK, neprotestovali, ale pochybujem ze znizili svoju proviziu o hodnotu zle odvedenej roboty.
Ked nastane realny problem aky popisujes (trosku to ale zavana fikciou) – realitak nesie nulove riziko, z toho vyplyva otazka – co a ako garantuje? Zazil som realitku, co zanikla po relizacii jedneho obchodu, ktory som bohuzial cez nich musel urobit.
A ked nenatrafim na podvodnika – co sa moze poondit tak, aby som stratil pri obchode 3 mega? Nic. Dokonca take samozrejme veci, ako sa snazit maximalne skratit cas medzi podpisom zmluvy a zavkladovanim, a k tomu tesne pred podpisom uistenie ci nie je ne nehnutelnosti plomba – ani omylom.
Takze ano, ak riesime nehnutelnosti v USA, uplny suhlas, zaroven vsak poznatky nepouzitelne v strednej europe.
S poslednym odstavcom suhlasim, ze treba premyslat. A paci sa mi vidiet do dalekej buducnosti uz v momente zakladania firmy. Ale zas sa mi zda, ze to je o emerickom podnikani. U nas je rozhodujuce pre zvazovanie nasledujuce? budem musiet robit podvojne uctovnictvo pri danej firme? Ak ano, stoji to vela? A ked budem platca DPH, musim mat na to sro-cku, alebo nie? Pravna forma sa da zmenit kedykolvek, takze v tomot problem nevidim.
Zakladanie firmy o vice lidech vidim ako principialny problem, nech uz je pravna forma aka chce. A dalsia zvlastna okolnost je mnozstvo firiem, ktore si pozakladali uspesni "podnikatelia" v tych zaciatkoch, a ternd este donedavna pokracoval. Nemal iny ciel, len danovu, hm "optimalizaciu".
Cely proces zakladania firmy nie je problematicky, ale suhlasim, ze ak poplatok za jej zalozenie nie je privysoky, niekomu kto v tom uplne nevie chodit to pomoze, ak najde solidnu firmu, ktora mu predlozi hotovu zalozenu firmu ako na tacke. Aj u nas uz take su, co sa na to specializuju, moc velky biznys sa s tym nda robit, takze "nekde zrejme soudruzi v NDR udelali chybu".
Na okraj – zas tak komplikovane to nie je, do-it-yourself bohate staci.
Agent negarantuje moc ani v USA. Vi co a jak se dela. Hlavni funkce je, ze pomuze vyjednavat cenu (bez emoci). Kdyby se sesli osobne prodavajici a kupujici tak by emoce mohli prevazit a obchod by se nezrealizoval. Na to jsou dobri agenti, protoze chteji dostat provizi a delaji vsechno mozne jen aby se obchod uzavrel. Ja delam rad obchody pres agenty (i kdyz mam sam brokerskou licenci) prave kvuli tomuto duvodu.
Jinak na zabezpeceni transacke, vymenu penez, zapsani do katastru (obdoby v USA) jsou title & escrow companies. Coz je neco jako notar v CR. Ti skutecne zajisti, aby nikdo neprisel o penize. Jestli tam jsou nejake nezaplacene zastavy, apod.
No pozor, aby sme nedosli k omylu – nas notar a escrow account je asi tak ako Jupiter a motlitebna knizka – nemaju spolocne NIC. Nas notar negarantuje ani to, ze datum na zmluve je realny.
Obchod cez agenta za ucelom eliminacie emocii OK, beriem, nie zly napad, najma pre emotivne labilnejsich :-))) Ale mna trochu osobne uraza (aj ked by som sa uz mohol odosobnit v mojom veku) ked stale znova a znova pocujem hlasky ako "vyhoda je ze si to mozete dokoncit podla svojich predstav" ked ti predavaju nedokoncenu stavbu, alebo "vynikajuca dopravna obsulznost" ked predavaju dom pod dialnicnym viaduktom a pod. A predpokladam, ze takto a horsie by sa bavili agenti a mysleli by to vazne, keby som tam nebol.
Ja si rad obchody uzatvaram sam, viem, ze do toho, ci obchod uzavriem alebo nie nezavisi moj zivot, a prave preto nebudem robit vsetko mozne… A nielen s nehnutelnostami, moze to byt nakup suvenirov na dovolenke. Povedz, co uz naozaj k zivotu potrebujes este navyse? H..no. No, a to mam, takze ziaden stres. Asi ta amerika bude pre mna to prave orechove.
Vela stastia za mlakou, a drzte palce olympionikom, som si dnes vsimol, ze su zimne hry!
Kdybych neco kupoval v CR tak bych nechal notare drzet penize a delat zapis.. To je co v podstate dela Title & Escrow. Tohle notari v CR delaji za poplatek. Ale ne kazdy to vyuziva.
2 Rudolf Straka a John: Ja jsem myslel agenta obecne a ne jen realitniho agenta. Do teto definice spada i pravnik, castecne i title&escrow. Vic vysvetlim dale.
2 Rudolf Straka: Cast jsem odpovedel. Jestli je realitni agent v CR/SR predrazeny, to nedokazu rict, nikdy jsem tam zadneho nepouzil.
Jenom bych Ti chtel rict, ze Katastr sakra nemusi vsechno prijmout, precti si zakon o vkladech a provadeci vyhlasku! Stalo se mi to uz mnohokrat. Naposledy asi pred mesicem, kdy jsme vyhrali soud a soudce rozhodl a poslal rozsudek na Katastr, kde mu rekli, ze to nezapisou. Zkus si vygooglit lex katastralis, abys vedel, o cem mluvis. Jestli se ti to jeste nikdy nestalo, tak jsi asi nedelal nic slozitejsiho. Jo, delas predavaci listiny k nemovitosti? Asi urcite ne a to se ti taky muze vymstit. Ten predchozi pripad jsme vyhrali jen tim, ze protistrana nemela predavaci listinu…
Ted zpatky k cashi a zapisu. Problem je v tom, ze pokud nekomu zaplatis, on vlastni jak tvoje penize, tak tu nemovitost. Dokud katastr neprijme navrh na vklad, mas mnohem horsi pravni postaveni. V tom pripadu se tremi mega oni prvne nejak zlbli navrh na vklad, takze ho katastr odmitl. Potom ten druhy clovek byl v nemocnici a tak se to tahlo tri mesice a on dluzil nekomu prachy. Kdyz byl v nemocnici, probehl soud a on ho prohral pro zmeskani. A v tom prisla exekuce, a protoze ten druhy vlastnil jak barak, tak prachy, tak to bylo zajimave. Vyresil jsem to tak, ze jsem jim pohrozil napadenim te puvodni zaloby a zdrzovanim a oni ty prachy nechali vratit. Ale pokud by to neslo, tak by se musel prihlasit do exekuce a dostal by jen pomernou cast, cimz by prisel o ty tri mega.
2 John: Pokud bys ty, jako realitni agent, nekomu zapomnel rict, ze ma mit title search a escrow account a neco se podelalo, tak maji vuci tobe tort claim (= platil bys jak mourovatej :-)). Proto ty najmes title search company, kteri maji tu insurance.
2 oba: Notar se k escrow account nema jako Jupiter k modlitebni knizce, ale jako Notar k notarske uschove. V CR to muzou delat i advokati. A Rudolfe, pokud si najmes notare na sepsani smlouvy, tak za ni taky ruci a ma pojisteni. Pokud jen na overeni smlouvy, tak on ruci jen za to, ze ta smlouva je stejna na originalu i kopii.
To Honza J.
Nie je dolezite ci je realitny agent predrazeny alebo nie, dolezite je, ze za sumu ktoru dostane neurobi nic, bez coho sa neobides.
Lex katastralis si guglit nemusim, z pozemkoveho prava som mal skusku. Pravdou je, ze kataster nemusi vsetko prijat, ale ved to som netvrdil. Pravdou vsak je, ze dovody, pre ktore neprijme NAVRH su takmer nulove (lebo formalne nalezitosti navru su uplne minimalne). Cize katastre prijme aj moj navrh na predaj Prazskeho hradu. Druha vec je, ze nepovoli vklad. Skusit sa s predvajucim dohodnut, ze peniaze budu prevedene az PO povoleni vkladu – vrelo doporucujem si to vyskusat, najma cez realitky. Pravodu je, ze aj to sa mi raz podarilo, ale bolo to hlavne vdaka vinkulacii vkladu v banke kde podmienkou uvolnenia penazi bolo povolenie vkladu. Dohodli sme sa na tom NAPRIEK realitke, ktora teda nemala velmi tusenie ze co vlastne ideme robit.
Cim reagujem na poznamky ze ekvivalent escrow existuje, ano notarska uschova ci vinkulovany vklad. Jedno aj druhe je ale zalezitost zmluvnych stran, relitny agent toto u nas NIKDY neriesi, co bol point mojho prispevku – ze aj tak si clovek musi vsetko urobit sam.
To Honza J. – no, ano, takto nastavena situacia je "pekne podelana". Suhlasim. *Este sa mi nestalo, ci uz som predaval alebo kupoval, zeby som nechal navrh na vklad na druhu stranu. Lebo ano, tym si zrejme clovek koleduje o problem, hlavne ak je kupujuci. A cash som myslel skor hotovost ako protipol hypoteky, nie nevyhnutne peniaze v igelitke, ktore bez zaruky odovzdam (zrejme torsku natvrdlej) druhej strane.
To Honza – veru veru, popol na hlavu si sypem, notarsku uschovu vdaka vysokym poplatkom nevyuzivame, ergo sa o tom moc ani nevie, tak som napisal idiotsku poznamku. Pravda, da sa vyuzit, my sice moc notarom a advokatom neverime (a skusenosti ukazuju ze mame dovod), ale ano, ak sa clovek vykasle na agenta s nehnutelnostami, tak ma moznost ako si osetrit rizika – a jednou z nich je (absolutne neobligatorna, na rozdiel od USA) notarska uschova. Ktora ma zrejme este vyhodu pred bankovym vinkulovanym vkladom v tom, ze chrani peniaze i pred exekutorom (aj vinkulovany vklad v banke tak mozno dohodnut, ze by nebol v mene predavajuceho, ale ako vnutorny ucet banky, ale banka s tym nemusi suhlasit a uz vobec nik o tom nevie).
Dovolim si vsak poznamenat, ze (na rozdiel od popularnych tvrdeni a "urban legends") hoci "rucenie" (neide o rucenie) cize zodpovednost advokatov a notarov je objektivna, nie je neobmedzena. Cize budu zodpovedat napr. za to, ze overili podpis falosnej osoby, alebo ze zaroven boli spisane viacere zmluvy. Ak najdeme notara, ktory za rozumny peniaz bude ochotny za toto rucit cudzim osobam, rad za nim pojdem a dam si zmluvu vyhotovit nim. Akurat ze taki nie su. A tiez je humorne, ako maju autorizovat, ze nedojde k skutocnosti zakladajucej vznik skody – ved o tom predsa v pravnom state ISTE nerozhoduje notar, ale v konecnom dosledku sud. Tak tipujem, po 3-4 rokoch.
Co ale nic nemeni na veci, ze ano, formalne tu mame moznost ako eliminovat rizika pri prevode nehnutelnosti. Avsak, a vracia ma to k uplne povodnej reakcii, vsetko si to musi urobit clovek sam, nejaki agenti, ktori to riesia miesto neho, kym on si robi svoj byznis, neexistuju. A stoji ho to cas, energiu, a vela, naozaj vela penazi.
2 Rudolf Straka: Nejsem si jisty, jestli jsi chytil vtip. "Lex katastralis" se nazyva neco, co neni v zakone, ale Katastr to (svevolne) vyzaduje. Je to postrachem vsech realitnich pravniku, protoze to zalezi na danem urade, co bude vsechno chtit.
K te situaci se tremi mega. Platilo se na ucet, jen to zmocneni pro vklad nebylo overene nebo nejak podobne, tak se potom museli oba dohodnout a podepsat to znova. Neco takovyho. Tam mala chybicka vedla k velkymu prus…u
Notarska uschova taky neni v USA nutna (za urcitych podminek). Zadruhe v nekterych statech je sice katastr, ale vlastnictvi se prevadi smlouvou, cimz odpada problem "jeden ma jak prachy, tak nemovitost".
S tim rucenim (to je preklad z anglictiny, samozrejme jsem myslel odpovednost). Minimalne advokat ruci za sve pravni chyby a to neomezene (celym svym majetkem), teda pokud nemaji firmu jako s.r.o., coz je novinka. Cely ten system v CR je podivny a protoze jsem nebyl nikdy koncipient, tak jsem to nikdy neresil.
To Honza: aha, no, nezachytil, este bola noc a nevyspaty… Pre nas je to tiez niekedy lex katastrofalis… Ale uplatky zrejme riesia uplne vsetko v strednej europe.
K 3 mega – ked robis obchod s poctivcom, ktory primarne nechce podvadzat, tak sa aj chybicka dokaze vyriesit bez katastrofy. Ak primarne s podvodnikom (a niekedy to tazko rozoznat) tak i sebelepsia "ochrana" nedava zaruku. Vtedy je dobre, ked to ide cez niekoho, kto je zodpovedny, a ma patricne poistenie, a ostava uz len dufat, ze zodpovednost sa na danu situaciu vztahuje 🙂
U nas su katastre historickou zalezitostou, zmluva nie je dostatocnym pravnym titulom k nadobudnutiu majetku, teda fakt je ze zmluvou s avlastnictvo k nehnutelnosti nezaklada – ale az vkladom do katastra. Asi to vyplyva tej enormne vysokej priorite, ktoru tu odjakziva nehnutelnostiam pripisovali. Neide ani tak o cenu, tie su casto v USA vyssie, ale "vnutornu hodnotu" – nehnutelnost stala vzdy nad vsetkym. A myslim, ze stat ma rad prehlad o takychto veciach, a ked to raz ma v papriciach, nepusti to. Na druhej strane, bez katastra s nasimi "podnikavcami" – viem si predstavit ze sudy by nerobili absolutne nic ine, len neustale riesili spory o majetky.
Ten system je podivny aj v SR, a vselijake novelizacie jak sudneho poriadku tak zakona o notaroch (casto vyhradne na zaklade ich lobbingu) tomu nenapomahaju.