Kdyz se podivam na firmy kolem me tak vetsina z nich dava prednost pronajimat nemovitosti nez je vlastnit. Misto mit vlastni kancelare nebo sklady, tak je radeji pronajimaji. Duvodem je, ze usetri penize, ktere jsou v nemovitostech utopene. Takze kdyz maji udelat rozhodnuti jestli treba otevrit dalsich pet pobocek v pronajmutych prostorech nebo jednu pobocku ve vlastnich tak se rozhodnout pro tech pet. Z ciste podnikatelskeho pohledu je to asi spravnejsi. Kazdy podnikatel by se mel snazit maximalne rozvijet svuj business.
Ja naopak davam prednost nemovitost koupit. Jde mi predevsim o tu kontrolu. Nikdo me nemuze vyhodit. Nemusim se dohadovat s nejakym majitelem, ktery treba neumi hospodarit a pak se snazi zvysovat najmy pri kazde prilezitosti. Kdyz jsem otevrel svou prvni kancelar v Las Vegas, tak jsem pronajimal. V te dobe jsem nemel penize nazbyt, takze to byla jedina moznost.
[photopress:DSCN4856_1.JPG,full,pp_empty]Moje kancelar byla ty prvni dvere nalevo v hornim poschodi. (Ted jsem premyslel jak to rict, protoze v USA 1st floor je to dole a 2nd floor je to nahore. Ale v CR predpokladam ze dole je prizemi a nahore prvni poschodi?).
Byla to malicka kancelar (asi 40 m2) za dobrou cenu ($400 mesicne). Ale byly tam problemy s majitelem, ktere me rozcilovaly. Problemy se spolecnymi zachody, kde tyden nesla eletrina takze lidi chodili na zachod za totalni tmy (zaruka, ze tam bude brzy dost binec). Do tohoto prostredi bylo docela odstuda privest zakazniky. Ono vsechny problemy se daji resit, ale tento majitel na to uplne kaslal nebo mu to trvalo strasne dlouho. Nereagoval na telefony a vzkazy.
Tehdy jsem se rozhodl, ze musim najit nejakou kancelar, kterou musim vlastnit. I za cenu, ze utopim nejake penize za nakup. Rikal jsem si, ze kdyz jednou splatim pujcku tak budu budovu vlastnit a muzu ji jednou sam pronajimat. Takze na splatkach me to sice vyslo na vice nez bych platil za pronajem, ale mam dobry pocit, ze vlastnim neco hmatatelneho (nic proti internetovym podnikani, webum, apod.):-). Mit sem tam neco kamenneho i kdyz podnikate ciste na Internetu taky neni spatne.
Uvedomil jsem si jeste jednu vec. Kdybych nemel vlastni firmu, ktera vydelava penize, tak bych nejake kancelare nikdy nemel sanci koupit. Jde o to, ze jako cisty realitni investor, bych neziskal dostatecny prijem na najmu. Nepokrylo by to splatky pujcky a bez bocniho prijmu bych si to proste nemohl pujcit. Krome toho banky daji okamzite horsi podminky, kdyz vidi, ze jste pouze investor. Banky v USA maji nejradeji majitele (owner occupied), ktery provozuje vlastni business. Povazuji to za nejmensi risk. Daji vam nejlepsi urokovou miru a nejlepsi podminky (treba pouze 10% downpayment – staci vam 10% z hodnoty a dostenete pujcku).
Takze mit nejaky business a vyuzit ho k tomu, ze budete investovat do nemovitosti je docela dobry zpusob jak k nejakym nemovitostem prijit. Podle meho nazoru, je takova nemovitost asi nejlepsi zabezpeceni na duchod. Jednou me prestane bavit podnikat. A kdyz kazdou z tech budov pronajmu, tak to bude velice dobry prijem.
Asi si reknete, ze to co pisu neni nic noveho, ale kdyz se divam kolem sebe tak vidim, ze to tak dela docela malo lidi. Bud delaji business a nemovitosti nevlastni. Nebo vlastni nemovitosti a nedelaji business. Delaji to tak jak male tak velke firmy. Ono to co delam je dokonce povazovano za spatne. Nejaky konzultant se me nedavno ptal jestli jsem teda v businessu vlastneni nemovitosti nebo v businessu zakladani firem. A vyznelo z toho, ze neni dobre to michat dohromady, ze bych se mel rozhodnout pro jednu vec. Mimochodem to jsem mu opomnel rict, co vsechno ostatni jeste delam:-)
Rozepiste se prosim jak to je s danovou otazkou pri vlastneni nemovitosti, tzn:
– rozepsat odpisy
– rozepsat dane
– jak se pocitaji dane v pripade pronajmu
– jak to je cele v pripade uveru a pripadne i cash platby za nemovitost
– jake jsou dalsi zapory vlstaneni nemovitosti ve statech
atd …
Diky
Měl si říci, že děláš business s koly 🙂 Asi v USA nechápou právě tu diverzifikaci.
Znám pár lidí co to kombinují podobně jako ty i tady v Čechách. Mnohem víc lidí však dělá jen jedno a i v Čechách panuje názor že je důležité dělat jedno a dobře! Faktem je že je dobře že lidská mysl je rozmanitá dělat všichni všechno… ojojoj.
V Cechach je plno lidi co kombinuji podnikani v ruznych oblastech, navic to nekdy ani jinak nejde, jedno podnikani vam pripadne kryje druhe v dobe, kdy neni vydelecne. Navic kdyz clovek bude delat jednu praci sice v ni muze vyniknout, ale otazkou je jak ho to bude bavit delat stale to jedno do kolecka a zdokonalovat se.
Rozepiste se prosim jak to je s danovou otazkou pri vlastneni nemovitosti, tzn:
– rozepsat odpisy
Residencni (domy, byty) 27.5 roku
Komercni 39 roku
Vezmete cenu a vydelite poctem roku = odpisy rocne.
– rozepsat dane
Dan z nemovitosti je v USA vysoka. V kazdem meste je to jinak. Zhruba neco nad 1% z ceny domu rocne (CA, NV). V Memphisu je to dokonce 4% u komercnich.
Pri prodeji platite capital gain tax (u income properties). 25% z rozdilu v cene. Napr. nemovitost stoupne o 100,000 tak z toho 25% kdyz vlastnite mene nez rok. Nebo 15% kdyz vlastnite dele nez rok. Taky muzete udelat 1031 exchange (dane neplatite), ze ziskanych penez kupujete jinaci nemovitost behem 90 dnu.
– jak se pocitaji dane v pripade pronajmu
Je to normalni prijem. Zalezi jaky typ firmy mate a podle toho platite dane (LLC, Corporation, …)
– jak to je cele v pripade uveru a pripadne i cash platby za nemovitost
Cizinec muze dostat uver na zhruba 70% hodnoty. Tzn. 30% je pozadovano v hotovosti na downpayment.
– jake jsou dalsi zapory vlstaneni nemovitosti ve statech
Jake jsou zapory v CR? Asi to bude na celem svete stejne. Problemy s najemniky, apod.
>Nejaky konzultant se me nedavno ptal jestli jsem teda v businessu vlastneni nemovitosti nebo v businessu zakladani firem. A vyznelo z toho, ze neni dobre to michat dohromady, ze bych se mel rozhodnout pro jednu vec.
Ja teraz dost pocuvam prednasky R. Kyosakiho, pretoze sa chystam podnikat. On tam praveze vyzyva presne k tomu co robi John. Rozbehnut business a z penazi, ktore zarobi kupovat nehnutelnosti a prenajimat ich. Pretoze nehnutelnosti predstavuju akysi pasivny prijem – produkuju peniaze bez toho aby clovek musel na nich nejako extra pracovat(samozrejme udrzbu a veci okolo je potrebne riesit).
Nemusi sa samozrejme jednat iba o nehnutelnosti, ale s tymi je to asi najlepsie.
Takze myslim, john ze ides dobrou cestou. Ja tiez ked rozbehnem firmu, tak chcem kupovat nehnutelnosti a prenajimat.
Jak je to se soukromymi osobami?
Kdyz cizinec, treba Cech, chce koupit nemovitost v USA?
Co je treba pro koupi rekneme rodineho domku v USA(krome dolaru)?
V USA si nemovitost muze koupit kdokoliv. Neni tam nejake omezeni pro cizince. Potrebujete hlavne ty dolary. Dokonce se da vyridit i pujcka pro cizicne, ale musite dat vetsi downpayment nez by davali americani.