Investori do nemovitosti se postupne casu zameri na typ investic, ktery jim nejvice vyhovuje. Je to individualni. Nekdo ma treba rad domy a byty. Ja mam rad sklady. Do domu a bytu jsem investoval drive take, ale zazil jsem spoustu problemu, ktere me odradily.
Jednou jsem treba koupil krasny novy byt na Floride. Funglovka novostavba. Takto to vypadalo po poslednim najemnikovi. Najmul jsem na to brokera, protoze jsem tehdy na Floride nebydlel. Ten mi pomohl vybrat najemnika. Rok nebo dva vse fungovalo dobre. Pak prestal platit. Broker se tam sel podivat. Najemnik se mezitim zmizel. Tohle po sobe nechal.
Podobne situace se mi staly vicekrat. Vzdycky me to mrzelo, protoze jsem mel ty svoje byty a domy v dobrem stavu. Delat opravy stoji hodne penez. Casto se tim vyrazne vymaze zisk z pronajmu.
U skladu jsem takove problemy nemel. Ono tam totiz neni zas tak moc co znicit nebo rozbit. A je to trosku jinaci, kdyz pronajimate firme co tam ma sidlo nez jednotlivci, ktery tam bydli.
Ted mam novou zkusenost s pronajimanim prodejnich prostoru. Pizzerii jsem uz pronajmul (za vysoky najem). Ten prazdny obchod taky (ale zatim jen kratkodobe a za nizsi najem). Zajemcu bylo hodne. Vetsina chtela platit mene. Nebo nebyli schopni dodat financni doklady (pri pronajmech by mel najemnik ukazat, ze ma dostatecne prijmy na placeni najmu). Nakonec jsem pizzerii pronajmul panu Jehnatkovi! (coz uz ted vim, ze s nim urcite budou dalsi problemy). Tu treti prodejnu jsem pronajmul lidem co delaji cross fit.
Moje zkusenosti v porovnani s pronajmy skladu jsou nasledujici. U tech prodejnich prostor je mnohem vetsi nabidka na trhu. Vola velke mnozstvi zajemcu, ale je mnohem tezsi uchopit a najit toho spravneho. Takoveho co je schopen ukazat, ze bude moci platit najem. Zaroven se mnohem vice smlouva. U skladu je tak mala nabidka volnych prostor, tak se moc nesmlouva. U prodejen je nabidka obrovska, takze se smlouva drasticky. Mockrat jsem si myslel, ze mam uz jisteho najemnika a na posledni chvili si to rozmyslel (nebo chtel platit o dost mene).
Prodejni prostory jsou mnohem vice casove narocne. Stravil jsem vice casu pronajmem prostoru, ze ktereho dostanu $3,000 mesicne vs. skladu kde bych dostal $20,000 mesicne. U toho skladu by bylo jednodussi jednani. Najemci jsou vice sofistikovani. Vi co znamenaji financni vykazy. Lepe se s nimi jedna. Je to tim, ze to jsou vetsi firmy.
Kazdopadne do budoucna bych se do dalsi retail investice (prodejni prostory) nehrnul. Jsem docela skeptik. Cim dal vice obchodu krachuje (Amazon efekt). A bude to horsi. Uz ted statisticky trva az 6 mesicu pronajmout prazdny prodejni prostor. U tech skladu jsem optimista. Je jich malo. Moc se jich na dobrych mistech postavit neda (je to nejnizsi vyuziti pozemku). Spise naopak existujici sklady nekdo radeji zbori a postavi tam misto nich obchody nebo byty (coz je vyssi vyuziti toho pozemku). Ale pro majitele tech zbyvajicich skladu je to vyhoda. Cim mensi nabidka tim je jednodussi pronajimat. Zatim jsem vzdy nasel noveho najemnika do skladu bez jakehokoliv prostoje. Jeden mesic skoncil jeden najemnik a druhy mesic zacal novy.
A kolik tak stojí vybudovat/koupit takový sklad, kde lidé mohou platit 20 000 dollarů mesicne? Vrátí se to rychle?
Uz sa tu velakrat spominala navratnost v %. Da sa to dohladat a lahko vypocitat. 🙂
Copak tohle, takový byt se dá uklidit a vymalovat za 2-3 dny, s tím se dá žít. Větší průšvih je, když tam nájemník bez povolení třeba kouří nebo vaří indickou kuchyni. To pak znamená omlátit všechny omítky, to je skoro neřešitelné.
Kdy myslíš, že pan Jehnatko přijde, že chce slevu na nájemném?
Uz parkrat prisel. Kdyz mel donest sek se zalohou tak donese pulku a zbytek vzdy ma napad, ze nekdy jindy
A v Americe nemuzes takovyho vysirace vyhodit ze dne na den z najmu? Tedy samozrejme v situaci, ze chces, protoze ti je treba i ta pulka najmu dobra a to leccos vypovida o nastaveni ceny.
Takovyhle tvrdy dohody se nikdy nedavaji do smlouvy?
Myslím že byt (v ČR) je docela dobré pronajímat byt VŠ studentům 🙂
Většinou to nejsou lidi s IQ 90 a obvykle nemají problém si najít ve škole dalšího spolubydlícího/náhradu.
Takže to je takový nájemní self-sustain model na mnoho let dopředu…
Tybrdo, pan Jehnatko pokracuje ! Chceme vedet vic!
Přidám zkušenosti z českého realitního trhu z posledních dvaceti let. Problém “pomalého trhu” a “nespolehlivých nájemníků” řeším vždy minimální výpovědní lhůtou šest mesíců, v některých případech až 12 měsíců a smlouvy uzavírám ve většině případů na dobu určitou (u nebytových prostor), u bytů vždy na dobu určitou, protože s ohledem na legislativu může být problém problémového nájemníka “vyštípat” z bytu pryč. Na to, že najít relativně kvalitního nájemníka u obchodních prostor trvá i rok, už jsem si zvykl a business funguje i s tímto kritériem, je to sice pomalý business, ale zato v dlouhém období spolehlivější, než jiné formy podnikání. V každém případě rozhoduje lokalita a způsob využití. Třeba klasický retail v centrech menších měst v ČR zabily hypermarkety typu Tesco, Kaufland, Lidl a dřive životem oplývající nebytové prostory mnoha měst zejí prázdnotou, v lepším případě jsou obsazeny státem a EU dotovanými neziskovými organizacemi (a platí dnes stejný nájem jako před deseti lety). Kdybych měl rozšiřovat portfolio stejně jako před patnácti lety, bude to dnes daleko nákladnější a rentabilita bude nižší, vhodné lokality pro projekty na logistické areály (s pronájímanou plochou 1000 m2+) jsou obsazeny výrazně většími hráči (CT PARK, CPI, realitní investiční fondy, …), navíc poptávka už není tak vysoká, pak tady máme zabetonované územní plány a velmi pomalé získávání stavebního povolení a spoustu idiotů s razítky na úřadech, ale to už je jiný příběh, i proto pro mě v současné době nemá rozšiřování smysl a diverzifikuji jiným způsobem (kapitálový trh v USA). Co se týče US retailu a Amazon efektu, třeba akcií National Retail Properties, Inc. nebo Realty Income Corporation se rozhodně zbavovat neplánuji, naopak pokud by došlo k sektorovému propadu o 50 a více procent, určitě bych přikoupil.
Mimo jiné i výše uvedené je důvodem, proč celá EU stagnuje (a opouští ji potenciální investoři), to co potřebuje Evropa, je významně rozvolnění trhu, nižší daně a ukončení státní a evropské podpory “spřátelených” podnikatelských subjektů přihráváním vhodné legislativy a státních zakázek.
Strategicky je to pravda – nárůst e-commerce bude vyžadovat více skladů než prodejen.
Na druhou stranu i eshopy mají už dnes dost poboček. Přeci jen jsou segmenty zboží, co nebudou nikdy zcela online.
ehm Nikdy? Mohu prosím znát tři? Pravděpodobně to již někdo dělá, nebo to budou díry na trhu. 🙂
Amazon efekt je hovadina. Internetový obchod tvoří v USA jen 10%. Daleko důležitější je, že mají USA na hlavu 4x více prodejních ploch než třeba i plně vyspělá Francie. Takže budoucnost je v předělávání obřích obchodních center těch starších nebo na odlehlejších místech právě na nedostatkové sklady, někde možná i na továrny.
Nedávno jsem se vrátil z USA, a myslím, že Amazon efekt je správné pojmenování.
V podstatě cokoli jsem sháněl, tak znamenalo jet kamsi daleko autem – postupně jsem na to většinou rezignoval. Bylo to tak i s relativně základními věcmi.
Zlatá Česká republika, kde většinu věcí seženu už jen tím, že pěšky někam do půl hodiny až hodiny dojdu. A to nebydlím v krajském městě, ale pravda ani na vesnici.
Takže možná má USA hodně prodejních ploch, ale pro mě jako pro zákazníka je to víceméně dost k ničemu, a špatná situace. Pokud se to změní ještě více na obří centra, pak není vlastně ani moc důvod než sedět doma a objednat co se dá v Amazonu. Asi ta kvantita prodejních center není zdaleka všechno.
Taky jsem si chtel koupit nejaky byt na pronajem ale presne z techto duvodu jsem od toho upustil. Nakonec jsem investoval do nekolika Real Estate Investment Trustu kde mam vynos kolem 5% a je to bez prace a obav ohledne najemniku. Jedina nevyhoda je, ze to nejde pakovat jako u bytu s hypotekou.
ta mikrovlnka nad sporakom (foto 2 a 3) je miestny standard alebo nepodareny navrh kuchyne?
asi chteli usetrti misto tak ji tam dali, odsavani tam bylo taky