Nizke nabidky na koupe nemovitosti a trpelivost pri nakupu.

Kdyz pisu o svych realitnich dealech tak to vypada jak to jde strasne snadno. Nabidnu nizkou cenu a prodavajici ji akceptuje. Realita takova neni. Ty nejlepsi obchody co jsem uzavrel si vyzaduji hodne trpelivosti. A velmi casto take hodne odmitani.

Treba nedavny obchod, ktery jsem si myslel, ze urcite vyjde. Nemovitost uz dvakrat vypadla z escrow. Prodavajici jsou v takove situaci casto zklamani a jsou ochotni zlevnit, kdyz maji dostatecne garance, ze se obchod konecne uzavre. Ta garance je treba nevratna vyznamna zaloha.

Nabidl jsem mirnou slevu 3.3% (jindy delam mnohem agresivnejsi nabidky). A nedostal zadnou odpoved. Kdyz jsem pak zjistoval jestli se budeme dal bavit, tak jsem dostal  tuto odpoved:

The seller never would have considered your offer in any event based on the offering price.

Moje zhodnoceni bylo: Jsou to sklady, ktere neni snadno prodat. Prodavali dve budovy, kdy ani jedna nema high loading dock. Kupni cena k $8M (coz je hodne velka cena pro vetsinu mensich firem, ktere kupuji sklady).  Na trhu ty sklady vidim min. sest mesicu coz je hodne dlouha doba na oblast ve ktere jsou.

Broker pak jeste pridal info:

There was a full price back up offer.

Coz muze byt pravda a proto ani nechteli reagovat na moji nabidku. Ale uplne stejne informace o back up nabidkach jsem slysel uz mockrat a nakonec se nerealizovali. Brokeri si casto takto vymysli.:-)

Podobny deal jsem resil v breznu. V tomto pripade jsem dal hodne agresivni nabidku. Brokera mam pocit, ze se to trosku dotklo. Psal mi do emailu:

Best of luck fishing, you’ll catch a big one eventually!

Tehdy prodavajici ani nedal zadnou odpoved. Proste to je signal, ze povazuji nabidku za tak nizkou, ze to nestoji ani za reakci. Minuly tyden se mi ten stejny broker ozval, ze prodavajici je velmi motivovany do konce roku tu stejnou nemovitost prodat. Jestli nejsem ochotny zase neco nabidnout:-). Ja si rikam sam pro sebe, ze klidne, ale pockam az se budou blizit ty vanoce.

V cem si myslim, ze ti brokeri delaji spatnou sluzbu

Nikdy bych nenechaval nabidky od kupujicich “vyhnit” bez odpovedi. I kdyby muj kupujici mel uz dobrou nabidku i s nejakou to back up, tak bych se snazil vysponovat cenu nahoru a vyjednat co nejlepsi podminky. Proste jako v aukci bych hral jednoho proti druhemu. Takze na tu moji nabidku bych napsal proti nabidku s lepsi cenou a lepsimi podminkami a cekal bych jak to dopadne. Stejne tak kdybych dostal velmi nizkou nabidku, tak dam counter offer s mirnou slevou.

Jinak to odmitani odpovedet, kdyz kupujici nenabidne dostatecne vysokou cenu je asi nejaka ego zalezitost. Me to pripada smesne. A vzdy zachovam chladnou hlavu. Kdyz nemovitosti vidim, ze zustala na trhu a stale se neprodava, tak se znovu vratim k vyjednavani.

Nejlepsi koupe jsem udelal, kdyz se to presne takto tahlo. Na prvni pokus me odmitli, ale za par mesicu jsme se uz bavili jak to uzavrit (nekolikrat jeste za nizsi cenu). Myslim, ze to k tomu realitnimu investovani velmi patri. Rychle neco koupit je strasne jednoduche. Mit tu trpelivost je tezsi.

Pocitani vynosu u nemovitosti: CAP rate vs. Cash on Cash Return

Kdyz zvazuji nejakou realitni investici tak si pocitam tzv. CAP rate (capitalization rate). Je to procentualni vynos, ktery me investice prinese. Cisty prijem je najem minus vsechny naklady (krome odpisu a uroku na pujcce).

CAP RATE (%) = Cisty prijem (NOI) / Kupni cena

Napriklad. Nemovitost stoji 1 milion USD. Prinasi cisty prijem 100 tisic USD rocne. CAP rate je $100 tisic /  1 mil. * 100 = 10%. Nemovitost ma 10% vynos. Tohle je pro me v podstate nejdulezitejsi cislo a takto se divam na vsechny potencialni koupe.

Kdyz se na tu invesitici pouzije pujcka tak je dulezite spocitat tzv. CASH on CASH Return. Kolik penez se musi investovat na koupi a jaky bude vynos z tech investovanych penez.

Dejme tomu, ze si na 70% z kupni ceny muzu pujcit penize s 3% urokem.

Jak to bude vychazet ted?  Formule je podobna jen se od prijmu odectou naklady na pujcky (uroky).

Moje investice na koupi nemovitosti z prikladu vyse je 300 tisic USD. Cisty prijem je 100 tisic, ale z neho odectu uroky 3% (21 tisic). Takze cisty prijem je 79 tisic rocne.

Cash on Cash = $79 tisic / $300 tisic *100 = 26%

Rocni vynos s pouzitim dluhu (leverage) je u stejne nemovitosti 26%.

Takze investice s 10% CAP rate muze prinest cash on cash vynos 26%.

Covidova akciova bublina

Graf z meho brokerskeho uctu za posledni tri roky. Zelena linka je S&P500. Fialova moje portfolio.  Za tri roky narust 120% vs. S&P500 39%.

Centralni banky pumpuji penize do ekonomik a budou v tom pokracovat.

Super nizke uroky tlaci ceny aktiv nahoru.

Ja se citim jako konzervativni investor, ktery nerad riskuje. Misto technologickych akcii jsem kupoval REIT. V nemovitostech vidim vetsi fundament kdyz prijde korekce.

Pisoarovy raj v Oregonu

Stavebni zakony v Kalifornii prisne definuji jestli muzete dat na zachod pridat pisoar. Kdyz pridate pisoar tak musite pridat jednu kabinku navic pro zeny. Proste musi byt rovnopravnost. I kdyz ve skladu bude pracuje vetsina muzu, tak stavitele radeji ani pisoary neinstaluji, protoze pak neni dost mista na udelani stejneho poctu zachodu pro zeny. Vetsina skladu ma vetsinou jen dva zachody. V praxi je to vetsinou malo. I ve stredne velkem skladu pracuje teba 20-50 lidi. K tomu jsou ruzne kulturni odlisnosti. Treba zamestnanci puvodem z jihu nejradeji prijdou do prace a jako prvni vec zasednou na #2 na zachod. Cela dynamika chozeni i na #1 se pak dopoledne narusuje. Zachody jsou obsazene. Abych nepodporoval stereotypy, tak i v jinych narodech jsou takovi lide. Mel jsem jednou na nasteve kamarada z CR, ktery ke me chodil do kanclu pracovat. A ten delal naprosto to stejne. Hned po prichodu zasedl na c. 2 na zachod. Velmi neprijemna situace! Hlavne pak s kvalitou vzduchu! 

Dalsi nevyhodou je, ze hodne chlapu jsou trosku prasata a maji tendence pri pouziti normalniho zachodu nechavat na desce ruzne zlute stopy.

Z techto praktickych duvodu jsem zastancem pisoaru.

Ted stavime kancelar a zachody v Oregonu a maji tam uplne jinaci (a progresivni pristup) oproti Kalifornii.

Mam z toho radost. Protoze si muzeme pridat pisoaru kolik chceme a nehraje to zadnou roli. Muzeme dat dokonce pisoary uplne na kazdy zachod. Vsechno je UNISEX. Takze zadne rozdelovani na muze a zeny. Proste sulina muze mit kdokoliv a oceni to!  Jsem tomu rad! Oregonaci jsou nejlepsi.

P.S. Proste je videt, ze je potreba aby nam mistni politici a urednici dali logicke vysvetleni pro kazde pravidlo, abysme vedeli co delat a aby to nakonec bylo vsechno spravedlive.

Proc ted investuji do nemovitosti v USA

Kdyz se podivam na starsi clanky, kdy jsem psal o mych realitnich transakcich v minule krizi tak je to jakoby se historie porad opakovala. Nekdo ma i ted cerny pohled na svet a ceka jak vse bude cim dal horsi.

Tehdy jsem rok po vypuknuti krize v roce 2008 odjel na vikend do Las Vegas. Nakoupil jsem domy a byty. Videl jsem v tom obrovskou prilezitost.

Clanek z unora 2009, kdy jsem se rozhodl investovat 

Nemovitosti v Las Vegas – prilezitosti roku 2009

V novinach je jeden depresivnejsi titulek vedle druheho. Same spatne zpravy a ja mam hruzu z toho, ze nez stihnu neco koupit tak si vice lidi uvedomi, ze tohle je prilezitost stoleti. Ze tohle se skutecne nebude uz opakovat. Tak iracionalni strach jsem jeste nevidel.

Clanek z dubna 2009 a jak jsem  tehdy ve clanku hodnotil situaci

Proste je to fantasticke, ze se daji delat obchody, ktere totalne davaji smysl.

Trh v Las Vegas se zacina obracet a rust… a to docela rychle

Me se libi i ty historicke komentare pod temi starsimi clanky

Dalsi clanek ze zari 2009, kdyz jsem uz citil, ze se situace obraci.

Kde bylo hodne domu na prodej je ted vyprodano

Me by zajimalo, proc si John mysli, ze krize se “uz brzy” otoci v rust (viz minuly clanek). Proc by nemohl nasledovat propad trvajici jeste 2-3 roky?

Ceny nemovitostí­ v USA mají­ ještě kam padat’

Presne nacasovani je neco co neumi nikdo. I proto delam investice postupne. Nedokazu presne odhadnout kdy bude dno. Ale v okamziku kdy mi investice dava smysl a splni moje interni ukazetele, tak se proste rozne ZELENA a jdu do toho.

V teto soucasne Covid krizi to neni uplne stejne jak ve financni krizi 2008. Chova se to trosku jinak. Ale v cem je to stejne, ze se objevili prilezitosti, ktere tomu zase davaji smysl. Alespon pro me v me situaci. Ne vsechno dava smysl investorum v CR jak investorum v USA. Mame v Bilem dome realitniho investora (otazka na jak dlouho) a to taky pomaha. Schvaleni Opportunity Zones. Zvyseni jednorazovych odpisu (section 179) pro upgrady nemovitosti (instalace a vymena klimatizace, opravy, zvetseni budovy, vymena strech…) z $500 tisic na jeden milion USD, ktery se da dat okamzite do nakladu.  PPP pujcky, ktere zachranili placeni komercnich najmu. Zmena pravidel jak se daji odecist ztraty vuci zaplacenym dani z minulych let  (soucasti CARES Act).

A k tomuto se pridaji rekordne nizke uroky, ktere nepocitam, ze by v nejblizsich letech zmizely. Mit penize na sporicim uctu je cim dal horsi propozice.

Investovani do nemovitosti neni pro kazdeho. S vlastnictvim jsou spojene starosti. Ale da se investovat i bez tech starosti pres REIT (Real Estate Investment Trust), kdy se da dosahnout vynosu pres dividendy 5-8% s podobnymi danovymi vyhodami jako pri vlastnictvi nemovitosti. REIT klesly behem krize o 30-80%. Velkou cast hodnoty uz maji zpet, ale porad tam jsou vyborne prilezitosti co koupit. Ty hruzostrasne scenare, ze bude konec sveta se proste nekonaji. Lide se vraci zpet do obchodu a restauraci. Spousta jich urcite zkrachuje, ale tak to proste je. Musi se vybirat do ceho investovat. Jak v REIT tak v individualnich nemovitostech.

Muj optimismus neni zameren na celou Ameriku a na kazdy individualni segment. Velmi peclive si vybiram investice kam dam penize. Musi me to davat smysl. Ale zaroven nemam cerny pohled na svet.