CARES Act – moznost odecist ztraty 5 let zpet

The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES Act) ma v sobe zabudovane perfektni moznost pro realitni investory, kterym letos vzniknou ztraty. A to bud klasicke ztraty nebo i ztraty diky odpisum z novych investic.

CARES Act totiz umoznuje jit zpet a odecist ztraty z roku 2020 z jiz zaplacenych dani pet let dozadu. Naklady ktere jsou letos vyssi nez prijmy se muzou zapocitat k prijmum z roku 2015 (nejstarsi) a kdyz to nestaci tak se prechazi na rok 2016, 2017, apod.

Dejme tomu, ze realitni investor ma letos zisk na nule. Prijmy se rovnaji nakladum. Ale investor uvazuje, ze by mohl udelat nejake upgrady u stavajicich nemovitosti. Nejake rekonstrukce, upgrady nebo treba neco pristavet navic. Investor vaha jestli ma v teto nejiste dobe investovat. Ted ma argument, aby tu investici udelal. Proinvestuje treba 1 mil dolaru. Opravi svoje bytove jednotky. Tato investice je okamzite odecitatelny naklad (Section 179 deduction – bonus depreciation). Jeho prijem je pro rok 2020 nulovy, ale v predchozich letech mel vyssi prijmy. Naklady se odectou z prechozich let a ziska jiz zaplacene dane zpet.

Na meste zmizely schvalene povoleni z pocitace

Moje dobrodruzstvi se stavenim skladu se dale vyviji. Kdyz zacinal Covid tak mesto zasahli nejaci hackeri. Tehdy jsem to moc neresil. Jen vim, ze byli nekolik dnu uplne odstaveni. Nefungovali jim pocitace. Ted jsem na to prisel pri jednani, kdy nam rekli, ze vubec nemuzou najit, ze by nas projekt vubec byl schvaleny. Ze to nikde v zaznamech nemaji.:-)

Meli jsme schuzku, kdy uz pres pul roku resime par poslednich komentaru pro Civil inzenyra. Civil engineer dostal pred Covidem infarkt. Vse se zdrzelo. Pak zacal pracovat,  ale behem Covidu se rozhodl, ze uz mu to nestoji za to a pujde do duchodu. Prevzal to jiny kolega. Ruzne zmaky co bylo udelano a co ne. Vetsina se doresila, ale par veci zbyva.

Ceny skladu zatim neklesaji. Ceny pozemku na sklady stoupaji. Ten muj je uz na dvojnasobku od doby co jsem kupoval. Zatim jsem teda s developmentem v teoretickem plusu:-)

Tricko Pizzoun

Zbyli me nejaka tricka z meho Pizzoun projektu.

Jestli mate mili ctenari zajem o suvenyr tak vam ho daruji. Napiste mi na email john@eastbiz.com jakou velikost chcete (S, M, L, X, XL a mam i par detskych velikosti). Jen pro to zaslani si udelejte ucet u kamarada Jasona a rovnou mi napiste cislo vaseho mailboxu.  Ja pak jednou za tyden (nebo za 14 dnu) ty tricka do skladu zavezu a budou vam vlozeny do vasi schranky. Jestli vas zajima kolik je postovne tak mrknete primo na kalkulacku postovneho.

Novy prirustek do portfolia

Je to nove postaveny sklad. Nema dokonceny buildout (kancelare, zachody, svetla, klimatizaci, topeni, rozvody elektriky, apod). Takto se vetsina novych skladu prodavat tzv. gray shell.

Ten buildout postavit bude trvat nekolik mesicu. Predpokladam tak 3-6 mesicu. Zalezi jak rychle pujde vyridit stavebni povoleni (ted v dobe Covidu). Spise jsem skeptik tak pocitam, ze to bude trvat dele.

To, ze tam neni ten buildout si myslim, ze odrazovalo potencialni kupujici a najemniky. Kdyz nekdo potrebuje prostor tak ho potrebuje hned. Nechce cekat.

Kvuli tomu tusim, ze sklad neslo jednoduse prodat, i kdyz zajemcu bylo hodne. Ja kolem neho krouzim od podzimu lonskeho roku. Uz loni byl pod kontraktem s jinym kupujicim a pak se obchod rozpadl. I ja jsem ho mel uz jednou pod kontraktem a v escrow kdyz zacinala situace s Covidem. Escrow jsem tehdy z opatrnosti rusil. Po par mesicich jsme se k obchodu vratili a mam to o neco levneji nez predtim. V tomhle vzdy obdivuji kulturni rozvaznost americanu. Z meho slovanskeho pohledu, ze mi nekdo zrusi escrow  a pak prijde znovu a chce koupit levneji, to by me penila krev.

Proc kupuji:

  •  I s nejvetsim usilim nedokazu takto levne sklad postavit sam. Tento sklad zacali stavet v roce 2017. V roce 2018-9 ho dokoncili a od te doby prodavaji. Za ty tri roky sly stavebni naklady nahoru min. o 30%. Prodavajici je velka stavebni firma, ktera umi stavet levneji nez dokazu ja. Myslim si, ze na tom porad vydelavaji dobre, ale proste umi stavet mnohem efektivneji.
  • Dobre nacasovani. Prodavajici mel pujcku z banky na stavbu. To jsou pujcky s dost velkym urokem a prisnymi pravidly. Podle me byli pod velkym tlakem z banky, aby sklad prodali nebo pronajmuli, aby se tak stavebni pujcka splatila nebo konvertovala na klasickou pujcku. Stavebni pujcky jsou i casove omezene a jim prave koncila. Takze meli motivaci vyjednavat.
  • Lokalita je velmi pekna. Nova cast  mesta.
  • Na trhu neni zadny jiny novy sklad v okoli a stavi se jich velmi malo..
  • Na cast skladu uz mam najemnika, ktery potreboval skladovat zbozi na paletach a ani mu nevadi, ze sklad neni hotovy. Takze hned od zacatku se tam generuje prijem.
  • Benefit odpisu. Hned v prvnim roce se da odepsat 100% tech vylepseni co postavim (kancelare, zachody, elektrina, topeni…) a zbytku nemovitosti jde akcelerovat odpisy. Pres 20% z celkove investice budu moci odepsat hned prvni rok. To je obrovska uspora na danich.
  • Prepdokladany vynos z najmu vychazi na 5%. To neni zadny zazrak. Ale mam napady jak ten vynos zvysit. Na trhu jsou vetsinou vetsi sklady. Malych skladu je nedostatek. Maly sklad se pronajima na plochu vyrazne draz nez vely sklad. Tady si myslim, ze je dira na trhu, kterou lze vyuzit. Sklad lze teoreticky rozdelit na ctyri jednotky. Kazda ma svoje vrata do skladu a vchodove dvere. Taky se chystam chytre dostavet kancelare (male, ale s mezzaninem, aby se zvetsila plocha a tim i hodnota).

Jsem si jisty, ze to nebude jedina investice behem nejblizsich let. Jsem optimista s nemovitostmi.

Zmizi kancelare a budeme pracovat vzdalene?

Vzdycky jsem mel ve firme zamestnance, kteri pracovali vzdalene. Sam taky pracuji z ruznych mist na svete. Technologie nam neuveritelne pomaha a dela to jednoduche.

Ale porad verim na 100%, ze kdyz chci dosahnout maximalnich vysledku tak je strasne dulezite mit osobni kontakt. Ne vsechno lze jednoduse komunikovat pres telefon nebo Zoom. Pracovat na jednom miste s teamem lidi, byt uprostred toho deni, dokazat okamzite komunikovat bez sloziteho domlouvani, hned hledat reseni a realizovat je, tohle vsechno ma obrovskou hodnotu. Je v tom intenzita a rychlost.

Z vlastni zkusenosti jsem videl, ze kdyz nekdo za mnou prijel do USA a spolecne jsme pracovali nekolik mesicu, tak potom i kdyz odjel do CR tak se nam dobre dale spolupracovalo. Ale kdyz jsme pracovali  od zacatku jen vzdalene, tak to tak dobre nefungovalo. Tehdy jsem si rikal, ze ten clovek musi na vlastni oci videt jak pracujeme. Vyzkouset si jak co delame.  Poznat dalsi lidi v kancelari osobne. Kdyz s nimi pak komunikuje v budoucnu pres email tak bude znat ty lidi co za tim emailem vystupuji.  Verim, ze ten osobni kontakt je dulezity.  Vse pak funguje mnohem lepe.