All posts by John

Coronavirus a zavrene fabriky

Premyslim nad scenari v Cine. Desitky tisic fabrik je zavreno. Zamestnanci se boji jit do prace, aby se nanakazili nebo jsou v karantene.

Kolik mesicu vydrzi lidi bez vyplat. Firmy bez produkce a prijmu.

A co kdyby se stejna situace stala v USA nebo Evrope.  Tohle si myslim, ze je velmi strasidelny scenar a moznost na krizi, kterou si nikdo nedovede ani predstavit. No jen doufam, ze to tak nedopadne. A za par mesicu to prejde podobne jako SARS.

Posledni upravy pred vydanim stavebniho povoleni na sklady

Resime snad doopravdy poslednich par detailu na planech pro stavbu skladu v Torrance. Bohuzel Civil Engineer dostal infarkt, byl v nemocnici a pak se rozhodl jit do duchodu. Jeho partner vypada pretizene. Vse se nam zpozdilo.

Co se resilo na meste:


Resili se vsechny ty cervene pripominky pripsane do planu a uz jen s tim civil enginnerem. Vsechny ostatni oddeleni mame uz vyresene.  Napriklad:

– Zadrzovaci nadrze, aby destova voda netekla do odpadu. Nevychazeli vypocty. Civil Engineer navrhoval nejakou pumpu, ale architekt to zachranil at se radaji udelaji dve nadrze (dry well). Funguje to tak, ze voda natece do nadrze a postupne se vstrebava. Mesto resilo aby vypocet sedel (urcite mnozstvi vody se musi vstrebat behem 96 hodin, apod), nesmi se ta nadrz vrtat moc do hloubky, aby se nezasahlo do hladiny podzemni vody a tak dale…


– Na planech mame parkovani pro invalidy a dobijeci stanice na elektricke automobily. Oboji je pozadovano zakonem. Ted nove chteji jeste misto pro elektricky van pro invalidy. Netusil jsem, ze nejaky elektricky van pro invalidy ani existuje. Nastesti tim, ze plany byly schvaleny uz loni tak to po nas chtit nebudou.

– Kazdy pozadavek bere nejake misto. Nekde se neco pohne, pak zacne chybet parkovani, musi se pohnout stena, apod. Ze zadu mame nejake nouzove vychody, ale uz tam maji na pozemku bremeno vodarny (je tam nejaky kanal ke kteremu maji mit pristup). Dvere otevirat ven muzeme, ale nesmime ke dverim mit uz betonovy prah (ktery tam zase chce mesto). Tak se resilo jak toto vyresit (dvere se budou otevirat dovnitr, kdyz je limit na budovu mene nez 50 lidi tak je to umozneno).

– Majitele musi u uradu na ochranu podzemich vod vyzadat nejake dalsi povoleni, aby se mohlo stavet. Drive to mohli za majitele delat architekti, ted vyzaduji at si to delaji sami. To vypada jako pekne slozita vec, kterou ted budu resit.

Ceny za staveni jdou porad nahoru. Neni zadny pokles v novych projektech. I kdyz se porad hrozi nejakou krizi tak v realite to tak vubec nevypada. Lide jsou ochotni platit obrovske penize za nemovitosti, transakce probihaji, stale se stavi a architekt ma prace az nad hlavu. Rika, ze zatim zadne zpomalovani nevidi.

Sklad v Nevade zhodnoceni 85%

Loni jsem prodal muj sklad v Nevade. I kdyz primarne prodavat nechci, tak jsem videl, ze neni uplne jednoduche najit dobreho najmenika. Sklad je velky (76,000 sq. feet = 7060 m2) a tim padem okruh zajemcu je maly.

Daval jsem ho na trh jak na pronajem tak na prodej. Vice zajemcu se hlasilo na prodej. A nakonec jsem ho prodal.

Koupeno v breznu 2013. Prodano v prosinci 2019. Po sesti letech zhodnoceni investice 85%.

Rocne prumerne zhodnoceni vychazi na 11% (plus vynosy z najmu). Vynos z najmu byl  10.8% rocne.

Investice do nemovitosti jsou super.  I kdyz jsou tam vzdy nejake problemy (jak se vsim), tak mam pod vlastni kontrolou jak je resit. Dokud ma clovek flexibilitu kdy muze prodat a neni vazan velkymi dluhy, tak to jsou nejlepsi investice.  Nemovitost prinasi vynos z najmu, ale pak je tam jeste krasny bonus, kdyz se clovek rozhodne prodat a vydela znovu na prodeji.

Je tam navic obrovsky benefit uspory na danich (odpisy).

Kdyz clovek neproda v dobe, kdy je nejaky propad, tak se neda prodelat. (Jen s vyjimkou koupe v oblasti kde jdou dlouhodobe ceny dolu).

Pro pristi investice mam kriteria:
1. Prisnejsi vyber lokality. Blize ke me. Oblasti ve kterych mam detailni znalosti.
2. Radeji mensi sklady nez velke. Kvuli tomu jak rychleji jdou pronajmout.

Nevyuzita realitni prilezitost (parkovani pro kamiony)

V Los Angeles a Long Beach jsou dva obrovske pristavy pres ktere se importuje 60% veskereho zbozi do USA. Zbozi prijede v kontejnerech. Kontejner se nalozi na kamion a veze se nekam do skladu.

Ti majitele kamionu je nekde musi parkovat a tech vhodnych parkovacich mist je cim dal mene. Hodne mest vyslovene zakazuje parkovani kamionu na ulicich nebo na pozemcich. Treba na tom pozemku musi byt vyslovene urcity zoning (heavy industry), aby to vubec bylo mozne. Mam pozemek, kde je zoning na vyrobu (light manufacturing) a ten na parkovani kamionu pouzit nejde. Vetsina mest jeste krome zoningu chce CUP (specialni povoleni na to parkovani kamionu).

V roce 2017 byly najmy pozemku na parkovani kamionu kolem 0.40 USD na stopu. A pozemky se prodavali kolem 45-50 USD na stopu.  V roce 2018 doslo k velkemu posunu cen nahoru. Ted jsou najmy kolem 0.60 USD na stopu a prodeje kolem 80 USD na stopu.

To uz jsou obrovske castky. V podstate se vyplati vice pronajmout pozemek na parkovani kamionu (kdyz to tam jde) nez na stejnem pozemku neco budovat. Neni potreba investovat dalsi penize. Staci mit jen plot okolo a asfaltovy povrch.

Jen je velka otazka jestli soucasne ceny jsou tim vrcholem ze ktereho to poleti dolu. Trucking companies maji posledni rok cim dal vice problemu. Par jich loni zkrachovalo. Takze i ten zajem o parkovani muze v nejblizsi tobe polevit. Tohle jen spekuluji, ale kdyz se na to divam, tak jsem mel investovat pred 2-3 roky. Tehdy jsem dal nejake nabidky, ale takove hodne opatrne, ktere mi neakceptovali.

Moje realitni transakce v roce 2019

Letos jsem udelal realitni transakce v objemu 13.2 milionu dolaru.

Provize pro realitni brokery z toho byly 553 tisic dolaru. To je pekna castka, ze? Kupodivu spousta brokeru se mnou zas tak rada nepracuje. Spise je frustruji. Brokeri chteji mit klienta nejak zaskatulkovaneho. Treba chteji nejak zjednodusene chapat co chce. A pak ho cpou do te skatulky. Kdyz jsem delal jeden velky nakup tak jsem celou dobu rikal, ze nejde o to kterou nemovitost presne koupim, ale vzhledem k tomu, ze je trh na vrcholu chci najit nekoho kdo ma motivaci prodat. Takze jsem psal hodne nabidek na nemovitosti, ktere nesli prodat poledni tri roky. A cekal, ktery majitel bude ochoten vyjednavat. Byla to nejaka prace navic, ale vyplatila se. Predchozi broker porad chtel at dam vysokou cenu jestli se mi ta nemovitost libi. A nechapal kdyz rikam, ze o libeni nejde. Nakonec vse dopadlo dobre a nasel jsem perfektniho brokera na dalsi spolupraci. Tomu se muj pristup libil a sedli jsme si vyborne. Bohuzel ale dela jen residencni nemovitosti. Brokeri se tady specializuji. Treba na prodejny bych potreboval jineho brokera a na sklady zase jineho.

Ty transakce prinesli pekne  oziveni a adrenalin z vyjednavani. Staci par detailu ve vyjednavani a udela to velky rozdil ve vysledne cene. Ta psychologie kdy jedna strana odhaduje jak se zachova ta druha.  Treba prodavajici porad rika, ze nepotrebuje prodat a pak najednou uhne. Tim, ze nejsem nucen ani prodavat ani kupovat, tak muzu mit velkou trpelivost a  se da odstoupit kdybych mel pocit, ze to prestava byt vyhodne.

Porad bych to ale nenazval nejakou narocnou praci. Kdybyste se me zeptali co delam, tak reknu, ze nic. Sem tam se nudim a tohle mi fakt doda to vzruseni. Cela ta dynamika vyjednavani a uzavirani obchodu. A pak kdyz uz se vse uzavira a podepisuje v urceny den. Do posledni chvile muze byt nejaky zvrat. Protistrana prijde s nejakym pozadavkem. Stane se nejaky problem (zacne zatekat do strechy, neco se rozbije, najemnik nezaplati najem..). Pak se ukazuje jak moc ktera strana chce ten obchod uzavrit nebo se to rozpadne. Presne tohle se mi letos stalo. Obchod se nam rozpadl uplne na posledni chvili. Ja jsem mel vse podepsano, ale prodavajici nepodepsal. Za par mesicu jsme uzavreli znovu a pro me s vyhodnejsi cenou. Kdyz prodavam tak mam rad i to uzavirani, kdy se ceka na notifikaci ze penize dorazili na ucet. 🙂

Co me vyhovuje, ze ta prace s realitimi obchody je narazova. Podle meho casoveho rozvrhu. Neni to zavazek, ze bych musel nekde chodit do prace na 8 hodin. Da se to delat podle nalady a kdyz se obchod uzavre tak je zase klid. V tomto je  krasa obchodovani s nemovitostmi.

Jak uz jsem udelal hodne transakci tak znam ruzne vychytavky, ktere taky udelaji radost. Treba dostavam velke slevy na title insurance. Title insurance je takove pojisteni, ze kdyz koupite nemovitost v USA, tak Title company overi, ze tam nejsou nejake zastavy a pojisti tu transakci, kdyby se nahodou nejaka zastava objevila.  Pro predstavu treba misto poplatku 10 tisic USD je to 5 tisic USD. Tuhle slevu nikdy nikdo nenabidne. Ale staci doopravdy poslat jeden email s jednou vetou a hned ji daji. Jen to vetsina lidi nevi a nikdy neudela, protoze kupuji nemovitost jednou za zivot a nikdo jim to nevysvetli. Me to rekl jeden velice dobry broker, ale dusoval se at nikdy nereknu, ze to je od neho. Ze s title company ma dobre vztahy a moc by se zlobili, kdyby vedeli, ze tak radi klientum. Plati to jen ale u vetsich transakci.

Poprve jsem si letos vyzkousel 1031 exchange. Je to moznost prodat nemovitosti a neplatit capital gain dane, kdyz se z vytezku koupi jina nemovitost. Navic jsem to delal ve slozitejsi tzv. REVERSE 1031 exchange. Nejdrive jsem koupil jinou nemovitost a teprve pozdeji prodal tu svoji a z vynosu nebylo potreba platit dane.

Co me nejvice zajima jsou transakce, kde je nejaka skryta hodnota. Dal jsem nedavno nabidku na koupi skladu, ktery sice nevypada zas tak atraktivne, ale lezi na hodne velkem pozemku ve velmi atraktivni lokalite. Vynosove je to jen 5% (je ted plne pronajaty). Ale jakmile vyprsi najemni smlouvy (za 4 roky), tak se da uvazovat jak budovu rozsirit nebo lepe vyuzit ten velky pozemek. Nebojim se transakci, ktere maji nejake slozitosti. U stejneho pozemku bylo nekolik zajemcu. Po ctyrech mesicich transakce se objevil problem se znecistenou pudou. Kupujici se rozutekli. Transakce se rozpadla. V prvnim kole jsem nedal zadnou nabidku. Nechtel jsem se prebijet s konkurenci a sponovat cenu. Ted jsou ostatni kupujici mimo a vstupuji do toho ja. Dal jsem jim nabidku  a cekam na odpoved od prodavajiciho. Nevadi mi si vyhodnotit to riziko na svou odpovednost. Vetsina bank kdyz vidi nejake znecisteni tak dava ruce prych a kupujicim zamitne financovani.  Ale taky  sem zazil ze vzdy se najde nejaka banka, ktera treba s danou oblasti ma zkusenost a neboji se.

Jinak situace s vynosy industrialnich skladu je zhruba nasledujici.

Vynosy jsou kolem 5% v atraktivnich oblastech. Za 6% v trosicku mene atraktivnich. V jeste mene atraktivnich oblastech je bezne mit 7-9%. Takze podle tech vynosu se odviji i kupni/prodejni ceny.

Me  laka nakupovat jen v tech nejvice atraktivnich oblastech. Ma to obrovskou vyhodu, ze na najemniky se neceka dlouho (respektive vubec). Kdyz je neco volneho tak se to da hned pronajmout.

Jinak obecne velke sklady se prodavaji pomalu. Male sklady se prodavaji velmi rychle. Je to logicke. Sklad kolem 1,000 – 2,000 m2 je vhodny pro spoustu zajemcu. Velky sklad nad 5,000 m2 uz ma potencialnich zajemcu jen par. Mam chut kupovat vetsi sklady (da se dosahnout dobreho dealu), ale nemam rad jak je na ne mensi pocet zajemcu pro pripadny pronajem i prodej. Takze se pri nabidkach divam jestli sklad jde jednoduse rozdelit na mensi casti, abych se tomu velkemu skladu mohl trosku vyhnout.

K tem vynosum je taky zajimave jak tech 5-6% je takova magicka hranice uz velmi dlouhou dobu v mistech kde to sleduji. Kdyz jsem kupoval moje sklady tak to bylo podobne. Ale dnes ty stejne sklady maji prumerny vynos z najmu 10%. Najmy sly vyrazne nahoru. A v nekterych oblastech si myslim, ze znovu nahoru pujdou. Je to otazka nabidky a poptavky. Staci aby trosicku vzrostla poptavka v te oblasti neslo uz stavet dalsi sklady (nedostatek pozemku), tak najmy jdou nahoru. Treba takto radikalne roste najem za pronajem prazdnych pozemku blizko pristavu, kde lze parkovat kamiony. Tohle snad byla nejvetsi prilezitost poslednich par let. Tech vhodnych pozemku na parkovani ubyva. A majitele kamionu jsou ochotni platit cim dal vice.  Jinak ty vynosy co uvadim, jsou naprosto ciste penize ocistene od veskerych nakladu (pojisteni, dane z nemovitosti, udrzba, opravy…).