All posts by John

Pisoarovy raj v Oregonu

Stavebni zakony v Kalifornii prisne definuji jestli muzete dat na zachod pridat pisoar. Kdyz pridate pisoar tak musite pridat jednu kabinku navic pro zeny. Proste musi byt rovnopravnost. I kdyz ve skladu bude pracuje vetsina muzu, tak stavitele radeji ani pisoary neinstaluji, protoze pak neni dost mista na udelani stejneho poctu zachodu pro zeny. Vetsina skladu ma vetsinou jen dva zachody. V praxi je to vetsinou malo. I ve stredne velkem skladu pracuje teba 20-50 lidi. K tomu jsou ruzne kulturni odlisnosti. Treba zamestnanci puvodem z jihu nejradeji prijdou do prace a jako prvni vec zasednou na #2 na zachod. Cela dynamika chozeni i na #1 se pak dopoledne narusuje. Zachody jsou obsazene. Abych nepodporoval stereotypy, tak i v jinych narodech jsou takovi lide. Mel jsem jednou na nasteve kamarada z CR, ktery ke me chodil do kanclu pracovat. A ten delal naprosto to stejne. Hned po prichodu zasedl na c. 2 na zachod. Velmi neprijemna situace! Hlavne pak s kvalitou vzduchu! 

Dalsi nevyhodou je, ze hodne chlapu jsou trosku prasata a maji tendence pri pouziti normalniho zachodu nechavat na desce ruzne zlute stopy.

Z techto praktickych duvodu jsem zastancem pisoaru.

Ted stavime kancelar a zachody v Oregonu a maji tam uplne jinaci (a progresivni pristup) oproti Kalifornii.

Mam z toho radost. Protoze si muzeme pridat pisoaru kolik chceme a nehraje to zadnou roli. Muzeme dat dokonce pisoary uplne na kazdy zachod. Vsechno je UNISEX. Takze zadne rozdelovani na muze a zeny. Proste sulina muze mit kdokoliv a oceni to!  Jsem tomu rad! Oregonaci jsou nejlepsi.

P.S. Proste je videt, ze je potreba aby nam mistni politici a urednici dali logicke vysvetleni pro kazde pravidlo, abysme vedeli co delat a aby to nakonec bylo vsechno spravedlive.

Proc ted investuji do nemovitosti v USA

Kdyz se podivam na starsi clanky, kdy jsem psal o mych realitnich transakcich v minule krizi tak je to jakoby se historie porad opakovala. Nekdo ma i ted cerny pohled na svet a ceka jak vse bude cim dal horsi.

Tehdy jsem rok po vypuknuti krize v roce 2008 odjel na vikend do Las Vegas. Nakoupil jsem domy a byty. Videl jsem v tom obrovskou prilezitost.

Clanek z unora 2009, kdy jsem se rozhodl investovat 

Nemovitosti v Las Vegas – prilezitosti roku 2009

V novinach je jeden depresivnejsi titulek vedle druheho. Same spatne zpravy a ja mam hruzu z toho, ze nez stihnu neco koupit tak si vice lidi uvedomi, ze tohle je prilezitost stoleti. Ze tohle se skutecne nebude uz opakovat. Tak iracionalni strach jsem jeste nevidel.

Clanek z dubna 2009 a jak jsem  tehdy ve clanku hodnotil situaci

Proste je to fantasticke, ze se daji delat obchody, ktere totalne davaji smysl.

Trh v Las Vegas se zacina obracet a rust… a to docela rychle

Me se libi i ty historicke komentare pod temi starsimi clanky

Dalsi clanek ze zari 2009, kdyz jsem uz citil, ze se situace obraci.

Kde bylo hodne domu na prodej je ted vyprodano

Me by zajimalo, proc si John mysli, ze krize se “uz brzy” otoci v rust (viz minuly clanek). Proc by nemohl nasledovat propad trvajici jeste 2-3 roky?

Ceny nemovitostí­ v USA mají­ ještě kam padat’

Presne nacasovani je neco co neumi nikdo. I proto delam investice postupne. Nedokazu presne odhadnout kdy bude dno. Ale v okamziku kdy mi investice dava smysl a splni moje interni ukazetele, tak se proste rozne ZELENA a jdu do toho.

V teto soucasne Covid krizi to neni uplne stejne jak ve financni krizi 2008. Chova se to trosku jinak. Ale v cem je to stejne, ze se objevili prilezitosti, ktere tomu zase davaji smysl. Alespon pro me v me situaci. Ne vsechno dava smysl investorum v CR jak investorum v USA. Mame v Bilem dome realitniho investora (otazka na jak dlouho) a to taky pomaha. Schvaleni Opportunity Zones. Zvyseni jednorazovych odpisu (section 179) pro upgrady nemovitosti (instalace a vymena klimatizace, opravy, zvetseni budovy, vymena strech…) z $500 tisic na jeden milion USD, ktery se da dat okamzite do nakladu.  PPP pujcky, ktere zachranili placeni komercnich najmu. Zmena pravidel jak se daji odecist ztraty vuci zaplacenym dani z minulych let  (soucasti CARES Act).

A k tomuto se pridaji rekordne nizke uroky, ktere nepocitam, ze by v nejblizsich letech zmizely. Mit penize na sporicim uctu je cim dal horsi propozice.

Investovani do nemovitosti neni pro kazdeho. S vlastnictvim jsou spojene starosti. Ale da se investovat i bez tech starosti pres REIT (Real Estate Investment Trust), kdy se da dosahnout vynosu pres dividendy 5-8% s podobnymi danovymi vyhodami jako pri vlastnictvi nemovitosti. REIT klesly behem krize o 30-80%. Velkou cast hodnoty uz maji zpet, ale porad tam jsou vyborne prilezitosti co koupit. Ty hruzostrasne scenare, ze bude konec sveta se proste nekonaji. Lide se vraci zpet do obchodu a restauraci. Spousta jich urcite zkrachuje, ale tak to proste je. Musi se vybirat do ceho investovat. Jak v REIT tak v individualnich nemovitostech.

Muj optimismus neni zameren na celou Ameriku a na kazdy individualni segment. Velmi peclive si vybiram investice kam dam penize. Musi me to davat smysl. Ale zaroven nemam cerny pohled na svet. 

Pripraven, schopen a motivovan!

Pred 20 roky jsem po prijezdu do USA chodil do realitni skoly, abych ziskal licenci na prodej nemovitosti. A ucili nas, ze kupujici musi byt:  Ready, Able and Willing.  Jestlize ten kupujici nema vsechny tri atributy, tak je to ztrata casu.

Ready – pripraven udelat obchod
Able – musi bych schopen transakci uzavrit resp. mit penize nebo zajistenou pujcku
Willing – musi mit motivaci. Kdyz je vule obchod uzavrit na obou stranach, tak se vzdy uzavre. Problemu se v transakci najde vzdy dost, takze ta vule uzavrit obchod je nutna.

I kdyz ted kvuli Covidu k nejakemu vyraznemu propadu cen nemovitosti nedoslo, tak je podle me dobra doba kupovat. V realitach jde hodne o psychologii. Tam kde prodavajici zadali obrovske castky, tak sesli zpet na zem. Tohle neni videt ve statistikach, ale na bojisti. Nekdo mel predstavu, ze dostane obrovskou castku za nemovitost, ted se chova skromneji.

Prodavajici si vazi vice kupujicich, kteri jsou schopni transakce uzavrit. Maji penize nebo zajistene pujcky. Banky se chovaji jako v kazde krizi. Zacnou byt opatrne komu daji uver. Delo se to behem financni krize 2008 a deje se to ted znovu. Lide jsou opatrnejsi na penize, protoze je potrebuji pro sebe.

Za poslednich par mesicu se spousta obchodu rozpadlo. Kupujici dostali strach a vycouvali z rozjednanych escrow pryc. To je naprosto normalni v dobe nejistoty a priznam se, ze jsem to v breznu udelal taky.

Kupujici co jiz meli otevrene escrow behem Covidu prisli za prodavajicimi a chteli vyjednat dalsi slevu.  Presne to jsem udelal i ja v tom breznu.:-) Jenze ne vzdy prodavajici chteji slevy davat, takze se obchody rozpadly a nemovitosti sly znovu na trh. A ted to prinasi dobre prilezitosti, kdyz presvedcite, ze jste ten ready, willing and able buyer, a prodavajici se dohodne s vami. Jednou uz byl prodavajici spalen a da ted radeji na jistotu, ze se obchod uzavre (i za cenu, ze dostane o neco mensi castku).

Byl jsem se podivat na sklad, ktery uz byl ted dvakrat v escrow a uz podruhe se obchod rozpadl. Prodavajici uz dvakrat snizil cenu. A mam obrovske dilema jestli mam byt ten pripaveny a motivovany kupujici. Mam toho ted rozjednaneho dost, ale kdyz vidim, ze se nekde da dosahnou 7% vynosu tak je to v dobe nizkych uroku lakave. Kdyz se takovy deal financuje s pujckou pod 3%, tak to vypada v cislech naprosto nadherne. Pred 3-4 mesici by stejna pujcka byla za 4.5%. Ten Covid otevrel peknou prilezitost. Kazde procentu rozdilu ve vynosech a pujckou vyrazne otevira celkovy vynos. Ono se to na prvni pohled nezda, ale zkuste to zacit pocitat. V dobe nizkych uroku, kdy vam banka na sporicim uctu dava cim dal mene (v USA ted 1%) jsou tohle perfektni prilezitosti.

Mozna realitni investice v Los Angeles

Sel jsem se osobne podivat na sklad na ktery jsem uz v minulosti dal dvakrat nabidku. Osobne ho videl predtim jen kolega a spolehal jsem na jeho usudek. Zhodnotil to, ze sklad je docela dobry jen bude potreba trosku investovat na kosmeticke upgrady.

Zarazilo me, ze nekdo prodava nemovitost a neinvestuje vubec nic do udrzby. Pripadalo mi, ze tam nikdo nic nespravil desitky let. Ani nezametl.  Kdyz jsem otevrel dvere do koupelny a zachodu tak jsem se zhrozil z toho smradu chcanek.

Ale z venku uz jsou videt vyhody. Pozemek je kompletne oploceny, takze se dvur da pouzivat take na skladovani. Sklad nevypada moc cenove atraktivne dokud si to clovek neprepocte vuci cene pozemku. Pak uz to vypada, ze se kupuje sklad v podstate jen za cenu pozemku.

Piseme uz treti nabidku. Velmi blizko k tomu co prodavajici zada. A uvidime jak to dopadne. Spocitane to mame tak, ze diky velmi nizkym urokum by to melo porad vychazet dobre. Kdyz se nam podari ziskat vyhodnou pujcku (pod 3% fixovana na delsi dobu) tak ta investice dava smysl. U SBA pujcek jde fixovat az na 20 let.

Psal jsem, ze se sklad nachazi v okoli Los Angeles, ale presne receno je v tzv. Unincorporated County area. V praxi to znamena, ze to je oblast (jsou to takove ostruvky klidne uprostred mesta) na ktere se nevztahuje mestska pravidla. Ma to svoje vyhody. Kdyz podnikate ve meste tak si musite zadat o tzv. business license (neco jako zivnostnak). Mesto po vas bude chtit nejake pozadavky a hlavne penize. A ty penize jsou podle ruznych pravidel. Nektera mesta chteji procento z obratu, jine poplatek za kazdeho zamestnance, apod. Jenze v tech unincorporated area nemusite vubec o zadnou business license zadat. Ma to dalsi vyhody, ze tam je vetsi svoboda jake podnikani tam muzete delat. Proste kdyz si mesto vymysli nejake nove pravidlo tak se to na vas nevztahuje.

V Los Angeles to vypada takto (ruzovou jsou unicorporated areas). Treba v tech unicorporated mistech lze delat  oficialne business s marihuanou:-). Ten je totiz schvaleny statem, ze je povolen delat, ale vetsina mest si to zakazala. Takze kdyz nespadate pod mesto tak muzete. Druha vyhoda, ze tam treba lze pronajmout mista na parkovani kamionu (coz mesta uz taky nechteji povolovat).

Takovychto nabidek pisou kazdy rok mezi deseti az dvaceti. Nekdy i vice, kdyz se pocita opakavana nabidka na jednu nemovitost. A vetsina jich nevyjde:-). Beru to jako soucast toho investovani.

CARES Act – moznost odecist ztraty 5 let zpet

The Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES Act) ma v sobe zabudovane perfektni moznost pro realitni investory, kterym letos vzniknou ztraty. A to bud klasicke ztraty nebo i ztraty diky odpisum z novych investic.

CARES Act totiz umoznuje jit zpet a odecist ztraty z roku 2020 z jiz zaplacenych dani pet let dozadu. Naklady ktere jsou letos vyssi nez prijmy se muzou zapocitat k prijmum z roku 2015 (nejstarsi) a kdyz to nestaci tak se prechazi na rok 2016, 2017, apod.

Dejme tomu, ze realitni investor ma letos zisk na nule. Prijmy se rovnaji nakladum. Ale investor uvazuje, ze by mohl udelat nejake upgrady u stavajicich nemovitosti. Nejake rekonstrukce, upgrady nebo treba neco pristavet navic. Investor vaha jestli ma v teto nejiste dobe investovat. Ted ma argument, aby tu investici udelal. Proinvestuje treba 1 mil dolaru. Opravi svoje bytove jednotky. Tato investice je okamzite odecitatelny naklad (Section 179 deduction – bonus depreciation). Jeho prijem je pro rok 2020 nulovy, ale v predchozich letech mel vyssi prijmy. Naklady se odectou z prechozich let a ziska jiz zaplacene dane zpet.