All posts by John

Uzavirani realitnich obchodu tesne pred dovolenou

Vzdy pred odjezdem na nejakou cestu se zacina v praci neco komplikovat. To je pravidlo, ktere spolehlive funguje.

Mam rozjednane dva prodeje. A zacalo se mi to pekne rozpadat. Jeden obchod mel byt uzavreny minuly tyden. Zacal se prodluzovat termin uzavreni. Na posledni chvili se nasly problemy.

Prodavam sklad a kupujici jsou jak masozrave rybky pirane. Pri vyjednavani jsem udelal taktickou chybu. Kdyz jsme resili datum uzavreni tak jsem jim rekl proc trvam na datumu v v polovine prosince. Delam tzv. 1031 exchange. Vynos z prodeje nemovitosti nemusim danit kdyz koupim do 180 dnu jinou nemovitost. V mem pripade to delam jeste komplikovaneji. Tzv. reverse 1031 exchange (nejdrive jsem koupil novou nemovitost a teprve ted prodavam). A musim splnit tu deadline, abyto vyslo. Jenze toho se brutalne chytli a dali strasne nizke nabidky s tim, ze se splni ta deadline. Doopravdy je lepsi rikat mene nez vice. Kazda informace je a bude pouzita proti vam!

Druhy prodej je moje retail centrum ve kterem jsem mel Pizzouna. Tam se to taky zacalo komplikovat tesne pred prodejem. Muj nejzabavnejsi najemnik mel znovu ruzne problemy s placenim. Tentokrat vlozil penize na ucet do banky. Vse vypadalo dobre par dnu, ale pak cast penez banka z uctu odebrala. Dal tam totiz kombinaci hotovosti a seku. A ten sek byl znovu nekryty.  Resil jsem to az tak, ze jsem volal jeho rodinnym prislusnikum, coz myslim  zafungovalo.

Teste pred uzavrenim obchodu se objevil dalsi problem. Cast pristavku ve kterem ma zubar kompresor pry presahuje na sousedici pozemek. Ten pristavek byl postaven tak minimalne pred 10-20 lety. Nikdy to nikomu nevadilo, ale chapal jsem kupujiciho, ze z toho ma strach. V tom okamziku jsem uz odjizdel na dovolenou (je to tzv. dovolena od dovolene) a nestihlo se to vyresit. Osobne jsem si myslel, ze uz je po prodeji. Kdybych byl v kuzi kupujiciho tak bych vyzadoval vyraznou slevu. Ale ukazala se velka pridana hodnota realitniho brokera, ktery nechtel prijit o temer uzavreny obchod. Broker obvolal ruzne zubare a dodavatele zubarskeho vybaveni. A hledal jak draho a slozite by vyslo, kdyby se kompresor musel prestehovat do jineho prostoru (a ten pristavel zbourat). Vsechno pozjistoval. Vysledkem byla velmi rozumna cena o kterou jsem kupni cenu snizil, protoze to bylo doopravdy v tom celkovem objemu zanedbatelne. Ale kdyby tu praci ten broker neudelal, tak se ten obchod neuskutecni.

Nakonec vse dobre dopadlo. Nemovitost jsem prodal o zhruba 300 tisic dolaru vice nez jsem ji koupil, coz byl krasny bonus na pokryti nakladu, ktere jsem do Pizzouna investoval.

Mrzení při rozjíždění online podnikání v postsovětských státech

Již několik let provozuji web Skrblík.cz. Po počátečních potížích, jako v téměř každém podnikaní, jsme s kolegy přišli na to, jak takový web dělat a být zároveň ve „zdravém“ zisku.

Asi před dvěma roky mě napadlo, že bych mohl vzít úspěšné fragmenty ze Skrblíka jako různé výhodné nabídky, slevy, slevové kupóny, rozsáhlé přehledy akcí typu Black Friday, … a zkusit expandovat mezinárodně, ze začátku do zemí bývalého Sovětského svazu. Proč do těchto zemí? Žije tam poměrně hodně obyvatel, online prostředí není tak vyspělé jako na západě, není tam zdaleka taková konkurence jako v západní Evropě a v USA.

Zčásti mě k mezinárodní expanzi inspiroval můj dlouhodobý pobyt v ukrajinském Užhorodu. Užhorod je totiž historicky velmi multikulturní město, kde se vždy potkávalo a společně žilo mnoho národů – Rusíni, Ukrajinci, Maďaři, Rusové, Slováci, Češi, Gruzíni, Arméni, Cikáni, Poláci, Rumuni a v posledních několika letech přibylo několik tisíc vysokoškolských studentů z Indie, Sýrie a afrických zemí. Je to vidět třeba i na místní kuchyni, kde se všechny vlivy zajímavě mísí. Zajímavé je, že i přes značný konzervatismus místních obyvatel všichni žijí víceméně v klidu a míru bez nějakých konfliktů. Naopak například ve Lvově, který je také na západní Ukrajině, ještě nedávno reagovali lidé velmi rozporuplně na rusky hovořící lidi a to i včetně cizinců s akcentem, u kterých je zřejmé, že jsou ze střední nebo západní Evropy.

Protože Skrblík a i nové plánované podnikání je založeno především na obsahu, potřeboval jsem sehnat větší množství externích spolupracovníků, kteří ovládají především ukrajinský a ruský jazyk. A právě Užhorod mi v tomto přišel kvůli výše uvedeným důvodům jako ideální místo pro nábor talentu. Samozřejmě roli hrály i významně nižší mzdy na Ukrajině, ve srovnání s ČR poloviční až třetinové a to se při samofinancování nového projektu hodí!

Zaregistrovali jsme doménu, připravili design, web a já začal hledat v Užhorodu spolupracovníky pro tvorbu obsahu. Především mezi známými, nabídnul jsem na místní poměry solidní mzdu (tehdy ekvivalent asi 70 czk za hodinu), nabídnul práci z domu nebo z kanceláře v Užhorodu. Našel jsem a domluvil se asi s 8 lidmi, většina byla studenti – vysokoškoláci, většinou z chudých poměrů, takže jsem očekával vysokou motivaci díky možnému solidnímu výdělku. Velmi brzy se ukázalo, že i ukrajinský pracovní trh má istá kulturná špecifiká. V podstatě všichni postupně shořeli jak papír. Prakticky nikdo neudělal domluvenou práci, někdo dodal část, někdo nic. Netušil jsem vůbec proč. Později jsem zjistil některé důvody. Jedním z nich byla například pro Ukrajinu nevhodná frekvence vyplácení peněz. Zatímco v ČR standardně vyplácíme spolupracovníky měsíčně, na Ukrajině je zvykem týdenní vyplácení peněz (a v některých případech dokonce denní!). To jsem nevěděl, nabízel jsem standardně měsíční, překvapivé ale bylo, že mi nikdo ze spolupracovníků nedal feedback a nepožádal o týdenní vyplácení. Celkově jsem byl velmi překvapen, že úroveň spolupracovníků byla velmi nízká v porovnání s kolegy například ze Skrblíka. Doteď si nedokážu úplně vysvětlit proč.

Po této zkušenosti jsme zkoušeli hledat lidi na různých freelance severech. Měli jsme už část obsahu hotového, nicméně v nekompletní a nespustitelné podobě, tak jsme chtěli aspoň něco dokončit. Ukrajinci nebo Rusové na freelance webech už ztrácejí ekonomickou výhodu, nebojí si říct „evropské“ peníze, někdy jsou dražší než pracovní síla v ČR a na Slovensku.

Nyní jsme v situaci, že si úplně nevíme rady, jak najít šikovné rusko a ukrajinsko hovořící spolupracovníky, zkoušíme různé cesty, výsledky jsou zatím nejisté. Pokud máte s touto problematikou zkušenosti, budu rád za vaše tipy!

Pááááán Fandor

Je potreba nejenom vydelavat a investovat. Umeni je taky utracet.

Moc se mi libil komentar od Mirka u minuleho clanku o utraceni penez.

Jeden můj kamarád to furt nedokáže pochopit, proč lidi utrácí za různé věci, a já mu říkám “peníze si do hrobu nevezmeš”, občas dokonce i vtipkuji, a říkám ať mi dá výpis z banky, že mu tam připíšu nulu a udělám z něho nejšťastnějšího člověka na planetě, že stejně nepozná rozdíl, protože to nikdy neutratí.

Osobně, protože jsem rodilej škrt, jsem došel k tomu, že nemám jen cíl kolik ušetřit, ale i cíl kolik utratit, chci ten život logicky taky žít.

Souhlasim s Mirkem a doplnuji. Kdyz se clovek cely zivot uci jak ma hospodarit, setrit a investovat, tak je potom docela tezke prehodit do toho modu na utraceni. Znam to sam u sebe. Ale taky si presne jako Mirek uvedomuji, ze se to nesmi prehanet. Vetsinou se mluvi ve spolecnosti o lidech, kteri prave maji problem usetrit, ale ono je spousta bohatsich lidi a ti maji problem utracet. Nerikam nemyslne utracet. Ale nekdy je potreba se prehodit z modu na vydelavani. Trosku si velkoryse uvedomit v jake pozici clovek zrovna je. A podle toho zit.

Najit najemnika do retailu je v L.A. o dost tezsi nez u skladu

Retail prostoru je hodne. Skladu je malo. Kdyz mam v Los Angeles volny sklad tak ho okamzite pronajmu. V poslednich pripadech mam vacancy rate 0%.

Ale u toho retailu trva hodne dlouho nez se najemnik najde. Kdyz jsem se ptal brokeru tak mi rekli ze to je bezne 6-12 mesicu.

Kdyz me v mem retailu odesla najemnice, ktera mela tanecni studio, tak jsem  stal pred  problemem, jak dlouho budu cekat nez se prostor zaplni.

Takhle to vypadalo po jejim odstehovani. Na stenach mela zrcadla, ktere po odlepeni nevypadaly uplne nejlepe. Na konci prostoru byl nejaky podivny pristresek.

Vypadalo to strasne, ale nechtelo se mi prostory opravovat dokud nebudu presne vedet kdo to bude pouzivat. Ono se bezne stava, ze novy najemnik chce, aby mu majitel udelal nejake upravy. Treba postavil nejake steny, rozdelil prostor, vymenil podlahu nebo nejak specificky vymaloval.  A kdyz se nevi jak presne tak by to mohly byt vyhozene penize.

Tehdy me kontaktovali lide co uvazovali o tom mit vlastni gym, ale nedokazali se odhodlat. Proste takovy startup. Bez historie. Bez garance, ze budou schopni splacet.

Rikal jsem si, ze nemam absolutne co ztratit. Prostor je prazdny. Kdyz ho nekdo bude pouzivat a prestane platit tak v nejhorsim pripade budu znovu hledat nekoho noveho. Takze proc nezkusit nejakou jinou strategii. Radeji nez cekat a mit prostor prazdny bude lepsi mit maly prijem a mit toho najemnika hned.

Tak jsem s nimi udelal nasledujici deal. Dostali levny najem (50% sleva). Ale s tim, ze si vse opravi sami (nebudu nic investovat). Najem je month to month. Tzn. kdykoliv muzou odejit nebo ja je muzu vyhodit s 30-denni lhutou. Slibil jsem jim, ze jim dam par mesicu a pak musime bud zacit najem postupne zvysovat nebo si najdu nekoho kdo bude ochoten platit vetsi najem. Souhlasili s tim, protoze sami nevedeli jak se jim bude darit a takto nemuseli mit dlouhodoby zavazek.

Prostor si hned vzali a pekne upravili.

Jsou spokojeni, ze maji mensi najem. Ja jsem spokojen ze mam najemnika. Lepsi mensi najem nez prazdny prostor.

Na stejne ulici jsou nektere prostory prazdne pres rok. Majitele cekaji az prijde nekdo kdo bude platit plne ceny.

Po par mesicich jsme zvedli najem o 20% a jsou v pohode. Ja doufam, ze se jim bude dobre darit. Protoze jeste dalsi zvyseni musime  udelat. Plati vcas. Vypadaji jako vyborni najemnici.  Je to win-win situace.

Kdybych to pronajimani delal pres brokera, tak se takto nikdy nezrealizuje. Broker by mel strasne malou provizi za month to month najem, takze by to rovnou vyloucil. Brokeri totiz dostavaji procenta za dobu trvani smlouvy (5-6%).  Chtel by privest najemnika co podepise aspon 5-ti lety najem. Takto kdyz jsem ty zajemce potkal osobne, tak me okamzite napadlo reseni behem par minut. Navrhl jsem to a bylo to domluvene.

Pronajimam zemedelcum

Na severu Nevady uhodily mrazy. Obzvlast v noci. Nova generace zemedelcu zacala rychle sklizet, aby se jim nepokazila uroda. Pisu nova generace, protoze to jsou novi zemedelci co pestuji technicke konopi. To bylo v lonskem roce zlegalizovano novym federalnim zakonem.

Jsem rad i za to kratkodobe vyuziti skladu  do doby nez najdu trvaleho najemnika.

Doplneni: Broker by se na tento kratkodoby najem vykaslal. Provize by byla prilis mala. Ale ja nepohrdnu kdyz dostanu 10 tisic + dolaru do kapsy:-).