Prodej rezidencni nemovitosti a dobrodruzstvi pri uzavirani obchodu

Prodavam jednu nemovitost, ktera nezapada do strategie meho portfolia. Je to residencni nemovitost. Vynosy na pronajmech jsou extremne nizke. A u residencnich nemovitosti je mnohem vice pravidel ve prospech najemniku. Nove pravidla se neustale  pridavaji a meni.

Treba jeste do nedavna bylo porad moratorium na evikce kvuli Covidu v Los Angeles County (trvalo tri roky az do dubna 2023). Pro me je to obrovsky risk mit najemnika, ktery takto muze jednoduse zneuzit situaci a prestat platit.

I kdyz ma najemnik mesicni smlouvy (month to month) tak kdyz bydli nekde dele nez 12 mesicu, tak se mu musi  davat vypovedni lhuta 60 dnu a zaplatit jeden najem jako naklady na stehovani (to bylo take zavedeno behem Covidu jako nove opatreni).

To jsem jen vypichl co me iritovalo, ale tech pravidel je mnohem vice. Pro me je to moc rizikove a residencni nemovitosti na pronajmy nechci mit.

Par poznatku ze soucasneho escrow a prodeje:

  1. Escrow company (neco jako notar v CR) se do dneska boji Covidu. Ve dverich kancelare maji stul, aby nikdo nechodil dovnitr. Vypada to, ze si tak zvykli na to delat vse na dalku, ze ani nechteji klienty, aby chodili podepisovat k nim do kancelare.
  2. I kdyz chteji vse delat na dalku, tak nemaji radi podpisy pres Docusign ani na papiry co potrebuji jen podpis bez overeni. Takze poslou dokumenty na podepsani Fedexem (jsem od nich tak 10 minut) a chteji at je poslu Fedexem zpet (za to mi pak nauctuji $75, kdyz ten Fedex stoji tak max. $20 na poslani). Pak jeste zjisti, ze jim ruzne papiry chybi, takze nekoncepcne ten Docusign stejne zacnou pouzivat kdyz jim tece do bot tesne pred uzavrenim.
  3. Drive se tech Escrow clovek mohl na neco zeptat pri podepisovani a dostat nejakou radu. Ted to omezili jen na overeni podpisu a Escrow officer nechtel mit vubec kontakt. Pak ale zjistila, ze je transakce komplikovanejsi a na posledni chvili zacala generovat dalsi papiry (od jejich pravniku), protoze maji strach ze soudu a chteji si kryt vlastni zada. Papiry ani nedavaji smysl. Je videt, ze proste pravnik neco generuje jen na jejich ochranu.
  4. Napr. pojistovny jsou v nejakem rozkladu v USA. Ziskat pojisteni uz trva delsi dobu. Kupujici na to mesic sral. A den pred uzavrenim zjistil, ze mu nikdo pojisteni okamzite neda.
  5. Escrow neresili timeline.  Co maji pripravit nepripravili (Closing statement aby kupujici vedel co ma zaplatit). Kupujici je taky mimo a tim ze neobdrzel zadnou komunikaci z Escrow tak odjel nekam na dovolenou a ani netusil, ze ma termin na podpisy a placeni. Nevedel kolik ma poslat.
  6. Ja jsem byl v situaci, ze by mi mohlo propadnou $200k earnest money (zaloha), tim, ze kupujici neplni terminy.
  7. Uzavreni se posunulo 10 dnu (to me stalo zhruba $5k na ztracenem najmu a zbytecne jsem musel tlacit na najemniky at se vystehuji). Escrow se ted leklo, ze nedelali job jak maji a nuti me podepsat papiry, ze vlastne se vsim souhlasim jak to blbe udelali a musim potvrdit, ze za nic nemaji odpovednost.  Maji proste strach. Jsem zvedavy co se stane kdyz ty dalsi disclosures nepodepisu (nechce se mi). V pondeli se to ma ukazat.  Nervozita stoupa. Brokeri si maji vydelat velkou provizi ($260k), escrow ma poplatky pres $14k. Vsichni jsou natrepani na penize a mysli si, ze ja taky. Ja jsem byl minuly tyden na pul rozhodnuty si nechat $200k a poslat vsechny do haje. Coz je neco s cim nikdo nepocital, protoze v anglosaske kulture se vzdy udela kompromis i kdyz si pri nem nechate trosku nasrat na hlavu. Ve slovanske kulture jde trosku vice o principy. Ale asi jim dam trosku “hard time” a nakonec podepisu. Zatim me zadne reseni nenapada, ale chci aby se trosku zapotili.

Nasteva statu New York, hotel Richarda Gera, Augere Resort a Cannabis farmy

Jel jsem se podivat na to jak se pestuje Cannabis ve state New York. Bylo to hlavne ze zajimavosti, protoze znam majitele. A spojilo se to s nastevou a vyletem, takze zarazuji do  Trip Reportu.

Nejdrive jsme prespali v hotelu Bedford Post Inn, ktery vlastni herec Richard Gere.

Je to maly hotel s osmi pokoji patrici do site Relais & Chateau. Hotel je velmi vkusne renovovana historicka budova. Velmi pohodlny, ale… Jeste pred covidem byla v hotelu Michelin Guide restaurace. Ta je od Covidu zavrena. Podobne i snidane jen nosi na pokoj.

Je to smutne videt ten upadek jak se nektere veci od toho Covidu uz nevratili do puvodniho stavu. Je videt, ze tam uz neni energie neco manazovat. Richard Gere ma asi jine starost nez ten hotel dale rozvijet:-).  Ale porad tam jsou sympaticke drobnosti jako nabidnuti sklenicky vina zdarma odpoledne s nejakym malym obcerstvenim.

Ale celkove to vidim jako nevyuzity potencial. A i kdyz zrovna byly svatky, tak byl obsazen jen jeden pokoj.

Na dalsi noc jsme se presouvali do nedavno otevreneho hotelu ze site Auberge – Wildflower Farms.

Hlavni budova, kde je restaurace, spa a bazen. Ubytovani je v malych chatkach rozprostrenych okolo.

Me to pripada velmi dobry koncept. Ty chatky vypadaji jako klasicke pre-fabricated domy. Asi nejjednodussi a nejlevnejsi zpusob jak neco takoveho postavit.

Takto vypadala uvnitr.

Zadni terasa s vyhledem do prirody.

Za stromy byla slyset reka (chatka cislo 17). 

U hotelu je funkcni farma, kde se pestuje zelenina a chovaji zvirata. Ta farma je i atrakce pro hosty. Zamestnanci vas povzbudi at se jdete na vse podivat a treba ochutnat rajcata primo ze skleniku. Byly naprosto vynikajici.


Zelenina se pouziva v restauraci.

Muzete treba jit rano krmit slepice. Pro me super zazitek, protoze jsem slepice z ruky jeste nikdy nekrmil. Prekvapilo me, ze byly hodne opatrne.


Zamestnanci vas povzdbudi at si z kurniku vezmete cerstva vajicka, ktere donesete  do restaurace at vam z nich udelaji snidani. Zamestanci vas vylozene takto povzbuzuji a je to velmi pekny detail. Dokonce treba at si ty vajicka vezmete domu.

Restaurace v hotelu. Za me byla obsluha top. Auberge pusobi jako znacka na vzestupu. Az me prekvapilo, ze jsem je vubec neznal a maji tech hotelu vice i na zapadnim pobrezi i mezinarodne. Co obdivuji nejvice byl zpusob jak umi delat sluzby. Treba  s cisnikem jsme se bavili a on rekl, ze v okoli Hudson River vyrustal a jestli chceme nejake tipy kam jet na vylet nebo kam se podivat at mu rekneme, ze to tam zna jak vlastni boty . Proste takovy prijemny pocit jako kdyz se bavite s nekym znamym, ale tady je soucasti sluzeb. Auberge to umi a hodne mi to pripomina styl sluzeb jak v Aman hotelech.

Jen takova zajimavost, kdyz jsem se dal do reci s jinym zamestnancem. Sam ma svoji farmu s 30 acry ovocnych stromu a  zhruba 30 ovcemi a jinymi zviraty. Letos nechaji vetsinu urody na stromech. Po Covidu nemaji zamestnance. Na sklizeni 30 acru ovoce jim zbyli jen dva zamestnanci. Drive tam meli hodne sezonnich pracovniku z Karibiku (treba z Jamajky). Ale pry je ted obtizne pro ne dostat sezonni viza (v podstate nemozne). Zaroven jsou temer otevrene hranice na jihu USA, kdy do zeme proudi tisice nelegalnich imigrantu. A kdyz sousedni farmy zkousely ty nelegaly zamestnat, tak prisly kontroly a postih.  Uroda zustane na stromech nesklizena. Stejne problemy maji i dalsi farmy. Nelegalnich imigrantu je rekordni mnozstvi, ale stat radeji chce ty lidi nechat nekde na davkach. A zaroven tem legalnim se neumoznuje prijet na sezonni praci jak jezdili v minulosti. A pak v supermarketech mame jablka kdovi odkud, a ty lokalni uhnijou na stromech. Rozumi nekdo tomuto? 

A posledni nasteva byla Cannabis farma. Mam tam velmi dobre zname a vzdy me zajimalo jak to podnikani funguje.

Nektere rostliny pestuji venku. Jine v otevrenych sklenicich.

Pouzivaji rostliny doplnuji zdravy rust marijuany. Take se podle nich rychleji pozna jestli jsou rostliny pod nejakym stresem.

Pro me byla velka zajimavost jak na vychodnim pobrezi (New York) jsou vice oblibene odrudy Sativa vs. Indica na zapadnim pobrezi (Californie a Washington). Lidi v New Yorku jsou plni energie a chteji ji jeste vice. Lidi na zapadnim pobrezi jsou vice relaxovani a proto zase chteji vice tu Indicu.

Jinak tech cannabis farem vidim v posledni dobe hodne na prodej. Lidi se do toho pustili s nadsenim jako ve zlate horecce, ale po tom pocatecnim boomu uz moc nevydelavaji. Stat napalil tak velke dane a byrokratickou zatez, ze ti nelegalni pestovatele maji obrovskou vyhodu. A ted jsou Cannabis farmy na prodej za mene nez se do nich nainvestovalo.

Tak muj dvoulety proces s IRS vyresen

Vzdycky kdyz me neco maximalne frustruje a chci to vzdat tak jeste udelam jeden krok a pak se neco stane, ze se najde reseni.

Tak dva roky uz resim vraceni penez za danove priznani, ktere jsem podaval znovu opravene.  IRS (americky financak) ma nejake lhuty a terminy co maji plnit, ale po Covidu se vse vyrazne zpomalilo. Tak treba skoro dva roky ucetni volala kazdy mesic na IRS. Ti ji treba rekli, ze processing zabere 60 dnu a nikdy to nevyslo. Primo zamestnanec IRS rekl me ucetni at se obratime na tzv. Taxpayer Advocate. Je to nezavisla organizace co ma za ukol resit tyto pripady, kdyz IRS nefunguje jak ma.

Jenze Taxpayer Advocate taky uz od Covidu nefunguje jak fungoval drive. Podal jsem tam tu stiznost nekolikrat. Pakrat rekli co mam delat (je to dlouhy pribeh, ktery je jeste komplikovanejsi nez pisu). Ale v poslednich trech pripadech me uz ani neodpovidali. Proste i na novou stiznost nikdo nereagoval. Stiznosti byly podana loni v zime, na zacatku roku, na jare a pred par tydny.

A teprve ted jsem narazil na cloveka co vse dokazal vyresit. Proste asi jeden z tech mala lidi co porad v Taxpayer Advocate jeste pracuje. Strasne mila a prijemna pani. Vse vysvetlila. Slibila, ze bude delat follow ups.  A po tydnu volala, ze je vse vyresene. Seky mi IRS posila a to i s uroky.

Jen tak pro informaci IRS posila navic $170,000 jako urok. Tohle mohl stat usetrit kdyby to vyresili rychleji.

Jestli mate nejaky problem s IRS v USA tak si vzpomente na tento clanek a na Taxpayer Advocate.  Maji pristup do IRS a doopravdy dokazou zaridit co sami neudelate.

Budeme se ucit stavet poulicni lampy

Kdyz jsem byl dite tak se mi casto zdaly velmi realisticke sny ve kterych jsem si uvedomil, ze jsem ve snu a dokazu delat veci co v normalne realite mozne nejsou. Treba letat po okoli. Bydleli jsme ve tretim patre. Ve snu jsem premyslel jestli je to doopravdy sen nebo realita, abych nevyskocil z balkonu a nezabil se. A kdyz jsem zjistil, ze to je sen tak jsem si krasne takto zaletal. Ty sny me strasne bavily a do dnes si je pamatuji.

Na to aby clovek poznal jestli je vse snu nebo v realite jsou ruzne testy. Treba si zacpat nos a kdyz muzete dal dychat tak vite, ze to je sen. Nebo si treba poskocite a kdyz vidite, ze se da vyskocit hodne vysoko nebo i letat tak je to sen.

Co v posledni dobe zazivam v realite tak mam pocit, ze si musim zacit delat ty reality checks, protoze se mi uz nechce nekterym vecem ani verit.

Na nejakem jednani v roce 2018 se to zminilo jako jedna z podminek developmentu, ze mame postavit poulicni lampy co osvetluji silnici.  Plus chteji at u toho zeleneho pasu vedle silnice udelame novou zelen (chteji at tam udelame i zavlazovani – ted tam je jen trava).

Architekt to mel zapracovat do projektu. General contractor to mel postavit. Architekt to pominul. Mesto si na to taky nevzpomnelo. Na vsech schvalenych planech to neni. Prochazeli jsme ruznymi inspekcemi a fazemi a nikdo si na nic nevzpomnel. Az ted, kdyz je vse hotove, potrebujeme posledni inspekci. A ted se na to prislo.  Mesto nechce vydat finalni povoleni na pouzivani skladu. Nikdo se tam nemuze nastehovat.

Architekt ma uz zaplaceno a  ma minimalni motivaci to resit. General contractor udelal vse co bylo navrzeno architektem (taky zaplaceno). Jeho pochybeni to neni.

General contractor nam rekl, ze postavit lampy je proces minimalne na devet mesicu. Jen zapojeni elektriny pro nase sklady zabralo pres sest mesicu (pred Covidem to trvalo 2-3 tydny). A to bylo neuveritelne usili. Neustale telefonovani a doprosovani se.

To jsme zapojovali elektrinu pro nas sklad a ne pro verejna svetla, kde nemame tuseni jak to funguje.  Netusime s kym jednat. Sli jsme na mesto a rikame jim jestli jim nemuzeme zaplatit, ze prece na tu musi mit nejake lidi co buduji a spravuji ty verejna svetla. Urednik na nas jen koukal, ze si to mame nejak vymyslet sami.  Zeptal jsem se jestli kdyz ten proces zabere 9 mesicu jestli nebudeme moci pouzivat sklad a bude tam sedet prazdny. Na to jen zopakoval, ze ty pozavky jsou zadane a at to vyresime.

Tenhle cerny scenar se nakonec nevyplnil. Jeho sef pro nas mel pochopeni a dal nam povoleni sklad pouzivat, ale vzdy je platne jen na 60 dnu. Takze kazdych 60 dnu musime jit na mesto, pozadat o prodlouzeni a ukazat jak pokracujeme ve staveni poulicnich lamp.

Ty verejna svetla spravuje ve meste oddeleni, ktere se jmenuje Public Works. Platy uredniku jsou verejna informace. I tohle male mesto tech uredniku ma pozehnane. Platy jsou stovky tisic dolaru rocne. Ja bych selskym rouzmem cekal, ze to staveni verejneho osvetleni maji na meste kvalifikovane lidi, at to pak nemusi resit lidi jako jsem ja (a mam s tim nulove zkusenosti).   K tomu budeme tech lidi na meste doprosovat o povoleni at to muzeme udelat a cekat na dlouhe schvalovaci lhuty, protoze treba maji kazdy druhy patek volna (kancelare jsou zavrene), kazdy svatek a kazde volno na ktere se da vzpomenout.

Pro me je nejvice odrazujici ten “proces”. Resit plany, povoleni, vse bude trvat a stat dalsi penize jen za to schvalovani.  Je to takove skryte tajemstvi jak ted pres ty procesy mesta vse financuji. Treba jen povoleni na postaveni plotu (ktery je zhruba 100 metru) stalo 17 tisic dolaru (a asi 4-5 oddeleni co se k tomu vyjadrovalo). Kalifornie je v tom extremni.

Me to fakt desi, kdyz vidim jak je to silene komplikovane. Jak spolecnost muze takto dlohodobe fungovat? Kdyz jste normalni zamestnanec, ktery dostava pravidelne vyplatu a pak si nakoupi online zbozi nebo takeout tak porad zijete v domeni, ze vse na svete porad vse relativne dobre funguje.

Ja mam pocit, ze svymi rozsahlymi aktivitami vidim veci , kteri si bezni obcane neuvedomi, ze takto spolecnost funguje.  A nektere ty situace jsou tezko uveritelne. Lidi co jsou insideri to vi. A rikali me, ze mame stesti, ze jsem treba nemuseli opravovat silnici kolem meho skladu. Jsme na rohu, takze te silnice tam je hodne kolem nas. A to by byly stovky tisic dolaru navic. Tohle je taky povinost mesta, aby se staralo o silnice, ale evidentne na to nemaji penize, takze tu povinnost takto hazou na koho se da.