Jak nejlepe vyjednat dobrou cenu nemovitosti

Absolutne nejlepsi taktika je vedet pro sebe, ze obchod nemusim udelat. V podstate cim mene neco chci prodat nebo koupit tim dostahnu lepsiho vysledku ve vyjednavani. Ta psychologie je nesmirne dulezita. Kdyz nejakou nemovitosti kupuji a zacne se mi libit, tak si to v hlave zkousim predelat tak, abych na tu koupi nebyl nijak vazany. Proste si i najdu nejake duvody proc nekupovat (legitimni, abych jim veril). Doopravdy to tak musim delat, protoze jinak bych nemel ten neutralni pocit, ktery je nelepsi pro vyjednavani.

Na 100% verim pravidlu, ze penize se na nemovitostech vydelavaji pri nakupu. Ten nakup je nesmirne dulezity. Vice nez prodej. Prodej ovlivni z nejvetsi casti trh (jak se zmeni ceny). Nakup je hlavne to vyjednavani.

Pri tom nakupu se daji usetrit (nebo vydelat) obrovske castky. Chce to mit trpelivost a nemit strach, ze o nejakou prilezitost koupe prijdete. Prilezitosti bude vzdycky hodne. Proto je dulezite se nezamilovat do nemovitosti a netrvat na koupi za kazdou cenu. Vzdy se objevi spousta dalsich moznosti! Vzdy.

Je strasne dulezite kdo stoji na druhe strane jako prodavajici. Kdyz je to clovek s podobnym myslenim tak je velmi tezke obchod udelat. Co mam velmi rad, kdyz nemovitost (treba sklady) prodava nejaka korporace. Lidi v korporaci nepremysli co je ten nejlepsi obchod pro ne. Premysli jak splnit ukol, neudelat prusvih a neztratit zamestnani.  A jednaji presne podle techto motivaci.

Konkretni pripad s korporaci vypadal takto. Podival jsem se nanemovitost. Libila se mi, ale snazil jsem se nezamilovat. Vidim, ze jim to moc nejde prodat. Takze nabidnu, ze zaplatim hotove bez jakychkoliv podminek a s velmi rychlym closingem (tohle nabizim i v pripade, ze si pozdeji vyridim na koupi pujcku). Ale jde o to psychologii, ze jako kupujici to se mnou bude velmi jednoduche a obchod se na 100% vydari. Nedavam si zadne podminky. Nabizim rychle terminy. Proste nabizim velmi jednoduche jednani a beru na sebe rizika. Zkousel jsem vyuzit motivaci prodavajiciho a vyzkoumat jestli dostali nejake nabidky. A jaka byla potencialne nejnizsi cena co budou ochotni akceptovat. Brokeri i kdyz reprezentuji prodavajiciho hlavne chteji vydelat provizi a reknou i co nemaji.

Rekl mi o 15% nizsi cenu, Ale vim, ze to nejnizsi urcite neni.  Nikdo takto nerekne na prvni pokus nejnizsi cenu. Takze nabidnu o dalsich 10% mene. Prodavajici odmitne. Kazdych par tydnu se broker ozve jestli porad mam zajem. Pokazde reknu, ze mam, ale za tu moji cenu. Po trech mesicich zavola znovu jestli muzeme uzavrit vse do dvou tydnu. Ja reknu, ze ano. On jestli nedam vice penez. Ja reknu, ze ne, ale za tu nabidnutou cenu rad koupim. On akceptuje. Vypada to, ze se chteli zbavit nemovitosti pred koncem ctvrtleti a tim si oduvodnili proc mi to mohli dat tak levne. V tom okamziku jsem byl jediny kupujici kdo by to takto byl schopen takto rychle uzavrit.

Druhy priklad z nedavna. Kupuji residencni dum od rodiny, ktera ho vlastnila nemovitost po nekolik generaci. Nekolik sourozencu, deti, vnoucata.. kazdy ma jiny nazor a je tezke se domluvit. Vyjednavali jsme nekolik mesicu. Postupne se mi podarilo vyjednavat nizsi cenu.   Nakonec jsme zamrzli na psychologicke hranici, kdy kazdy sourozenec dostane milion. Presto uz neslo jit dolu. Vypadalo to, ze za mene proste neprodaji. Malem jsme meli uzavreny obchod, ale na posledni chvili jeden z prodavajicich dostal pocit, ze musi vse zacit proverovat. A zadal o me spoustu osobnich dokladu (o me a me firme). Napr. jaktoze jsem mel zmenene jmeno, apod. Asi jim to bylo podezrele jaktoze nejaky clovek jako ja si to vubec muze dovolit koupit:-). Tohle bylo v te situaci nestandardni a kvuli ruznym identity fraud podvodum nechci nikdy naprosto vsechny osobni udaje nekam posilat emailem (a jeste najednou vice lidem). Nedokazali jsme se dohodnout. Obchod se rozpadl. Ubehly tri mesice. Prodavaji se vratili zpet jestli bych nebyl ochoten znovu se bavit. Rekl jsem ze ano, ale cena bude o 400 tisic nizsi. Tohle jsem si byl 100% jisty, ze nebudou akceptovat. Byli nespokojeni. Nechteli. Ale myslim, ze tady udelali velmi dobrou praci brokeri a nasli vsechny mozne argumenty proc by tu nabidku meli akceptovat (vcetne jejich brokera). Predstavuji si to asi takto. Prodejte a kdyz penize investujete tak budete mit lepsi prijem nez cekat na dalsiho kupce. Trh se zpomaluje. Kupujicich je malo. A tak dale.

Me osobne by se takto nizsi nabidka (kdybych prodaval) akceptovat nechtela. Asi bych poslal kupujiciho do haje. Ale tady se udelal krasny kompromis. Ctyrista tisic zustalo  doma. Vydelat stejne penize praci nebo podnikanim neni trivialni. Tady stacilo zhruba desitky minut premysleni o strategii a pak trosku drzosti nabidnout neco co nemusi vyjit.

I pro me to byl trosku sok, ze akceptovali. A uz malokdy jsem z neceho prekvapen kdyz ty realitni obchody delam. Proste krasna ukazka, ze se delal krasny kompromis a pro me spokojenost z obchodu.:-)

Umeni kompromisu

Americani jsou lepsi v delani kompromisu. Asi to historicky chytli od anglicanu. Srovnavam to se slovany, kteri podle me ten kompromis moc neumi. Mame vice vyhranenejsi nazory a vice za ne bojujeme (az nekdy k nasi skode).

Ale pri vyjednavani nejakych obchodu s americany (prodej firmy, nakup nemovitosti) se tato nevyhoda da pretavit ve vyhodu. Schopnost odejit z jakehokoliv dealu bez ohledu na to jak dlouho se vyjednavalo nebo o jakou castku jde.

Je to trosku kontraproduktivni. Na jednu stranu vam muze neco utect, protoze nejste ochotni ty kompromisy moc delat. Ale na druhou stranu je v tom obrovska sila, byt schopen z toho dealu odejit v pripade, ze to neni podle vaseho gusta. A kdyz vite, ze druha strana je naucena ty kompromisy delat, tak uz se nevyhoda obraci ve vyhodu. Protoze vyjednate mnohem lepsi podminky. Kdyz totiz ta druha strana vidi, ze s vami zadny kompromis neudela tak vetsinou ustoupi.

Napr. u kseftu s nemovitosti vzdy vim presne cenu za kterou jsem ochoten udelat obchod.  Predem si  i reknu o kolik maximalne zlevnim prim smlouvani.  A pak uz v zadnem pripade neuhnu dale. I kdyby slo i o miniaturni castku.

Nedavno jsem mel znovu stejny zazitek s vyjednavanim. Jasne jsme se domluvili, ale pak chtel nejake veci navic. A uz z principu jsem mu rekl, ze radeji smlouvu zrusim. To ze jsem byl ochoten odstoupit uplne zmenilo dynamiku. A najednou nechtel nic. Usetril jsem si mraky starosti i penez.

Naprosto se mi to vyplaci. Jeste lepsi kdyz uz nekdo vi, ze to tak delam, pak to jeste lepe pomaha v tech obchodech.  V situacich kdy jsem to neudelal se mi to vzdy vymstilo. Delal jsem jeden kompromis za druhym, sescitalo se to a vysledek byl jinde nez jsem chtel. V tomto je silna stranka nas SLOVANU!!! Myslim, ze jsme fakt dobri (uplne prirozene), ty kompromisy moc nedelat.:-)

Know-how za miliony!

Sem tam nekoho potkam kdo byl na nejake moji prednasce. Nebo jsem se bavili pred roky. A on na me vytahne nejakou radu co jsem tehdy rikal a na neho to zapusobilo.

Co prekvapi me, ze si ty rady sam nepamatuji. I kdyz mi davaji smysl. A souhlasim s nimi. Ale uz nevim, ze jsem to nekomu rikal ja.

Co me ale potesi, ze nekdy takove stripky know-how nekomu pomohly. Z legrace tomu rikam: “Know-how za miliony”! Cim vetsi malickost tim vice to na to plati!

Tohle mi posilal kamarad poznamky z meho workshopu na Webexpo co jsem mel v roce 2012.

Jestli mate taky nekde nejake poznamky z me prednasky tak mi to poslete (pro pobaveni).

Zlati imigranti

Malovani a novou podlahu v nove nemovitosti mi delali spanelsky mluvici remeslnici – imigranti.

Vite co je na tech imigrantech nadherne? Jak si vazi, ze jim date praci. Kdyz jsem se prisel podivat jak co na dome udelali, tak jsem videl prijemnou a pratelskou energii. Jejich sef co umi anglicky mi hned prisel podekovat jak moc je rad kolik jim davam prace (nechavam je delat ruzne udrzby a opravy na skladech a tech je docela dost). Jeho zamestnanec byl zase vdecny, ze jsem mu jednu bytovou jednotku pronajal. Ze konecne po mnoha letech bude bydlet se zenou sami dva (bez sirsi rodiny). Doopravdy naprosto uprimne. Zadna pretvarka. On je tam relativne levny najem, ale byl jsem ochoten dat stejnou nabidku komukoliv.

K tomu dodam, ze na tom makali jak v sobotu tak v nedeli. Snazi se vse co nejrychleji dodelat.

Je to neuveritelne prijemne. Zlati imigranti. Naprosto vazne. Kdyz to srovnam s tim jak jsem zamestnaval lidi v pizzerii tak z nich ciselo, ze si zaslouzi velkou vyplatu i bez nejakeho usili. Proste meli ten pocit, ze mi delaji sluzbu, kdyz se dostavi do prace (bez ohledu na to jaky vykon podaji). Bohuzel tam jsem si nemohl dovolit zamestnat nikoho kdo neumi dobre anglicky, protoze to byl prilis maly provoz. A to doprosovani se zamestnancu bylo fakt tezke. Kdyz se vam vysmejou, ze se jim nechce delat o vikendu (i kdyz na pohorovu rekli, ze to neni problem), apod.

Ale doopravdy mam k te imigrantske mentalite velmi blizko. Vidim v tom sam sebe kdyz jsem zacinal a byl jsem rad za kazdou praci a makal jsem jak sroubek. Ono po tom prestehovani doopravdy lidem cvaka v zadku, protoze kdyz udelaji chybu tak neni problem skoncit jako bezdomovec. Nemate blizko rodinu. Nikdo vam nepomuze. Ale na druhou stranu pak  v tom businessu jsou takove silnejsi a intenzivnejsi vztahy. Kdyz s nekym spolupracujete tak si toho vazite.

Koupena nemovitost, opraveno a pronajmuto behem tydne

V utery jsem koupil jednu nemovitost. Jsou to tri jednotky ve spatnem stavu. V patek jsem uz v podstate mel na vsechny najemniky. A uz se taky delaly opravy (malovani, obrouseni drevene podlahy) a asi v pondeli nebo v utery se vymeni koberce.

Kamarad co je na nasteve z CR rikal, ze kdyz neco opravuje tam, tak jen dva tydny ceka na to nez dostane kalkulaci. A ze kouka jak to jde vsechno rychle. Az pri teto vete jsem si uvedomil, ze to fakt ma rychly spad. Ale kdyby se me nekdo zeptal tak jsem mel stejne pocit, ze vse jde  pomalu. Osobne mam rychlost velmi rad. I v Americe jsou obrovske rozdily. Mista kde je obrovska konkurence a velka poptavka funguji nejlepe.