Rust a pad meho brokerskeho byznysu

Takto vypadal muj realitni bysnys kdyz jsem v Americe zacinal. Nemyslim tim ted investovani, ale klasickou praci agenta/brokera, kdy jsem prodaval a kupoval pro klienty.

Na zacatku roku 2002 jsem ziskal realitni licenci. Pak jsem prisel na to jak delat SEO. Diky SEO se dostaly moje stranky na prvni mista ve vyhledavacich. Prichazely leads od kupujicich a prodavajich. Vytvoril jsem vlastni realitni team, kterym jsem ty leads predaval. Postupem casu i  pak vlastni realitni firmu.

Jak jsem delal poradek v pocitaci tak jsem nasel stary soubor s tabulkou vydelanych provizi. Je tam krasne videt rust i pad po realitni krizi.

Polovinu uspechu ovlivnite vlastnim usilim. A druhou polovinu ovlivni prostredi kolem nas.

Diky SEO jsem ziskaval kupujici a prodavajici. Ti prichazeli na moje stranky diky obrovskemu boomu na trhu. Ale kdyz zacala krize tak nepomohlo nic a vydelky sly dolu. Na vyhledavacich jsem byl porad na prvnich mistech, ale uz to bylo jedno.

Tak to jen par vzpominek a trosku byznys lekce jak to chodi.

Fed snizil uroky o pul procenta

Federal Reserve snizil uroky o 0.5% na vyjimecnem jednani pred tremi dny. Znamena to, ze se daji ziskat levnejsi pucjky.

Na komercni nemovitosti pro investory se da ted ziskat pujcky za 3.15%  (5 let /25 let amortizace) nebo 3.25% (7 let /25 let amortizace). Pisu pro investory, protoze na vlastni business (owner/user) jsou jeste lepsi podminky.

Jeste vysvetleni tech cisel ktere jsem uvedl za uroky v zavorce. Fixace uroku je na urcity pocet let. V tomto pripade uvadim moznosti na 5 nebo 7 let. Ale amortizace je na 25 let (mesicni splatka je pak nizsi diky amortizaci na vetsi pocet let). Pujcka se amortizuje jako by byla na 25 let, ale ve skutecnosti je jen na dobu te fixace. Po uplnuti fixace se vyjednava o nove pujcce.

Pujcky na portfolio (vice nemovitosti najednou a vetsi castka) maji urok 3% a da se udelat fixace na 10 let a platit jen uroky (zadna splatka). To je taky zajimava moznost.

Uroky jsou doopravdy velmi nizke! Nechci rikat, ze to jsou penize zadarmo, ale skoro ano. Normalne bych rikal, ze nema smysl kupovat kdyz jsou ceny nahore, ale kdyz jsou levne penize k dispozici tak to stoji za uvahu.

 

 

Tri roky od prodeje me firmy na zakladani firem

Tak jsou to tri roky od prodeje me firmy na zakladani firem v USA (Incparadise.com). Leti to:-)

Pri prodeji jsme domluvili, ze cast kupni ceny bude postupne splacena behem trech let. A Tomas, ktery ode me firmu koupil prave dnes zaplatil posledni splatku.

Kdyz se prodava firma nebo nemovitost a prodavaji da kupujicimu pujcku, tak tomu se v USA rika SELLER FINANCING. Proste prodavajici financuje tu transakci.

Prodal jsem presne timto zpusobem nekolik nemovitosti. Ted i firmu.

Stejnym zpusobme jsem kupoval nemovitosti, kdyz jsem prijel cerstve do USA a nemel jsem vybudovany kredit.

Musim rict, ze ten seller financing mam rad. Mam s tim oboustrane dobre zkusenosti. Pri koupi ten seller financing usetril hodne penez na poplatcich. Banka vyzaduje odhad (zhruba $2,000-$5,000), Phase 1 enviromental report (dalsi $2,000) a treba poplatek za zrizeni pujcky. U seller financing zadne poplatky nebyly a zaroven se da bezne vyjednat, ze neni zadna pre-payment penalty. Tzn. pujcku jde splatit drive bez jakekoliv penalizace. To uz u bankovnich pujcek temer nejde.

Kdyz jsem prodaval tak jsem mel kupujici co treba nemeli v USA vybudovany kredit. Prodaval jsem treba dum nekomu kdo se pristehoval z Anglie. Banky by se s nim moc nebavili. A byl rad, ze ma pujcku ode me. Zaroven pro prodavajiciho je tam o neco lepsi urok. Kdyz by banka pujcila treba za 4.5% tak u seller financing je transakce je urok kolem 7% nebo i o neco vice podle domluvy. Pro prodavajiciho je tam dalsi danova vyhoda. Dane z prodeje se daji rozloit do vice let podle toho jak kupujici splaci pujcku.

Takze Tomasovi gratuluji! Uz nemusi nic splacet. Ja sam Incpardise porad pouzivam a sluzby funguji dobre. Kdyz potrebujete mail forwarding adresu v Americe nebo zalozit firmu tak se na nej obratte.

Stiznost od zakaznika, nejcasteji jde o penize

Jednou mi nekdo rikal radu: “Kdyz si zakaznik na neco stezuje, tak nakonec vzdy jde jen penize”. Pro majitele firmy je nekdy nepochopitelne proc si lidi na neco stezuji. Treba zakaznik si stezuje, ze neco trvalo moc dlouho. Ale pritom realne ten termin splneni byl vemi rychly nez jakakoliv konkurence. Proste zakaznik si treba stezuje na rychlost dodani, ale ve skutecnosti mu jde o slevu.

Podepisoval jsem prodlouzeni najemni smlouvy. Najemnik je se mnou uz pet let.  Pri prodlouzeni se mela upravit cena najmu podle trzni ceny (navrhnuto a dohodnuto pred 5 lety). Meli jsme se shodnout na kompromisu. Kdyz se neshodneme, tak tam byla vymyslena procedura jak to resit. Kazdy z nas by si vybral sveho brokera a ti vybrani brokeri by se museli shodnout na treti nezavisle osobe. A pak si ti tri odhlasuji jaka je trzni cena. Tim se me nechtela prochazet a rikal jsem si, ze se snad domluvime sami.  Zeptal jsem se kolik si mysli, ze by ta trzni cena mela byt. Byl jsem pripraven dat jim dobry deal, ale nechtel jsem rict prvni tu cenu. At ji radeji reknou oni at se pak zbytecne nemusime dohadovat. Je to moje zasada ve vyjednavani, ze nechci jako prvni odkryt karty.

Napsal mi castku, ktera byla vyssi, nez bych si rekl sam. Ale byla to trzni cena jak to melo byt u toho prodlouzeni. Za normalnich okolnosti bych dale vyjednaval a klidne rekl vetsi cenu a pak bysme se shodli na kompromisu. Ale byl jsem v situaci, ze by mi nevadilo dostat i mene. Rekl jsem si, ze prece nemuzu vyjednavat sam proti sobe a souhlasil jsem s jejich prvnim navrhem.

Ale ted par mesicu od podepsani smlouvy najemnik resi nejake drobne castky ve vyuctovani nakladu za minule roky. Vytvari to silenou praci pro ucetniho po kterem chce at hleda stare faktury. Ucetni vzdy vsechno nasel, ale uz toho ma taky plne zuby. Vzdy kdyz uz vypada vse vyresene tak najemnik prijde s necim jinym. Ono uz ten straveny cas nad hledanim dokumentu stal vice nez ty castky o kterych se bavime. Domluva rozumna neni. Citi se v pravu a ze to ted musi resit pod mikroskopem.

Nove zakony na ochranu najemniku v Kalifornii

Od ledna plati nove zakony v Kalifornii. Hlavni cast je, ze se udelali nejake stropy o kolik muze majitel zvedat najmy najemnikum. Podle novych zakonu, muze majitel zvedat najem o 5% plus zmena indexu cost of living (zhruba dalsich 2.5%). Maximum 10% zvyseni najmu  kazdy rok, coz podle me vetsina majitelu nedela.

Zvednout najem o vetsi castku se stane, kdyz treba dlouho z nejakeho duvodu najem nezvedate. Mate treba dum v horsim stavu. Mate dobreho najemnika, ktery je slusny a s nicim neotravuje. Za odmenu mu roky nezvedate najem. A pak treba musite najem, protoze se odstehuje a chcete pronajmout za trzni cenu nekomu novemu. Jenze to je ted zakazane. Jestlize ten stary najemnik platil tisicovku najem tak novemu muzete taky uctovat tisicovku. A je jedno jestli trzni najem jsou treba dva tisice. Budete moc zvednout treba o tech 7.5%. Vice ne.

Takze co tato ochrana bude mit za prakticky dusledek? Kazdy majitel bude kazdy rok zvedat najem o to maximum, protoze nebude chtit byt v situaci, ze jeho najmy budou vyrazne mene nez trzni ceny. Ptal jsem se znamych co vlastni byty a domy na pronajem jestli pravidelne drive zvedali najem. Rikali, ze ne. Kdyz meli dobreho najemnika (bezproblemoveho), tak nechali klidne najem vice let bez jakehokoliv zvysovani. Ted zvedat budou. Coz je naprosto pochopitelne.

Ale do toho zakona dali dalsi zajimave veci. Koupil jsem takovou zriceninu na velmi luxusnim miste. Podaval jsem navrh na mesto na postaveni noveho domu.

Ted me zaskocili na meste, ze chteji potvrdit, ze v nemovitosti nebydlel nejaky najemnik co ma maly prijem za poslednich 5 let. Takze formulare, ktere musi potvrdit najmenici co bydleli v nemovitosti v dobe nez jsem ji koupil. Mimochodem jsem nemovitost koupil prazdnou. Takze nikoho jsem od nikud nevyhazoval. Ani lidi na tom meste poradne nevi jak vubec ten zakon implementovat a co maji po me chtit. Ono to totiz nedava moc logiku. Jak ma clovek zjistovat kdo bydlel v dome za poslednich 5 let. Jak ma ty lidi vypatrat a donutit je at podepisou jaky maji prijem.

Kdyz v dome zadny najemnik s nizkym prijmem poslednich 5 let nebydlel tak si jako majitel muzu delat co chci. Jestli tam bydlel, tak nesmim zmenit velikost bytovych jednotek a ani cenu za najem i v pripade ze postavim novovstavbu. Takze jakou pak budou mit majitele v takoveto situaci motivaci ty jejich nemovitosti opravovat? Zadnou.

Znovu me ta ochrana nedava logiku. Uplne selskym rozumem. Tohle je nemovitost v luxusni oblasti. Nemovitost je velmi stara a neni v dobre stavu. Praskaji a ucpavaji se trubky s odpadem i s vodou. Izolace je spatna. Ten dum je potreba zborit a postavit znovu.

Ted si vemte, ze pronajmutim nekomu kdo ma nizky prijem mi zablokuje moznosti jak nemovitost prestavet. Jak se bude majitel chovat v dane situaci? Bud nikdy nebude planovat dum opravovat nebo nikdy nikomu s nizkym prijmem dum nepronajme . Ty pravidla byla vymyslena s dobrym zamerem, ale jsou spatna.  Vice uskodi a prinesou obraceny efekt nez maji.

Ublizi to nejvice tem lidem, ktere chteli chranit.