Predstavani projektu Auditist.com

Ahoj,

v prvni rade musim podekovat Johnovi, ze mi dovolil timto zpusobem promluvit ke svym vernym ctenarum. A hlavne za to, ze pise svuj blog a motivuje nas tim k vyssim vykonum 🙂

Muj pribeh

Tak dlouho jsem si pral odcestovat do USA, az jsem jednoho dne, pred 5ti lety, dostal nabidku pracovat na fulltime projektu v Rusku. Rekl jsem si: “zapad nebo vychod, to je fuk”, a vyzvu jsem bez vahani prijal. Jednim z hlavnich pracovnich ukolu bylo provadet bezpecnostni audity na skladech a obchodech od Moskvy az po Sibir. O tom, ze jsem na zacatku vubec neumel rusky a nevedel vubec nic o bezpecnosti treba priste 🙂

Problem

Bezpecnostni audit byl vlastne checklist asi 95ti otazek vytistenych na ctyrech papirech A4. Vedle kazde otazky oznacite vysledek, napisete komentar a pripadne poridite fotografii. Audit samotny zabral 4-5 hodin. Vetsinou jsem pak prisel na hotel a rovnou prepsal vysledky auditu do excelu. Nasledne jsem sve nalezy zaslal managementu. A potom? Potom se zpravidla nic moc nestalo. Travil jsem cas cestovanim, pripravou na audit, auditem samotnym, prepisovanim vysledku do excelu, reportovanim. Vse stalo hodne casu a velke penize. Efektivita prace a hodnota pro firmu mohla byt vyssi.

Reseni

Rikal jsem si, ze musi existovat lepsi pristup a v hlave se mi zrodila myslenka na software. Zacal jsem po necem patrat, ale nenasel jsem v te dobe nic rychleho, prehledneho, neco co by fungovalo dobre na telefonu/tabletu a offline. O nekolik mesicu pozdeji jsem mel tu cest pri sve praci jeste makat na jednom projektu s Johnem a to mne tak nabilo, ze jsem si rekl, ze takovy software sam vyrobim. Dal jsem dohromady programatory a prvni verze je jiz na svete.

Auditist.com

– Auditist umoznuje vytvorit si checklist pro jakykoli druh auditu nebo inspekce

– Jedna se o webovou aplikaci, ktera je plne responsovni a umoznuje vam provadet audity na jakemkoli zarizeni, a to i v offline

– Muzete pohodlne oznacovat odpovedi, psat komentare a prikladat fotografie

– Planujete audity pro sebe nebo pro svuj tym

– Vysledek auditu nebo souhrnny report se zobrazi na jedno kliknuti

– Nalezy z auditu primo priradte k reseni odpovedne osobe a sledujte jejich realne vyreseni

– Tady Auditist nekonci, appku stale rozvijim a zlepsuji

V Auditistu muzete kontrolovat vse od provozu malych obchodu, kavaren, skladu, ucetnictvi, bezpecnosti prace, hygieny, pozarni prevence, bezpecnostni prevence, prevence ztrat, udrzby budov az po ruzne ISO audity, 5S audity atd. Dnes jiz mnoho firem nejaka softwarova reseni pouziva, ale casto jsou uzivatelsky neprijatelna nebo nefunguji na mobilnich zarizenich.

Pokud kohokoli z Vas appka zaujala nebo byste se na ni chteli jen podivat, piste, rad Vam zpristupnim testovaci verzi.

Budu vdecny za jakekoli komentare.

Frank
Frank@auditist.com
https://auditist.com

Delam pruzkum trhu za kolik by slo prodavat nove sklady

Uz za par mesicu by mohla zacit stavba novych skladu. S terminem dokonceni pristi rok.

Resim posledni detaily. Treba zvazuji jestli bych si mel zaridit moznost aby jednotlive sklady slo prodavat. Sklady jsou postaveny na jednom pozemky. A kdybych je chtel jendotlive  prodat tak musim udelat tzv. condominiums. Podobne jako kdyz se prodavaji byty v nejakem vetsim dome. Resim to  rozdeleni na condominiums s pravnikem. Znovu se ten proces tahne. Doopravdy jak je ted konjuktura, tak nikdo nema na nic cas. Pravnik pise otazku architektovi. Ten nereaguje. Pak nejaka jeho spolupracovnice pise odpoved, ktera je spatne. Pravnik pise takto to nejde. A znovu se ceka na odpoved. Vzal jsem na tento job top architekta. Zaplatil top penize ($150k+). Ale ve finale vetsinu prace delaji nejaci podrizeni, kteri toho moc nevi. Architekt kdyz ma cas, tak je videt, ze znalosti ma. Ale casu moc nema, protoze ma podle me rozdelano mraky vetsich projektu. A toto je maly projekt. Takze si clovek pripada, ze se doprosuje, aby mu tu praci nekdo udelal.

Uz jsem si rikal, ze se na rozdeleni na condominia vykaslu. Ale znamenalo by to, ze bych jednotlive sklady nemohl prodat. Jako test jsem si zkusil uz ted sklady nabidnout na prodej. Proste jen jako test abych videl jestli bude zajem.

Zajem vypada ze je. Moc se na to nespoleham, ale v oblasti kde stavim neni nic noveho na prodej. Kupujici jsou ochotni platit velke premium za to kdyz sklad bude novy. Samozrejme az dostavim tak muze byt recese a vse bude jinak.

Pri tom pruzkumu me oslovil broker co se stejny pozemek pokousel v minulosti koupit. Poslal mi takovy dramaticky email jak se strasne snazili pozemek koupit a maji obrovsky zajem. (Pritom ten pozemek byl hodne dlouho v nabidce a nikdo ho nekupoval. Cely zazitek z koupe jsem popisoval jeste tady.)  Ma klienta co tam chce postavit benzinovou stanici. Jen na pulce pozemku.

Mozna by zaplatil za tu pulku co me stal cely pozemek.

Oteviraji se zajimave moznosti na vyber:

  1. Muzu postavit sklady podle puvodniho planu a pronajmout je. Predpokladany vynos z najmu je 6.5%. Neni to zadny zazrak, ale na dobrou oblast kde je sance na zhodnoceni je to OK. Vynos je mensi, protoze vyrazne stouply naklady na staveni.
  2. A ted nova varianta. Mohl bych prodat pulku pozemku. Misto ctyrech skladu postavit jen dva. Tim, ze by byl pozemek zadarmo tak by byl vynos z najmu 9%. To uz je lepsi.

Varianta 2. by znamenala zase nejake zdrzovani s urady. Nektere schvalovani by bylo nutne udelat znovu. Ale stoji to za zvazeni.

A ted varianta kdybych sklady prodal.

Zalezi za jake ceny s zrovna bude prodavat v dobe dostaveni. V pesimisticke variante, vydelam $1M. Tohle znamena, ze rok ted budu stavet. Hlidat naklady. Doprosovat se kontraktoru at vse udelaji jak maji. A jako odmenu kdyz to nepujde moc dobre vydelam milion.

Od doby co jsem pozemek koupil stoupl na hodnote o $1.5M. Takze kdybych si chtel usetrit nervy se stavenim, tak dnes muzu prodat a vydelat $1.5M. Bez prace. Po odecteni nakladu na architekta, ruzne povoleni, pravniky to je $1.3M.

Kdyz vse pujde dobre, tak podle optimisticke varianty bych vydelal $3M. Tohle je varianta co jsem testoval zverejnenim nabidky. Podle me tam ta sance je, ale je neprozkoumane uzemi. Byla by to rekordni cena za ctverecni stopu v te oblasti. Ale tim, ze nemam vubec zadnou konkurenci (a nebudu, protoze se nic nestavi a nejsou pozemky), tak je to teoreticky mozne.

Mam rozjednano nekolik moznosti. Chci mit flexibilitu a videt, ze se muzu rozhodnout na posleni chvili jestli sklady drzet a pronajimat nebo prodat. Taky je pekne jak stouply ceny pozemku, ze i kdybych nedelal vubec nic tak uz jsem ted vydelal.

Udelal jsem realitni investici s vynosem mene nez 1%

Posledni realitni investice co jsem udelal ma navratnost jen 0.88%.

Kdyz se na to podivam timto pohledem tak to vypada jako velmi spatna investice. V dobe kdy jsem v USA teprve vse budoval bych takovou investici neudelal. Navic jsme teoreticky na vrcholu trhu.

Ale…

  • Najit najemniky me trvalo mene nez tri dny. Tri dny me bezel inzerat (zadarmo) a prislo velke mnozstvi zajemcu, ze jsem musel inzerat stahnout. (Je to kvuli atraktivni lokalite kde nemovitost je)
  • Dum  je v podstate na zboreni. Verim, ze by se dalo pronajmout za vice, ale nechtel jsem investovat do oprav, protoze skutecne ten dum zborim hned jak dostanu povoleni na nove plany. To bude trvat rok a pul nebo dva roky.
  • Cena i kdyz je hodne vysoka je v podstate jen cena za pozemek. Cenu domu jsem vubec nezapocitaval. Dival jsem se jen za kolik se prodava pozemky a podle toho jsem udelal vyhodnou koupi. Cena na plochu pozemku vychazi velmi dobre.
  • Cim atraktivnejsi oblast tim je vetsi jistota, ze ceny zustanou stabilni. Je to zakon nabidky a poptavky. Takze sice mala vynostnost, ale zaroven je to jistota a stabilita.

Samozrejme cas ukaze nejlepe jak to dopadlo. Je to kontraproduktivni kupovat v dobe kdy je trh nahore. Ale kdyz kupujete neco unikatniho tak se neda cekat na idealni nacasovani. Museli byste pak treba cekat dalsich deset nebo i vice let nez se stejna prilezitost objevi.

Plus vyuzivam odpisy na snizeni dani. A i v pripade, ze dum zborim tak se da odepsat. Tohle neni automaticke pravidlo. Ale kdyz se nad touto strategii mysli predem, tak se to da zaridit tak, ze i po zboreni se dale pokracuje s odpisy. Coz je nadherna vyhoda. A i kdyz ja osobne nepripisuji budove nejakou hodnotu v ramci posuzovani tohoto obchodu tak pro financak tam ta hodnota je a odepisovat se da.

Ta hlavni pointa je, ze do doby nez dum postavim znovu tam je nejaky prijem, ktery pokryva naklady a hlavne dan z nemovitosti. A kdyz tam postavim neco noveho tak verim, ze hodnota celkove stoupne, protoze bude mnohem lepsi vyuziti soucasneho pozemku.

Muj rekord v rychlosti pronajmuti

Jednomu memu najmenikovi konci smlouva.  Business se jim rozjel a stehuji se do vetsiho prostoru. Vyrabi stanice na dobijeni elektromobilu. Mimochodem stehuji se do petinasobne velkeho prostoru!

Kdyz jsem s nimi podepisoval smlouvu tak jsem jim ten najem dal drazsi. Chteli abych jim upgradoval privod elektriny. Byl to docela velky a drahy projekt, takze se to amortizovalo v najmu.

Kdyz ted odchazi tak jsem si rikal, ze by bylo pekne, kdyby novy najemnik platil stejnou castku. Trosku jsem byl skeptik. Ono to je fakt drahy najem. Oproti cenam pred 10 roky je to dvojnasobek.

Dal jsem inzerat. Ozvalo se mi nekolik zajemcu temer hned. Zajimave je jak se v posledni dobe meni vyuzivani skladu. Treba mam zajemce co tam chteji trenovat baseball, basketball nebo jine sporty. Prvni zajemce, kteremu jsem sklad ukazal rekl, ze ho hned bere. Nesmlouval o cene. Hned podepsal smlouvu. Zaplatil zalohu a prvni najem. Vse perfektni a rychle jednani. Slo to az tak neuveritelne snadno a rychle. Je videt, ze na trhu v Los Angeles je tak malo skladu k dispozici, ze to je doopravdy problem. A zajemci si nemuzou moc vymyslet. Kdyz chteji sklad v dobre oblasti tak ho berou.

Pro me jako majitele to je fantasticky pocit. To ze to jde tak snadno. Jen mam porad v zive pameti jak pri minule krizi ty stejne sklady lezely prazdne nekolik let. Tyhle vykyvy jsou silene. Ale kdyz jsme v tom dobre obdobi tak to jede jak po masle.

Dokonce jsem se chystal zamestnat nejakou asistentku at mi pomaha ukazovat ten sklad zajemcum. Delam to rad sam, protoze takto neformalne poznam s kym mam tu cest. Vetsina lidi nevi, ze jedna primo s majitelem. Mysli si, ze jsem realitni broker. Takto vidim jak se chovaji. A kdyz je osobne vidim tak mam sanci se zeptat na nejake otazky o jejich podnikani. Taky ale vim, ze ne pokazde se mi chce (nebo lepe receno nemam vzdy cas prostory ukazovat), takze jsem mel v zaloze asistentku. Ta je ted bez prace:-(.

Jinak tento sklad vylozene prinasi firmam stesti. Je to prvni sklad ve kterem bylo Shipito. A dalsi firma co se tam nastehovala ted raketove roste. 🙂

Jak se po (X) letech ucim ovladat sprinklery v Americe

Mam za sebou krasne cviceni. Dopoledne jsem behal po zahrade nahoru a dolu. Mame tam schody a velmi prudky svah! Takze to byl doopravdy vykon.


(Ne nevede to az na vrchol toho kopce.)

Manzelka pozadala zahradnika at poupravi nastaveni sprinkleru. Pripadalo ji, ze nekde to strika nejak moc na chodnik. Jenze zahradnik ma trosku spatny zrak. Manzelka to nevedela. Ja to vedel, ale nejak mi nedoslo co se vlastne stalo.

V podstate jsem v takovych situacich radeji pasivni. Lepsi je nechat praci odbornikum. Kdyz ukazu, ze umim resit, tak bych to pak musel delat. A doopravdy ty sprinklery jsem  hodne let po nastehovani do domu nechapal. To nastavovani pres ruzna tlacitka. To otaceci kolecko. Ty kombinace. Ja vim, je to zabehly system, ale z hlediska UX me to vzdy pripadalo strasne.

Jeste mam pro vetsi zabavu kazdy model trosku jiny!

Mimochodem mam koupeny uz nove verze tech ovladacich panelu, aby slo vse nastavovat s mobilni aplikace, ale zatim jsem nenasel elektrikare co by to predelal. Ono to fakt neni legrace najit nekoho kdo to udela dobre a ma cas! A kdyz uvidite jak popisuji mnohem jednodussi ukol (nastaveni sprinkleru) a jak to muze jit spatne tak to dokresli co takove ukoly obnasi.

Cela situace vznikal v 9.10 rano, kdy sprinklery v casti zahrady strikali vodu a nemeli se k tomu zastavit. Normalne to mame nastaveno nekdy kolem 7 hodiny rano nez zacne svitit slucne. Takze bylo jasne, ze neco je spatne. Vcera u nas byl zahradnik. Ja jsem vytusil, ze asi spatne neco na tom displeji videl a asi spatne nastavil cas. Sel jsem k te jednotce abych zkontroloval situaci. Mame ji na takovem perfektnim miste pod balkonem, ze clovek musi lezet na zadech a posilovat bricho aby v polo leze videl na displej. Sednout se neda, protoze balkon je nizko.

Protoze zahrada je velka tak mame druhou ovladaci jednotku. A tu v garazi.

Samozrejme nikdy jsem si nedal tu namahu zjistit ktera jednotka ovlada jakou cast zahrady. To jsou pro me naprosto nepodstatne detaily, ktere me uprimne vubec nezajimaji. Kontroluji  vizualne jestli zahrada neschne. To by byl pro me dulezity varovny signal. Dokud vidim zelen, tak vim, ze je vse v pohode a nemusim resit kazdou volovinu!

Pretocme zhruba 30-40 minut, kdy beham nahoru a dolu po zahrade. Mezi temi ovladacimi jednotkami. Mezi sprinklery. Hledam kde je chyba. Zjistil jsem, ze v 9 rano je nastaven cas jako 2 odpoledne. Taky ze startovaci doba pro vsechny sprinklery byla prenastavena na 2 odpoledne. Vse jsem spravil. V tom pololeze. Posilovacka na bricho jak blazen. Mel jsem radost jak jsem konecne pochopil jak vse funguje!!! Vypadalo to nadejne, ale dva rozprasovace se porad nechteli zastavit.

Long story short. Zahradnik tam nastavil na nektere casti zahrady, aby se zavlazovalo misto 10 minut 5 hodin. Myslel tim asi 5 minut. Ja mezitim hledal kde jsou nejake hlavni uzavery. Uvazoval jsem jak prekonat ego a volat zahradnikovi at me zachrani. To jsem se fakt stydel a neustale to odkladal. Prece nejsem debil, abych neumel ovladat sprinklery v baraku kde bydlim sedm let!

Mezitim jsem vymyslel i nejake zlepsovaky. Identifikoval jsem cast zahrady kde jsem si vysadil loni Dragon Fruit. To byla takova odbocka a radost kdyz jsem zjistil, ze dragon fruit je v zone 3 na zavlazovani.

Ten mi vubec neroste!!! Nechapu, protoze maminka od vietnamskeho kamarada mi ho darovala se slovy, ze bude rust strasne rychle! Jako plevel!


Takto mi ho predavala. Nevyrostl vubec.

Uz jsem se tesil na jak budu sbirat plody, a nebudu vedet co s tim mnozstvym delat (jeji slova).

Tato vize se zatim nenaplnila.

Takze po roce jsem se dal do identifikovani problemu. Mam u te rostliny takovou tu dripping zalevaci hadici. Asi z ni tece malo vody tak proto to neroste. Takze v zachvatu aktivit jsem to zacal vylepsovat. Kdyz jsem testoval sprinklery tak jsem videl, ze musim do hadice udelat vetsi dirku.  Neni to tak primitivni. Par cest z kopce dolu a zpet nahoru. Garaz – zahrada. Hledani naradi. Vymysleni reseni. Reseni je nahrat hrebik a vypalit diru do gumove hadice.  Napad dobry. Ale hrebik byl moc velky a tim padem i ta vysledna dira.  Zrovna to bylo pod testovacim tlakem vody. Voda strikala. Ponozky mokre od blata, apod. Tohle ani nevim jestli se mam chlubit, ale spravil jsem to s duct tape (cim jinym ze). Ted to vypada ze by to snad mohl fungovat.

Ocekavam brutalni urodu Dragon Fruit pristi rok.