Pocitani vynosu u nemovitosti: CAP rate vs. Cash on Cash Return

Kdyz zvazuji nejakou realitni investici tak si pocitam tzv. CAP rate (capitalization rate). Je to procentualni vynos, ktery me investice prinese. Cisty prijem je najem minus vsechny naklady (krome odpisu a uroku na pujcce).

CAP RATE (%) = Cisty prijem (NOI) / Kupni cena

Napriklad. Nemovitost stoji 1 milion USD. Prinasi cisty prijem 100 tisic USD rocne. CAP rate je $100 tisic /  1 mil. * 100 = 10%. Nemovitost ma 10% vynos. Tohle je pro me v podstate nejdulezitejsi cislo a takto se divam na vsechny potencialni koupe.

Kdyz se na tu invesitici pouzije pujcka tak je dulezite spocitat tzv. CASH on CASH Return. Kolik penez se musi investovat na koupi a jaky bude vynos z tech investovanych penez.

Dejme tomu, ze si na 70% z kupni ceny muzu pujcit penize s 3% urokem.

Jak to bude vychazet ted?  Formule je podobna jen se od prijmu odectou naklady na pujcky (uroky).

Moje investice na koupi nemovitosti z prikladu vyse je 300 tisic USD. Cisty prijem je 100 tisic, ale z neho odectu uroky 3% (21 tisic). Takze cisty prijem je 79 tisic rocne.

Cash on Cash = $79 tisic / $300 tisic *100 = 26%

Rocni vynos s pouzitim dluhu (leverage) je u stejne nemovitosti 26%.

Takze investice s 10% CAP rate muze prinest cash on cash vynos 26%.

Covidova akciova bublina

Graf z meho brokerskeho uctu za posledni tri roky. Zelena linka je S&P500. Fialova moje portfolio.  Za tri roky narust 120% vs. S&P500 39%.

Centralni banky pumpuji penize do ekonomik a budou v tom pokracovat.

Super nizke uroky tlaci ceny aktiv nahoru.

Ja se citim jako konzervativni investor, ktery nerad riskuje. Misto technologickych akcii jsem kupoval REIT. V nemovitostech vidim vetsi fundament kdyz prijde korekce.

Pisoarovy raj v Oregonu

Stavebni zakony v Kalifornii prisne definuji jestli muzete dat na zachod pridat pisoar. Kdyz pridate pisoar tak musite pridat jednu kabinku navic pro zeny. Proste musi byt rovnopravnost. I kdyz ve skladu bude pracuje vetsina muzu, tak stavitele radeji ani pisoary neinstaluji, protoze pak neni dost mista na udelani stejneho poctu zachodu pro zeny. Vetsina skladu ma vetsinou jen dva zachody. V praxi je to vetsinou malo. I ve stredne velkem skladu pracuje teba 20-50 lidi. K tomu jsou ruzne kulturni odlisnosti. Treba zamestnanci puvodem z jihu nejradeji prijdou do prace a jako prvni vec zasednou na #2 na zachod. Cela dynamika chozeni i na #1 se pak dopoledne narusuje. Zachody jsou obsazene. Abych nepodporoval stereotypy, tak i v jinych narodech jsou takovi lide. Mel jsem jednou na nasteve kamarada z CR, ktery ke me chodil do kanclu pracovat. A ten delal naprosto to stejne. Hned po prichodu zasedl na c. 2 na zachod. Velmi neprijemna situace! Hlavne pak s kvalitou vzduchu! 

Dalsi nevyhodou je, ze hodne chlapu jsou trosku prasata a maji tendence pri pouziti normalniho zachodu nechavat na desce ruzne zlute stopy.

Z techto praktickych duvodu jsem zastancem pisoaru.

Ted stavime kancelar a zachody v Oregonu a maji tam uplne jinaci (a progresivni pristup) oproti Kalifornii.

Mam z toho radost. Protoze si muzeme pridat pisoaru kolik chceme a nehraje to zadnou roli. Muzeme dat dokonce pisoary uplne na kazdy zachod. Vsechno je UNISEX. Takze zadne rozdelovani na muze a zeny. Proste sulina muze mit kdokoliv a oceni to!  Jsem tomu rad! Oregonaci jsou nejlepsi.

P.S. Proste je videt, ze je potreba aby nam mistni politici a urednici dali logicke vysvetleni pro kazde pravidlo, abysme vedeli co delat a aby to nakonec bylo vsechno spravedlive.

Proc ted investuji do nemovitosti v USA

Kdyz se podivam na starsi clanky, kdy jsem psal o mych realitnich transakcich v minule krizi tak je to jakoby se historie porad opakovala. Nekdo ma i ted cerny pohled na svet a ceka jak vse bude cim dal horsi.

Tehdy jsem rok po vypuknuti krize v roce 2008 odjel na vikend do Las Vegas. Nakoupil jsem domy a byty. Videl jsem v tom obrovskou prilezitost.

Clanek z unora 2009, kdy jsem se rozhodl investovat 

Nemovitosti v Las Vegas – prilezitosti roku 2009

V novinach je jeden depresivnejsi titulek vedle druheho. Same spatne zpravy a ja mam hruzu z toho, ze nez stihnu neco koupit tak si vice lidi uvedomi, ze tohle je prilezitost stoleti. Ze tohle se skutecne nebude uz opakovat. Tak iracionalni strach jsem jeste nevidel.

Clanek z dubna 2009 a jak jsem  tehdy ve clanku hodnotil situaci

Proste je to fantasticke, ze se daji delat obchody, ktere totalne davaji smysl.

Trh v Las Vegas se zacina obracet a rust… a to docela rychle

Me se libi i ty historicke komentare pod temi starsimi clanky

Dalsi clanek ze zari 2009, kdyz jsem uz citil, ze se situace obraci.

Kde bylo hodne domu na prodej je ted vyprodano

Me by zajimalo, proc si John mysli, ze krize se “uz brzy” otoci v rust (viz minuly clanek). Proc by nemohl nasledovat propad trvajici jeste 2-3 roky?

Ceny nemovitostí­ v USA mají­ ještě kam padat’

Presne nacasovani je neco co neumi nikdo. I proto delam investice postupne. Nedokazu presne odhadnout kdy bude dno. Ale v okamziku kdy mi investice dava smysl a splni moje interni ukazetele, tak se proste rozne ZELENA a jdu do toho.

V teto soucasne Covid krizi to neni uplne stejne jak ve financni krizi 2008. Chova se to trosku jinak. Ale v cem je to stejne, ze se objevili prilezitosti, ktere tomu zase davaji smysl. Alespon pro me v me situaci. Ne vsechno dava smysl investorum v CR jak investorum v USA. Mame v Bilem dome realitniho investora (otazka na jak dlouho) a to taky pomaha. Schvaleni Opportunity Zones. Zvyseni jednorazovych odpisu (section 179) pro upgrady nemovitosti (instalace a vymena klimatizace, opravy, zvetseni budovy, vymena strech…) z $500 tisic na jeden milion USD, ktery se da dat okamzite do nakladu.  PPP pujcky, ktere zachranili placeni komercnich najmu. Zmena pravidel jak se daji odecist ztraty vuci zaplacenym dani z minulych let  (soucasti CARES Act).

A k tomuto se pridaji rekordne nizke uroky, ktere nepocitam, ze by v nejblizsich letech zmizely. Mit penize na sporicim uctu je cim dal horsi propozice.

Investovani do nemovitosti neni pro kazdeho. S vlastnictvim jsou spojene starosti. Ale da se investovat i bez tech starosti pres REIT (Real Estate Investment Trust), kdy se da dosahnout vynosu pres dividendy 5-8% s podobnymi danovymi vyhodami jako pri vlastnictvi nemovitosti. REIT klesly behem krize o 30-80%. Velkou cast hodnoty uz maji zpet, ale porad tam jsou vyborne prilezitosti co koupit. Ty hruzostrasne scenare, ze bude konec sveta se proste nekonaji. Lide se vraci zpet do obchodu a restauraci. Spousta jich urcite zkrachuje, ale tak to proste je. Musi se vybirat do ceho investovat. Jak v REIT tak v individualnich nemovitostech.

Muj optimismus neni zameren na celou Ameriku a na kazdy individualni segment. Velmi peclive si vybiram investice kam dam penize. Musi me to davat smysl. Ale zaroven nemam cerny pohled na svet. 

Pripraven, schopen a motivovan!

Pred 20 roky jsem po prijezdu do USA chodil do realitni skoly, abych ziskal licenci na prodej nemovitosti. A ucili nas, ze kupujici musi byt:  Ready, Able and Willing.  Jestlize ten kupujici nema vsechny tri atributy, tak je to ztrata casu.

Ready – pripraven udelat obchod
Able – musi bych schopen transakci uzavrit resp. mit penize nebo zajistenou pujcku
Willing – musi mit motivaci. Kdyz je vule obchod uzavrit na obou stranach, tak se vzdy uzavre. Problemu se v transakci najde vzdy dost, takze ta vule uzavrit obchod je nutna.

I kdyz ted kvuli Covidu k nejakemu vyraznemu propadu cen nemovitosti nedoslo, tak je podle me dobra doba kupovat. V realitach jde hodne o psychologii. Tam kde prodavajici zadali obrovske castky, tak sesli zpet na zem. Tohle neni videt ve statistikach, ale na bojisti. Nekdo mel predstavu, ze dostane obrovskou castku za nemovitost, ted se chova skromneji.

Prodavajici si vazi vice kupujicich, kteri jsou schopni transakce uzavrit. Maji penize nebo zajistene pujcky. Banky se chovaji jako v kazde krizi. Zacnou byt opatrne komu daji uver. Delo se to behem financni krize 2008 a deje se to ted znovu. Lide jsou opatrnejsi na penize, protoze je potrebuji pro sebe.

Za poslednich par mesicu se spousta obchodu rozpadlo. Kupujici dostali strach a vycouvali z rozjednanych escrow pryc. To je naprosto normalni v dobe nejistoty a priznam se, ze jsem to v breznu udelal taky.

Kupujici co jiz meli otevrene escrow behem Covidu prisli za prodavajicimi a chteli vyjednat dalsi slevu.  Presne to jsem udelal i ja v tom breznu.:-) Jenze ne vzdy prodavajici chteji slevy davat, takze se obchody rozpadly a nemovitosti sly znovu na trh. A ted to prinasi dobre prilezitosti, kdyz presvedcite, ze jste ten ready, willing and able buyer, a prodavajici se dohodne s vami. Jednou uz byl prodavajici spalen a da ted radeji na jistotu, ze se obchod uzavre (i za cenu, ze dostane o neco mensi castku).

Byl jsem se podivat na sklad, ktery uz byl ted dvakrat v escrow a uz podruhe se obchod rozpadl. Prodavajici uz dvakrat snizil cenu. A mam obrovske dilema jestli mam byt ten pripaveny a motivovany kupujici. Mam toho ted rozjednaneho dost, ale kdyz vidim, ze se nekde da dosahnou 7% vynosu tak je to v dobe nizkych uroku lakave. Kdyz se takovy deal financuje s pujckou pod 3%, tak to vypada v cislech naprosto nadherne. Pred 3-4 mesici by stejna pujcka byla za 4.5%. Ten Covid otevrel peknou prilezitost. Kazde procentu rozdilu ve vynosech a pujckou vyrazne otevira celkovy vynos. Ono se to na prvni pohled nezda, ale zkuste to zacit pocitat. V dobe nizkych uroku, kdy vam banka na sporicim uctu dava cim dal mene (v USA ted 1%) jsou tohle perfektni prilezitosti.