Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Komercni nemovitosti v dobe cinskeho virusu

I kdyz prijde krize, tak vyvoj cen u komercnich nemovitosti ma velke zpozdeni. Kdyz tady byla minala financni krize v roce 2008, tak nejlepsi realitni koupe jsem zrealizoval az v roce 2012 a 2013. To uz ale byla davno doba, kdy ekonomika rostla. Takove to ma u tech komercnich realit zpozdeni. Residencni (byty a domy) zacaly rust na cene mnohem drive nez ty komercni nemovitosti.

Jaky bude mit ekonomicky dopad soucasna Coronavirus krize si netroufam odhadovat. Zalezi jak rychle skonci domaci karantena a zacne se znovu normalne pracovat.

Snazim se drzet ruku na tepu trhu komercnich nemovitosti. Casto si volam s brokery. Zjistuji informace. Sleduji realizovane obchody. A taky davam nabidky, abych videl reakce prodavajicich.

Zatim vidim, ze nabidky, ktere by pred mesicem nikdo nechtel ani posuzovat se stavaji atraktivnimi. Ale vse se meni temer ze dne na den. Pred tydnem jsem vyrizoval pujcku v bance (cash out). Je to velmi atraktivni pujcka. Ma dobry urok fixovany na 10 let. Jenze ten trh za ten tyden uplne vyschnul. Je to typ pujcky, kdy bankeri spoji vetsi mnozstvi pujcek dohromady, udelaji z nich bondy a ty prodavaji. Jenze o bondy uz tento tyden zajem neni. Nejsou kupujici.

Nabidky na postaveni skladu jsou vice nez dvojnasobek

Poptavam po stavebnich firmach at mi daji cenovou nabidku na postaveni mych skladu.

Kdyz jsem s projektem zacinal tak postaveni skladu stalo $100 na stopu. Ted mam prvni dva navrhy a v obou je cena temer totozna, ale je to $220 na stopu. V absolutnim cisle je rozdil ze to misto $1.6M  bude stat $3.6M.  Ten narust cen je sileny! S nizkou nezamestnanosti stoupla vyrazne cena za pracovni silu. K tomu narostly ceny za material. A je obrovsky ekonomicky boom (diky Trumpovi a jeho tax cuts) a vsude se stavi. Je tolik prace, ze se doslova musime doprosovat at nam stavebni firmy daji kalkulaci. V nekterych nam rovnou rekli, ze maji tolik projektu, ze nemaji cas to ani pro nas spocitat.

Ptal jsem se architekta kolik mam cekat, ze si stavebni firma nauctuje jako poplatek. Rikal, ze je uplne jedno co uvidim na tom navrhu. Tam bude uvedena oficialne mensi castka, ale kazda z tech stavebnich firem bude chtit vydelat 20% z ceny projektu (nekde to v tom maji schovane). Takze z celkove ceny $3.6M je jejich odmena 720 tisic dolaru. Coz mi pripada slusna castka pro projekt na 10 mesicu. O to vice je zajimave, jak nektere firmy nemeli ani zajem to spocitat, protoze nemaji cas. Sance vydelat 720 tisic dolaru me nepripada zanedbatelna.

Rust a pad meho brokerskeho byznysu

Takto vypadal muj realitni bysnys kdyz jsem v Americe zacinal. Nemyslim tim ted investovani, ale klasickou praci agenta/brokera, kdy jsem prodaval a kupoval pro klienty.

Na zacatku roku 2002 jsem ziskal realitni licenci. Pak jsem prisel na to jak delat SEO. Diky SEO se dostaly moje stranky na prvni mista ve vyhledavacich. Prichazely leads od kupujicich a prodavajich. Vytvoril jsem vlastni realitni team, kterym jsem ty leads predaval. Postupem casu i  pak vlastni realitni firmu.

Jak jsem delal poradek v pocitaci tak jsem nasel stary soubor s tabulkou vydelanych provizi. Je tam krasne videt rust i pad po realitni krizi.

Polovinu uspechu ovlivnite vlastnim usilim. A druhou polovinu ovlivni prostredi kolem nas.

Diky SEO jsem ziskaval kupujici a prodavajici. Ti prichazeli na moje stranky diky obrovskemu boomu na trhu. Ale kdyz zacala krize tak nepomohlo nic a vydelky sly dolu. Na vyhledavacich jsem byl porad na prvnich mistech, ale uz to bylo jedno.

Tak to jen par vzpominek a trosku byznys lekce jak to chodi.

Fed snizil uroky o pul procenta

Federal Reserve snizil uroky o 0.5% na vyjimecnem jednani pred tremi dny. Znamena to, ze se daji ziskat levnejsi pucjky.

Na komercni nemovitosti pro investory se da ted ziskat pujcky za 3.15%  (5 let /25 let amortizace) nebo 3.25% (7 let /25 let amortizace). Pisu pro investory, protoze na vlastni business (owner/user) jsou jeste lepsi podminky.

Jeste vysvetleni tech cisel ktere jsem uvedl za uroky v zavorce. Fixace uroku je na urcity pocet let. V tomto pripade uvadim moznosti na 5 nebo 7 let. Ale amortizace je na 25 let (mesicni splatka je pak nizsi diky amortizaci na vetsi pocet let). Pujcka se amortizuje jako by byla na 25 let, ale ve skutecnosti je jen na dobu te fixace. Po uplnuti fixace se vyjednava o nove pujcce.

Pujcky na portfolio (vice nemovitosti najednou a vetsi castka) maji urok 3% a da se udelat fixace na 10 let a platit jen uroky (zadna splatka). To je taky zajimava moznost.

Uroky jsou doopravdy velmi nizke! Nechci rikat, ze to jsou penize zadarmo, ale skoro ano. Normalne bych rikal, ze nema smysl kupovat kdyz jsou ceny nahore, ale kdyz jsou levne penize k dispozici tak to stoji za uvahu.

 

 

Stiznost od zakaznika, nejcasteji jde o penize

Jednou mi nekdo rikal radu: “Kdyz si zakaznik na neco stezuje, tak nakonec vzdy jde jen penize”. Pro majitele firmy je nekdy nepochopitelne proc si lidi na neco stezuji. Treba zakaznik si stezuje, ze neco trvalo moc dlouho. Ale pritom realne ten termin splneni byl vemi rychly nez jakakoliv konkurence. Proste zakaznik si treba stezuje na rychlost dodani, ale ve skutecnosti mu jde o slevu.

Podepisoval jsem prodlouzeni najemni smlouvy. Najemnik je se mnou uz pet let.  Pri prodlouzeni se mela upravit cena najmu podle trzni ceny (navrhnuto a dohodnuto pred 5 lety). Meli jsme se shodnout na kompromisu. Kdyz se neshodneme, tak tam byla vymyslena procedura jak to resit. Kazdy z nas by si vybral sveho brokera a ti vybrani brokeri by se museli shodnout na treti nezavisle osobe. A pak si ti tri odhlasuji jaka je trzni cena. Tim se me nechtela prochazet a rikal jsem si, ze se snad domluvime sami.  Zeptal jsem se kolik si mysli, ze by ta trzni cena mela byt. Byl jsem pripraven dat jim dobry deal, ale nechtel jsem rict prvni tu cenu. At ji radeji reknou oni at se pak zbytecne nemusime dohadovat. Je to moje zasada ve vyjednavani, ze nechci jako prvni odkryt karty.

Napsal mi castku, ktera byla vyssi, nez bych si rekl sam. Ale byla to trzni cena jak to melo byt u toho prodlouzeni. Za normalnich okolnosti bych dale vyjednaval a klidne rekl vetsi cenu a pak bysme se shodli na kompromisu. Ale byl jsem v situaci, ze by mi nevadilo dostat i mene. Rekl jsem si, ze prece nemuzu vyjednavat sam proti sobe a souhlasil jsem s jejich prvnim navrhem.

Ale ted par mesicu od podepsani smlouvy najemnik resi nejake drobne castky ve vyuctovani nakladu za minule roky. Vytvari to silenou praci pro ucetniho po kterem chce at hleda stare faktury. Ucetni vzdy vsechno nasel, ale uz toho ma taky plne zuby. Vzdy kdyz uz vypada vse vyresene tak najemnik prijde s necim jinym. Ono uz ten straveny cas nad hledanim dokumentu stal vice nez ty castky o kterych se bavime. Domluva rozumna neni. Citi se v pravu a ze to ted musi resit pod mikroskopem.