Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Vyhody tzv. NNN najmu

Jako majitel nemovitosti mam strasne rad tzv. NNN najmy.  Pouzivaji se u komercnich nemovitosti a znamena to, ze najemnik plati uplne vsechny naklady spojene s danou nemovitosti (pojisteni, dane, udrzba…).

Jen to vysvetlim. Jak jsem pred casem koupil  takovy maly retail strip (tri prodejny), tak jsem hned po koupi udelal ruzna vylepseni.  Treba jsem nechal natrit fasadu.

Ta vyhoda NNN najmu je, ze vsechny tyto naklady se rozpocitaji najemnikum. Jen se to proste nemuze nauctovat okamzite, ale rozpocitat na delsi obdobi. Coz je fantasticka vec, ze se majitel nemusi bat delat udrzbu nemovitosti a najemnici tyto naklady zaplati.

Takze neni duvod proc se o nemovitosti dobre nestarat, kdyz to v podstate toho majitele nic nestoji (krome nakladu neco zaplatit predem a pak si pockat nez se mu to vrati).

Ale hned vedle mam souseda s identickymi obchody (ten co nechtel abysme staveli pristavek na popelnice). Ten ty svoje budovy natrene nema a jeho najemnici ted chodili za nasimi remeslniky s otazkami kdy se bude zkraslovat jejich budova. :-). Je to uplne prekvapujici, ze tu jeho nemovitost trosku nevylepsi. Najemnici by byli urcite taky radi. A majitele to v podstate nic nestoji (casem ty penize dostane zpet jako proplaceni nakladu v NNN najmu).

Zvolen na dalsi rok do asociace majitelu skladu

Pamatujete si clanek ve kterem jsem se nechal zvolit do vedeni asociace majitelu skladu v Torrance.

Tak dneska mame vyroci. Delame nove volby. A bohuzel jsem zvolen na dalsi rok jako president asociace majitelu skladu. Vetsina ostatnich majitelu ma apatii. Nic neresi. Pak je par prudicu, kvuli kterym jsem se chtel nechat zvolit, aby oni prudit nemohli. Takze volby mame za sebou. Vsichni tri zvoleni reditele jsou v pohode. Z nepratel se pouze jeden ukazal na meetingu a trosku se tam predvadel. Zbytek lidi kroutil ocima, ale nikdo v podstate nic nerekl. Jen ja jsem ho trosku zkonfrontoval, protoze si myslim, ze to s temi slovanskymi geny umim velmi dobre. A americani na to nejsou moc zvykli. (Coz je nase vyhoda!!!).

Tohle je pro me dost velky reality check, kdy si uvedomim, ze nekteri lidi jsou fakt kokoti. Normalne se jim clovek vyhyba. Nema je kolem sebe jako spolupracovniky. Nestyka se s nimi. A pak takto na nejakeho narazi a musi s nim nejak jednat. Naprosto vidim, ze bych v zivote nedokazal delat politiku. Zblaznil bych z toho!

Pravnici u vyjednavani najemnich smluv

Pravnici jsou hodne uzitecni kdyz neco resite, ale taky casto vytvareji praci navic. Nekdy je musite i hodne krotit, aby nerozbili nejaky obchod kvuli prehnane aktivite.

Kdyz pronajimam sklady, tak si uz ted vsechny smlouvy resim sam. Za prve jsem si tu smlouvu detailne nastudoval. Na toto jsem drive nemel cas (kdyz jsem resil Shipito), ale mam z toho mnohem lepsi pocit, kdyz uz konecne rozumim do detailu kazdemu clanku co v te smlouve mame. Ono toto neni uplne trivialni. Melo by to tak byt, ze presne rozumim uplne vsemu co kdy podepisuji, ale smlouvy dokazou byt hodne komplikovane.

Najemnika casto reprezentuje pravnik. A ja vzdycky s napetim ocekavam co pravnik bude chtit v najemnich smlouvach zmenit. Mame standardni smlouvy, ktere pouziva snad uplne kazdy broker v Kalifornii. Takze v teorii by se nemelo menit moc.

Ale zjistil jsem, ze kazdy pravnik ma uplne jinaci pripominky. Kazdy chce menit neco jineho. A nekdy kdyz uz tech pripominek moc nenajde, tak mi treba napise, ze mam zmenit nazvy priloh nebo ocislovani dodatku. Tohle je presne co se mi stalo ted. Pravnik najemnika si navymyslel uplne kraviny. V podstate nic co by bylo pro me dulezite. Z toho vyplyva, ze i kdyz mate standardni a jednoduchou smlouvu tak ten pravnik musi vygenerovat nejake zmeny aby oduvodnil svoji fakturu.

Taky jsem zjistil, ze vubec nevadi na spoustu pozadavku na upravy rici NE. Drive bych si s tim delal tezkou hlavu. Ted reknu co upravit nehodlam. A zatim v kazdem pripade mi rekli, ze to vlastne nevadi a muzeme podepsat.

Vizualizace skladu co se chystam stavet

Prvni varianta vizualizace skladu na staveni.

Kazda z tech budov je rozdelitelna na dve samostatne casti (kazda se svoji kancelari, a vjezdovymi vraty do skladu). Ale taky jdou spojit pro pripad, ze nekdo potrebuje vice prostoru. Spise ale pocitam, ze je budu pronajimat jako mensi sklady pro ruzne mensi provozy (napr. mini pivovar). Malych skladu je velmi malo a da se uctovat nejvetsi najem na plochu.