Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Uvazuji o zbourani pekneho atria

Vazne uvazuji o likvidaci tohoto krasneho atria v mem skladu v Nevade.

Zabira 7,700 sq. feet = 715 ctverecnich metru. To je obrovsky prostor, ktery jde vyuzit produktivne. Ta plocha reprezentuje v najmu ctyri tisice dolaru mesicne.

Na zalevani se spotrebuje 18,000 galonu vody! To je 68 tisic litru vody! Ucet za vodu je kolem $800-$1,000 mesicne.

V lete se v tom prostoru udrzuje teplota klimatizaci. To je dalsich $500-$800.

Otazka je za kolik se mi podari najit nekoho kdo to zboura a vybetonuje. Jak je konjunktura tak je to doopravdy doprosovani se firem jen aby prisly dat cenu.

I kdyz je to pekny prostor tak je hodne neprakticky.

Situace s mym zajimavym najemnikem se takticky vylepsuje

Jsem velmi zvedavy jak se bude vyvijet situace s mym nejzajimavejsim najemnikem.

Meli desitky let provozovnu v jine lokalite. Tu ted zavreli.  Takze jim zbyva uz jen jedina provozovna, kterou si pronajmuli ode me.

Neodvazuji se mit optimismus. Ale takticky je to velmi dobry vyvoj pro me. Logicky by se timto melo vse zlepsit a meli by se chovat vzorne.

Pro me je obrovska otazka jestli je budeme muset nahanet (jako kazdy mesic) aby zaplatili najem.

Dale ve smlouve ma, ze kdyz dva mesice zaplati pozde (jednou uz pozde zaplatil), tak mu prestane platit opce na prodlouzeni najmu. Kdybych byl v jeho kuzi tak bych mel taky strach a neodvazil bych se znovu zaplatit pozde.

Za minuly mesic kdy zaplatil pozde byla jeho vymluva, ze mu banka nechtela vzit penize v hotovosti. Nemohl je tedy vlozit na muj ucet. Pry dokonce dvakrat zkousel platit. Banka penize nechtela ani podruhe. A on tak jen ztracel cas! A rozhodne nebude platit penale za pozdni najem, protoze to neni jeho vina.

Delam pruzkum trhu za kolik by slo prodavat nove sklady

Uz za par mesicu by mohla zacit stavba novych skladu. S terminem dokonceni pristi rok.

Resim posledni detaily. Treba zvazuji jestli bych si mel zaridit moznost aby jednotlive sklady slo prodavat. Sklady jsou postaveny na jednom pozemky. A kdybych je chtel jendotlive  prodat tak musim udelat tzv. condominiums. Podobne jako kdyz se prodavaji byty v nejakem vetsim dome. Resim to  rozdeleni na condominiums s pravnikem. Znovu se ten proces tahne. Doopravdy jak je ted konjuktura, tak nikdo nema na nic cas. Pravnik pise otazku architektovi. Ten nereaguje. Pak nejaka jeho spolupracovnice pise odpoved, ktera je spatne. Pravnik pise takto to nejde. A znovu se ceka na odpoved. Vzal jsem na tento job top architekta. Zaplatil top penize ($150k+). Ale ve finale vetsinu prace delaji nejaci podrizeni, kteri toho moc nevi. Architekt kdyz ma cas, tak je videt, ze znalosti ma. Ale casu moc nema, protoze ma podle me rozdelano mraky vetsich projektu. A toto je maly projekt. Takze si clovek pripada, ze se doprosuje, aby mu tu praci nekdo udelal.

Uz jsem si rikal, ze se na rozdeleni na condominia vykaslu. Ale znamenalo by to, ze bych jednotlive sklady nemohl prodat. Jako test jsem si zkusil uz ted sklady nabidnout na prodej. Proste jen jako test abych videl jestli bude zajem.

Zajem vypada ze je. Moc se na to nespoleham, ale v oblasti kde stavim neni nic noveho na prodej. Kupujici jsou ochotni platit velke premium za to kdyz sklad bude novy. Samozrejme az dostavim tak muze byt recese a vse bude jinak.

Pri tom pruzkumu me oslovil broker co se stejny pozemek pokousel v minulosti koupit. Poslal mi takovy dramaticky email jak se strasne snazili pozemek koupit a maji obrovsky zajem. (Pritom ten pozemek byl hodne dlouho v nabidce a nikdo ho nekupoval. Cely zazitek z koupe jsem popisoval jeste tady.)  Ma klienta co tam chce postavit benzinovou stanici. Jen na pulce pozemku.

Mozna by zaplatil za tu pulku co me stal cely pozemek.

Oteviraji se zajimave moznosti na vyber:

  1. Muzu postavit sklady podle puvodniho planu a pronajmout je. Predpokladany vynos z najmu je 6.5%. Neni to zadny zazrak, ale na dobrou oblast kde je sance na zhodnoceni je to OK. Vynos je mensi, protoze vyrazne stouply naklady na staveni.
  2. A ted nova varianta. Mohl bych prodat pulku pozemku. Misto ctyrech skladu postavit jen dva. Tim, ze by byl pozemek zadarmo tak by byl vynos z najmu 9%. To uz je lepsi.

Varianta 2. by znamenala zase nejake zdrzovani s urady. Nektere schvalovani by bylo nutne udelat znovu. Ale stoji to za zvazeni.

A ted varianta kdybych sklady prodal.

Zalezi za jake ceny s zrovna bude prodavat v dobe dostaveni. V pesimisticke variante, vydelam $1M. Tohle znamena, ze rok ted budu stavet. Hlidat naklady. Doprosovat se kontraktoru at vse udelaji jak maji. A jako odmenu kdyz to nepujde moc dobre vydelam milion.

Od doby co jsem pozemek koupil stoupl na hodnote o $1.5M. Takze kdybych si chtel usetrit nervy se stavenim, tak dnes muzu prodat a vydelat $1.5M. Bez prace. Po odecteni nakladu na architekta, ruzne povoleni, pravniky to je $1.3M.

Kdyz vse pujde dobre, tak podle optimisticke varianty bych vydelal $3M. Tohle je varianta co jsem testoval zverejnenim nabidky. Podle me tam ta sance je, ale je neprozkoumane uzemi. Byla by to rekordni cena za ctverecni stopu v te oblasti. Ale tim, ze nemam vubec zadnou konkurenci (a nebudu, protoze se nic nestavi a nejsou pozemky), tak je to teoreticky mozne.

Mam rozjednano nekolik moznosti. Chci mit flexibilitu a videt, ze se muzu rozhodnout na posleni chvili jestli sklady drzet a pronajimat nebo prodat. Taky je pekne jak stouply ceny pozemku, ze i kdybych nedelal vubec nic tak uz jsem ted vydelal.

Udelal jsem realitni investici s vynosem mene nez 1%

Posledni realitni investice co jsem udelal ma navratnost jen 0.88%.

Kdyz se na to podivam timto pohledem tak to vypada jako velmi spatna investice. V dobe kdy jsem v USA teprve vse budoval bych takovou investici neudelal. Navic jsme teoreticky na vrcholu trhu.

Ale…

  • Najit najemniky me trvalo mene nez tri dny. Tri dny me bezel inzerat (zadarmo) a prislo velke mnozstvi zajemcu, ze jsem musel inzerat stahnout. (Je to kvuli atraktivni lokalite kde nemovitost je)
  • Dum  je v podstate na zboreni. Verim, ze by se dalo pronajmout za vice, ale nechtel jsem investovat do oprav, protoze skutecne ten dum zborim hned jak dostanu povoleni na nove plany. To bude trvat rok a pul nebo dva roky.
  • Cena i kdyz je hodne vysoka je v podstate jen cena za pozemek. Cenu domu jsem vubec nezapocitaval. Dival jsem se jen za kolik se prodava pozemky a podle toho jsem udelal vyhodnou koupi. Cena na plochu pozemku vychazi velmi dobre.
  • Cim atraktivnejsi oblast tim je vetsi jistota, ze ceny zustanou stabilni. Je to zakon nabidky a poptavky. Takze sice mala vynostnost, ale zaroven je to jistota a stabilita.

Samozrejme cas ukaze nejlepe jak to dopadlo. Je to kontraproduktivni kupovat v dobe kdy je trh nahore. Ale kdyz kupujete neco unikatniho tak se neda cekat na idealni nacasovani. Museli byste pak treba cekat dalsich deset nebo i vice let nez se stejna prilezitost objevi.

Plus vyuzivam odpisy na snizeni dani. A i v pripade, ze dum zborim tak se da odepsat. Tohle neni automaticke pravidlo. Ale kdyz se nad touto strategii mysli predem, tak se to da zaridit tak, ze i po zboreni se dale pokracuje s odpisy. Coz je nadherna vyhoda. A i kdyz ja osobne nepripisuji budove nejakou hodnotu v ramci posuzovani tohoto obchodu tak pro financak tam ta hodnota je a odepisovat se da.

Ta hlavni pointa je, ze do doby nez dum postavim znovu tam je nejaky prijem, ktery pokryva naklady a hlavne dan z nemovitosti. A kdyz tam postavim neco noveho tak verim, ze hodnota celkove stoupne, protoze bude mnohem lepsi vyuziti soucasneho pozemku.

Muj rekord v rychlosti pronajmuti

Jednomu memu najmenikovi konci smlouva.  Business se jim rozjel a stehuji se do vetsiho prostoru. Vyrabi stanice na dobijeni elektromobilu. Mimochodem stehuji se do petinasobne velkeho prostoru!

Kdyz jsem s nimi podepisoval smlouvu tak jsem jim ten najem dal drazsi. Chteli abych jim upgradoval privod elektriny. Byl to docela velky a drahy projekt, takze se to amortizovalo v najmu.

Kdyz ted odchazi tak jsem si rikal, ze by bylo pekne, kdyby novy najemnik platil stejnou castku. Trosku jsem byl skeptik. Ono to je fakt drahy najem. Oproti cenam pred 10 roky je to dvojnasobek.

Dal jsem inzerat. Ozvalo se mi nekolik zajemcu temer hned. Zajimave je jak se v posledni dobe meni vyuzivani skladu. Treba mam zajemce co tam chteji trenovat baseball, basketball nebo jine sporty. Prvni zajemce, kteremu jsem sklad ukazal rekl, ze ho hned bere. Nesmlouval o cene. Hned podepsal smlouvu. Zaplatil zalohu a prvni najem. Vse perfektni a rychle jednani. Slo to az tak neuveritelne snadno a rychle. Je videt, ze na trhu v Los Angeles je tak malo skladu k dispozici, ze to je doopravdy problem. A zajemci si nemuzou moc vymyslet. Kdyz chteji sklad v dobre oblasti tak ho berou.

Pro me jako majitele to je fantasticky pocit. To ze to jde tak snadno. Jen mam porad v zive pameti jak pri minule krizi ty stejne sklady lezely prazdne nekolik let. Tyhle vykyvy jsou silene. Ale kdyz jsme v tom dobre obdobi tak to jede jak po masle.

Dokonce jsem se chystal zamestnat nejakou asistentku at mi pomaha ukazovat ten sklad zajemcum. Delam to rad sam, protoze takto neformalne poznam s kym mam tu cest. Vetsina lidi nevi, ze jedna primo s majitelem. Mysli si, ze jsem realitni broker. Takto vidim jak se chovaji. A kdyz je osobne vidim tak mam sanci se zeptat na nejake otazky o jejich podnikani. Taky ale vim, ze ne pokazde se mi chce (nebo lepe receno nemam vzdy cas prostory ukazovat), takze jsem mel v zaloze asistentku. Ta je ted bez prace:-(.

Jinak tento sklad vylozene prinasi firmam stesti. Je to prvni sklad ve kterem bylo Shipito. A dalsi firma co se tam nastehovala ted raketove roste. 🙂