Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Nutnost cist najemni smlouvy i kdyz na to neni cas

Pred peti lety jsem pronajmul prvni sklad externimu najemnikovi. Byl to sklad co jsem nepotreboval pro Shipito.

Nemel moc volneho casu. Ridil jsem aktivne Shipito se svymi 150 zamestnanci. Tak jsem si najmul realitniho brokera co jsem dobre znal at mi nachysta smlouvy. To bylo jedine s cim se se necitil komfortne Nepotreboval jsem od neho najit najemnika. Toho jsem nasel. Takze praci mel jednodussi a za to jsme se dohodli, ze se trosku snizi provizi. Porad to ale byly velke penize. Muj broker dostal 15 tisic USD. U tech komercnich nemovitosti jde o velke transakce, takze jsou i velke provize.

Od te doby jsem se ty smlouvy poradne naucil. Vsechno si uz delam sam. Mam z toho lepsi pocit, protoze presne rozumim kazdemu odstavci. Hlidam si veci co by mi zadny broker nepohlidal. Citim se i mnohem lepe, ze uz to nemusim delegovat a mam to pod kontrolou.

A zrovna ted se mi potrvrdilo proc je vzdy nutne se tyto veci naucit. Brokeri (a asi jim to nesmime mit za zle) mysli predevsim nad tim jak vydelat co nejvice provizi pro sebe. Takze muj broker ve smlouve nechal ustanoveni, ze kdykoliv najemnik bude prodluzovat smlouvu tak ze z toho ma taky dostat dalsi provizi. Coz se bavime o dalsich desitkach tisic dolaru v podstate bez prace. Me se to ale uz platit nechce, protoze mam pocit, ze broker nemel zadnou zasluhu na najiti najemnika. A ze jsem v po nem jen chtel pomoc pripravit smlouvu za kterou jsem ho uz dobre odmenil.

Jeste popisu jak pekne mi to zavolal. Nejdrive mi rekl, ze ho kontaktovali ti najemnici (nebo respektive jejich vlastni broker) a ze chteji jednat o prodlouzeni smlouvy. Tohle vim, ze je lez, protoze jsme s najemnikem v castem kontaktu (a jeste to povrdili, ze s brokerem v kontaktu nejsou). Pak mi rekl, ze by bylo (PRO ME) nejlepsi, abych jim to neprodluzoval o 3 roky, ale dal jim to rovnou na 5 nebo i vice let. Samozrejme, kdyz podepisu prodlouzeni o 6 let tak provize je dvojnasobna nez kdyz na 3 roky. Nevydrzel jsem to a zeptal se na rovinu jestli mi to navrhuje protoze to chce ten najemnik nebo aby dostal vetsi provizi. Tak mi rekl┬á reseni, ze se nemusim bat o provizi, ze muzeme odlozit splaceni. Ze mu zaplatim cast provize ted a cast za ty tri roky. ­čÖé

No hruza. Ta lekce je, ze si clovek musi porad davat pozor. Vsechny smlouvy si cist do detailu. At ma cas nebo nema cas. Zadne vyjimky. A pocitat s tim, ze kazdy sleduje hlavne svuj zajem.

Kdy se da porusit pravidlo na nacasovani u nakupu nemovitosti

Na trhu se objevila krasna nemovitost. Ve vynikajici oblasti, kde je jen zridka neco na prodej. Tuto konkretni nemovitost drzi jedna rodina 40+ let. A ted se rozhodli ji prodat.

Takze jak jsem psal v predchozim clanku, jak je dulezite kupovat v dobrem nacasovani, tak zrovna v tomto pripade se to pravidlo neda dodrzet. Na nektere prilezitosti by se muselo cekat hrozne dlouho nez by se objevily znovu. Kdyz jste si jisti, ze nemovitost chcete dlouhodobe vlastnit a muzete si dovolit preckat nejakou tu krizi, tak doporucuji kupovat bez ohledu na to kde se trh zrovna nachazi.

Pred par minutami jsem odeslal offer. Nabidl jsem perfektni terms, ale ne uplne nejlepsi cenu. Jsou uz dalsi ctyri zajemci co offer poslali. Tyhle multiple offer situace nemam rad, kdyz kupuji a vetsinou se ani nezucastnim. Cena se vysponuje velmi vysoko kvuli tomu jak nikdo o ten deal nechce prijit. Takze moji slabsi nabidku na cenu jsem vylepsi obrovskou rychlosti v uzavreni, kratouckou due dilligence dobou a nabidkou nejjednodussi transakce jak to jen jde. Doufam, ze ostatni zajemci budou chtit pouzit pujcky nebo bude mit slozitejsi due dilligence (treba zjistovat jestli pujde nemovitost konvertovat na jejich cinnost, apod.). Je to komercni nemovitost a mohl bych tam mi dalsi pobocku Pizzouna;-). Vice konkretne nereknu, protoze vidim sanci tak na 50%. Jestli to vyjde tak napisu vice.

Penize se u nemovitosti vydelavaji u nakupu

Penize se na realitach vydalavaji pri nakupu. Kdyz se podivam na prvni sklad, ktery jsem koupil tak i po 10 letech vlastnictvi prinasi pouze 6.10% vynos z najmu. A to uctuji naprosto premiovy najem. Vetsi nez by se normalne uctoval kvuli tomu jak jsem tu smlouvu uzavrel. Sklad jsem kupoval na prelomu roku 2007 a 2008. To oficialne zacinala financni krize. Vsechny ostatni sklady jsem kupoval pozdeji kdy byla finacni krize v plnem proudu.

Jen pro priklad u jineho koupe skladu koupeneho v lepsim nacasovani je ted vynos 12.44%. To je sileny rozdil. Pri kazdem dealu jsem smlouval. Vyjednaval co nejlepsi cenu. Ale v dobe krize to slo mnohem lepe. A ten rozdil v cene pri nakupu mi ted dela obrovsky rozdil v tech vynosech.

Kdybych mel zopakovat stejny pristup pri budovani site pizzerii, tak musim pockat s nakupy nemovitosti. Ted jsme v dobe obrovskeho optimismu v USA. Firmy ocekavaji, ze ve stredu Trump ohlasi snizeni dani pro firmy i jednotlivce. Mezi podnikateli je obrovsky optimismus. Ceny komercnich nemovitosti tento rok rapidne stoupaji. Stejne tak residencni nemovitosti stoupaji na cene. Je perfektni doba na prodavani a spatna doba na nakupovani. Je strasne tezke najit realitni deal, ktery by daval smysl. Jedina neprijemnost s tim cekanim je dokazat mit tu trpelivost. Protoze to muze byt min. nekolik let nez se neco zmeni. Ale 100% ten pokles a krize musi prijit. Jen je otazka co to zpusobi a kdy se to stane.

Resim zahadu proc mesto nechce pozemek kde vede silnice

Jeste stale resim situaci ohledne meho pozemku na staveni skladu.

Uprimne receno je to pro me velka zahada proc se mesto chova jak se chova. Jen pro vysvetleni je to problem tzv. easementu (vecne bremeno), ktere jsem popisoval ve starsim clanku.

Nekdo ve meste udelal chybu, kdyz mi pozemek prodavali. na casti pozemku je verejna silnice (konkretne ten odbocovaci pruh doprava). A mesto chce abych podepsal, ze jim davam svoleni tu cast pozemku pouzivat.

Lidi z mesta na me cim dal vice vytvareli tlak a pouzili argument, ze to je pro moji ochranu pred zodpovednosti, kdyby se na te silnici stala nejaka nehoda. A kvuli tomu mam ten easement podepsat. Muj pravnik, ale tvrdi, ze to ze jim dam povoleni k pouziti meho pozemku me zadne zodpovednosti nezbavuje a ze je lepsi si nechat podepsat smlouvu, ktera to zajisti. Napr. v situaci, ze by mesto nedelalo udrzbu silnice, nekdo se tam vyboural a pak soudil treba me jako majitele pozemku. Muj pravnik navrhl smlouvu, ktera by me chranila. Ale mesto ji nechce podepsat. Tvari se tak urazene a protivne proc jim jako delam problemy a ze nechapou proc nepodepisu co mi dali oni.

Sel jsem dokonce na jednani s manazerem mesta, ktery si tu schuzku vyzadal. Ten se taky choval zvlastne. Kdyz se problem resil na zacatku tak mi rikal jak muze byt muj pritel a se vsim pomoci. Tentokrakt mi uz na rovinu vyhrozoval, ze me nenechaji stavet kdyz jim ten easement nepodepisu. Na to jsem mu rekl, ze kdyz se nemuzeme shodnout na forme te smlouvy, ze jim radeji tu  cast pozemku na kterem je silnice prevedu zadarmo na ne. Chtel jsem videt jaka bude reakce a jestli to vyresi cely probem.  Ale z nejakeho duvodu to nechteji a nedokazou rict proc. Coz je pro me obrovska zahada. Pro mesto je to prusvih, ze cast silnice vede na pozemku, kde na to nemaji zadne legalni povoleni. Takze proc by nemeli chtit aby se to prevedlo zpet na ne?

Po schuzce na meste mi slibili, ze mi daji nejake garance na tu zodpovednost. Ale vubec nic neudelali. Jen jsem ted slysel od meho architekta (ktery vubec nic o te situaci nevi), ze pry musim ten easement podepsat jinak nam nedovoli postavit. Ze mu to rekli na planovacim oddeleni. Coz je neco co me trosku stve. Kdyz jsem pozemek kupoval tak mi ve meste rikali, ze sprava majetku mesta nemuze v zadnem pripade komunikovat s planovacim oddelenim ve meste. Ze to je kompletne oddelene. Me to vadilo, ze jsem chtel vedet co mi povoli postavit a oni tvrdili, ze ty oddeleni musi pracovat kompletne separatne. Ale ted delaji presny opak. Planovaci oddeleni vyviji tlak pres meho architekta a pritom to je problem toho oddeleni spravy majetku, ze mi prodali pozemek a neporesili tu jejich silnici.

Vyhody tzv. NNN najmu

Jako majitel nemovitosti mam strasne rad tzv. NNN najmy. ┬áPouzivaji se u komercnich nemovitosti a znamena to, ze najemnik plati uplne vsechny naklady spojene s danou nemovitosti (pojisteni, dane, udrzba…).

Jen to vysvetlim. Jak jsem pred casem koupil  takovy maly retail strip (tri prodejny), tak jsem hned po koupi udelal ruzna vylepseni.  Treba jsem nechal natrit fasadu.

Ta vyhoda NNN najmu je, ze vsechny tyto naklady se rozpocitaji najemnikum. Jen se to proste nemuze nauctovat okamzite, ale rozpocitat na delsi obdobi. Coz je fantasticka vec, ze se majitel nemusi bat delat udrzbu nemovitosti a najemnici tyto naklady zaplati.

Takze neni duvod proc se o nemovitosti dobre nestarat, kdyz to v podstate toho majitele nic nestoji (krome nakladu neco zaplatit predem a pak si pockat nez se mu to vrati).

Ale hned vedle mam souseda s identickymi obchody (ten co nechtel abysme staveli pristavek na popelnice). Ten ty svoje budovy natrene nema a jeho najemnici ted chodili za nasimi remeslniky s otazkami kdy se bude zkraslovat jejich budova. :-). Je to uplne prekvapujici, ze tu jeho nemovitost trosku nevylepsi. Najemnici by byli urcite taky radi. A majitele to v podstate nic nestoji (casem ty penize dostane zpet jako proplaceni nakladu v NNN najmu).