Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Naklady na staveni raketove rostou

Jestli toto nebude nejaky katalyzator problemu tak uz nevim co. V soucasne konjukture rapidne rostou naklady na development. Rostou ceny materialu. Stavebni firmy nezvladaji mnozstvi prace, takze taky zvedaji ceny. Tohle neni nic noveho a deje se to poslednich par let.

Jenze ted s k tomu pridaly celni tarify od Trumpa. Cena oceli a dreva vyletela nahoru o dalsich 30%. Ten rapidni narust se deje prave ted za poslednich par mesicu.

Na stavbu skladu jsem si najal zkuseneho architekta, ktery ma za sebou velke mnozstvi projektu. Po dnesni schuzce mi rikal jak zrovna nacenuji podobne projekty, ktere zrovna dela. Kdyz mi pred rokem a pul rikal, ze bych mel sklady postavit za $100 na stopu, tak ted rika, ze ma strach, ze se to bude blizit k $200 na stopu. Delaji ted na projektu kdy samotna budova skladu (podobna velikost jak mam ja), vychazi na $150 a k tomu se musi pripocitat upravy okoli a asfaltovani parkoviste. Ten narust by v podstate spolknul veskery zisk co jsem na tom developmentu ocekaval!

Trumpovi tarify na dovoz dreva nebo oceli nemuzou trvat vecne. A tohle vytvari obrovsky tlak na stavebni projekty. Predstavte si, ze zrovna ted neco stavite a temer pres noc vam takto vyrazne narostou naklady. Uplne v tom znovu citim ten zarodek krize.

Pro me to znamena, ze nechci vubec spechat. I kdyz mame projekt schvaleny, tak ted zacneme vse natahovat. Ty sklady chci vlastnit delsi dobu a za kolik je postavim hraje roli. Necham ten development nacenit at pracuji s presnymi cisly, ale vidim to, ze asi bude lepsi nespechat. Minimalne nez se vyresi ty tarify.

Resim design zachodu pro nove sklady

Zajimava vec co resim v planech na nove sklady. Kdyz pridam na panskem zachode pisoar na curani, tak musim pridat i kabinku navic na zachode pro zeny. Je to nejake pravidlo, aby byla rovnopravnost. Musi byt stejny pocet zachodu pro kazde pohlavi. I kdyz treba ve skladech vetsinou pracuji muzi.

Bohuzel na pridani kabinky navic ale nemame misto. To misto tam neni kvuli tomu, ze musi byt nejaky zachod, ktery bude mit dostatecnou velikost, aby se v nem mohl jednoduse vytocit vozickar.

Takze kdokoliv ted stavi podobne sklady tak to resi tak, ze udela jen dva samostatne zachody. Oba maji jen jednu misu. Oba jsou hodne velke, takze splnuji pozadavky pro vytaceni vozicku. A oba udelaji “gender neutral” a nemusi nic dale resit. Jen to neni moc prakticke pro realny zivot.

Chlapi pak chciji na prkynka. Nemaji pisoar. Zensky jsou nastvany, ze chlapi jsou prasata. A za 10 let jsem jeste nezazil ani jednoho vozickare co by mi na ten zachod nekam do skladu prisel.

Je to nocni mura, kdyz si nejaky zamestnanec oblibi pravidelne chodit kazde rano v praci na “cislo 2” a zablokuje tak kompletne zachod na delsi dobu. Stava se to casto a zrovna ten pisoar to resi.

V pizzerii jsem resil tenty stejny problem. Tam to ale resit neslo. Je tam malo mista, takze mame jeden obrovsky zachod s jednou misou. Je to zachod jen pro zamestnance v kuchyni. Zakaznici na nej nemaji pristup (nemame mista na sezeni). Ale taky se to designovalo, aby to bylo pro vozickare (kdybych nejakeho v pizzerii zamestnal). Jak by to mohlo fungovat netusim.

Tak kdy nam prijde nejaka dalsi krize?

Kdyz byla v USA posledni realitni krize tak ten vrchol byl v roce 2006. Pro me to byl jeste velmi uspesny rok v realitach v Las Vegas. Mel jsem realitni firmu a moji agenti ten rok vydelali pekne provize. Ale bylo citit, ze se vse zacina zpomalovat. Prodavajici co tvrdosijne trvali na vysokych cenach najednou zjistili, ze se ty jejich domy uz neprodavaji. Porad doufali, ze staci pockat a prodaji. Ostatne presne tohle tehdy psali v novinach. Ceny v zadnem pripade nemuzou klesnout. Budeme mit tzv. soft landing. Uz to neporoste tak prekotne jak v minulosti. Jen pomalicku par procent rocne.

Co pak nasledovalo byl totalni masakr. Ceny klesly jeste nize nez kdyz nejaky ten boom zacal.

No mam to porad v zive pameti. A s napetim se divam na to jak za poslednich par let rapidne stouply znovu ceny nemovitosti. Sem tam zahlednu uz i nejake oslabeni. V nekterych segementech, se dostaly ceny tak vysoko, ze uz je docela tezke najit dostatek kupujicich co si tu nemovitost muzou dovolit. A prodeje se zpomaluji.

Ten katalyzator muze byt cokoliv. Treba Trump a jeho obchodni valka.

Najmy za sklady v Los Angeles narostly o 55% za pet let

Obnovuji jednu z prvnich najemnich smluv na sklad. Najemnik ma opci na prodlouzeni, ale za trzni cenu. Za pet let trzni ceny vyskocily pekne nahoru. Dohodli jsme se na navyseni JEN o 30% ze soucasneho najmu. Teoreticky bych mohl chtit i 40% a mozna i jeste vice. Ale najemnik vzdy platil vcas. Zadne velke problemy s nim nebyly. Takze jsem udelal trosku kompromis.

Bohuzel, ale pro najemnika je to sok. Aspon tak nam to rikal broker co ho zastupuje. Ze nerozumi jak strasne ty najmy vyrostly. A ze ma najednou platit o tolik vice. Nedivil bych se, kdyby to co zaplati za najem bylo klidne vic nez je jejich zisk (nebo podobna castka).

Uplne si pamatuji s kazdym skladem co jsem kupoval pro Shipito, ze jsem z teto situace mel strach. Ze budu ve skladu pet let. Pak prijde naprodluzovani smlouvy a ja budu narikat jaky je majitel grazl, ze nam navysil najem tak nahoru. Proto jsem chtel sklady kupovat, aby k tomuto nikdy nedoslo.

V roce 2013 byla trzni najem za stejny sklad 93 centu na stopu.
Ubehne pet let a trzni cena je $1.40-$1.45. 55% narust!

A jeste perlicka. Zrovna tento sklad nikdo nechtel (nebo nemohl koupit). Lezel prazdny nekolik let. Kratkou dobu ho pronajimala Tesla na nejaky research (meli zamalovane okna, aby dovnitr nebylo videt). A kdyz Tesla odesla, tak to proste developer uz chtel za kazdou cenu prodat.

Update z meho developerskeho projektu na sklady

Dlouho jsem nepsal jak pokracuje muj developersky projekt se stavenim skladu. Takto vypadal nedavny update od architekta.

1.Architectural 85% complete
2.Structural plans 90% complete
3.MPE plans will be completed in less than 2 weeks
4.Grading plans ‘“ Complete
5.Parcel map ‘“ tentative. Awaiting final details from Civil Engineer. It should be done next week
6.Submittal to the City for CUP and DIV (Division of lot-tentative map) Is anticipated this month although we are not sure as to when the public hearing will be scheduled.

Tohle byla situace pred tydnem. Ted uz se dava zadost na mesto na rozdeleni toho pozemku na tzv. conda. I kdyz vubec nemam v planu ty sklady prodavat, tak vse chystam na moznost aby to bylo mozne. Pozemek bude rozdelen tak, ze pujde prodat ctyri individualni sklady kazdy jinemu kupujicimu. Je to muj backup plan. Kdybych nekdy zmenil nazor a sklady uz nechtel drzet. Individualne se prodaji mnohem lepe nez cely projekt. Zaroven je to cele dost pracne povyrizovat. A je to lepsi a jednodussi delat ted (nez pozdeji az kdyz by bylo postaveno).

Takze jak vidite i ten development nejde nejak moc rychle kupredu. Trva to nez se prokouseme vsemi procesy , kdy nam kazdy daval nejake pozadavky, ktere jsme museli zapracovat. Co je ale nadhera, ze mezitim ceny na trhu rostou nahoru.

Jak jsem delal cisla jak vychazi takovy projekt,tak uz jsou ty cisla trosku jinak. Videl jsem ted na trhu podobny pozemek na prodej za dvojnaseobek ceny! Takze teoreticky za co budu schopen postavit sklady vcetne ceny pozemku je ted pouze cena pozemku. Uz v tomto je to dobry pocit, jaky jsem vyborny developer!:-)