Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Na co davat pozor v najemnich smlouvach

Parkrat jsem v USA pronajmul prostory, ale snazim se tomu vyhybat. Kdykoliv to jde tak radeji nemovitost na podnikani koupim.

Proc?

V kazde najemni smlouve je spousta ustanoveni, ktere vytvareji potencialni krizove situace. Jenze kdyz tu smlouvu podepisujete tak vas to ani nenapadne, protoze nemate tuseni co se vsechno muze stat.

Sublease – moznost pronajmout nekomu dalsimu
Majitele nemovitosti chteji mit kontrolu komu nemovitost pronajmou. Vyberou si najemnika, s tim podepisi smlouvu na x let a vi presne co se v nemovitosti bude delat za cinnost. To je naprosto pochopitelne.

Jenze pak prichazi situace z realneho zivota.

  1. Dejme tomu, ze firme se dari velmi dobre a potrebuje se prestehovat do vetsich prostor. A uz to neni tak jednoduche. Ma podepsanou smlouvu napr. na 5 let. Kdyz se prestehuje pryc, tak porad musi platit najem po dobu 5 let. Reseni je najit jineho najemnika co by si prostory prevzal po zbytek najemni smlouvy. Ale kdyz to neni povoleno ve smlouve (sublease) tak je to problem.
  2. Firme se zmeni majitel. Napr. pristoupi novy investor. Tyto zmeny ve vlastnictvi najemnika jsou taky osetreny v najemni smlouve. Kdyz se zmeni vlastnictvi  o 25% tak uz to je poruseni smlouvy. Majitele se proste snazi chranit znovu pred problemem pronajimani najemnikem (sublease) a aby to nekdo neobesel pres zmenu vlastnistvi, a pak se v prostorech delala jina cinnost.  Takze v realnem svete treba ziskate noveho investora. Ten bude vlastnit ctvrtku firmy a tim padem porusujete najemni smlouvu (a muzete byt vyhozeni z prostoru). A to v nejmene vhodny okamzik.
  3. Co kdyz firma potrebuje zmenit cinnost? Kdyz jsem zacinal v mem skladu prodavat kola (XYZ bikes), tak jsem netusil, ze prijde krize a budu usilovne hledat jakou dalsi cinnost delat. Protoze jsem sklad vlastnil, tak nebyl problem kompletne zmenit cinnost na posilani zasilek (Shipito), ale kdybych pronajimal tak bych porusil ustanoveni najemni smlouvy ve ktere je presne uvedeno jakou cinnost tam provozuji.

Resenim na tyto problemy u dlouhodobych smluv je, ze si vyjednate moznost na tu sublease. Tzn. kdyz se budete chtit odstehovat tak muzete najit jineho najemnika co prostory prevezme. Ale zadny majitel to neda bez vyhrazeneho prava na schvaleni toho noveho najemnika. A to i presto, ze vas to nezbavi z povinnosti rucit za tu najemni smlouvu. Dejme tomu najdete dalsiho najemnika, ten nebude platit, tak za platbu najmu porad rucite vy. A porad ma ten majitel nemovitosti posledni slovo jestli vam toho najemnika schvali. Videl jsem situace kdy to schvalovani majitel sabotoval a trvalo mu to mesice (nebo zamitali spoustu dobrych najemniku bez udani dobreho duvodu). Plus tam jsou dalsi problemy. Jednou jsem takto opustil pronajmutou kancelar v Las Vegas, protoze jsem si koupil vlastni budovu. A pak ten najemnik udelal bez povoleni nejake stavebni upravy. Skoncila najemni smlouva a majitel prisel za mnou, at zaplatim za predelani tech uprav zpet.

Update z meho projektu na staveni skladu

Posledni dobu jsem stravil delanim tzv. due dilligence na koupi pozemku na kterem chci postavit sklady.

Nejdrive jsem resil tzv. monitoring wells (vyznacene na mape), ktere musel instalovat ExxonMobil, kdyz udelal nekdy v minulosti nejake znecisteni podzemnich vod. To se uz vyjasnilo a kdyz budu potrebovat tak ExxonMobil je presune nekam jinam a mozna se mi podari s nimi domluvit neco lepsiho. Ale pro staveni skladu v tom neni problem.

Druhy problem je tzv. enviromental report. Tady jsem v takovem kolotoci mezi odborniky na znecisteni prostredi, pravniky a prodavajicim. Ono problem je v tom, ze kazdy si chce kryt zada kvuli pripadnym soudum.  Takze je jeste vice opatrny nez by musel byt. Jenze pak se vse komplikuje. Strucne receno podzemni voda v hloubce 20-25 m je znecistena. Tohle je ale osud skoro vsech pozemku v teto oblasti kvuli tomu, ze nedaleko je rafinerka a v minulosti  udelali nejake prusvihy, ktere od te doby resi. Ale to znecisteni v podzemni vode klesa velmi pomalu. Teoreticky jakekoliv znecisteni na pozemku co koupim je moje odpovednost (jako majitele). Kdyby treba na tomto pozemku stala drive benzinka, a pri ruseni by nekdo nechal vytect benzin z podezmnich nadrzi, tak je to presne prusvih, ktery majitel musi vyresit (vycistit). Ale na tomto pozemku nikdy nic nestalo. Coz je pro me obrovska vyhoda. Prvni zaznamy o nem jsou z roku 1896 a nikdy na nem nestala zadna budova.  Takze kupuji pozemek na kterem je nejake znecisteni v podzemni vode, ale zaroven nemam jak to vycistit (coz by mohla byt teoreticky moje odpovednost jako majitele), kvuli tomu, ze znecisteni vzniklo jinde a vi se kdo to znecisteni zpusobil.

Co je na tomto nejtezsi, ze nikdo nechce rict jasne jaka mira zisku v tom je. Banky treba vubec nechteji na takove pozemky pujcovat penize. Banky jsou ale velmi opatrne a takto mi nechteli pujcit penize na zadny z mych skladu co jsem kupoval (byly tam podobne problemy). Ale myslim, ze v tom mam jasno. Chvili to trvalo prijit na to jake otazky se ptat zucastnenych lidi. Ten nejvetsi risk spocita v tom, ze kdyz budu chtit stavet tak muze byt pozadovano, at udelam dalsi testy a cely projekt se zacne odkladat. Pro nekoho je toto obrovsky risk, obzvlast kdyz ma na staveni skladu uver. Pak je kazde zdrzeni problem. Ja v tom vidim dobrou investici i kdybych ty sklady postavil ted nebo klidne za par let.