Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Developersky projekt v dobe konjunktury vyjde draho

Zvazuji dalsi development projekt v Portlandu (Oregon). Pozemky jsou relativne levne (v porovnani s mym projektem v Kalifornii). To se mi libi a mohl bych udelat vetsi projekt. Je tam prostor na sklad kolem 100,000-200,000 sq. feet (zhruba 10 tisic az 20 tisic metru cteverecnich) nebo  postavit vice mensich budov.

Co je vsak desive jak silene vzrostly naklady na stavbu. Je konjuktura. Pred par lety bylo mozne postavit sklad (jsou to v podstate jen betonove steny, podlaha a strecha) za $65-75 na ctverecni stopu. Dnes to je kolem $110-$120 na stopu.

Ono je to zakladni pravidlo ekonomiky. Nabidka a potavka. Ted se stavi a kontraktori nevi co delat drive. Takze ceny za praci se sponuji nahoru.

Tenhle graf to perfektne vystihuje:

Graf ukazuje dokoncene miliony ctverecni stopy skladu (industrial warehouse), kteri developeri postavili kazdy rok a dali na market (tohle je statistika pro Portland). Je krasne videt jak od roku 2009 do 2013 se stavelo malo.  Takze selskym rozumem je jasne, ze kdybych stavel v techto letech, tak musim byt schopen vyjednat nejlepsi ceny. Stavebni firmy oceni, ze jim dam zakazku. Ja budu spokojen, ze dostanu lepsi ceny.

Idealni by bylo s tim projektem pockat. Vse si nachystat. Udelat architektonicke navrhy a ziskat povoleni na stavbu je zdlouhavy proces. Klidne to zabere rok a dele. Tohle me do ted trosku frustrovalo, ale zrovna v tomto pripade bych ani nespechal. Proc si s tim nevyhrat a nepockat si se stavbou az opadne to nadseni a prijde dalsi krize. Coz je teda dalsi otazka kdy se to stane a jestli pak to cekani neprinese nejake dalsi problemy nebo naklady. Ale intuitivne by to bylo nejlepsi nacasovani stavet kdyz ostatni nestavi.

Podle predbeznych propoctu mam na stole projekt, kde se da zajisti 6% vynos z najmu pri postaveni za dnesni ceny. Ale kdybych postavil za nizsi ceny tak se vynos zveda na 8%. Coz je uz mnohem lepsi. Jestli se vam zdaji ty vynosy male, tak to je proste soucasna realita. Zalezi od oblasti, ale mit treba vynos 8% je docela vyhra.

Nutnost cist najemni smlouvy i kdyz na to neni cas

Pred peti lety jsem pronajmul prvni sklad externimu najemnikovi. Byl to sklad co jsem nepotreboval pro Shipito.

Nemel moc volneho casu. Ridil jsem aktivne Shipito se svymi 150 zamestnanci. Tak jsem si najmul realitniho brokera co jsem dobre znal at mi nachysta smlouvy. To bylo jedine s cim se se necitil komfortne Nepotreboval jsem od neho najit najemnika. Toho jsem nasel. Takze praci mel jednodussi a za to jsme se dohodli, ze se trosku snizi provizi. Porad to ale byly velke penize. Muj broker dostal 15 tisic USD. U tech komercnich nemovitosti jde o velke transakce, takze jsou i velke provize.

Od te doby jsem se ty smlouvy poradne naucil. Vsechno si uz delam sam. Mam z toho lepsi pocit, protoze presne rozumim kazdemu odstavci. Hlidam si veci co by mi zadny broker nepohlidal. Citim se i mnohem lepe, ze uz to nemusim delegovat a mam to pod kontrolou.

A zrovna ted se mi potrvrdilo proc je vzdy nutne se tyto veci naucit. Brokeri (a asi jim to nesmime mit za zle) mysli predevsim nad tim jak vydelat co nejvice provizi pro sebe. Takze muj broker ve smlouve nechal ustanoveni, ze kdykoliv najemnik bude prodluzovat smlouvu tak ze z toho ma taky dostat dalsi provizi. Coz se bavime o dalsich desitkach tisic dolaru v podstate bez prace. Me se to ale uz platit nechce, protoze mam pocit, ze broker nemel zadnou zasluhu na najiti najemnika. A ze jsem v po nem jen chtel pomoc pripravit smlouvu za kterou jsem ho uz dobre odmenil.

Jeste popisu jak pekne mi to zavolal. Nejdrive mi rekl, ze ho kontaktovali ti najemnici (nebo respektive jejich vlastni broker) a ze chteji jednat o prodlouzeni smlouvy. Tohle vim, ze je lez, protoze jsme s najemnikem v castem kontaktu (a jeste to povrdili, ze s brokerem v kontaktu nejsou). Pak mi rekl, ze by bylo (PRO ME) nejlepsi, abych jim to neprodluzoval o 3 roky, ale dal jim to rovnou na 5 nebo i vice let. Samozrejme, kdyz podepisu prodlouzeni o 6 let tak provize je dvojnasobna nez kdyz na 3 roky. Nevydrzel jsem to a zeptal se na rovinu jestli mi to navrhuje protoze to chce ten najemnik nebo aby dostal vetsi provizi. Tak mi rekl  reseni, ze se nemusim bat o provizi, ze muzeme odlozit splaceni. Ze mu zaplatim cast provize ted a cast za ty tri roky. 🙂

No hruza. Ta lekce je, ze si clovek musi porad davat pozor. Vsechny smlouvy si cist do detailu. At ma cas nebo nema cas. Zadne vyjimky. A pocitat s tim, ze kazdy sleduje hlavne svuj zajem.

Kdy se da porusit pravidlo na nacasovani u nakupu nemovitosti

Na trhu se objevila krasna nemovitost. Ve vynikajici oblasti, kde je jen zridka neco na prodej. Tuto konkretni nemovitost drzi jedna rodina 40+ let. A ted se rozhodli ji prodat.

Takze jak jsem psal v predchozim clanku, jak je dulezite kupovat v dobrem nacasovani, tak zrovna v tomto pripade se to pravidlo neda dodrzet. Na nektere prilezitosti by se muselo cekat hrozne dlouho nez by se objevily znovu. Kdyz jste si jisti, ze nemovitost chcete dlouhodobe vlastnit a muzete si dovolit preckat nejakou tu krizi, tak doporucuji kupovat bez ohledu na to kde se trh zrovna nachazi.

Pred par minutami jsem odeslal offer. Nabidl jsem perfektni terms, ale ne uplne nejlepsi cenu. Jsou uz dalsi ctyri zajemci co offer poslali. Tyhle multiple offer situace nemam rad, kdyz kupuji a vetsinou se ani nezucastnim. Cena se vysponuje velmi vysoko kvuli tomu jak nikdo o ten deal nechce prijit. Takze moji slabsi nabidku na cenu jsem vylepsi obrovskou rychlosti v uzavreni, kratouckou due dilligence dobou a nabidkou nejjednodussi transakce jak to jen jde. Doufam, ze ostatni zajemci budou chtit pouzit pujcky nebo bude mit slozitejsi due dilligence (treba zjistovat jestli pujde nemovitost konvertovat na jejich cinnost, apod.). Je to komercni nemovitost a mohl bych tam mi dalsi pobocku Pizzouna;-). Vice konkretne nereknu, protoze vidim sanci tak na 50%. Jestli to vyjde tak napisu vice.

Penize se u nemovitosti vydelavaji u nakupu

Penize se na realitach vydalavaji pri nakupu. Kdyz se podivam na prvni sklad, ktery jsem koupil tak i po 10 letech vlastnictvi prinasi pouze 6.10% vynos z najmu. A to uctuji naprosto premiovy najem. Vetsi nez by se normalne uctoval kvuli tomu jak jsem tu smlouvu uzavrel. Sklad jsem kupoval na prelomu roku 2007 a 2008. To oficialne zacinala financni krize. Vsechny ostatni sklady jsem kupoval pozdeji kdy byla finacni krize v plnem proudu.

Jen pro priklad u jineho koupe skladu koupeneho v lepsim nacasovani je ted vynos 12.44%. To je sileny rozdil. Pri kazdem dealu jsem smlouval. Vyjednaval co nejlepsi cenu. Ale v dobe krize to slo mnohem lepe. A ten rozdil v cene pri nakupu mi ted dela obrovsky rozdil v tech vynosech.

Kdybych mel zopakovat stejny pristup pri budovani site pizzerii, tak musim pockat s nakupy nemovitosti. Ted jsme v dobe obrovskeho optimismu v USA. Firmy ocekavaji, ze ve stredu Trump ohlasi snizeni dani pro firmy i jednotlivce. Mezi podnikateli je obrovsky optimismus. Ceny komercnich nemovitosti tento rok rapidne stoupaji. Stejne tak residencni nemovitosti stoupaji na cene. Je perfektni doba na prodavani a spatna doba na nakupovani. Je strasne tezke najit realitni deal, ktery by daval smysl. Jedina neprijemnost s tim cekanim je dokazat mit tu trpelivost. Protoze to muze byt min. nekolik let nez se neco zmeni. Ale 100% ten pokles a krize musi prijit. Jen je otazka co to zpusobi a kdy se to stane.

Resim zahadu proc mesto nechce pozemek kde vede silnice

Jeste stale resim situaci ohledne meho pozemku na staveni skladu.

Uprimne receno je to pro me velka zahada proc se mesto chova jak se chova. Jen pro vysvetleni je to problem tzv. easementu (vecne bremeno), ktere jsem popisoval ve starsim clanku.

Nekdo ve meste udelal chybu, kdyz mi pozemek prodavali. na casti pozemku je verejna silnice (konkretne ten odbocovaci pruh doprava). A mesto chce abych podepsal, ze jim davam svoleni tu cast pozemku pouzivat.

Lidi z mesta na me cim dal vice vytvareli tlak a pouzili argument, ze to je pro moji ochranu pred zodpovednosti, kdyby se na te silnici stala nejaka nehoda. A kvuli tomu mam ten easement podepsat. Muj pravnik, ale tvrdi, ze to ze jim dam povoleni k pouziti meho pozemku me zadne zodpovednosti nezbavuje a ze je lepsi si nechat podepsat smlouvu, ktera to zajisti. Napr. v situaci, ze by mesto nedelalo udrzbu silnice, nekdo se tam vyboural a pak soudil treba me jako majitele pozemku. Muj pravnik navrhl smlouvu, ktera by me chranila. Ale mesto ji nechce podepsat. Tvari se tak urazene a protivne proc jim jako delam problemy a ze nechapou proc nepodepisu co mi dali oni.

Sel jsem dokonce na jednani s manazerem mesta, ktery si tu schuzku vyzadal. Ten se taky choval zvlastne. Kdyz se problem resil na zacatku tak mi rikal jak muze byt muj pritel a se vsim pomoci. Tentokrakt mi uz na rovinu vyhrozoval, ze me nenechaji stavet kdyz jim ten easement nepodepisu. Na to jsem mu rekl, ze kdyz se nemuzeme shodnout na forme te smlouvy, ze jim radeji tu  cast pozemku na kterem je silnice prevedu zadarmo na ne. Chtel jsem videt jaka bude reakce a jestli to vyresi cely probem.  Ale z nejakeho duvodu to nechteji a nedokazou rict proc. Coz je pro me obrovska zahada. Pro mesto je to prusvih, ze cast silnice vede na pozemku, kde na to nemaji zadne legalni povoleni. Takze proc by nemeli chtit aby se to prevedlo zpet na ne?

Po schuzce na meste mi slibili, ze mi daji nejake garance na tu zodpovednost. Ale vubec nic neudelali. Jen jsem ted slysel od meho architekta (ktery vubec nic o te situaci nevi), ze pry musim ten easement podepsat jinak nam nedovoli postavit. Ze mu to rekli na planovacim oddeleni. Coz je neco co me trosku stve. Kdyz jsem pozemek kupoval tak mi ve meste rikali, ze sprava majetku mesta nemuze v zadnem pripade komunikovat s planovacim oddelenim ve meste. Ze to je kompletne oddelene. Me to vadilo, ze jsem chtel vedet co mi povoli postavit a oni tvrdili, ze ty oddeleni musi pracovat kompletne separatne. Ale ted delaji presny opak. Planovaci oddeleni vyviji tlak pres meho architekta a pritom to je problem toho oddeleni spravy majetku, ze mi prodali pozemek a neporesili tu jejich silnici.