Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Prodavam pozemky ve Vegas na kterych jsem po 11 letech nic nevydelal

Prodavam pozemky co vlastnim za byvalou kancelari v Las Vegas. Chtel jsem je prodat ale vsechny najednou, jen se mi ozyvaji zajemci co chteji koupit jeden nebo maximalne dva.

Mel jsem pocit, ze ta hodnota je pro nekoho koupit je vsechny, aby na nich pak mohl postavit neco vetsiho. Ale menim nazor a asi je rozprodam i castecne.

Chtel jsem 65 tisic USD za kazdy. Ale nabidky mam k tem 60 tisic. Navic to jsou kupujici co chteji abych tu koupi financoval. Daji 15%-18% downpayment a pak splatky 7.5%-8% urok.

S kupni cenou spokojen nejsem. Protoze jsem pozemky koupil za 60 tisic v roce v roce 2006 (pred 11 lety!!!). Zhodnoceni nulove.

To financovani beru jako nutne zlo, ale zas tak mi nevadi. Urok k 8% je dobry.

Downpayment bych si pral aby kupujici dali vetsi, ale evidentne zajemci zadni bohaci nejsou a tohle je maximum co daji dohromady.

Motivace kupujicich je, ze postupne budou splacet a bude to pro ne jednou dobra investice.

Moje motivace je, ze se zbavim projektu, ktery pro me nema zadnou budoucnost z hlediska jak je to mala investice i jaky ma potencial na vydelani. Takze jem rad, ze to uzavru za zbavim se toho. I kdyz to nepridelavalo zadne starosti, tak rad vlastnim jen to co doopravdy chci vlastnit. Proste je to zvlastni i kdyz to cloveka nijak nezatezuje, tak se ani nechci zaobirat myslenkami necim v cem nevidim moc budoucnost. Ale proc o tom pisu. Ne kazde investovani do nemovitosti prinese dobre zhodnoceni. Tohle je zrovna priklad, kdy i po mnoha letech mi to neprineslo vubec nic!

Urednici udelali chybu s prodejem pozemku

Pred casem jsem koupil pozemek na staveni skladu. Prodavajici bylo mesto a v dobe kdy ten pozemek vlastnili tak na casti postavili odbocovaci pruh.

Za normalnich okolnosti se musi zaznamenat tzv. easement. Tzn. povoleni od majitele, ze na te casti pozemku je postavena silnice a muze se pres ni jezdit. Jenze urednici na to zapomneli. Normalne to meli udelat kdykoliv pred tim prodejem. Ale vzpomneli si na to az po prodeji. Broker co zastupoval mesto poslal memu brokerovi email jestli jsem nechal zaznamenat ten easement. To me celkem prekvapilo proc by to mela byt moje starost. Ale tohle je presne takovy vysiracsky pristup, kdyz nekdo udela chybu a nechce to uznat, takze to jakoby chce hodit na nekoho jineho. Jenze na me to pusobi uplne obracene. Kdyby za mnou nekdo slusne prisel a rekl, ze udelali chybu, zapomneli na to a jestli bych jim ten easement ted nepodepsal, tak to bez problemu podepisu. Kdyz se ale tvari jakoby to byla nejaka moje chyba, tak to proste neresim.

Muj broker ma trosku strach jestli tim mesto moc neprovokuji. Ale kdyz jsem kupoval tak mi porad urednici tvrdili, ze kazde oddeleni musi pracovat nezavisle. A oddeleni co mi prodava majetek nemuze ovlivnit, jestli na pozemku budu moci neco stavet. To me neuveritelne stvalo, jak si kazdy chtel kryt zada nikdo mi nechtel dat jasnou odpoved. Tak jsem zvedavy jestli ty oddeleni budou porad nezavisla nebo jestli na planovacim oddeleni nekdy zmini tento problem.

Ja si to nechavam jako trosku kartu v rukavu. A zkusim ji vytahnout kdyz by byl problem se stavenim. Ono to s temi uredniky neni vubec jednoduche. Vidim to na tech povolenich pro pizzerii. Je to velmi frustrujici proces. Take si rikam, ze neni spatne mit nejakou paku. Pravnik rikal, at taky nic nepodepisuji a ze bych za to mohl chtit po mestu penize. Ja teda zadne penize po mestu nechci.  Ale chci chvilku pockat az uvidim, ze vse bezi podle planu jak ma. Zatim mam developerske zkusenosti se stavenim pristresku na popelnice a to vam reknu, ze je projekt jak prase. Tak doufam, ze podobne zkusenosti nebudu opakovat tady. A kazda paka co muzu mit je dobra.

Firmam se ted v USA nadherne dari

Firmam se ted v USA neuveritelne dari. Je obrovsky optimismus. A je k nemu doopravdy duvod. Kdyz nabizim sklady na pronajem tak mi musi zajemci poslat danove priznani. Presne ukazat kolik vydelavaji za posledni tri roky.

Me tenhle pozadavek pripadal vzdy sileny. Kdyz jsem sam chtel neco pronajmout tak se mi nechtelo danova priznani posilat. Proste jsem to bral jako hodne privatni vec co se jen tak nesdeluje. Ale je to zvyklost a nikdo se tomu nebrani. Majitele nemovitosti to pozaduji, takze kazdy ty financni vykazy hned posila.

Kdyz jsem naposledy resil pronajmy tak prave podle tech financnich vykazu bylo videt jak hodne se ted firmam dari. Moje sklady jsou mensi, takze typicky klient je stredni firma co ma rocni obrat od jednotek milionu az po deset a nekdy i dvacet milionu dolaru.

Co me sokovalo ze skoro kazdemu kdo sklad ode me chtel pronajmout mu ten obrat behem posledniho roku vzrostl o dvojnasobek. A stejne tak jim rostou zisky.

Doopravdy mam pocit, ze to podnikani v USA je mnohem intenzivnejsi nez v pomalejsi Evrope. Neberte mi to za zle, ze takto generalizuji. Ale tak jak vzdy vse leti nahoru tak stejne rychle to leti dolu. Je to videt na cenach nemovitosti, na podnikani, na budovni uspechu… Ta Amerika je takova intenzivnejsi. Bud mate obrovsky uspech, nebo obrovsky krach. To prostredi neni moc stabilni. Me se to osobne libi. Ale je s tim potreba pocitat. Protoze ted jsme v tom stadiu optismismu a nejaky ten krach zase prijde.

Emoce pri obchodovani s nemovitostmi

Obchodovani s nemovitostmi je hodne emocni zalezitost. Kdyz se kupujicimu nejaka nemovitost libi tak je ochoten zaplati vice nez je trzni cena. Ja na toto mam pravidlo: “Nikdy se do nemovitosti nezamilovat“, kdyz ji kupuji. Nebo kdyz se tech kupujicich sejde vice najednou tak nikdo z nich nechce prohrat a taky se cena vysponuje hodne nahoru.

Kdyz je zrovna trh zhavy (prodava se rychle a je mala nabidka a velka poptavka) tak se vyplaci nabidnout nemovitost za nizsi nez trzni cenu. Ta nizsi cena je takove lakadlo, kdy se pak vice kupujicich mentalne pripravi, ze tu nemovitost koupi. A pak uz se prebiji navzajem s nabidkami. Riziko je minimalni kdyz je zhavy trh, ale porad tam nejake riziko je.

Napr. se stane, ze kupujici nabidne plnou cenu, ale chce obchod uzavrit rychle. A prodavajicimu neprisla zadna dalsi nabidka. Prodavajici to chce pozdrzovat a cekat. Jenze to kupujici vi a nastve se (a stahne nabidku).

Presne tohle se mi nedavno stalo. Dal jsem nabidku. Prodavajici zdrzoval. Po 10 dnech prisel, ze maji vetsi nabidku od nekoho jineho. Ja jsem rekl, ze nemam zajem. Prisli znovu, ze me akceptuji co jsem chtel. Ale uz jsem rekl, ze je pozde. Ted to od nich koupim jedine za jeste nizsi cenu. A je hodne realne, ze znovu prijdou.

Taky se mi stalo, ze dve strany se prebijeli s cenami a jedna z nich si neco spatne zjistila a davala vetsi nabidky nez davalo logiku. Oni totiz presne nepochopili nejake informace co je v nemovitosti zahrnuto. A takto vysponovali cenu mnohem vyse nez by se normalne stalo. Nakonec to vyhral druhy kupec, ktery ji strasne chtel, ale kdyby ten “hloupy” kupujici ceny omylem nevysponoval tak se takto draho nikdy neproda.

Tohle me na obchodovani s nemovitostmi hrozne bavi. Neni to moc dokonaly trh (jako treba burza s akciemi). Ale tyto psychologicke a emocni stranky to delaji hodne zajimave.

Ne kazda investice do nemovitosti je dobra (i ve velmi dobre oblasti)

Dival jsem se na statistiky ohledne nemovitosti v Los Angeles county (neco jako kraj kolem mesta Los Angeles).

Podle statistik je tzv. vacancy rate (pomer kolik prostoru je v nabidce k pronajmu vs. obsazeneho) :

  • U skladu 1-2%  vacancy rate (nektere statistiky ukazuji mene nez jedno procento)
  • U obchodu (retail) je to kolem 5% vacancy rate
  • U kancelari je to 13%-15% vacancy rate

V praxi to vypada takto. Dam inzerat na pronajem skladu a behem 3-4 dnu se mi ozve pet zajemcu. Behem 14 dnu mam kolem deseti zajemcu a 5-6 pisemnych nabidek. Dojde k bidovani jako na aukci. Vysponuje se cena za pronajem. Jako majitel muzu zamitnout veskere pozadavky co si najemnik  vymysli. A vyberu si komu chci pronajmout. Presne o teto situaci jsem psal pred mesicem v tomto clanku. Ukoncil jsem to slovy: “Vynos z nemovitosti to takto vysponuje z 5.78% na min.  9.24%”. Ted uz mam podepsanou najemni smlouvu a prekonalo to me ocekavani. Je to na 12.13% vynosu. Pro investici do nemovitosti je to nadhera. A to vse diky male nabidce na trhu a velke poptavce.

Kdyz jsem psal o mem prusvihu s popelnici na pizza provozovne tak jsem hned zkusil ten prostor nabidnout na pronajem (jen tak, kdybych treba nasel provozovnu jinde). Za tyden se mi neozval jediny zajemce! Mam to nabidnute za normalni (dobrou) cenu, ale proste neni zajem.

A ted jsem videl na prodej krasnou budovu s kancelaremi.

Co me zaskocilo je, ze cena za stopu (jen pro info ctverecni stopa je 0.09 m2)  je levnejsi nez u skladu. Je to krasna budova s krasnym interierem. Postavit kancelare je mnohem drazsi nez stavet sklad. Sklad je jen betonova podlaha a steny.  Tak mi vrtalo hlavou proc je cena za kancelarskou budovu mensi nez za sklad? A navic ty kancelare jsou jeste v lepsi oblasti. Proto jsem zacal hledat ty statistiky. Proc je to tak levne?  To vysvetleni je v te nabidce a poptavce. A v tom, ze najit najemnika na kancelare zabere klidne 6 mesicu cekani a neni to vubec jednoduche. Kancelari je hodne. I kdyz to instinktivne vypada jako nadherny deal, tak to zas tak atraktivni neni. Nekdo tuto budovu koupil ve stejne dobe jako jak muj prvni sklad v Torrance. Rozdil je, ze ja kdybych dnes prodal tak vydelam. Ale ten kdo koupil tuto kancelarskou budovu podobne stesti nemel. Puvodni majitel tuto budovu koupil v roce 2007 za $4M. Tehdy byla nove postavena. Puvodni pujcka kterou na to dala Bank of America byla na $3.75M. Majitel nedavno prestal splacet a budova byla zabavena bankou. Ta ji ted prodava. A da se koupit zhruba za $2.6M.