Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Prijemne prekvapeni. Najem bude doplacen.

Dva najemnici me kvuli uzavreni provozoven kvuli Coronaviru nezaplatili najem. Oba dva si zazadali o PPP (paycheck protection program) pujcku. Je to pujcka, kterou kdyz vyuziji na placeni vyplat zamestnancum a placeni najmu, tak jim bude na konci roku prominuta (a nemusi ji splacet).

Jednomu z nich pujcku prave vyridili. Takze mi poslali email, ze budou platit najem v plne vysi za duben i kveten.

To je velmi prijemne prekvapeni. Ten druhy psal, ze zatim schvaleno nedostali, ale ze zkousi dalsi moznosti u jine banky.

Rozpadajici se realitni obchody kvuli Coronaviru

Nejistota kolem Coronaviru zacina rozbijet realitni obchody. V USA se pri podepsani smlouvy na prodej otevre tzv. esrow. Je to neco jako notar, ktery drzi v uschove penize, zajisti aby se udelal pruzkum ze na nemovitosti nevaznou zadne zastavy (title), zaridi aby se vse podepsalo, penize poslali prodavajicimu hned jak je nemovitost zapsana. Ty escrow casto trvaji kolem 45-60 dnu kdyz kupujici potrebuje pujcku. Na zacatku escrow je obdobi zhruba 10-14 dnu kdy kupujici muze od obchodu odstoupit bez jakekoliv penalizace.

V unoru jsem daval nabidku na jednu nemovitost v Kalifornii. Ted mi volali, ze kupujici chce dalsi smlouvu nebo se deal rozpadne.

V Oregonu jsem chtel kupovat sklad. Taky se rozpadlo escrow. Jsou to transakce, ktere se uzavreli jeste nez zacalo silenstvi s virem. Ted jsou prodeje v podstate uplne mrtve (coz je dobre pro lidi, kteri chteji kupovat).

Takze kolem sebe vidim jak se rusi ty escrows. Zaroven vidim jak si prodavajici co musi prodat zacinaji hodne vazit kupujicich, kteri jsou ochotni ted neco kupovat.

Ceny u nemovitosti jsou hodne zalozeny na psychologii. Kdyz lidi veri, ze pujdou nahoru tak jsou ochotni preplacet a kupovat. Kdyz prevazuje pesimismus, tak jdou ceny dolu.  Ta hlavni otazka zustava jestli to je kratkodoba situace, kdy pujdeme zpet do normalu nebo dlouhodoby pokles. U retailu bych sazel na dlouhodoby pokles. Spousta malych restauraci a obchodu pokrachuje. U skladu si myslim, ze je nejmensi zasah, protoze online prodeje i klasicka vyroba porad jede. Takze skladu muze byt teoreticky potreba jeste vice.

Komercni nemovitosti v dobe cinskeho virusu

I kdyz prijde krize, tak vyvoj cen u komercnich nemovitosti ma velke zpozdeni. Kdyz tady byla minala financni krize v roce 2008, tak nejlepsi realitni koupe jsem zrealizoval az v roce 2012 a 2013. To uz ale byla davno doba, kdy ekonomika rostla. Takove to ma u tech komercnich realit zpozdeni. Residencni (byty a domy) zacaly rust na cene mnohem drive nez ty komercni nemovitosti.

Jaky bude mit ekonomicky dopad soucasna Coronavirus krize si netroufam odhadovat. Zalezi jak rychle skonci domaci karantena a zacne se znovu normalne pracovat.

Snazim se drzet ruku na tepu trhu komercnich nemovitosti. Casto si volam s brokery. Zjistuji informace. Sleduji realizovane obchody. A taky davam nabidky, abych videl reakce prodavajicich.

Zatim vidim, ze nabidky, ktere by pred mesicem nikdo nechtel ani posuzovat se stavaji atraktivnimi. Ale vse se meni temer ze dne na den. Pred tydnem jsem vyrizoval pujcku v bance (cash out). Je to velmi atraktivni pujcka. Ma dobry urok fixovany na 10 let. Jenze ten trh za ten tyden uplne vyschnul. Je to typ pujcky, kdy bankeri spoji vetsi mnozstvi pujcek dohromady, udelaji z nich bondy a ty prodavaji. Jenze o bondy uz tento tyden zajem neni. Nejsou kupujici.

Nabidky na postaveni skladu jsou vice nez dvojnasobek

Poptavam po stavebnich firmach at mi daji cenovou nabidku na postaveni mych skladu.

Kdyz jsem s projektem zacinal tak postaveni skladu stalo $100 na stopu. Ted mam prvni dva navrhy a v obou je cena temer totozna, ale je to $220 na stopu. V absolutnim cisle je rozdil ze to misto $1.6M  bude stat $3.6M.  Ten narust cen je sileny! S nizkou nezamestnanosti stoupla vyrazne cena za pracovni silu. K tomu narostly ceny za material. A je obrovsky ekonomicky boom (diky Trumpovi a jeho tax cuts) a vsude se stavi. Je tolik prace, ze se doslova musime doprosovat at nam stavebni firmy daji kalkulaci. V nekterych nam rovnou rekli, ze maji tolik projektu, ze nemaji cas to ani pro nas spocitat.

Ptal jsem se architekta kolik mam cekat, ze si stavebni firma nauctuje jako poplatek. Rikal, ze je uplne jedno co uvidim na tom navrhu. Tam bude uvedena oficialne mensi castka, ale kazda z tech stavebnich firem bude chtit vydelat 20% z ceny projektu (nekde to v tom maji schovane). Takze z celkove ceny $3.6M je jejich odmena 720 tisic dolaru. Coz mi pripada slusna castka pro projekt na 10 mesicu. O to vice je zajimave, jak nektere firmy nemeli ani zajem to spocitat, protoze nemaji cas. Sance vydelat 720 tisic dolaru me nepripada zanedbatelna.

Rust a pad meho brokerskeho byznysu

Takto vypadal muj realitni bysnys kdyz jsem v Americe zacinal. Nemyslim tim ted investovani, ale klasickou praci agenta/brokera, kdy jsem prodaval a kupoval pro klienty.

Na zacatku roku 2002 jsem ziskal realitni licenci. Pak jsem prisel na to jak delat SEO. Diky SEO se dostaly moje stranky na prvni mista ve vyhledavacich. Prichazely leads od kupujicich a prodavajich. Vytvoril jsem vlastni realitni team, kterym jsem ty leads predaval. Postupem casu i  pak vlastni realitni firmu.

Jak jsem delal poradek v pocitaci tak jsem nasel stary soubor s tabulkou vydelanych provizi. Je tam krasne videt rust i pad po realitni krizi.

Polovinu uspechu ovlivnite vlastnim usilim. A druhou polovinu ovlivni prostredi kolem nas.

Diky SEO jsem ziskaval kupujici a prodavajici. Ti prichazeli na moje stranky diky obrovskemu boomu na trhu. Ale kdyz zacala krize tak nepomohlo nic a vydelky sly dolu. Na vyhledavacich jsem byl porad na prvnich mistech, ale uz to bylo jedno.

Tak to jen par vzpominek a trosku byznys lekce jak to chodi.