Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Koupena nemovitost, opraveno a pronajmuto behem tydne

V utery jsem koupil jednu nemovitost. Jsou to tri jednotky ve spatnem stavu. V patek jsem uz v podstate mel na vsechny najemniky. A uz se taky delaly opravy (malovani, obrouseni drevene podlahy) a asi v pondeli nebo v utery se vymeni koberce.

Kamarad co je na nasteve z CR rikal, ze kdyz neco opravuje tam, tak jen dva tydny ceka na to nez dostane kalkulaci. A ze kouka jak to jde vsechno rychle. Az pri teto vete jsem si uvedomil, ze to fakt ma rychly spad. Ale kdyby se me nekdo zeptal tak jsem mel stejne pocit, ze vse jde  pomalu. Osobne mam rychlost velmi rad. I v Americe jsou obrovske rozdily. Mista kde je obrovska konkurence a velka poptavka funguji nejlepe.

Dlouhy proces s hledanim noveho najemnika

Tak zhruba sedm mesicu mam tento sklad v nabidce na pronajem i zaroven na prodej.

Objevilo se par zajemcu, ale ani jeden nemel solidni finance. Jedno vypadalo jak nejaka zkrachovala firma na opravu letadel. Nedokazali vyprodukovat zadne financni vykazy. Nemeli zadne penize v bance. A pujcovali si od tzv. hard money lenders (neco jak lichvari). Broker se snazil ten deal protlacit s argumentem, ze ti lichvari prece nepujcuji jen tak nekomu, takze to je zaruka, ze to urcite bude vse v poradku. Problem byl, ze lichvari by meli zastavy na vsechno vybaveni uvnitr a byl by to obrovsky risk jak najemnika vystehovat pryc, kdyby neplatil. Predstavte si nejake tezke a velke stroje na kterych jsou zastavy a nesmim s nimi jako majitel hnout. Za normalnich okolnosti, kdyz najemnik neplati je mozne to vybaveni zabavit a prodat. Takze se to nezrealizovalo. Druhy zajemce chtel zpracovavat CBD. Ale taky to byl startup, ktery nemel zadne finance. A nedokazal jsem moc posoudit jak moc je ta vyroba riskatni (hazardni materialy, znecisteni). A hlavne nemeli ty penize (shaneli je od investoru).

Mit stejny sklad v Los Angeles tak mi okamzite zajemci urvou ruce. Tenhle sklad je na severu Nevady. Tam sice taky neni moc velky prostoru, ale najit zajemce trva mnohem dele nez L.A. Tohle je stinna stranka komercnich nemovitosti, ze ten trh je vetsinou hodne pomaly. Vyjimkou je to Los Angeles, kde se mi dari najit nove najemniky okamzite. V nejhorsim pripade je sklad jeden mesic prazdny. Ale i v Portlandu trva najit najemnika min. 6 mesicu (coz me trosku odradilo od investice nad kterou jsem uvazoval).

Cenove ten sklad v Nevade vychazi velmi vyhodne. Postavit novy sklad v dnesni dobe vyjde na 110-130 dolaru na stopu (jen postaveni a bez pozemku). Tady prodavam sklad i s pozemkem za 80 dolaru za stopu! V Los Angeles se ted sklady prodavaji za 300 dolaru za stopu. Broker rika at cekam, ze to je naprosto normalni. Takze vyckavam.

Sto let stara nemovitost v Americe

Tohle si myslim, ze je velmi unikatni na Los Angeles. Mam v kontraktu na koupeni nemovitost postavenou v roce 1907!!! To je silena historie (na Ameriku)

Kdyz se kupuji nemovitosti tak se dela tzv. Title search. Zjistuje se jestli je vsechno v poradku s nemovitosti. Treba jestli tam nejsou nejake zastavy.

Tim, ze je to tak stara nemovitost tak na tom title treba byly takoveto veci (rucne napsane) ze zacatku minuleho stoleti.

  • Ze se ten dum nesmi pouzivat k prodeji alkoholu
  • Ze tam nesmim tezit ropu
  • Ze dum co tam bude postaven musi stat aspon $750 (asi aby tam nebyla nejaka levna hruza)
  • Taky je zajimave, ze dodnes na tech starych pozemcich jsou zanesene ruzne rasisticke podminky. Treba, ze tam nesmi bydlet cernosi. (Tyto stare usneseni ze zakona neplati).

Takto to vypada:

Velmi zajimavy kus historie. Sest generaci to vlastnila jedna rodina. A ted prodavaji.

Proc maji realitni brokeri radi pronajmy skladu

Pronajmy skladu  jsou ksefty jak blazen. Sklad treba stoji pronajmout $15,000 mesicne. Rocne to je $180,000. Za pet let (bezna delka smlouvy) je to transakce za $900,000. A kdyz tomu jsou options na 10 let tak to je dalsich $1.8 milionu. Transakce za $2.7 milonu USD celkem!!!! Z toho vseho bude mit broker provizi. Broker co zastupuje najemnika dostane zhruba 3%. Broker co zastupuje majitele dalsich 3%. 6% z $2.7M je 162 tisic USD!

Tohle se bavime o pronajmu. Jedna transakce. Kterou vyjednavate behem par hodin na jedne smlouve.

Protoze jsem cheapar, tak si veskere pronajmy i prodeje resim sam. Usetrim castecne na provizi. Jsem ochoten zaplatit provizi jen tomu brokerovi co zastupuje najemnika. A proste si to spocitam jako dalsi naklad, ktery mi snizi pozadovany najem. Beru to v uvahu, ze kdyz mam na vyber vice najemniku (u skladu v CA to tak mam), tak kdo neni zastoupen brokerem pak plati mene. Ale nekdy ten klient co privede broker je ochoten platit hodne i vcetne te provize. Tak se nechci omezit a brokery  zbytecne vylucovat.

Ale mam druhy duvod proc si ty najmy vyjednavam rad sam. Dostanu pak naprosto nefiltrovane informace o tom jaky je ve skutecnosti zajem a dokazi perfektne kontrolovat celou psychologii vyjednavani obchodu. Doopravdy byste neverili, jak moc brokeri ty informace nepredaji dale nebo proste neumi odhadnout jaka je situace.

Pro me je to investice relativne par hodin, ktera dela rozdil stovek tisic dolaru v celem obchodu. Tim, ze se vyjednava na tak dlouhou dobu dopredu (a tu tech skladu to tak je), tak je strasne dulezity kazdy detail.

Chapete jak strasne dulezite je si ohlidat kazdou vec ve smlouve. A nikdy se mi nestalo, ze bych si to neohlidal lepe nez jakykoliv broker, ktery ma pracovat pro me a hlidat me zajmy.

Nedavno jsem se dival na nejake pronajmy skladu a identicky sklad byl pronajmut pres brokera za vyrazne horsich podminek. Co si nejvice ten druhy broker podchytil je, aby dostal zaplacenou provizi nejenom z pronajmu na pet let, ale i z dalsich dvou prodlouzeni (options) na dalsich 10 let. Ty provize z opci brokerum pri vyjednavani rovnou skrtam a jeste se mi nestalo, ze by to rozbilo nejaky obchod (dokonce nikdy ani zadny broker neprotestoval). Ale vetsina majitelu se na to ve smlouve nediva a veri brokerovi, ze dela vse pro jejich zajem.

P.S. Tu nedavnou smlouvu co jsem zminoval jsem vyjednaval v dobe co jsem mel pizzerii. Kdyz jsem byl uprostred toho jednani (coz byva casto dramaticke jak presne odhadnout situaci, kdo je dobry zajemce, jak vyjednavat, aby se dostala co nejlepsi cena a podminky), tak jsem intenzivne resil problemy se zamestnanci aby prisli vcas do prace, jestli nezapomenli zapnout pec, jestli spocitali spravne pokladnu, a podobne voloviny. To byl taky okamzik kdy jsem si rikal, co to tady proboha delam. Misto toho abych se venoval plne reseni transakce za miliony, kde se musi dat totalni fokus, tak resim naproste voloviny a i v nejlepsim pripade se bavime o vydelani desitek tisic dolaru zisku rocne. Mozna jsem nad tim premyslel spatne, ale ale bylo mi jasne, ze to tak nejde dal moc delat.

Vyjednavani o cene nemovitosti ve fazi inspekce

Mam ted jednu nemovitost v tzv. escrow. Znamena to, ze ji prodavam a kupujici ma prave cas na to si delat ruzne inspekce, zajistit si pujcku, apod.

Kupujici si nechal udelat inspekci. Zjistili takove ty bezne veci, ze sem tam neco je trosku potreba opravit (treba ze na strese jsou napadane listy, ktere se musi uklidit a vetve od stromu co zasahuji do strechy by se meli urezat).

Ale pak napsal, ze topeni a klimatizace jsou uz stare a budou potreba brzy vymenit. Kupujici rekl, at mu dam slevu 15 tisic dolaru.

Nejdrive jsem v emailu a pak i po telefonu vysvetloval, ze najemnik je odpovedny za vsechny naklady. Takze kdyz se neco rozbije tak to najemnik musi zaplatit.

Myslel jsem si totiz, ze ten kupujici nema zkusenosti s komercnimi nemovitostmi kde to byva jinak nez u domu a bytu. Tak jsem se to snazil poctive vysvetlovat, ale nejak se to nedarilo. Videl jsem, ze slo jen o taktiku vyjednat dalsi slevu.   Mam rad kdyz se veci nazyvaji pravymi jmeny. A kdyz skonci vyjednavani o cene, tak uz se k tomu nechci oklikou vracet.