Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Proc maji realitni brokeri radi pronajmy skladu

Pronajmy skladu  jsou ksefty jak blazen. Sklad treba stoji pronajmout $15,000 mesicne. Rocne to je $180,000. Za pet let (bezna delka smlouvy) je to transakce za $900,000. A kdyz tomu jsou options na 10 let tak to je dalsich $1.8 milionu. Transakce za $2.7 milonu USD celkem!!!! Z toho vseho bude mit broker provizi. Broker co zastupuje najemnika dostane zhruba 3%. Broker co zastupuje majitele dalsich 3%. 6% z $2.7M je 162 tisic USD!

Tohle se bavime o pronajmu. Jedna transakce. Kterou vyjednavate behem par hodin na jedne smlouve.

Protoze jsem cheapar, tak si veskere pronajmy i prodeje resim sam. Usetrim castecne na provizi. Jsem ochoten zaplatit provizi jen tomu brokerovi co zastupuje najemnika. A proste si to spocitam jako dalsi naklad, ktery mi snizi pozadovany najem. Beru to v uvahu, ze kdyz mam na vyber vice najemniku (u skladu v CA to tak mam), tak kdo neni zastoupen brokerem pak plati mene. Ale nekdy ten klient co privede broker je ochoten platit hodne i vcetne te provize. Tak se nechci omezit a brokery  zbytecne vylucovat.

Ale mam druhy duvod proc si ty najmy vyjednavam rad sam. Dostanu pak naprosto nefiltrovane informace o tom jaky je ve skutecnosti zajem a dokazi perfektne kontrolovat celou psychologii vyjednavani obchodu. Doopravdy byste neverili, jak moc brokeri ty informace nepredaji dale nebo proste neumi odhadnout jaka je situace.

Pro me je to investice relativne par hodin, ktera dela rozdil stovek tisic dolaru v celem obchodu. Tim, ze se vyjednava na tak dlouhou dobu dopredu (a tu tech skladu to tak je), tak je strasne dulezity kazdy detail.

Chapete jak strasne dulezite je si ohlidat kazdou vec ve smlouve. A nikdy se mi nestalo, ze bych si to neohlidal lepe nez jakykoliv broker, ktery ma pracovat pro me a hlidat me zajmy.

Nedavno jsem se dival na nejake pronajmy skladu a identicky sklad byl pronajmut pres brokera za vyrazne horsich podminek. Co si nejvice ten druhy broker podchytil je, aby dostal zaplacenou provizi nejenom z pronajmu na pet let, ale i z dalsich dvou prodlouzeni (options) na dalsich 10 let. Ty provize z opci brokerum pri vyjednavani rovnou skrtam a jeste se mi nestalo, ze by to rozbilo nejaky obchod (dokonce nikdy ani zadny broker neprotestoval). Ale vetsina majitelu se na to ve smlouve nediva a veri brokerovi, ze dela vse pro jejich zajem.

P.S. Tu nedavnou smlouvu co jsem zminoval jsem vyjednaval v dobe co jsem mel pizzerii. Kdyz jsem byl uprostred toho jednani (coz byva casto dramaticke jak presne odhadnout situaci, kdo je dobry zajemce, jak vyjednavat, aby se dostala co nejlepsi cena a podminky), tak jsem intenzivne resil problemy se zamestnanci aby prisli vcas do prace, jestli nezapomenli zapnout pec, jestli spocitali spravne pokladnu, a podobne voloviny. To byl taky okamzik kdy jsem si rikal, co to tady proboha delam. Misto toho abych se venoval plne reseni transakce za miliony, kde se musi dat totalni fokus, tak resim naproste voloviny a i v nejlepsim pripade se bavime o vydelani desitek tisic dolaru zisku rocne. Mozna jsem nad tim premyslel spatne, ale ale bylo mi jasne, ze to tak nejde dal moc delat.

Vyjednavani o cene nemovitosti ve fazi inspekce

Mam ted jednu nemovitost v tzv. escrow. Znamena to, ze ji prodavam a kupujici ma prave cas na to si delat ruzne inspekce, zajistit si pujcku, apod.

Kupujici si nechal udelat inspekci. Zjistili takove ty bezne veci, ze sem tam neco je trosku potreba opravit (treba ze na strese jsou napadane listy, ktere se musi uklidit a vetve od stromu co zasahuji do strechy by se meli urezat).

Ale pak napsal, ze topeni a klimatizace jsou uz stare a budou potreba brzy vymenit. Kupujici rekl, at mu dam slevu 15 tisic dolaru.

Nejdrive jsem v emailu a pak i po telefonu vysvetloval, ze najemnik je odpovedny za vsechny naklady. Takze kdyz se neco rozbije tak to najemnik musi zaplatit.

Myslel jsem si totiz, ze ten kupujici nema zkusenosti s komercnimi nemovitostmi kde to byva jinak nez u domu a bytu. Tak jsem se to snazil poctive vysvetlovat, ale nejak se to nedarilo. Videl jsem, ze slo jen o taktiku vyjednat dalsi slevu.   Mam rad kdyz se veci nazyvaji pravymi jmeny. A kdyz skonci vyjednavani o cene, tak uz se k tomu nechci oklikou vracet.

Zazitky z pronajmu retailu

U pronajmu skladu jsou najemnici nauceni dodat svoje financni vysledky a danova priznani (nedaji tak jednoduse falsovat), aby majitel videl ze budou schopni platit najem. Delaji to automaticky a tak jsou nejak pripraveni na to co se od nich bude chtit. Uz jsem si na to zvykl a myslel jsem si, ze to tak funguje u vsech komercnich nemovitosti. Ale ted mam zazitky jinaci.

U toho retailu to vypada, ze skoro nikdo neni schopen doklady dodat.

Tohle byly treba vymluvy od jednoho zadatele
– Jeho ucetni je na mesic na dovolene. Nemuze nic dodat. Pozdeji jsem zjitil, ze na dovolene pravdepodobne nikde nebyl. Protoze ucetni mi volal, ze se chysta na dovolenou po 15. dubnu (coz dava logiku, protoze to uz je po podani danovych priznani). Ucetni nejezdi v dobe kdy maji nejvice prace, ale az kdyz priznani podaji.
– Nema pocitac! Tohle me fascinovalo, ze by v dnesni dobe nekdo nemel pocitac.
– Sel do banky, aby mu tam vytiskli ty bankovni vypisy co chci. Divili se proc. Tak  jim to vysvetloval (ted mi vysvetluje 10 minut na telefonu prihodu s bankou a vypisy). Navic banka mu nauctovala velke penize za tisknuti vypisu. Takze asi fakt pocitac nema.
– Nema me ty vypisy jak predat. Neumi scanovat a nevi kdo by mu to udelal. Ale muze faxovat, protoze fax ma (ja zas nemam fax).
– Pak zkousi fotit mobilem. S castecnym uspechem. Ale znovu mi to 10 minut vysvetluje co na vypisech vidi pritom foceni. Pak rekne, ze vari v kuchyni a ze je zazrak kdyz vubec nekdy pouzije email. Ze nemuzu mit takove ocekavani od neho.
– Penize na vybaveni chce zaplatit pozdeji. Znovu prihoda jak blazen do ktere je zatazena cela rodina. Manzelka. Dcera. Rozvod. Zarlivy bracha. Rodice. Castecne ani nerozumim co mi rika. Jen vychazi najevo, ze ma pocit, ze to delam moc slozite.
– Vyplasene telefonaty, ze v provozovne nekdo urcite nekdo krade. Jel kolem a byly otevrene dvere. Jen to bylo tim, ze jsme provozovnu ukazovali nejakemu dalsimu zajemci.

Doopravdy je to trosku blazinec a jsem zvedavy jak se to bude vyvijet. Vetsinou kazdemu odpovidam hned na emaily nebo telefonaty. Vyjimkou je kdyz jedu autem z L.A. na chatu na horach. Cesta mi trva dlouho a ne vsude je dobry signal. To jsou pak presne okamziky kdy mi textuji a pisou emaily o sto sest a divi se, ze okamzite neodpovidam!

Zkusenosti z pronajimani ruznych typu nemovitosti

Investori do nemovitosti se postupne casu zameri na typ investic, ktery jim nejvice vyhovuje. Je to individualni. Nekdo ma treba rad domy a byty. Ja mam rad sklady. Do domu a bytu jsem investoval drive take, ale zazil jsem spoustu problemu, ktere me odradily.

Jednou jsem treba koupil krasny novy byt na Floride. Funglovka novostavba. Takto to vypadalo po poslednim najemnikovi. Najmul jsem na to brokera, protoze jsem tehdy na Floride nebydlel. Ten mi pomohl vybrat najemnika. Rok nebo dva vse fungovalo dobre. Pak prestal platit. Broker se tam sel podivat. Najemnik se mezitim zmizel.  Tohle po sobe nechal.

Podobne situace se mi staly vicekrat. Vzdycky me to mrzelo, protoze jsem mel ty svoje byty a domy v dobrem stavu. Delat opravy stoji hodne penez. Casto se tim vyrazne vymaze zisk z pronajmu.

U skladu jsem takove problemy nemel. Ono tam totiz neni zas tak moc co znicit nebo rozbit. A je to trosku jinaci, kdyz pronajimate firme co tam ma sidlo nez jednotlivci, ktery tam bydli.

Ted mam novou zkusenost s pronajimanim prodejnich prostoru. Pizzerii jsem uz pronajmul (za vysoky najem). Ten prazdny obchod taky (ale zatim jen kratkodobe a za nizsi najem). Zajemcu bylo hodne. Vetsina chtela platit mene. Nebo nebyli schopni dodat financni doklady (pri pronajmech by mel najemnik ukazat, ze ma dostatecne prijmy na placeni najmu). Nakonec jsem pizzerii pronajmul panu Jehnatkovi! (coz uz ted vim, ze s nim urcite budou dalsi problemy). Tu treti prodejnu jsem pronajmul lidem co delaji cross fit.

Moje zkusenosti v porovnani s pronajmy skladu jsou nasledujici. U tech prodejnich prostor je mnohem vetsi nabidka na trhu. Vola velke mnozstvi zajemcu, ale je mnohem tezsi uchopit a najit toho spravneho. Takoveho co je schopen ukazat, ze bude moci platit najem. Zaroven se mnohem vice smlouva. U skladu je tak mala nabidka volnych prostor, tak se moc nesmlouva. U prodejen je nabidka obrovska, takze se smlouva drasticky. Mockrat jsem si myslel, ze mam uz jisteho najemnika a na posledni chvili si to rozmyslel (nebo chtel platit o dost mene).

Prodejni prostory jsou mnohem vice casove narocne. Stravil jsem vice casu pronajmem prostoru, ze ktereho dostanu $3,000 mesicne vs. skladu kde bych dostal $20,000 mesicne. U toho skladu by bylo jednodussi jednani. Najemci jsou vice sofistikovani. Vi co znamenaji financni vykazy. Lepe se s nimi jedna. Je to tim, ze to jsou vetsi firmy.

Kazdopadne do budoucna bych se do dalsi retail investice (prodejni prostory) nehrnul. Jsem docela skeptik. Cim dal vice obchodu krachuje (Amazon efekt). A bude to horsi. Uz ted statisticky trva az 6 mesicu pronajmout prazdny prodejni prostor. U tech skladu jsem optimista. Je jich malo. Moc se jich na dobrych mistech postavit neda (je to nejnizsi vyuziti pozemku). Spise naopak existujici sklady nekdo radeji zbori a postavi tam misto nich obchody nebo byty (coz je vyssi vyuziti toho pozemku). Ale pro majitele tech zbyvajicich skladu je to vyhoda. Cim mensi nabidka tim je jednodussi pronajimat. Zatim jsem vzdy nasel noveho najemnika  do skladu bez jakehokoliv prostoje. Jeden mesic skoncil jeden najemnik a druhy mesic zacal novy.

Pronajmy byznysum v sedive zone

Zase me bombarduji zajemci co chteji udelat marijuana dispensary v jednom z tech obchodu co mam na pronajem. V Kalifornii je marijuana legalni pro rekreacni pouzivani. Ale neni to tak jednoduche.

Vypada to jako velka sediva zona. Proste podle federalnich zakonu se to nesmi, podle statnich se to muze a mesto ty dispensary nechce (ale pritom je toleruje, kdyz se otevrou). Podle me ty mesta to resi tak, ze kdyz nejsou stiznosti tak je nechavaji byt.

Pro majitele nemovitosti by tam nemel byt nejaky velky risk (nikdo by me nemel prijit dat nejakou pokutu). Majitel nemuze mit na nemovitosti pujcku od banky (banky se ridi federalnimi zakony a tohle je pro ne problem). Risk je v tom, ze ztratim najemnika, kdyz problem bude (coz neni zas tak hrozne). Vetsi risk je v tom, ze treba ostatni najemnici muzou nadavat a prijdu o ne (tohle je individualni). Nekomu to vadi. Nekomu ne.

Me se do toho uprimne nechce. Ale obchodne to prinasi krasny prijem. Treba vynos 13% okamzite po koupi nemovitosti. To je pekne.