Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Moje realitni transakce v roce 2019

Letos jsem udelal realitni transakce v objemu 13.2 milionu dolaru.

Provize pro realitni brokery z toho byly 553 tisic dolaru. To je pekna castka, ze? Kupodivu spousta brokeru se mnou zas tak rada nepracuje. Spise je frustruji. Brokeri chteji mit klienta nejak zaskatulkovaneho. Treba chteji nejak zjednodusene chapat co chce. A pak ho cpou do te skatulky. Kdyz jsem delal jeden velky nakup tak jsem celou dobu rikal, ze nejde o to kterou nemovitost presne koupim, ale vzhledem k tomu, ze je trh na vrcholu chci najit nekoho kdo ma motivaci prodat. Takze jsem psal hodne nabidek na nemovitosti, ktere nesli prodat poledni tri roky. A cekal, ktery majitel bude ochoten vyjednavat. Byla to nejaka prace navic, ale vyplatila se. Predchozi broker porad chtel at dam vysokou cenu jestli se mi ta nemovitost libi. A nechapal kdyz rikam, ze o libeni nejde. Nakonec vse dopadlo dobre a nasel jsem perfektniho brokera na dalsi spolupraci. Tomu se muj pristup libil a sedli jsme si vyborne. Bohuzel ale dela jen residencni nemovitosti. Brokeri se tady specializuji. Treba na prodejny bych potreboval jineho brokera a na sklady zase jineho.

Ty transakce prinesli pekne  oziveni a adrenalin z vyjednavani. Staci par detailu ve vyjednavani a udela to velky rozdil ve vysledne cene. Ta psychologie kdy jedna strana odhaduje jak se zachova ta druha.  Treba prodavajici porad rika, ze nepotrebuje prodat a pak najednou uhne. Tim, ze nejsem nucen ani prodavat ani kupovat, tak muzu mit velkou trpelivost a  se da odstoupit kdybych mel pocit, ze to prestava byt vyhodne.

Porad bych to ale nenazval nejakou narocnou praci. Kdybyste se me zeptali co delam, tak reknu, ze nic. Sem tam se nudim a tohle mi fakt doda to vzruseni. Cela ta dynamika vyjednavani a uzavirani obchodu. A pak kdyz uz se vse uzavira a podepisuje v urceny den. Do posledni chvile muze byt nejaky zvrat. Protistrana prijde s nejakym pozadavkem. Stane se nejaky problem (zacne zatekat do strechy, neco se rozbije, najemnik nezaplati najem..). Pak se ukazuje jak moc ktera strana chce ten obchod uzavrit nebo se to rozpadne. Presne tohle se mi letos stalo. Obchod se nam rozpadl uplne na posledni chvili. Ja jsem mel vse podepsano, ale prodavajici nepodepsal. Za par mesicu jsme uzavreli znovu a pro me s vyhodnejsi cenou. Kdyz prodavam tak mam rad i to uzavirani, kdy se ceka na notifikaci ze penize dorazili na ucet. 🙂

Co me vyhovuje, ze ta prace s realitimi obchody je narazova. Podle meho casoveho rozvrhu. Neni to zavazek, ze bych musel nekde chodit do prace na 8 hodin. Da se to delat podle nalady a kdyz se obchod uzavre tak je zase klid. V tomto je  krasa obchodovani s nemovitostmi.

Jak uz jsem udelal hodne transakci tak znam ruzne vychytavky, ktere taky udelaji radost. Treba dostavam velke slevy na title insurance. Title insurance je takove pojisteni, ze kdyz koupite nemovitost v USA, tak Title company overi, ze tam nejsou nejake zastavy a pojisti tu transakci, kdyby se nahodou nejaka zastava objevila.  Pro predstavu treba misto poplatku 10 tisic USD je to 5 tisic USD. Tuhle slevu nikdy nikdo nenabidne. Ale staci doopravdy poslat jeden email s jednou vetou a hned ji daji. Jen to vetsina lidi nevi a nikdy neudela, protoze kupuji nemovitost jednou za zivot a nikdo jim to nevysvetli. Me to rekl jeden velice dobry broker, ale dusoval se at nikdy nereknu, ze to je od neho. Ze s title company ma dobre vztahy a moc by se zlobili, kdyby vedeli, ze tak radi klientum. Plati to jen ale u vetsich transakci.

Poprve jsem si letos vyzkousel 1031 exchange. Je to moznost prodat nemovitosti a neplatit capital gain dane, kdyz se z vytezku koupi jina nemovitost. Navic jsem to delal ve slozitejsi tzv. REVERSE 1031 exchange. Nejdrive jsem koupil jinou nemovitost a teprve pozdeji prodal tu svoji a z vynosu nebylo potreba platit dane.

Co me nejvice zajima jsou transakce, kde je nejaka skryta hodnota. Dal jsem nedavno nabidku na koupi skladu, ktery sice nevypada zas tak atraktivne, ale lezi na hodne velkem pozemku ve velmi atraktivni lokalite. Vynosove je to jen 5% (je ted plne pronajaty). Ale jakmile vyprsi najemni smlouvy (za 4 roky), tak se da uvazovat jak budovu rozsirit nebo lepe vyuzit ten velky pozemek. Nebojim se transakci, ktere maji nejake slozitosti. U stejneho pozemku bylo nekolik zajemcu. Po ctyrech mesicich transakce se objevil problem se znecistenou pudou. Kupujici se rozutekli. Transakce se rozpadla. V prvnim kole jsem nedal zadnou nabidku. Nechtel jsem se prebijet s konkurenci a sponovat cenu. Ted jsou ostatni kupujici mimo a vstupuji do toho ja. Dal jsem jim nabidku  a cekam na odpoved od prodavajiciho. Nevadi mi si vyhodnotit to riziko na svou odpovednost. Vetsina bank kdyz vidi nejake znecisteni tak dava ruce prych a kupujicim zamitne financovani.  Ale taky  sem zazil ze vzdy se najde nejaka banka, ktera treba s danou oblasti ma zkusenost a neboji se.

Jinak situace s vynosy industrialnich skladu je zhruba nasledujici.

Vynosy jsou kolem 5% v atraktivnich oblastech. Za 6% v trosicku mene atraktivnich. V jeste mene atraktivnich oblastech je bezne mit 7-9%. Takze podle tech vynosu se odviji i kupni/prodejni ceny.

Me  laka nakupovat jen v tech nejvice atraktivnich oblastech. Ma to obrovskou vyhodu, ze na najemniky se neceka dlouho (respektive vubec). Kdyz je neco volneho tak se to da hned pronajmout.

Jinak obecne velke sklady se prodavaji pomalu. Male sklady se prodavaji velmi rychle. Je to logicke. Sklad kolem 1,000 – 2,000 m2 je vhodny pro spoustu zajemcu. Velky sklad nad 5,000 m2 uz ma potencialnich zajemcu jen par. Mam chut kupovat vetsi sklady (da se dosahnout dobreho dealu), ale nemam rad jak je na ne mensi pocet zajemcu pro pripadny pronajem i prodej. Takze se pri nabidkach divam jestli sklad jde jednoduse rozdelit na mensi casti, abych se tomu velkemu skladu mohl trosku vyhnout.

K tem vynosum je taky zajimave jak tech 5-6% je takova magicka hranice uz velmi dlouhou dobu v mistech kde to sleduji. Kdyz jsem kupoval moje sklady tak to bylo podobne. Ale dnes ty stejne sklady maji prumerny vynos z najmu 10%. Najmy sly vyrazne nahoru. A v nekterych oblastech si myslim, ze znovu nahoru pujdou. Je to otazka nabidky a poptavky. Staci aby trosicku vzrostla poptavka v te oblasti neslo uz stavet dalsi sklady (nedostatek pozemku), tak najmy jdou nahoru. Treba takto radikalne roste najem za pronajem prazdnych pozemku blizko pristavu, kde lze parkovat kamiony. Tohle snad byla nejvetsi prilezitost poslednich par let. Tech vhodnych pozemku na parkovani ubyva. A majitele kamionu jsou ochotni platit cim dal vice.  Jinak ty vynosy co uvadim, jsou naprosto ciste penize ocistene od veskerych nakladu (pojisteni, dane z nemovitosti, udrzba, opravy…).

Uzavirani realitnich obchodu tesne pred dovolenou

Vzdy pred odjezdem na nejakou cestu se zacina v praci neco komplikovat. To je pravidlo, ktere spolehlive funguje.

Mam rozjednane dva prodeje. A zacalo se mi to pekne rozpadat. Jeden obchod mel byt uzavreny minuly tyden. Zacal se prodluzovat termin uzavreni. Na posledni chvili se nasly problemy.

Prodavam sklad a kupujici jsou jak masozrave rybky pirane. Pri vyjednavani jsem udelal taktickou chybu. Kdyz jsme resili datum uzavreni tak jsem jim rekl proc trvam na datumu v v polovine prosince. Delam tzv. 1031 exchange. Vynos z prodeje nemovitosti nemusim danit kdyz koupim do 180 dnu jinou nemovitost. V mem pripade to delam jeste komplikovaneji. Tzv. reverse 1031 exchange (nejdrive jsem koupil novou nemovitost a teprve ted prodavam). A musim splnit tu deadline, abyto vyslo. Jenze toho se brutalne chytli a dali strasne nizke nabidky s tim, ze se splni ta deadline. Doopravdy je lepsi rikat mene nez vice. Kazda informace je a bude pouzita proti vam!

Druhy prodej je moje retail centrum ve kterem jsem mel Pizzouna. Tam se to taky zacalo komplikovat tesne pred prodejem. Muj nejzabavnejsi najemnik mel znovu ruzne problemy s placenim. Tentokrat vlozil penize na ucet do banky. Vse vypadalo dobre par dnu, ale pak cast penez banka z uctu odebrala. Dal tam totiz kombinaci hotovosti a seku. A ten sek byl znovu nekryty.  Resil jsem to az tak, ze jsem volal jeho rodinnym prislusnikum, coz myslim  zafungovalo.

Teste pred uzavrenim obchodu se objevil dalsi problem. Cast pristavku ve kterem ma zubar kompresor pry presahuje na sousedici pozemek. Ten pristavek byl postaven tak minimalne pred 10-20 lety. Nikdy to nikomu nevadilo, ale chapal jsem kupujiciho, ze z toho ma strach. V tom okamziku jsem uz odjizdel na dovolenou (je to tzv. dovolena od dovolene) a nestihlo se to vyresit. Osobne jsem si myslel, ze uz je po prodeji. Kdybych byl v kuzi kupujiciho tak bych vyzadoval vyraznou slevu. Ale ukazala se velka pridana hodnota realitniho brokera, ktery nechtel prijit o temer uzavreny obchod. Broker obvolal ruzne zubare a dodavatele zubarskeho vybaveni. A hledal jak draho a slozite by vyslo, kdyby se kompresor musel prestehovat do jineho prostoru (a ten pristavel zbourat). Vsechno pozjistoval. Vysledkem byla velmi rozumna cena o kterou jsem kupni cenu snizil, protoze to bylo doopravdy v tom celkovem objemu zanedbatelne. Ale kdyby tu praci ten broker neudelal, tak se ten obchod neuskutecni.

Nakonec vse dobre dopadlo. Nemovitost jsem prodal o zhruba 300 tisic dolaru vice nez jsem ji koupil, coz byl krasny bonus na pokryti nakladu, ktere jsem do Pizzouna investoval.

Najit najemnika do retailu je v L.A. o dost tezsi nez u skladu

Retail prostoru je hodne. Skladu je malo. Kdyz mam v Los Angeles volny sklad tak ho okamzite pronajmu. V poslednich pripadech mam vacancy rate 0%.

Ale u toho retailu trva hodne dlouho nez se najemnik najde. Kdyz jsem se ptal brokeru tak mi rekli ze to je bezne 6-12 mesicu.

Kdyz me v mem retailu odesla najemnice, ktera mela tanecni studio, tak jsem  stal pred  problemem, jak dlouho budu cekat nez se prostor zaplni.

Takhle to vypadalo po jejim odstehovani. Na stenach mela zrcadla, ktere po odlepeni nevypadaly uplne nejlepe. Na konci prostoru byl nejaky podivny pristresek.

Vypadalo to strasne, ale nechtelo se mi prostory opravovat dokud nebudu presne vedet kdo to bude pouzivat. Ono se bezne stava, ze novy najemnik chce, aby mu majitel udelal nejake upravy. Treba postavil nejake steny, rozdelil prostor, vymenil podlahu nebo nejak specificky vymaloval.  A kdyz se nevi jak presne tak by to mohly byt vyhozene penize.

Tehdy me kontaktovali lide co uvazovali o tom mit vlastni gym, ale nedokazali se odhodlat. Proste takovy startup. Bez historie. Bez garance, ze budou schopni splacet.

Rikal jsem si, ze nemam absolutne co ztratit. Prostor je prazdny. Kdyz ho nekdo bude pouzivat a prestane platit tak v nejhorsim pripade budu znovu hledat nekoho noveho. Takze proc nezkusit nejakou jinou strategii. Radeji nez cekat a mit prostor prazdny bude lepsi mit maly prijem a mit toho najemnika hned.

Tak jsem s nimi udelal nasledujici deal. Dostali levny najem (50% sleva). Ale s tim, ze si vse opravi sami (nebudu nic investovat). Najem je month to month. Tzn. kdykoliv muzou odejit nebo ja je muzu vyhodit s 30-denni lhutou. Slibil jsem jim, ze jim dam par mesicu a pak musime bud zacit najem postupne zvysovat nebo si najdu nekoho kdo bude ochoten platit vetsi najem. Souhlasili s tim, protoze sami nevedeli jak se jim bude darit a takto nemuseli mit dlouhodoby zavazek.

Prostor si hned vzali a pekne upravili.

Jsou spokojeni, ze maji mensi najem. Ja jsem spokojen ze mam najemnika. Lepsi mensi najem nez prazdny prostor.

Na stejne ulici jsou nektere prostory prazdne pres rok. Majitele cekaji az prijde nekdo kdo bude platit plne ceny.

Po par mesicich jsme zvedli najem o 20% a jsou v pohode. Ja doufam, ze se jim bude dobre darit. Protoze jeste dalsi zvyseni musime  udelat. Plati vcas. Vypadaji jako vyborni najemnici.  Je to win-win situace.

Kdybych to pronajimani delal pres brokera, tak se takto nikdy nezrealizuje. Broker by mel strasne malou provizi za month to month najem, takze by to rovnou vyloucil. Brokeri totiz dostavaji procenta za dobu trvani smlouvy (5-6%).  Chtel by privest najemnika co podepise aspon 5-ti lety najem. Takto kdyz jsem ty zajemce potkal osobne, tak me okamzite napadlo reseni behem par minut. Navrhl jsem to a bylo to domluvene.

Pronajimam zemedelcum

Na severu Nevady uhodily mrazy. Obzvlast v noci. Nova generace zemedelcu zacala rychle sklizet, aby se jim nepokazila uroda. Pisu nova generace, protoze to jsou novi zemedelci co pestuji technicke konopi. To bylo v lonskem roce zlegalizovano novym federalnim zakonem.

Jsem rad i za to kratkodobe vyuziti skladu  do doby nez najdu trvaleho najemnika.

Doplneni: Broker by se na tento kratkodoby najem vykaslal. Provize by byla prilis mala. Ale ja nepohrdnu kdyz dostanu 10 tisic + dolaru do kapsy:-).

Vsichni kdo investovali poslednich 7 let jsou genialni investori

V podstate kazdy kdo investoval do akcii nebo nemovitosti poslednich 7 let tak ma krasne vysledky.

Je relativne jedno jakou zvolil strategii. Nekdo investoval do bytu. Jiny do garazi. Dalsi do skladu. Nekdo si vybiral akcie s velkou dividendou. Nebo v urcitych odvetvi. Vsichni si peclive promysleli sve strategie. Zvazovali kde a co koupit.

Ted se divaji na plody sve prace a zjistuji, ze jsou genialnimi investory. Vidi krasnou navratnost. Vidi jak stouply ceny. Vsechny ty jejich teorie se ukazaly jako pravdive v praxi. Nejvice se me na tom libi to, ze naproste vetsine to vyslo at uz si zvolili strategii jakoukoliv.

Sam to vidim na sobe. Treba jedno portfolio akcii jsem si naklikal na zachode na mem ipadu behem let 2015-2016. Nejak me v te dobe chytlo, ze bych mohl neco zainvestovat do akcii. A ty nakupy jsem delal jen kdyz jsem sedel rano na zachode. Dnes se divam na vysledky me prace. Cele portfolio je +100%! Strategie vysla!

Rikam to s nadsazkou. Delam si legraci. Ta pointa je, ze to neni zasluha geniality investoru, ale to ze cely trh sel nahoru. A to zakrylo i ruzna chybna rozhodnuti. Ve finale to pak vypada, ze clovek nemuze udelat nic spatne. Krasne se dari. V nemovitostech to fungovalo podobne. Presne tu stejnou situaci jsem zazil pred krizi v roce 2008. Znovu bylo spousta vitezu at uz sazeli na cokoliv.

Tyhle obdobi kdy stoupa trh jsou krasna obdobi optimismu. Vzpominam na minule udalosti. Kdyz takto stoupali akcie v dot com bubline. Nebo nemovitosti pred financni krizi.

Klidne se muze stat, ze vse jeste poroste nejakou dobu. Cim vice se budou snizovat urokove sazby a pujde se i do tech negativnich, tak verim, ze rust bude pokracovat. Ale vecne to trvat nemuze. Proto bych byl velmi opatrny a obezretny. A minuly uspech bych nezamenoval za novou realitu.