Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Prostory k pronajmu (maly obchod) v Torrance

Nabizim  k pronajmu maly obchod hned vedle pizzerie. Velikost 1,133 sq. feet (105 m2). Je to jeden vetsi otevreny prostor s vlastnim zachodem. Umisteny na rusne ulici v meste Torrance. Je to to tanecni studio napravo.

Prostor se da vyuzit na spoustu ucelu podle soucasneho zoningu:

Medical office or Dental, Dance, Gymnastics, Martial Arts Studios, Retail Stores, General Merchandise, Office, Professional, Personal Services, Veterinary, Pet grooming

Najem je zhruba 3 tisice USD mesicne (aktualni najem je $2 na stopu  mesicne NNN, NNN naklady $736).

Uz se mi vicekrat stalo, ze nekdo kdo cetl blog treba planoval neco rozjet v USA, tak proto to sem pisu. Jsem velmi pratelsky landlord ve smyslu, ze mi nevadi delat i kratkodobe najmy (month to month). Idealni pro nekoho kdo chce rozjet neco noveho a nechce mit ten zavazek podepsani najmu na pet let. Kdyz to nevyjde tak se nic nestane. Kontakt: blog@podnikanivusa.com

Slabost v luxusnim segmentu nemovitosti

Ze zajimavosti sleduji jeden maly a vyhraneny trh s luxusnimi nemovitostmi. Mala lokalni oblast. Sem tam napisu nejakou nabidku na koupi (nizkou) a divam se jak budou prodavajici reagovat. Jeste v lonskem roce jsem dostaval odpovedi, ze prodavajici nepotrebuji penize a ani nebudou se mnou vyjednavat. Pockaji si, az jim nekdo nabidne plnou cenu. Od te doby se to vyrazne zmenilo. Prodavajici jsou ochotni vyjednavat i na velmi nizke nabidky. Prodeje jsou slabe. Ceny klesaji. Jakoby tem bohatsim lidem klesl apetit na ty velke nakupy. Duvodu muze byt vice. Jednim je urcite zmena v danovych zakonech, kdy ve statech jako Kalifornie je uz omezeno odecteni dane z nemovitosti do nakladu.

Podle analyzy prodeju vidim, ze nejvetsi vrchol a narust cen probehl v letech 2012-2015. To byly roky, kdy treba nekdo koupil dum, udelal nejake mirne upravy a dal to znovu na trh o 50% vyssi cenou. Proste optimismus byl obrovsky. Poslednich par let jdou ceny pomalu a jiste dolu. Ne viditelne. Na trhu zustavaji listovane domy za ty vysoke ceny. Ale vidim to podle tech reakci na ty moje nabidky. Je tam najednou ochota snizovat ceny (neverejne).   A ted se to v poslednich trech mesicich uplne akceleruje. Treba i pod hodnoty co jsem jim nabizel v lete a to mi nechteli ani odpovedet, ze nabizim moc malo.

Jak je tezke nacasovat nakupy behem krize

Kdyz jsem kupoval muj prvni sklad pro XYZ bikes tak jsem netusil, ze se blizi nejaka krize. Ty signaly tam presto byly. Treba muj realitni business v Las Vegas me sel do haje. Mel jsem tehdy malou firmu a tady vidite graf jak nam klesly provize z prodeju. Rok 2005 byl pro nas vrchol. A pak to slo dolu.

Ale media psali, ze jde vzdy jen o docasne oslabeni a celkove tu situaci prezentovali, ze zadne vyraznejsi problemy nas necekaji. Vubec to jak media reportovali je zajimave a jak dlouho trvalo, nez vzali celou situaci vazne.

Furthermore, in 2005 when construction declined substantially, most media reports continued to deny the existence of a housing bubble. The media continued to promote and prop-up the housing market despite rising evidence that its continued expansion was unsustainable. As a result, when the housing market eventually crashed and the start of the financial crisis of 2008 began to unfold, investors were taken by surprise and many lost signficant investments. Thus, had the media accurately reported the condition of the housing market, the public would have had a more informed understanding of the issue.

Therefore, when the media actually began providing coverage of the issue, it was too late for the general public. Many people had already lost significant investments before they were even aware of the turmoil in the financial industry.

Kdy zjsem kupoval ten prvni sklad tak byl prelom roku 2007-2008. Kola (XYZ Bikes) se v Kalifornii prodavali dobre. Sklad jsem potreboval tak jsem ho koupil.

Postupne jak se rozjizdelo Shipito tak jsem kupoval dalsi sklady. Zajimalo me kdy jsem udelal nejlepsi dealy. Jestli byly nejlepsi koupe na zacatku krize nebo na konci. Dal jsem do tabulky a spocital tzv. compound annual growth rate (CAGR). V podstate to pocita kazdorocni narust od pocatku investice.

Statisticky zacala recese (Great Recession) v prosinci 2007 a skoncila v cervnu 2009. 

Kdyz jsen kupoval prvni sklad, tak jsem vyjednaval tvrde a smlouval jsem jak to jen slo. Bylo to oficialne v dobe kdyz zacala krize a presto to je moje nejhorsi koupe. Pak se to uz zlepsovalo. Ale nejlepsi dealy za nejnizsi ceny se mi podarilo zrealizovat az po oficialnim konci recese! Tabulka mluvi za vse. Jak to je krasne serazeno.

V roce 2013 uz bylo citit, ze recese je davno za nami. Ale presto jsem zrealizoval ty nejlepsi realitni dealy. Ta setrvacnost je fascinujici. Zive si pamatuji ty dve koupe v roce 2013. Financovani na ty sklady delal Goldman Sachs a jejich bankeri meli slovo v tom jestli prodaji nebo ne. Nejdrive mi rekli, ze na mou cenu nepristoupi, protoze si jsou jisti, ze ekonomika uz znovu roste a ceny budou brzy nasledovat a poleti nahoru. Ze si klidne pockaji. Pak mi zavolali o tri mesice pozdeji, ze kdyz budu schopen rychle deal uzavrit (do konce ctvrtleti) tak ze mi to prodaji.

Je z toho videt jak tezke je nacasovat koupe podle nejakych krizi. Taky je z toho videt jak velkou roli hraje psychologie a setrvacnost.

Zajimava prilezitost na koupi skladu v Oregonu

Realitni trh se sklady neni moc flexibilni. Kdyz date na prodej dum nebo byt, tak je spousta zajemcu co v nem muzou bydlet. Ale sklad moc lidi nepotrebuje. Takze tam nefunguje dokonaly trh, kde je dostatecna poptavka i nabidka. Chova se to trosku jinak. A sem tam vidim ruzne anomalie.

Treba ted koukam na projekt. Krasne nove sklady. Za mesic budou dokoncene. Ani jeden z nich neni prodany. Meli je uz nekolikrat v kontraktu, ale pokazde se ten deal rozpadl. Ve vetsine pripadu to shorelo na tom, ze zajemci nedostali pujcku z banky. Coz davam i za vinu soucasnemu sentimentu, kdy se investori (a banky) zacinaji trosku bat, takze zprisnuji podminky (a zaroven stoupaji uroky).

Potencialni vynos neni zazracny, ale neni to spatne na sklad – 5.6%. Kupoval jsem nemovitosti i s horsim vynosem a za par let se to zmenilo. V kazde najemni smlouve je klauza, ze najem stoupa o 3% rocne. Ale ve skutecnosti stoupa jeste rychleji. Kdyz ubehne typickych pet let od uzavreni najemni smlouvy a vyjednava se o prodlouzeni tak je trzni najem o dost vyssi.

Tady je hodne zajimava vec, ze se da koupit levneji nez kdybych si koupil pozemek za soucasnou trzni cenu a postavil za soucasne ceny. Da se prijit k hotovemu se slevou zhruba 20%. Coz mi pripada velmi zajimave, ze se da koupit novy sklad bez prace se stavenim a jeste levneji. Aniz by se v budoucnu vyrazne snizily stavebni naklady tak uz v tomto je obrovska vyhoda. Ten developer zacal v dobe pred nekolika lety. Pozemky mely nizsi cenu. Stavebni naklady byly take nizsi. Takze proto to muze nabidnout levneji. Ale zaroven je uz trosku citit nejaka nervozita co bude dal s eknomikou a jestli stihne dobre prodat.