Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Fed snizil uroky o pul procenta

Federal Reserve snizil uroky o 0.5% na vyjimecnem jednani pred tremi dny. Znamena to, ze se daji ziskat levnejsi pucjky.

Na komercni nemovitosti pro investory se da ted ziskat pujcky za 3.15%  (5 let /25 let amortizace) nebo 3.25% (7 let /25 let amortizace). Pisu pro investory, protoze na vlastni business (owner/user) jsou jeste lepsi podminky.

Jeste vysvetleni tech cisel ktere jsem uvedl za uroky v zavorce. Fixace uroku je na urcity pocet let. V tomto pripade uvadim moznosti na 5 nebo 7 let. Ale amortizace je na 25 let (mesicni splatka je pak nizsi diky amortizaci na vetsi pocet let). Pujcka se amortizuje jako by byla na 25 let, ale ve skutecnosti je jen na dobu te fixace. Po uplnuti fixace se vyjednava o nove pujcce.

Pujcky na portfolio (vice nemovitosti najednou a vetsi castka) maji urok 3% a da se udelat fixace na 10 let a platit jen uroky (zadna splatka). To je taky zajimava moznost.

Uroky jsou doopravdy velmi nizke! Nechci rikat, ze to jsou penize zadarmo, ale skoro ano. Normalne bych rikal, ze nema smysl kupovat kdyz jsou ceny nahore, ale kdyz jsou levne penize k dispozici tak to stoji za uvahu.

 

 

Stiznost od zakaznika, nejcasteji jde o penize

Jednou mi nekdo rikal radu: “Kdyz si zakaznik na neco stezuje, tak nakonec vzdy jde jen penize”. Pro majitele firmy je nekdy nepochopitelne proc si lidi na neco stezuji. Treba zakaznik si stezuje, ze neco trvalo moc dlouho. Ale pritom realne ten termin splneni byl vemi rychly nez jakakoliv konkurence. Proste zakaznik si treba stezuje na rychlost dodani, ale ve skutecnosti mu jde o slevu.

Podepisoval jsem prodlouzeni najemni smlouvy. Najemnik je se mnou uz pet let.  Pri prodlouzeni se mela upravit cena najmu podle trzni ceny (navrhnuto a dohodnuto pred 5 lety). Meli jsme se shodnout na kompromisu. Kdyz se neshodneme, tak tam byla vymyslena procedura jak to resit. Kazdy z nas by si vybral sveho brokera a ti vybrani brokeri by se museli shodnout na treti nezavisle osobe. A pak si ti tri odhlasuji jaka je trzni cena. Tim se me nechtela prochazet a rikal jsem si, ze se snad domluvime sami.  Zeptal jsem se kolik si mysli, ze by ta trzni cena mela byt. Byl jsem pripraven dat jim dobry deal, ale nechtel jsem rict prvni tu cenu. At ji radeji reknou oni at se pak zbytecne nemusime dohadovat. Je to moje zasada ve vyjednavani, ze nechci jako prvni odkryt karty.

Napsal mi castku, ktera byla vyssi, nez bych si rekl sam. Ale byla to trzni cena jak to melo byt u toho prodlouzeni. Za normalnich okolnosti bych dale vyjednaval a klidne rekl vetsi cenu a pak bysme se shodli na kompromisu. Ale byl jsem v situaci, ze by mi nevadilo dostat i mene. Rekl jsem si, ze prece nemuzu vyjednavat sam proti sobe a souhlasil jsem s jejich prvnim navrhem.

Ale ted par mesicu od podepsani smlouvy najemnik resi nejake drobne castky ve vyuctovani nakladu za minule roky. Vytvari to silenou praci pro ucetniho po kterem chce at hleda stare faktury. Ucetni vzdy vsechno nasel, ale uz toho ma taky plne zuby. Vzdy kdyz uz vypada vse vyresene tak najemnik prijde s necim jinym. Ono uz ten straveny cas nad hledanim dokumentu stal vice nez ty castky o kterych se bavime. Domluva rozumna neni. Citi se v pravu a ze to ted musi resit pod mikroskopem.

Nove zakony na ochranu najemniku v Kalifornii

Od ledna plati nove zakony v Kalifornii. Hlavni cast je, ze se udelali nejake stropy o kolik muze majitel zvedat najmy najemnikum. Podle novych zakonu, muze majitel zvedat najem o 5% plus zmena indexu cost of living (zhruba dalsich 2.5%). Maximum 10% zvyseni najmu  kazdy rok, coz podle me vetsina majitelu nedela.

Zvednout najem o vetsi castku se stane, kdyz treba dlouho z nejakeho duvodu najem nezvedate. Mate treba dum v horsim stavu. Mate dobreho najemnika, ktery je slusny a s nicim neotravuje. Za odmenu mu roky nezvedate najem. A pak treba musite najem, protoze se odstehuje a chcete pronajmout za trzni cenu nekomu novemu. Jenze to je ted zakazane. Jestlize ten stary najemnik platil tisicovku najem tak novemu muzete taky uctovat tisicovku. A je jedno jestli trzni najem jsou treba dva tisice. Budete moc zvednout treba o tech 7.5%. Vice ne.

Takze co tato ochrana bude mit za prakticky dusledek? Kazdy majitel bude kazdy rok zvedat najem o to maximum, protoze nebude chtit byt v situaci, ze jeho najmy budou vyrazne mene nez trzni ceny. Ptal jsem se znamych co vlastni byty a domy na pronajem jestli pravidelne drive zvedali najem. Rikali, ze ne. Kdyz meli dobreho najemnika (bezproblemoveho), tak nechali klidne najem vice let bez jakehokoliv zvysovani. Ted zvedat budou. Coz je naprosto pochopitelne.

Ale do toho zakona dali dalsi zajimave veci. Koupil jsem takovou zriceninu na velmi luxusnim miste. Podaval jsem navrh na mesto na postaveni noveho domu.

Ted me zaskocili na meste, ze chteji potvrdit, ze v nemovitosti nebydlel nejaky najemnik co ma maly prijem za poslednich 5 let. Takze formulare, ktere musi potvrdit najmenici co bydleli v nemovitosti v dobe nez jsem ji koupil. Mimochodem jsem nemovitost koupil prazdnou. Takze nikoho jsem od nikud nevyhazoval. Ani lidi na tom meste poradne nevi jak vubec ten zakon implementovat a co maji po me chtit. Ono to totiz nedava moc logiku. Jak ma clovek zjistovat kdo bydlel v dome za poslednich 5 let. Jak ma ty lidi vypatrat a donutit je at podepisou jaky maji prijem.

Kdyz v dome zadny najemnik s nizkym prijmem poslednich 5 let nebydlel tak si jako majitel muzu delat co chci. Jestli tam bydlel, tak nesmim zmenit velikost bytovych jednotek a ani cenu za najem i v pripade ze postavim novovstavbu. Takze jakou pak budou mit majitele v takoveto situaci motivaci ty jejich nemovitosti opravovat? Zadnou.

Znovu me ta ochrana nedava logiku. Uplne selskym rozumem. Tohle je nemovitost v luxusni oblasti. Nemovitost je velmi stara a neni v dobre stavu. Praskaji a ucpavaji se trubky s odpadem i s vodou. Izolace je spatna. Ten dum je potreba zborit a postavit znovu.

Ted si vemte, ze pronajmutim nekomu kdo ma nizky prijem mi zablokuje moznosti jak nemovitost prestavet. Jak se bude majitel chovat v dane situaci? Bud nikdy nebude planovat dum opravovat nebo nikdy nikomu s nizkym prijmem dum nepronajme . Ty pravidla byla vymyslena s dobrym zamerem, ale jsou spatna.  Vice uskodi a prinesou obraceny efekt nez maji.

Ublizi to nejvice tem lidem, ktere chteli chranit.

SpaceX a Tesla efekt na hodnoty skladu

Psal mi broker co prodal sklad v arealu kde je Tesla a SpaceX.

Chtel se pochlubit, ze udelal rekordni prodej. Mel dve nabidky. Jednu za hotovost. Druhy kupujici chtel delsi cas na uzavreni obchodu, aby si mohl zaridit pujcku. Nabidl jeste vice, ale prodavajici radeji chtel jistotu a vzal tu nizsi nabidku. Dal prednosti hotovost a rychlemu uzavreni obchodu.

Jsem v soku, protoze ta cena je trojnasobek hodnoty za ktere jsem nakupoval. Moje koupe byly v letech 2012 az 2013. Trojnasobny narust cen za 7 let!

Najmy ve stejnem komplexu jsou na 2.5 nasobku z doby kdy jsem kupoval.

Doopravdy je to sileny narust. Je tady videt vyrazny SpaceX a Tesla efekt. Obe firmy v arealu sidli a neustale potrebuji vice prostoru.

Muze to jit vice nahoru? Ja jsem nejvetsi skeptik a odmitl jsem koupit sklad ve stejnem arealu pred rokem. Kdybych ho udelal tak jsem za ten rok vydelal 20%. Pripadam si s temi cenami jako pri minule bubline (ano zase strasim s krizi). Neuveritelne, ze lidi jsou ochotni takove penize platit.

Ekonomika je na tom v USA dobre. Ale od noveho roku zacala v mnoha statech platit zvysena minimalni mzda. Najmy sly za posledni roky taky vyrazne nahoru. Selskym rozumem to musi narazit na nejakys trop. A ja citim, ze uz to zacina narazet.

P.S. Toto jsou sklady co lezely prazdne ctyri roky, protoze je nikdo nechtel/nemohl koupit behem krize. To mam neustale v zivych vzpominkach, jak ta doba byla doopravdy depresivni. Jen si predstavte, ze jste majitel a chcete sklady prodat (a po ctyrech letech porad jen platite naklady a nedari se vam to). A v USA ty naklady nejsou male. Dan z nemovitosti je kolem 1% trzni hodnoty rocne. Ti brokeri co mi tehdy prodali sklady chteli at jeste koupil hodne velky pozemek co tam byl volny. Myslim, ze to tehdy bylo za 5 mil USD a nemel jsem na to penize. Ten by byl dnes taky na trojnasobku!

Posledni upravy pred vydanim stavebniho povoleni na sklady

Resime snad doopravdy poslednich par detailu na planech pro stavbu skladu v Torrance. Bohuzel Civil Engineer dostal infarkt, byl v nemocnici a pak se rozhodl jit do duchodu. Jeho partner vypada pretizene. Vse se nam zpozdilo.

Co se resilo na meste:


Resili se vsechny ty cervene pripominky pripsane do planu a uz jen s tim civil enginnerem. Vsechny ostatni oddeleni mame uz vyresene.  Napriklad:

– Zadrzovaci nadrze, aby destova voda netekla do odpadu. Nevychazeli vypocty. Civil Engineer navrhoval nejakou pumpu, ale architekt to zachranil at se radaji udelaji dve nadrze (dry well). Funguje to tak, ze voda natece do nadrze a postupne se vstrebava. Mesto resilo aby vypocet sedel (urcite mnozstvi vody se musi vstrebat behem 96 hodin, apod), nesmi se ta nadrz vrtat moc do hloubky, aby se nezasahlo do hladiny podzemni vody a tak dale…


– Na planech mame parkovani pro invalidy a dobijeci stanice na elektricke automobily. Oboji je pozadovano zakonem. Ted nove chteji jeste misto pro elektricky van pro invalidy. Netusil jsem, ze nejaky elektricky van pro invalidy ani existuje. Nastesti tim, ze plany byly schvaleny uz loni tak to po nas chtit nebudou.

– Kazdy pozadavek bere nejake misto. Nekde se neco pohne, pak zacne chybet parkovani, musi se pohnout stena, apod. Ze zadu mame nejake nouzove vychody, ale uz tam maji na pozemku bremeno vodarny (je tam nejaky kanal ke kteremu maji mit pristup). Dvere otevirat ven muzeme, ale nesmime ke dverim mit uz betonovy prah (ktery tam zase chce mesto). Tak se resilo jak toto vyresit (dvere se budou otevirat dovnitr, kdyz je limit na budovu mene nez 50 lidi tak je to umozneno).

– Majitele musi u uradu na ochranu podzemich vod vyzadat nejake dalsi povoleni, aby se mohlo stavet. Drive to mohli za majitele delat architekti, ted vyzaduji at si to delaji sami. To vypada jako pekne slozita vec, kterou ted budu resit.

Ceny za staveni jdou porad nahoru. Neni zadny pokles v novych projektech. I kdyz se porad hrozi nejakou krizi tak v realite to tak vubec nevypada. Lide jsou ochotni platit obrovske penize za nemovitosti, transakce probihaji, stale se stavi a architekt ma prace az nad hlavu. Rika, ze zatim zadne zpomalovani nevidi.