Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Taktika pri vyjednavani koupe nemovitosti v USA

Vyjednavni o koupi nemovitosti je z velke casti taktika a psychologie. Trzni cena neni uplne dokonala. Je to vzdy o vyjednavani. A jedna strana vzdy chce vice koupit nebo vice prodat. A pri tom vyjednavani se to pak zacina ukazovat.

Zakladni pravidlo je, ze to jestli na nemovitostech vydelate se nejvice rozhoduje pri koupi! Zasada je co nejlepe koupit.

Finalni cena neni temer nikdy finalni
Kdyz se uz chvili vyjednava tak jedna strana, v tomto pripade prodavajici rekl, ze to je FINAL PRICE (Take it or leave it). Proste, ze uz vice v zadnem pripade neslevni. Tomuhle se vzdycky smeju (pro sebe po tajmu) kdyz to nekdo rekne, protoze jsem snad jeste nezazil, ze by to platilo. Americani jsou dobri na kompromis. A kdyz je kupni cena treba 1.3 milionu dolaru (final price) a nabidnu o 50 tisic mene, tak je hodne pravdepodobne, ze akceptuji. U vetsich castek to plati jeste vice. Kdyz je koupe za pet milionu tak uchylka od final price dalsich par set tisic dolaru nikdy ten deal nerozbije. Par set tisici se vydela jen tim, ze ma clovek trosku drzost a i kdyz ho druha strana presvedcuje at v zadnem pripade uz dalsi nabidku neposila, ze nebudou reagovat tak to presto posle. Takze cinnost co zabere par minut vydela penez ktere byste na ulici nenasli.

Prodavajici fixovany na magicke cislo
Jak jsem popisoval to finalni ceny tak jsou v tom i vyjimky. Nekdy se prodavajici fixuji na nejaka magicka cisla. Jeden pan co sel do duchodu a prodaval mi kancelare tak rekl, ze musi dostat 460 tisic a ani o dolar mene. Nebo tri sourozenci zdedili dum a prodavajiho ho. Ale vi, ze kazdy chce milion takze se to musi prodat za tri miiony a nejede pres to vlak. Pak se doopravdy to vyjedavani zasekne na ten finalni cene. V praxi jsem zjistil, ze tito prodavajici uvazuji nad tim dealem jinak.

Pak vymyslim jine strategie. Vymyslim zpusob jak ukazat, ze dostavaji to svoje magicke cislo, ale pritom je to pro me porad dobry deal. Podarilo se mi to uz vicekrat pres tzv. owner financing. Misto zaplaceni cele hotovosti, tak zaplatim jen cast (klidne az 50%, aby prodavajici mel jistotu a maly risk) a zbytek je pujcka od prodavajiciho. Proto se tomu rika owner financing. Pak ukazu prodavajicimu, ze na urokach vydela treba dalsich xxx tisic navic, tak mi o tu castku muze snizit kupni cenu. Dostane sice penize postupne, ale zaroven v tom ma i danovou vyhodu (u tech investicnich nemovitosti nemusi danit v jednom roce a rozlozi ten zisk na vice let).

V praxi to vypada takto. Nabidnu nizsi cenu. Prodavajici chce vice. Ja reknu, ze vice penez nemuzu nabidnout, ale kdyz mi da owner financing tak mu nabidnu xx downpayment a xx vydela na urokach behem xx let (podle toho jak vycitim, ze chce penize rychle nebo pomalu tak nabidnu ten termin). Pro me je to vyhoda, ze nemusim pouzit svoje penize. Nemusim platit bance za odhad nebo jine papirovani (u komercnich nemovitosti treba jeste Enviromental report). Je to vyhra na obe strany.

Schopnost odejit z vyjednavani
Nejhorsi je, kdyz se jako kupujici zamilujete do nemovitosti a musite ji mit. To je temer zaruka na zaplaceni vice nez musite. Ja se do posledni minuty na nic nefixuji. Kdyz na me prodavajici vyrukuje s tim, ze ma jeste dalsiho zajemce co taky napsal nabidku (coz se v USA stava dost casto, ze na jednu nemovitost je najednou nekolik nabidek a zacina bidovani jak v aukci), tak pro me je to signal odejit.

Napr. agent prodavajiciho sdeluje po obdrzeni me nabidky:
“Mame tady dalsiho vazneho zajemce. Uz se byl trikrat podivat a chystaji taky napsat nabidku”. 

Doslova to tem prodavajicim rikam, ze jestli je to “multiple offer situation”, takze nemam zajem a odstoupim. To pusobi jak ledova sprcha. Protoze kazdy prodavajici miluje, kdyz muze cenu vysponovat mezi nekolika zajemci. Nekdy i trosku lzou a prave tam se nejvice vyplaci z vyjednavani odejit a treba za mesic se znovu ozvat.

Schopnost odejit i po zainvestovani penez
Due dilligence (cinnosti kdy si zjistujete jestli je nemovitost vhodna, delate inspekce a pruzkumy) stoji cas a penize. Kdyz nainvestujete treba par tisic dolaru do pravnika nebo nejakych pruzkumu (treba “survey” – coz je zamereni kde skutecne vede pozemek a jestli treba na nem nemaji sousedi neco postaveneho), tak prodavajici dostane casto pocit, ze uz z toho obchodu neuhnete. A nejednou se vyjednava hure. Ono casto se v te due dilligence prijde na ruzne negativni veci a znovu se vyjednava o cene. Ja jako prodavajici to taky nemam rad a nechce se me zlevnovat cenu. Ale jako kupujici chci samozrejme vyjednat vse nejlepe. A ted zalezi kdo me lepsi znalost trhu a lepe odhadne situaci. V poslednim dealu jsme takto na posledni chvili rusili a po nekolika mesicich pristoupili na o dost lepsi cenu!

I po odmitnuti se nebat nabidnout nizsi cenu
Tohle je dalsi vec co me fascinuje. V USA se mi uz nekolikrat stalo, ze jsem dal nabidku. Nedohodli jsme se. Pak jsem po case dal horsi nabidku. Znovu jsme se nedohodli. A zase po case jsem dal jeste horsi nabidku! Kdybych byl v tom stejnem pripade prodavajici tak by me takovy kupujici strasne stval. Ale americani jsou fakt dobri na delani kompromisu a vyreseni situace podle konkretni situace nebo podminek. Ono ty zivotni situace se meni. Lidi treba najednou potrebuji ty penize vice. A obchod se pak uskutecni. Me tuto strategii vubec nevadi pouzivat kdyz neco kupuji, ale nemam ji rad kdyz mi to nekdo udela zrovna kdyz prodavam:-). Na to je pak nejlepsi nereagovat a trosku ziskat zpet kontrolu nad situaci. Protoze kdyz by clovek zacal vyjednavat s tou hodne spatnou nabidkou tak je to cista znamka zoufalstvi, ze chce za kazdou cenu prodat.

Uvazuji o zbourani pekneho atria

Vazne uvazuji o likvidaci tohoto krasneho atria v mem skladu v Nevade.

Zabira 7,700 sq. feet = 715 ctverecnich metru. To je obrovsky prostor, ktery jde vyuzit produktivne. Ta plocha reprezentuje v najmu ctyri tisice dolaru mesicne.

Na zalevani se spotrebuje 18,000 galonu vody! To je 68 tisic litru vody! Ucet za vodu je kolem $800-$1,000 mesicne.

V lete se v tom prostoru udrzuje teplota klimatizaci. To je dalsich $500-$800.

Otazka je za kolik se mi podari najit nekoho kdo to zboura a vybetonuje. Jak je konjunktura tak je to doopravdy doprosovani se firem jen aby prisly dat cenu.

I kdyz je to pekny prostor tak je hodne neprakticky.

Situace s mym zajimavym najemnikem se takticky vylepsuje

Jsem velmi zvedavy jak se bude vyvijet situace s mym nejzajimavejsim najemnikem.

Meli desitky let provozovnu v jine lokalite. Tu ted zavreli.  Takze jim zbyva uz jen jedina provozovna, kterou si pronajmuli ode me.

Neodvazuji se mit optimismus. Ale takticky je to velmi dobry vyvoj pro me. Logicky by se timto melo vse zlepsit a meli by se chovat vzorne.

Pro me je obrovska otazka jestli je budeme muset nahanet (jako kazdy mesic) aby zaplatili najem.

Dale ve smlouve ma, ze kdyz dva mesice zaplati pozde (jednou uz pozde zaplatil), tak mu prestane platit opce na prodlouzeni najmu. Kdybych byl v jeho kuzi tak bych mel taky strach a neodvazil bych se znovu zaplatit pozde.

Za minuly mesic kdy zaplatil pozde byla jeho vymluva, ze mu banka nechtela vzit penize v hotovosti. Nemohl je tedy vlozit na muj ucet. Pry dokonce dvakrat zkousel platit. Banka penize nechtela ani podruhe. A on tak jen ztracel cas! A rozhodne nebude platit penale za pozdni najem, protoze to neni jeho vina.

Delam pruzkum trhu za kolik by slo prodavat nove sklady

Uz za par mesicu by mohla zacit stavba novych skladu. S terminem dokonceni pristi rok.

Resim posledni detaily. Treba zvazuji jestli bych si mel zaridit moznost aby jednotlive sklady slo prodavat. Sklady jsou postaveny na jednom pozemky. A kdybych je chtel jendotlive  prodat tak musim udelat tzv. condominiums. Podobne jako kdyz se prodavaji byty v nejakem vetsim dome. Resim to  rozdeleni na condominiums s pravnikem. Znovu se ten proces tahne. Doopravdy jak je ted konjuktura, tak nikdo nema na nic cas. Pravnik pise otazku architektovi. Ten nereaguje. Pak nejaka jeho spolupracovnice pise odpoved, ktera je spatne. Pravnik pise takto to nejde. A znovu se ceka na odpoved. Vzal jsem na tento job top architekta. Zaplatil top penize ($150k+). Ale ve finale vetsinu prace delaji nejaci podrizeni, kteri toho moc nevi. Architekt kdyz ma cas, tak je videt, ze znalosti ma. Ale casu moc nema, protoze ma podle me rozdelano mraky vetsich projektu. A toto je maly projekt. Takze si clovek pripada, ze se doprosuje, aby mu tu praci nekdo udelal.

Uz jsem si rikal, ze se na rozdeleni na condominia vykaslu. Ale znamenalo by to, ze bych jednotlive sklady nemohl prodat. Jako test jsem si zkusil uz ted sklady nabidnout na prodej. Proste jen jako test abych videl jestli bude zajem.

Zajem vypada ze je. Moc se na to nespoleham, ale v oblasti kde stavim neni nic noveho na prodej. Kupujici jsou ochotni platit velke premium za to kdyz sklad bude novy. Samozrejme az dostavim tak muze byt recese a vse bude jinak.

Pri tom pruzkumu me oslovil broker co se stejny pozemek pokousel v minulosti koupit. Poslal mi takovy dramaticky email jak se strasne snazili pozemek koupit a maji obrovsky zajem. (Pritom ten pozemek byl hodne dlouho v nabidce a nikdo ho nekupoval. Cely zazitek z koupe jsem popisoval jeste tady.)  Ma klienta co tam chce postavit benzinovou stanici. Jen na pulce pozemku.

Mozna by zaplatil za tu pulku co me stal cely pozemek.

Oteviraji se zajimave moznosti na vyber:

  1. Muzu postavit sklady podle puvodniho planu a pronajmout je. Predpokladany vynos z najmu je 6.5%. Neni to zadny zazrak, ale na dobrou oblast kde je sance na zhodnoceni je to OK. Vynos je mensi, protoze vyrazne stouply naklady na staveni.
  2. A ted nova varianta. Mohl bych prodat pulku pozemku. Misto ctyrech skladu postavit jen dva. Tim, ze by byl pozemek zadarmo tak by byl vynos z najmu 9%. To uz je lepsi.

Varianta 2. by znamenala zase nejake zdrzovani s urady. Nektere schvalovani by bylo nutne udelat znovu. Ale stoji to za zvazeni.

A ted varianta kdybych sklady prodal.

Zalezi za jake ceny s zrovna bude prodavat v dobe dostaveni. V pesimisticke variante, vydelam $1M. Tohle znamena, ze rok ted budu stavet. Hlidat naklady. Doprosovat se kontraktoru at vse udelaji jak maji. A jako odmenu kdyz to nepujde moc dobre vydelam milion.

Od doby co jsem pozemek koupil stoupl na hodnote o $1.5M. Takze kdybych si chtel usetrit nervy se stavenim, tak dnes muzu prodat a vydelat $1.5M. Bez prace. Po odecteni nakladu na architekta, ruzne povoleni, pravniky to je $1.3M.

Kdyz vse pujde dobre, tak podle optimisticke varianty bych vydelal $3M. Tohle je varianta co jsem testoval zverejnenim nabidky. Podle me tam ta sance je, ale je neprozkoumane uzemi. Byla by to rekordni cena za ctverecni stopu v te oblasti. Ale tim, ze nemam vubec zadnou konkurenci (a nebudu, protoze se nic nestavi a nejsou pozemky), tak je to teoreticky mozne.

Mam rozjednano nekolik moznosti. Chci mit flexibilitu a videt, ze se muzu rozhodnout na posleni chvili jestli sklady drzet a pronajimat nebo prodat. Taky je pekne jak stouply ceny pozemku, ze i kdybych nedelal vubec nic tak uz jsem ted vydelal.

Udelal jsem realitni investici s vynosem mene nez 1%

Posledni realitni investice co jsem udelal ma navratnost jen 0.88%.

Kdyz se na to podivam timto pohledem tak to vypada jako velmi spatna investice. V dobe kdy jsem v USA teprve vse budoval bych takovou investici neudelal. Navic jsme teoreticky na vrcholu trhu.

Ale…

  • Najit najemniky me trvalo mene nez tri dny. Tri dny me bezel inzerat (zadarmo) a prislo velke mnozstvi zajemcu, ze jsem musel inzerat stahnout. (Je to kvuli atraktivni lokalite kde nemovitost je)
  • Dum  je v podstate na zboreni. Verim, ze by se dalo pronajmout za vice, ale nechtel jsem investovat do oprav, protoze skutecne ten dum zborim hned jak dostanu povoleni na nove plany. To bude trvat rok a pul nebo dva roky.
  • Cena i kdyz je hodne vysoka je v podstate jen cena za pozemek. Cenu domu jsem vubec nezapocitaval. Dival jsem se jen za kolik se prodava pozemky a podle toho jsem udelal vyhodnou koupi. Cena na plochu pozemku vychazi velmi dobre.
  • Cim atraktivnejsi oblast tim je vetsi jistota, ze ceny zustanou stabilni. Je to zakon nabidky a poptavky. Takze sice mala vynostnost, ale zaroven je to jistota a stabilita.

Samozrejme cas ukaze nejlepe jak to dopadlo. Je to kontraproduktivni kupovat v dobe kdy je trh nahore. Ale kdyz kupujete neco unikatniho tak se neda cekat na idealni nacasovani. Museli byste pak treba cekat dalsich deset nebo i vice let nez se stejna prilezitost objevi.

Plus vyuzivam odpisy na snizeni dani. A i v pripade, ze dum zborim tak se da odepsat. Tohle neni automaticke pravidlo. Ale kdyz se nad touto strategii mysli predem, tak se to da zaridit tak, ze i po zboreni se dale pokracuje s odpisy. Coz je nadherna vyhoda. A i kdyz ja osobne nepripisuji budove nejakou hodnotu v ramci posuzovani tohoto obchodu tak pro financak tam ta hodnota je a odepisovat se da.

Ta hlavni pointa je, ze do doby nez dum postavim znovu tam je nejaky prijem, ktery pokryva naklady a hlavne dan z nemovitosti. A kdyz tam postavim neco noveho tak verim, ze hodnota celkove stoupne, protoze bude mnohem lepsi vyuziti soucasneho pozemku.