Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Nove zakony na ochranu najemniku v Kalifornii

Od ledna plati nove zakony v Kalifornii. Hlavni cast je, ze se udelali nejake stropy o kolik muze majitel zvedat najmy najemnikum. Podle novych zakonu, muze majitel zvedat najem o 5% plus zmena indexu cost of living (zhruba dalsich 2.5%). Maximum 10% zvyseni najmu  kazdy rok, coz podle me vetsina majitelu nedela.

Zvednout najem o vetsi castku se stane, kdyz treba dlouho z nejakeho duvodu najem nezvedate. Mate treba dum v horsim stavu. Mate dobreho najemnika, ktery je slusny a s nicim neotravuje. Za odmenu mu roky nezvedate najem. A pak treba musite najem, protoze se odstehuje a chcete pronajmout za trzni cenu nekomu novemu. Jenze to je ted zakazane. Jestlize ten stary najemnik platil tisicovku najem tak novemu muzete taky uctovat tisicovku. A je jedno jestli trzni najem jsou treba dva tisice. Budete moc zvednout treba o tech 7.5%. Vice ne.

Takze co tato ochrana bude mit za prakticky dusledek? Kazdy majitel bude kazdy rok zvedat najem o to maximum, protoze nebude chtit byt v situaci, ze jeho najmy budou vyrazne mene nez trzni ceny. Ptal jsem se znamych co vlastni byty a domy na pronajem jestli pravidelne drive zvedali najem. Rikali, ze ne. Kdyz meli dobreho najemnika (bezproblemoveho), tak nechali klidne najem vice let bez jakehokoliv zvysovani. Ted zvedat budou. Coz je naprosto pochopitelne.

Ale do toho zakona dali dalsi zajimave veci. Koupil jsem takovou zriceninu na velmi luxusnim miste. Podaval jsem navrh na mesto na postaveni noveho domu.

Ted me zaskocili na meste, ze chteji potvrdit, ze v nemovitosti nebydlel nejaky najemnik co ma maly prijem za poslednich 5 let. Takze formulare, ktere musi potvrdit najmenici co bydleli v nemovitosti v dobe nez jsem ji koupil. Mimochodem jsem nemovitost koupil prazdnou. Takze nikoho jsem od nikud nevyhazoval. Ani lidi na tom meste poradne nevi jak vubec ten zakon implementovat a co maji po me chtit. Ono to totiz nedava moc logiku. Jak ma clovek zjistovat kdo bydlel v dome za poslednich 5 let. Jak ma ty lidi vypatrat a donutit je at podepisou jaky maji prijem.

Kdyz v dome zadny najemnik s nizkym prijmem poslednich 5 let nebydlel tak si jako majitel muzu delat co chci. Jestli tam bydlel, tak nesmim zmenit velikost bytovych jednotek a ani cenu za najem i v pripade ze postavim novovstavbu. Takze jakou pak budou mit majitele v takoveto situaci motivaci ty jejich nemovitosti opravovat? Zadnou.

Znovu me ta ochrana nedava logiku. Uplne selskym rozumem. Tohle je nemovitost v luxusni oblasti. Nemovitost je velmi stara a neni v dobre stavu. Praskaji a ucpavaji se trubky s odpadem i s vodou. Izolace je spatna. Ten dum je potreba zborit a postavit znovu.

Ted si vemte, ze pronajmutim nekomu kdo ma nizky prijem mi zablokuje moznosti jak nemovitost prestavet. Jak se bude majitel chovat v dane situaci? Bud nikdy nebude planovat dum opravovat nebo nikdy nikomu s nizkym prijmem dum nepronajme . Ty pravidla byla vymyslena s dobrym zamerem, ale jsou spatna.  Vice uskodi a prinesou obraceny efekt nez maji.

Ublizi to nejvice tem lidem, ktere chteli chranit.

SpaceX a Tesla efekt na hodnoty skladu

Psal mi broker co prodal sklad v arealu kde je Tesla a SpaceX.

Chtel se pochlubit, ze udelal rekordni prodej. Mel dve nabidky. Jednu za hotovost. Druhy kupujici chtel delsi cas na uzavreni obchodu, aby si mohl zaridit pujcku. Nabidl jeste vice, ale prodavajici radeji chtel jistotu a vzal tu nizsi nabidku. Dal prednosti hotovost a rychlemu uzavreni obchodu.

Jsem v soku, protoze ta cena je trojnasobek hodnoty za ktere jsem nakupoval. Moje koupe byly v letech 2012 az 2013. Trojnasobny narust cen za 7 let!

Najmy ve stejnem komplexu jsou na 2.5 nasobku z doby kdy jsem kupoval.

Doopravdy je to sileny narust. Je tady videt vyrazny SpaceX a Tesla efekt. Obe firmy v arealu sidli a neustale potrebuji vice prostoru.

Muze to jit vice nahoru? Ja jsem nejvetsi skeptik a odmitl jsem koupit sklad ve stejnem arealu pred rokem. Kdybych ho udelal tak jsem za ten rok vydelal 20%. Pripadam si s temi cenami jako pri minule bubline (ano zase strasim s krizi). Neuveritelne, ze lidi jsou ochotni takove penize platit.

Ekonomika je na tom v USA dobre. Ale od noveho roku zacala v mnoha statech platit zvysena minimalni mzda. Najmy sly za posledni roky taky vyrazne nahoru. Selskym rozumem to musi narazit na nejakys trop. A ja citim, ze uz to zacina narazet.

P.S. Toto jsou sklady co lezely prazdne ctyri roky, protoze je nikdo nechtel/nemohl koupit behem krize. To mam neustale v zivych vzpominkach, jak ta doba byla doopravdy depresivni. Jen si predstavte, ze jste majitel a chcete sklady prodat (a po ctyrech letech porad jen platite naklady a nedari se vam to). A v USA ty naklady nejsou male. Dan z nemovitosti je kolem 1% trzni hodnoty rocne. Ti brokeri co mi tehdy prodali sklady chteli at jeste koupil hodne velky pozemek co tam byl volny. Myslim, ze to tehdy bylo za 5 mil USD a nemel jsem na to penize. Ten by byl dnes taky na trojnasobku!

Posledni upravy pred vydanim stavebniho povoleni na sklady

Resime snad doopravdy poslednich par detailu na planech pro stavbu skladu v Torrance. Bohuzel Civil Engineer dostal infarkt, byl v nemocnici a pak se rozhodl jit do duchodu. Jeho partner vypada pretizene. Vse se nam zpozdilo.

Co se resilo na meste:


Resili se vsechny ty cervene pripominky pripsane do planu a uz jen s tim civil enginnerem. Vsechny ostatni oddeleni mame uz vyresene.  Napriklad:

– Zadrzovaci nadrze, aby destova voda netekla do odpadu. Nevychazeli vypocty. Civil Engineer navrhoval nejakou pumpu, ale architekt to zachranil at se radaji udelaji dve nadrze (dry well). Funguje to tak, ze voda natece do nadrze a postupne se vstrebava. Mesto resilo aby vypocet sedel (urcite mnozstvi vody se musi vstrebat behem 96 hodin, apod), nesmi se ta nadrz vrtat moc do hloubky, aby se nezasahlo do hladiny podzemni vody a tak dale…


– Na planech mame parkovani pro invalidy a dobijeci stanice na elektricke automobily. Oboji je pozadovano zakonem. Ted nove chteji jeste misto pro elektricky van pro invalidy. Netusil jsem, ze nejaky elektricky van pro invalidy ani existuje. Nastesti tim, ze plany byly schvaleny uz loni tak to po nas chtit nebudou.

– Kazdy pozadavek bere nejake misto. Nekde se neco pohne, pak zacne chybet parkovani, musi se pohnout stena, apod. Ze zadu mame nejake nouzove vychody, ale uz tam maji na pozemku bremeno vodarny (je tam nejaky kanal ke kteremu maji mit pristup). Dvere otevirat ven muzeme, ale nesmime ke dverim mit uz betonovy prah (ktery tam zase chce mesto). Tak se resilo jak toto vyresit (dvere se budou otevirat dovnitr, kdyz je limit na budovu mene nez 50 lidi tak je to umozneno).

– Majitele musi u uradu na ochranu podzemich vod vyzadat nejake dalsi povoleni, aby se mohlo stavet. Drive to mohli za majitele delat architekti, ted vyzaduji at si to delaji sami. To vypada jako pekne slozita vec, kterou ted budu resit.

Ceny za staveni jdou porad nahoru. Neni zadny pokles v novych projektech. I kdyz se porad hrozi nejakou krizi tak v realite to tak vubec nevypada. Lide jsou ochotni platit obrovske penize za nemovitosti, transakce probihaji, stale se stavi a architekt ma prace az nad hlavu. Rika, ze zatim zadne zpomalovani nevidi.

Sklad v Nevade zhodnoceni 85%

Loni jsem prodal muj sklad v Nevade. I kdyz primarne prodavat nechci, tak jsem videl, ze neni uplne jednoduche najit dobreho najmenika. Sklad je velky (76,000 sq. feet = 7060 m2) a tim padem okruh zajemcu je maly.

Daval jsem ho na trh jak na pronajem tak na prodej. Vice zajemcu se hlasilo na prodej. A nakonec jsem ho prodal.

Koupeno v breznu 2013. Prodano v prosinci 2019. Po sesti letech zhodnoceni investice 85%.

Rocne prumerne zhodnoceni vychazi na 11% (plus vynosy z najmu). Vynos z najmu byl  10.8% rocne.

Investice do nemovitosti jsou super.  I kdyz jsou tam vzdy nejake problemy (jak se vsim), tak mam pod vlastni kontrolou jak je resit. Dokud ma clovek flexibilitu kdy muze prodat a neni vazan velkymi dluhy, tak to jsou nejlepsi investice.  Nemovitost prinasi vynos z najmu, ale pak je tam jeste krasny bonus, kdyz se clovek rozhodne prodat a vydela znovu na prodeji.

Je tam navic obrovsky benefit uspory na danich (odpisy).

Kdyz clovek neproda v dobe, kdy je nejaky propad, tak se neda prodelat. (Jen s vyjimkou koupe v oblasti kde jdou dlouhodobe ceny dolu).

Pro pristi investice mam kriteria:
1. Prisnejsi vyber lokality. Blize ke me. Oblasti ve kterych mam detailni znalosti.
2. Radeji mensi sklady nez velke. Kvuli tomu jak rychleji jdou pronajmout.

Nevyuzita realitni prilezitost (parkovani pro kamiony)

V Los Angeles a Long Beach jsou dva obrovske pristavy pres ktere se importuje 60% veskereho zbozi do USA. Zbozi prijede v kontejnerech. Kontejner se nalozi na kamion a veze se nekam do skladu.

Ti majitele kamionu je nekde musi parkovat a tech vhodnych parkovacich mist je cim dal mene. Hodne mest vyslovene zakazuje parkovani kamionu na ulicich nebo na pozemcich. Treba na tom pozemku musi byt vyslovene urcity zoning (heavy industry), aby to vubec bylo mozne. Mam pozemek, kde je zoning na vyrobu (light manufacturing) a ten na parkovani kamionu pouzit nejde. Vetsina mest jeste krome zoningu chce CUP (specialni povoleni na to parkovani kamionu).

V roce 2017 byly najmy pozemku na parkovani kamionu kolem 0.40 USD na stopu. A pozemky se prodavali kolem 45-50 USD na stopu.  V roce 2018 doslo k velkemu posunu cen nahoru. Ted jsou najmy kolem 0.60 USD na stopu a prodeje kolem 80 USD na stopu.

To uz jsou obrovske castky. V podstate se vyplati vice pronajmout pozemek na parkovani kamionu (kdyz to tam jde) nez na stejnem pozemku neco budovat. Neni potreba investovat dalsi penize. Staci mit jen plot okolo a asfaltovy povrch.

Jen je velka otazka jestli soucasne ceny jsou tim vrcholem ze ktereho to poleti dolu. Trucking companies maji posledni rok cim dal vice problemu. Par jich loni zkrachovalo. Takze i ten zajem o parkovani muze v nejblizsi tobe polevit. Tohle jen spekuluji, ale kdyz se na to divam, tak jsem mel investovat pred 2-3 roky. Tehdy jsem dal nejake nabidky, ale takove hodne opatrne, ktere mi neakceptovali.