Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Rad nakupuji. Nerad prodavam.

Mam dve nabidky na prodej meho maleho retail centra. Chtel jsem se toho zbavit. Nezapada do me strategie. Investuji hlavne do skladu a retail je proste neco jineho. Chova se to jinak. Jina pravidla.

Tohle beru, ze je naprosto normalni. Kazdy realitni investor k necemu tihne. Nekdo ma rad residential. Nekdo ma rad retail. Nekdo sklady (industrial). Vetsinou to je podle toho s cim ma jak stesti. Pak si na to zvykne. Zna presne jak se delaji smlouvy. Jak co zorganizovat, jak najit najemniky a pak kvuli tomu zustava u toho sveho zamereni.

Moje zamereni jsou sklady a fakt je mam moc rad jako investici. Takze jsem si rikal, ze kdyz se objevi dobra nabidka na prodej tak ten muj retail prodam.

Nabidka se objevila. Delali jsme dneska inspekci a uplne jsem zacal hazet v hlave brzdu. Pocitove jsem mel pocit, ze me ten muj oblibeny najemnik zas tak nevadi. Kdyz me tak videl osobne tak me  trikrat po sobe pozval, ze mi neco chce uvarit k jidlu. Jestli nemam hlad. Byl proste moc hodny a pohostinny. Dokonce si uz zpravil tu klimatizaci na vlastni naklady. Rikal mi Johne, ja se prece o vse postaram! Nemusis mit starosti! Proste paradni najemnik, ze? Taky si rikam, ze jsem mu krivdil. Misto toho abych ho nutil mi platit bankou jsem si mel kazdy mesic chodit pro hotovost a byli by vsichni spokojeni. Tohle chtel a me se nechtelo, protoze nemam cas nekam chodit.

Tak jsem sam zvedavy jak to ted dopadne. Rozumove bych mel retail prodat. Citove se mi nechce uz tolik prodavat. Vynos tam je 6%. Dalsi velka vyhoda s vyznamnymi odpisy (usetrim na danich). Mit penize v bance taky neni moc vyhra (uroky jsou male a jdou zase dolu). Tak to cele zvazuji.

Najemnik chce ode mne kupovat nemovitost

Muj nejzabavnejsi najemnik co ma velky problem platit najem vcas (vzdycky tam je nejaky problem za ktery nemuze,  treba ze banka nechce vzit jeho penize) mi posilal SMSky:

Johne, mam zajem koupit celou budovu. Potrebuji s tebou nutne mluvit. Hned mi zavolej jak muzes. Johne, kolik chces za tu budovu? Johne bud ferovy!

Nemel jsem moc chut na to reagovat. Proste neverim, ze nejake penize vubec da dohromady. Treba uz podle toho jak jezdi autem ktere ma kompletne sjete pneumatiky (doopravdy tam nema vubec zadny vzorek). Tak jsem nechtel ztracet nejaky cas diskuzemi co je ferova cena.

Za tyden napsal znovu: “Johne, rozbila se klimatizace. Vyhorel motor.”

Jen pro ctenare, to je klimatizace, kterou nechal bezet asi mesic naplno, v prazdnem prostoru, ze se udelal na strese obrovsky balvan ledu.

Dale psal: “Mam to nechat spravit a rovnou ti poslat ucet? Nebo to zaridis a zaplatis ty?”

Ja odepisuji: “Muzu to nechat spravit mym opravarem nebo to zarid ty. Ale v obou pripadech jsi za tu cenu opravy odpovedny podle nasi smlouvy”. To zustalo uz bez odpovedi.

🙂

Taktika pri vyjednavani koupe nemovitosti v USA

Vyjednavni o koupi nemovitosti je z velke casti taktika a psychologie. Trzni cena neni uplne dokonala. Je to vzdy o vyjednavani. A jedna strana vzdy chce vice koupit nebo vice prodat. A pri tom vyjednavani se to pak zacina ukazovat.

Zakladni pravidlo je, ze to jestli na nemovitostech vydelate se nejvice rozhoduje pri koupi! Zasada je co nejlepe koupit.

Finalni cena neni temer nikdy finalni
Kdyz se uz chvili vyjednava tak jedna strana, v tomto pripade prodavajici rekl, ze to je FINAL PRICE (Take it or leave it). Proste, ze uz vice v zadnem pripade neslevni. Tomuhle se vzdycky smeju (pro sebe po tajmu) kdyz to nekdo rekne, protoze jsem snad jeste nezazil, ze by to platilo. Americani jsou dobri na kompromis. A kdyz je kupni cena treba 1.3 milionu dolaru (final price) a nabidnu o 50 tisic mene, tak je hodne pravdepodobne, ze akceptuji. U vetsich castek to plati jeste vice. Kdyz je koupe za pet milionu tak uchylka od final price dalsich par set tisic dolaru nikdy ten deal nerozbije. Par set tisici se vydela jen tim, ze ma clovek trosku drzost a i kdyz ho druha strana presvedcuje at v zadnem pripade uz dalsi nabidku neposila, ze nebudou reagovat tak to presto posle. Takze cinnost co zabere par minut vydela penez ktere byste na ulici nenasli.

Prodavajici fixovany na magicke cislo
Jak jsem popisoval to finalni ceny tak jsou v tom i vyjimky. Nekdy se prodavajici fixuji na nejaka magicka cisla. Jeden pan co sel do duchodu a prodaval mi kancelare tak rekl, ze musi dostat 460 tisic a ani o dolar mene. Nebo tri sourozenci zdedili dum a prodavajiho ho. Ale vi, ze kazdy chce milion takze se to musi prodat za tri miiony a nejede pres to vlak. Pak se doopravdy to vyjedavani zasekne na ten finalni cene. V praxi jsem zjistil, ze tito prodavajici uvazuji nad tim dealem jinak.

Pak vymyslim jine strategie. Vymyslim zpusob jak ukazat, ze dostavaji to svoje magicke cislo, ale pritom je to pro me porad dobry deal. Podarilo se mi to uz vicekrat pres tzv. owner financing. Misto zaplaceni cele hotovosti, tak zaplatim jen cast (klidne az 50%, aby prodavajici mel jistotu a maly risk) a zbytek je pujcka od prodavajiciho. Proto se tomu rika owner financing. Pak ukazu prodavajicimu, ze na urokach vydela treba dalsich xxx tisic navic, tak mi o tu castku muze snizit kupni cenu. Dostane sice penize postupne, ale zaroven v tom ma i danovou vyhodu (u tech investicnich nemovitosti nemusi danit v jednom roce a rozlozi ten zisk na vice let).

V praxi to vypada takto. Nabidnu nizsi cenu. Prodavajici chce vice. Ja reknu, ze vice penez nemuzu nabidnout, ale kdyz mi da owner financing tak mu nabidnu xx downpayment a xx vydela na urokach behem xx let (podle toho jak vycitim, ze chce penize rychle nebo pomalu tak nabidnu ten termin). Pro me je to vyhoda, ze nemusim pouzit svoje penize. Nemusim platit bance za odhad nebo jine papirovani (u komercnich nemovitosti treba jeste Enviromental report). Je to vyhra na obe strany.

Schopnost odejit z vyjednavani
Nejhorsi je, kdyz se jako kupujici zamilujete do nemovitosti a musite ji mit. To je temer zaruka na zaplaceni vice nez musite. Ja se do posledni minuty na nic nefixuji. Kdyz na me prodavajici vyrukuje s tim, ze ma jeste dalsiho zajemce co taky napsal nabidku (coz se v USA stava dost casto, ze na jednu nemovitost je najednou nekolik nabidek a zacina bidovani jak v aukci), tak pro me je to signal odejit.

Napr. agent prodavajiciho sdeluje po obdrzeni me nabidky:
“Mame tady dalsiho vazneho zajemce. Uz se byl trikrat podivat a chystaji taky napsat nabidku”. 

Doslova to tem prodavajicim rikam, ze jestli je to “multiple offer situation”, takze nemam zajem a odstoupim. To pusobi jak ledova sprcha. Protoze kazdy prodavajici miluje, kdyz muze cenu vysponovat mezi nekolika zajemci. Nekdy i trosku lzou a prave tam se nejvice vyplaci z vyjednavani odejit a treba za mesic se znovu ozvat.

Schopnost odejit i po zainvestovani penez
Due dilligence (cinnosti kdy si zjistujete jestli je nemovitost vhodna, delate inspekce a pruzkumy) stoji cas a penize. Kdyz nainvestujete treba par tisic dolaru do pravnika nebo nejakych pruzkumu (treba “survey” – coz je zamereni kde skutecne vede pozemek a jestli treba na nem nemaji sousedi neco postaveneho), tak prodavajici dostane casto pocit, ze uz z toho obchodu neuhnete. A nejednou se vyjednava hure. Ono casto se v te due dilligence prijde na ruzne negativni veci a znovu se vyjednava o cene. Ja jako prodavajici to taky nemam rad a nechce se me zlevnovat cenu. Ale jako kupujici chci samozrejme vyjednat vse nejlepe. A ted zalezi kdo me lepsi znalost trhu a lepe odhadne situaci. V poslednim dealu jsme takto na posledni chvili rusili a po nekolika mesicich pristoupili na o dost lepsi cenu!

I po odmitnuti se nebat nabidnout nizsi cenu
Tohle je dalsi vec co me fascinuje. V USA se mi uz nekolikrat stalo, ze jsem dal nabidku. Nedohodli jsme se. Pak jsem po case dal horsi nabidku. Znovu jsme se nedohodli. A zase po case jsem dal jeste horsi nabidku! Kdybych byl v tom stejnem pripade prodavajici tak by me takovy kupujici strasne stval. Ale americani jsou fakt dobri na delani kompromisu a vyreseni situace podle konkretni situace nebo podminek. Ono ty zivotni situace se meni. Lidi treba najednou potrebuji ty penize vice. A obchod se pak uskutecni. Me tuto strategii vubec nevadi pouzivat kdyz neco kupuji, ale nemam ji rad kdyz mi to nekdo udela zrovna kdyz prodavam:-). Na to je pak nejlepsi nereagovat a trosku ziskat zpet kontrolu nad situaci. Protoze kdyz by clovek zacal vyjednavat s tou hodne spatnou nabidkou tak je to cista znamka zoufalstvi, ze chce za kazdou cenu prodat.

Uvazuji o zbourani pekneho atria

Vazne uvazuji o likvidaci tohoto krasneho atria v mem skladu v Nevade.

Zabira 7,700 sq. feet = 715 ctverecnich metru. To je obrovsky prostor, ktery jde vyuzit produktivne. Ta plocha reprezentuje v najmu ctyri tisice dolaru mesicne.

Na zalevani se spotrebuje 18,000 galonu vody! To je 68 tisic litru vody! Ucet za vodu je kolem $800-$1,000 mesicne.

V lete se v tom prostoru udrzuje teplota klimatizaci. To je dalsich $500-$800.

Otazka je za kolik se mi podari najit nekoho kdo to zboura a vybetonuje. Jak je konjunktura tak je to doopravdy doprosovani se firem jen aby prisly dat cenu.

I kdyz je to pekny prostor tak je hodne neprakticky.

Situace s mym zajimavym najemnikem se takticky vylepsuje

Jsem velmi zvedavy jak se bude vyvijet situace s mym nejzajimavejsim najemnikem.

Meli desitky let provozovnu v jine lokalite. Tu ted zavreli.  Takze jim zbyva uz jen jedina provozovna, kterou si pronajmuli ode me.

Neodvazuji se mit optimismus. Ale takticky je to velmi dobry vyvoj pro me. Logicky by se timto melo vse zlepsit a meli by se chovat vzorne.

Pro me je obrovska otazka jestli je budeme muset nahanet (jako kazdy mesic) aby zaplatili najem.

Dale ve smlouve ma, ze kdyz dva mesice zaplati pozde (jednou uz pozde zaplatil), tak mu prestane platit opce na prodlouzeni najmu. Kdybych byl v jeho kuzi tak bych mel taky strach a neodvazil bych se znovu zaplatit pozde.

Za minuly mesic kdy zaplatil pozde byla jeho vymluva, ze mu banka nechtela vzit penize v hotovosti. Nemohl je tedy vlozit na muj ucet. Pry dokonce dvakrat zkousel platit. Banka penize nechtela ani podruhe. A on tak jen ztracel cas! A rozhodne nebude platit penale za pozdni najem, protoze to neni jeho vina.