Par dalsich zpusobu jak posuzuji investice do nemovitosti:

Cena za postaveni – Replacement value

Tohle je ukazatel jak posuzuji nemovitosti pojistovaci firmy, kdyz si kupujete pojisteni. Pojistovny chteji vedet kolik to bude stat kdyby se stejna nemovitost mela postavit za dnesni ceny (treba kdyz vyhori). Kdyz zavolate do pojistovny at vam daji cenu na pojisteni tak vam i pojistovna rekne kolik si mysli, ze je ta replacement value (cena na nove postaveni). Napriklad postavit novy dum vyjde na $100/ctverecni stopu (naklady na material a praci – ne prodejni cena). A pak se podivam za jakou cenu se dum prodava. Je to $200 za stopu? Nebo je to treba $30. Kdyz je trh v depresi tak se muze stat, ze koupite nemovitost za zlomek nakladu na postaveni. Kdyz se to podari tak mate obrovskou konkurencni vyhodu do budoucna. Za par let se trh spravi. Poptavka prevysi nabidku a zacnou se znovu stavet nove domy. Jenze nove domy budou stat mnohem vice nez to stalo vas. Muzete pronajimat nemovitost za mnohem mene a stale budete mit slusny zisk. Nebo pronajimate za stejne penize jako ostatni majitele, ale mate mnohem vetsi zisk.

Mesicni zisk – Cash flow/Income

Kdyz investujete tak se musite rozhdnout co ocekavate. Jestli chcete radeji vetsi mesicni prijem nebo vetsi sanci na zhodnoceni. Tohle si kazdy musi v hlavne srovnat sam a vedet co chce. Ono se to totiz navzajem vylucuje. Cim vetsi potencial na mesicni prijem tim je mensi sance na zhodnoceni a obracene. Funguje to totiz tak, ze cim je nemovitost atraktivnejsi (v lepsi oblasti) tim vice investoru o ni ma zajem a hodnota jde nahoru rychleji nez v mene atraktivnich oblastech. A kvuli vyssim nakupnim cenam jdou mesicni zisky z najmu dolu.

Jako konkretni priklad muzu uvest meho znameho, ktery si koupil nemovitost v prvni rade primo na plazi u more. Zaplatil velkou cenu a i kdyz je nemovitost plne pronajata tak najmy nepokryji ani 50% nakladu (a splatky pujcky). Kazdy mesic zaplati nekolik tisic dolaru z vlastni kapsy. Ale muj znamy spoleha na to, ze ceny pujdou nahoru a jednou proda s velkym ziskem. Ja tuhle strategii moc rad nemam. Vim, ze by me nebavilo neco dotovat a nikdo nemuze 100% predvidat jak se bude vyvijet trh. Muj znamy takto uz tri roky neco dotuje a mozna bude dotovat dalsich nekolik let.

Kdyz mate dobry mesicni prijem tak vam je celkem jedno jak se vyviji trh. Kazdy mesic dostanete penize a vydrzite cekat roky. Jestli se trh obrati za pet let nebo za deset vas netrapi. Tohle je moje strategie.

Kde investovat

Amerika je obrovska zeme a kazde mesto nebo oblast se vyviji trosku jinak. Kdykoliv neco kupuji tak se divam kolik podobne nemovitosti stoji v jinych oblastech. Je to velmi zajimavy pohled a da vam to perspektivu. Treba vidite, ze si muzete koupit podobnou kancelarskou budovu v Las Vegas za $300 za ctverecni stopu, v Los Angeles to bylo $200 a v Memphisu $50. A ted zacnete premyslet proc to tak je, ze kazde mesto ma tak rozdilne ceny. Podivate se na lokalni ekonomickou situaci. Premyslite nad vysi najmu (treba jsem zjistil, ze najmy byly ve vsech trech mestech temer identicke). Premyslite proc jsou ceny jake jsou a pak se rozhodnete co vam dava nejvetsi smysl. U tohoto prikladu jsem vedel, ze v Las Vegas bylo hodne spekulace a ze cena $300 za stopu pujde dolu. U Los Angeles byla cena normalni a necekal jsem, ze pujde vyrazne nahoru nebo dolu. A u Memphisu jsem videl, ze je zrovna v ekonomicke depresi, ale zacina se zotavovat.

V USA je obrovske mnozstvi statistik, analyz a informaci volne k dispozici. Staci jit do Google, cist a analyzovat! Muzete se docist kolik se v kazdem meste stavi, kolik ctverecnich stop kancelari pribude, kolik je tzv. absorption rate (kolik se jich pronajme), jak dlouho trva kancelare pronajmout, za kolik se pronajimaji, apod. Bezte na stranky komercnich realitnich firem. Kazda z tech vetsi ma sve analitiky a ti delaji reporty pro sve klienty. Tyto reporty jsou volne k dispozici na download (nekdy se musite zaregistrovat).

Napriklad:

http://www.cbre.com/USA/Research/Market+Reports/
http://www.lee-associates.com/global/knowledge.php
http://www.grubb-ellis.com/Research/Reports.aspx

Kdyz se rozhoduji investovat do nejake nove nemovitosti tak se snazim posoudit jestli to je dobra investice. A delam to ruznymi zpusoby. Popisu ten nejjednodussi pristup, ktery pouzivam.

Kolik me nemovitost mesicne vydela

Vedet kolik mesicniho prijmu me nemovitost vydela je hodne dulezite a snazim se byt hodne skepticky. Podivam se do MLS (databaze pro agenty) a take treba na inzeraty na Craigslistu na to za kolik se podobna nemovitost pronajima. Porovnavam podobnou nemovitost ve stejne oblasti. Podivam se na prumernou vysi najmu, ale podle te se neridim. Ridim se podle toho za kolik nejmene nekdo podobnou nemovitost nabizi na pronajem. Dejme tomu, ze je ve stejne oblasti dalsich deset domu na pronajem. Pet jich je za $1,200 mesicne, tri za $1,500 a dva za $999. Z toho usoudim, ze kdyz budu mit stesti tak bych mel 1,200 dolaru ziskat, ale pro sve vypocty pouzivam potencialni prijem $999. Vzdy pocitam s nejhorsi variantou! A zatim se me to vyplatilo.

Jak rychle se nemovitost pronajme

Kdyz nemovitost koupite tak musite vedet jak rychle se vam ji podari pronajmout. Tohle je dulezita informace, protoze musite vedet jestli mate dostatecne financni rezervy a take posoudite jak atraktivni investice to je. Posudte jaka je nabidka a poptavka. Je hodne podobnych nemovitosti na pronajem? Nebo je na trhu velka poptavka a malo nemovitosti v nabidce. Trva to par tydnu nebo klidne rok najit najemnika? Kam smeruje trh a ekonomika. Zhorsuje se ekonomika, takze se firmy budou stehovat do mensich (levnejsich) kancelari? Nebo lide se budou stehovat do levnejsich domu, aby usetrili? Staci trosku zapojit selsky rozum a budete vedet jak nad investici premyslet.

Mesicni naklady

Podobne je potreba premyslet nad naklady. Pocitejte s tim, ze naklady se muzou zvednout. Vyse pojisteni nemovisti se muze zvednout, dane se zvedaji, naklady na udrzbu muzou jit nahoru… Podivam na skutecne naklady. Porovnam s naklady u podobnych nemovitosti a dam si dostatecnou rezervu. I kdyz me prodavajici rekne, ze strecha je dobra, tak rovnou pocitam s tim, ze ji budu muset behem par let vymenit. Proste jsem extremne skepticky a pocitam s nejhorsim.

I kdyz po takovemto pesimistickem pristupu vidte, ze vam nemovitost vydela dostatek penez tak je to dobra koupe. Kdyz to neni moc lakave tak doporucuji do takoveto investice nejit.

Pristup k informacim je klicovy pri investovani do nemovitosti. Cim kvalitnejsi informace mate tim lepe. Ale i perfektni informace nenahradi selsky rozum. Je potreba osobne se jet podivat na nemovitosti co kupujete, projit si okoli ve dne a v noci (nejlepe nekolikrat), abyste treba videli jestli se na ulicich v okoli pohybuji pochybni lide. Taky sleduji jak je okoli ciste. Zajdu si do mistniho fast foodu. Divam se jestli lidi maji neporadek pred domy. Nebo u komercnich nemovitosti jako kancelari se jdu podivat na konkurenci. Zjistim za kolik pronajimaji, kolik kancelari maji volnych, jak pekne je maji upravene…

Ale zpet k tem informacim. Verim, ze to co popisu funguje jinak v CR nez v USA. To co popisuji se tyka trhu v USA a pro ty co hodlaji investovat v Americe muze byt dulezite vedet tyto dulezite rozdily.

Agenti

Agenti muzou byt dobrym zdrojem informaci, ale musite je brat s rezervou. Cilem realitniho agenta je prodat. Takze vam bude vzdy radeji davat optimisticke informace nez ty pesimisticke. Jako investor potrebujete vedet oboji. Jinak se nemuzete spravne rozhodnout. Ale je dobre vyuzit expertizy agentu a zjistit od nich maximum co se da.

MLS – Mulitple Listing Service

MLS je databaze kontrolovana v kazdem meste realitnim agenty (presneji jejich sefy – brokery) V USA musi kazde realitni firme sefovat clovek s brokerskou licenci (trosku tezsi pozadavky nez na obycejnou agentskou licenci). Ale i obycejni agenti musi jit do realitni skoly, projit FBI background kontrolou (jestli nejsou treba trestani) a slozit statni zkousky. Takze do MLS se normalni clovek nedostane. Pouze agenti a brokeri (dale budu rikat pro zjednoduseni jen agenti) maji pristup a MLS je nejlepsim zdrojem informaci. Ja sam jsem si udelal realitni licenci i kvuli tomu, ze jsem chtel seriozne do nemovitosti investovat a chtel jsem mit pristup do MLS bez jakychkoliv omezeni.

Co v MLS najdete:

• Vsechny domy na prodej (prodavane pres agenty – v Americe to je naprosta vetsina. Jen minimum domu je prodano primo majiteli bez ucasti agenta)
• Detailni informace ke kazdemu domu (fotky, informace, rok postaveni, velikosti pokoju, pocet pokoju, velikost pozemku,… )
• Vsechny prodane domy – tohle je velmi dulezite. Kdyz neco kupujete nebo prodavate tak chcete presne vedet za kolik se prodali podobne domy ve stejnem okoli. Tomuhle se rika tzv. COMPS. V MLS si je najdete. Kdyz pozadate tak vam ty COMPS da i agent, ale nekdy se stane ze zapomenou pridat nejaky dum. Treba kupujete dum a agent vam vytiskne COMPS, ale nezaradi tam dum, ktery se prodal hodne levne (ma strach, ze kdyz to uvidite tak si celou koupi rozmyslite). Tohle je duvod proc je dobre mit pristup do MLS. Dokonce vidite i domy, ktere se nekdo snazil prodat a nikdy se neprodali.
• V MLS najdete za kolik se stejny dum prodal v minulosti (pres tax record – danovy zaznam). Je to zajimave sledovat jak treba rostla cena behem let.
• Vidite i jak za nemovitost majitel zaplatil (hotove, s pujckou z banky a dokonce kolik je ta pujcka).
• Taky tam najdete jak dlouho se dum uz prodava (DOM – days on the market). Dulezite vedet. Kdyz se prodava dlouho tak je majitel casto vice nachylny pristoupit na nizsi cenu.
• Muzete taky videt jak a jak casto byl dum slevnen. Podle toho se da take poznat jak motivovany je prodavajici. Kdyz slevnuje rychle a casto tak to znamena, ze chce prodat a ma treba duvod spechat na prodej.
• Kolik podobnych domu je ve stejne oblasti na prodej. Cim vice tim je jednodussi koupit nebo ziskat lepsi cenu. Cim mene tim je to horsi. Tohle je velmi dulezite kdyz investujete. Kdyz je malo domu v nabidce tak se ceny drzi nahore. Kdyz je jich hodne tak ceny muzou jit dolu.

Kdyz nemate pristup do MLS tak muzete vyuzit ruzne weby s nabidkami nemovitosti, ale zadny nedava plny rozsah informaci. Ty jsou bohuzel v rukach agentu a zalezi jak se vam k nim podari dostat.