Kdyz chcete investovat do nemovitosti tak mate v USA hodne moznosti. Od rodinnych domu a komercnich nemovitosti, ktere muzete koupit a pronajimat, ale taky se o ne musite starat.

Existuji, ale i uplne bezstarostne investicni nemovitosti, ktere jsou vetsinou oznacovany jako tzv. NNN (triple net). Jsou to nemovitosti, ktere jsou pronajmuty stabilnim firmam, s garancemi na placeni najmu. Najemnik je ve vetsine pripadu odpovedny za vsechny opravy nebo naklady spojene s nemovitosti.
Muzete si takto koupit vetsinu fast food restauraci KFC, McDonalds, Taco Bell nebo opravny aut, obchody, nakupni strediska, kavarny jako Starbucks, apod.

Napr. dnes mi prisel tip emailem na moznost teto koupe:

Je to Starbucks v Dallasu, Texas. Cena $975,000. Vypada to na velmi dobrou lokalitu hned vedle Wal-Martu. Nove postaveny v roce 2005. Je tam 10-leta corporate lease, ktera se vetsinou da prodluzovat. V pripade, ze je lokalita spatna a Starbucku se nebude darit tak muzete pocitat, ze vam budou platit najem i kdyz obchod zavrou.

Videl jsem na prodej nemovitosti, ktere jsou prazdne, ale majitel stale dostava penize, protoze je podepsana najemni smlouva na desitky let. Hodne zalezi na tom jak silna firma je ten najemnik. Kdyby uplne zkrachovali tak vam najem prestanou platit. Ale v pripade firmy jako Starbucks o to nemusite mit strach.

U techto NNN najemnich smluv nemusi majitel delat vubec nic. Jen kazdy mesic dostane sek za najem. V pripade, ze se zvednou nejake naklady (napr. dane z nemovitosti, pojisteni, apod.) tak vse plati najemnik.

Takoveto NNN nemovitosti se daji najit od zhruba $150,000 v malych mestech. Ve velkych mestech je to spise v rozmezi milionu dolaru.

Pro ziskani pujcky je potreba slozit zhruba 25-30% v hotovosti a pujcku muze ziskat kdokoliv (i cizinci).

A kolik vydelate? Vydelek se pocita na zaklade tzv. CAP rate. Napr. u vyse uvedeneho prikladu je CAP rate 6%. Znamena to, ze ziskate 6% z kupni ceny (podobne jako urok v bance). Zrovna v tomto pripade je to hodne nizka CAP rate. Vetsinou pocitejte rozmezi 6-9%. V nekterych pripadech i vice nebo mene. CAP rate predevsim zalezi na tom jak je investice povazovana za rizikovaou. Malo rizikova ma mensi CAP. Hodne rizikova ma vysoky CAP rate, takze mate sanci vydelat vice, ale taky riskujete vice.

Krome CAP rate take mate sanci vydelat na zhodnoceni pozemku. Cim lepsi oblast tim vice jde cena pozemku nahoru.

Jestlize nekdy uvazujete o koupi nejake nemovitosti v USA tak tady jsou zdroje, kde je lze najit:

Realtor.com – oficialni web asociace realtoru. Muzete hledat residencni domy (residential real estate coz jsou obytne domy, byty a pozemky) po celych USA. Pristup a hledani zdarma.
Loopnet.com – komercni nemovitosti (kancelare, obchody, sklady, pozemky…). Pristup a zakladni hledani zdarma, ale neukazou se vam vsechny vysledky. Ale kdyz obmenite kriteria hledani, tak lze v podstate videt vse, aniz byste platili za predplatne. Plny pristup je asi za $35 mesicne. Loopnet je nejlepsi web pro hledani komercnich nemovitosti po celych USA.

Dalsi zdroje:

Zillow.com – velmi dobry web, podle ktereho muzete poznat kolik ma jaky dum hodnotu. Neni to databaze domu na prodej, ale databaze podle ktere muzete porovnat jaka je hodnota domu v urcitem okoli. Vyborny prostredek pro investory, aby poznali za kolik prodat existujici domy nebo jestli kupuji nejdrazsi nebo nejlevnejsi dum v urcitem okoli. Staci zadat adresu nebo oblast a ukaze se vam pohled pres Google Earth a ceny domu v okoli. Zaroven zde uvidite i posledni prodeje (z danovych zaznamu).

Assessor Office: Kazda county (neco jako kraj) ma urad Assessor office, ktery vymeruje dane z nemovitosti. Tento urad ma vetsinou online zaznamy, ktere jsou verejne a muzete v nem najit informace o nemovitostech jako vysi dani, letecke snimky, informace o poslednich prodejich. Staci dat do Google Assessor + nazev county. Napr. pro Las Vegas to je zde.
[photopress:lv.png,full,pp_empty]

Vytvoril jsem novou kategorii tykajici se nemovitosti v USA. Je to oblast, ktera je mi velice blizka. Za prve vlastnim brokerskou licenci (majitele firmy – ne pouze jako agent) v Nevade a mam nyni 8 agentu, kteri pro me pracuji. Ale navic pevne verim, ze investice do nemovitosti je nejjistejsi cesta k trvalemubohatstvi.

Neni to nejrychlejsi cesta, ale kdyz mate cas cekat tak je celkem jedno dojake nemovitosti investujete a z dlouhodobeho hlediska musite mnohonasobne vydelat. Dlouhodobe myslim treba min. 10-20 let. Samozrejme trh se hybe rychleji a hodne lidi vydela hodne i velmi rychle. Napriklad kdokoliv koupil jakoukoliv nemovitost v Las Vegas v roce 2001-2002 tak ji mohl prodat za dvojnasobekv roce2003-2005. Tohle ale neni muj styl a nedoporuji ho, protoze nikdo nedokaze odhadnout trh a jak se bude vyvijet.

Muj styl je najit takove nemovitosti, ze kdyz do nich investujete tak vam vydelavaji a jeste dlouhodobe roste jejich hodnota. V USA jsou obrovske prilezitosti a chci o nich vice psat. Doufam, ze to nekoho bude zajimat, ale snad by mohlo, protoze investovat v USA mohou i cizinci. Trh je tady velmi dobre vyvinuty a pro ruzne druhy nemovitosti neni vubec potreba byt fyzicky v miste kde se nemovitost nachazi. Proste da se to strukturovat tak, ze s tim nejsou zadne starosti.