Nedavno jsem psal jak me nekdo tlaci k prodeji pozemku co mi zustal v Memphisu.

Je to business park ve kterem jsou tri pozemky. Na dvou stoji kancelarske budovy. Treti je prazdny (ten co mi zbyl).

Ten clovek co by to ode me chtel koupit vyhrozoval, ze kdyz mu to neprodam, tak da zastavu na muj pozemek, protoze neplatim za udrzbu spolecnych prostor (napriklad za sekani travy). Jak jsem psal drive, tak Amerika je obrovska zeme a jsou tady strasne velke rozdily v tom jaci jsou lidi nebo jak se podnika v ruznych statech a mestech. Turista to skutecne nepozna, ale kdyz tady zijete tak vidite ty velke rozdily. To co jsem zazil v Memphisu jsem nikdy nezazil nikde jinde.

Vrtalo mi hlavou proc najednou tak tlaci, ze pozemek chce koupit. Nasel jsem kontakt na cloveka co mi drive v Memphisu pomahal a ten tam zajel a vyfotil mi par fotek:

Na pozemku stoji nekolik nakladaku (bez znacek). Predpokladam, ze patri tomu cloveku co chtel pozemek kupovat.

Drive se stavalo, ze kdyz takto najel nakladakem na pozemek tak drive nebo pozdeji praskly trubky s vodou. Je to tam nejak spatne postavene, takze jsem zvedavy kdy se to stane.

Pak jsem jeste nasel dokument, podle ktereho dokdud nepostavim kancelar na prazdnem pozemku tak nemusim platit zadne naklady na udrzbu. Takze me nic nepali to prodavat nejak levne a za kazdou cenu. Uvidime jak se to dal vyvine.

Amerika je velka zeme. Turista si toho moc nevsimne, ale jsou obrovske rozdily mezi lidmi v ruznych castech USA.

Kdyz jsem vlastnil kancelarskou budovu v Memphisu (stat Tennessee), tak jsem poznal uplne jinou Ameriku nez jsem zvykly ze zapadniho pobrezi.

Jen par perlicek:

• Najemnik (pastor) co provozoval krestanska radia (v nekolika statech) dokazal vymyslet nespocetne zpusobu jak se vyhnout placeni najmu. Do kazdeho emailu vzdy napsal God bless you, ale pokazde vymyslel nejaky tunel. Treba vitezoslavne prisel, ze zaplati za najem, ktery dluzil nekolik mesicu. Kdyz jsme zkusili sek v bance proplatit, tak nam rekli, ze je napsan z uctu co neexistuje. Respektive z uctu co byl pred nekolika lety zavren.
• Najemnik co si pronajmul kancelar jen proto, aby tam pak chodil vecer s dalsimi kolegy kourit marihuanu, pit alkohol a hrat poker.
• Kdyz jsem hledal moznosti jak inzerovat tak mi zamestnankyne rekla, ze nejlepsi je to v kostele. Proste kazdy jde v nedeli do kostela, takze i tam se inzeruji ruzne sluzby co nabizite .
• Nespocetne perepetie s remeslniky. Zaplatil jsem za praci tomu komu jsem ji zadal. Za par dnu se objevil dalsi clovek, ze pry on tu praci delal a nikdy nedostal zaplaceno. Takze chtel zaplatit znovu. Rekl jsem mu, ze jsem zaplatil tomu kdo mu praci zadal at si to s nim vyridi. On ale misto toho sel a odmontoval umyvadla v koupelne (za ktere jsem platil at mi je nainstaluji).
• Neuveritelne tezke najit lidi na praci. I kdyz je Memphis velmi chude mesto, tak remeslnici meli vzdy pocit, ze maji malo zaplaceno a vse me stalo vice nez v drahe Kalifornii. Proste lidem se nechtelo delat, a radeji nedelali nic nez, aby meli pocit, ze dostavaji “malo”.

Ted mam posledni dozvuk tohoto “Memphis” stylu podnikani, ktere moc na zapadnim pobrezi nezazivam. Zustal mi tam pozemek, ktery byl kousek pred budovou co jsem vlastnil. Ten pozemek me nikdy na nic nebyl, krome toho, ze mel urcitou strategickou roli. Vedou pod nim totiz trubky s kanalizaci a vodou. A kdyz na ten pozemek najel nekdo s velkym nakladakem, tak ty trubky vzdy praskly. A muselo se nakladne opravovat.

Na pozemku mi casto o vikendu parkovali lide co chodili vedle do kostela. Vetsinou tam jeste nechavali bordel (odpadky treba z McDonalds). Pak jsem tam dal retez. Ten mi parkrat prestrihli (coz byl taky trosku sok pro me), ale pak uz tam prestali parkovat.

Ten pozemek mi zustal, kdyz jsem budovu v Memphisu prodal. Budova mezitim zmenila majitele. A novy majitel by chtel pozemek koupit. Ale nechce moc platit. Tak vyslovene porad vymysli nejake tunely jak me o nej pripravit. Treba ted chce dat zastavu, ze pry neplatim poplatky asociaci. Dela to uplne okate. Zadna asociace tam neni. Ale to mu nebrani tu zastavu dat. Co je spatne, ze to je daleko. A i kdyz je pravda na me strane, tak reseni je pro me hodne nakladne. Tohle mi krasne pripomene, proc je dulezite mit realitni investice blizko sebe. Mate pak prehled co se deje a dokazete mnohem lepe (levneji) resit ruzne problemy.

Pred dvema roky jsem psal zaverecny post z meho projektu na virtulani kancelare Ofiplex v Memphisu.

Byl to projekt co jsem popisoval na blogu tak jak jsem ho rozjizdel. Byl to taky jeden z mych mene uspesnych realitnich kseftu.

Ted se ale divam, ze jsem prodal jeste vcas. Myslel jsem, ze jsem prodal za nejnizsi cenu co se dalo. Kupujici me brutalne usmlouval a me se nechtelo s temi kancelari uz zabyvat. Shipito v te dobe prekotne rostlo a pro me ty kancelare byly jen takove rozptylovani. Ono prectete si ten zaverecny clanek at vidite co s tim bylo za praci.

Na tomto prikladu je videt jak plati nejdulezitejsi tri pravidla v investovani do nemovistosti: location, location, location. Proste kdyz koupite na spravnem miste, ktere jde ekonomicky nahoru tak vydelate at udelate jakykoliv kseft. Kdyz koupite v oblasti, ktera jde dolu tak i sebelepsi koupe vas nespasi.

V dobe kdy jsem nemovitost kupoval tak byla vlastnena velkou pojistovaci firmou z New Yorku. Prodavali ji nekolik let. Nejdrive za 1.5 milonu. Pak slevnili na 1.2 milionu. V dobe kdyz jsem daval nabidku tak ta cena byla 750 tisic dolaru. V cele budove (17 tisic sq. feet = 1580 m2) byl jen jeden najemnik, zbytek byl kompletne prazdny. Ja jsem nabidl rychle uzavreni a platbu v hotovosti. A podarilo se mi je usmlouvat na 460 tisic dolaru. Myslel jsem, ze jsem udelal kseft stoleti. Neuveritelne levna cena. A ono to tak v te dobe vypadalo.

Pak jsem budovu opravil a rozdelil na male kancelare. To byl doopravdy vyborny tah. Najit najemniky, kteri chteji velke kancelare je tezke. Ale malickych firem, kteri si muzou dovolit platit par stovek mesicne je hodne. Takze se mi podarilo budovu velmi dobre obsadit.

Tady je treba ukazka najmu z kvetna 2011

Na cash flow to nebylo spatne. V rekordnim obdobi to prinaselo kolem 15 tisic dolaru mesicne v najmech. Ale jako realitni investice to nebyl dobry kup. Po tech letech cena jeste vice klesla.

Narazil jsem na inzerat, ze ted se budova prodava uz za: 295 tisic. Coz znamena, ze kdo ji koupi muze znovu usmlouvat jeste vice.

Kdybych mel nekomu davat rady ohledne investovani do nemovitosti tak to bude:

1. Investujte tam kde to znate a dokazete trosku odhadnout trendy (oblast jde nahoru nebo dolu)

2. Investujte blizko tam kde bydlite. Dojizdet nebo starat se o neco na dalku je narocne a drahe. Nemovitosti je potreba mit lokalne a pod dohledem.

3. Radeji zaplatit vice za nemovitost v lepsi oblasti.

Uzaviram kapitolu s kancelarskou budovou v Memphisu. Budova je prodana. Sek mam uz ulozeny v bance.

Neni to zrovna moc uspesny realitni kseft, co jsem kdy udelal. Prodal jsem vyrazne pod cenou, nez za kterou jsem koupil (-30 %). Chytrejsi by bylo par let s prodejem pockat, jenze jsem nedavno prehodnocoval casove priority. A tomuhle jsem se uz nechtel venovat.

Taky jsem si spocital, ze v dobe, kdy me to dobre fungovalo (na zacatku roku 2009) jsem vydelaval velmi slusne na najmu. Na vrcholu byly mesicni prijmy z najmu $15,000. Takze i kdyz jsem ztratil na kupni cen,e tak jsem nejake penize vydelal z najmu za ty roky, co jsem budovu vlastnil.

Co se mi povedlo a nepovedlo:

• Rozdelenim budovy na male kancelare pro zacinajici firmy byl velmi dobry tah. Obsazenost moji budovy byla vzdy mnohem vetsi nez u konkurence.
• Kdyz jeste fungoval Google Print tak to byl naprosto neefektivnejsi zpusob, jak ziskat najemniky. Jak skoncil tak jsem uz nebyl schopen najit alternativni reklamni medium, ktere by fungovalo podobne.
• Jiny kraj, jiny mrav. V Americe jsou obrovske rozdily v lidech, zvyklostech a jednani v ruznych mestech a statech. Moje chyba byla, ze jsem toto podcenil. Delat business v Los Angeles a Memphisu je propastne jine.
• Treba v Memphisu jsem dostal nejvice falesnych nebo nekrytych seku. Je to nelegalni, ale presto lidi nevahaji takto platit. S usmevem me reknou “God bless you”, zaplati falesnym sekem a pak jdou do kostela. Tohle byl pro me doopravdy sok. Podobne to funguje s remeslniky, kteri me doslova nekolikrat “oskubali”, protoze jsem nebyl pritomen a ridil jsem to na dalku. Muj nejvetsi neplatic byl pastor co vlastnil krestanska radia ve trech statech.
• Dostavame s k tomu, ze moje chyba byla, ze jsem tam nebyl vice osobne pritomen. To je bud moje chyba, nebo silna stranka. Chyba to byla pro Ofiplex v Memphisu, ale je to tim, ze se vzdy soustredim na to co si myslim, ze je nejdulezitejsi. A neplytvam moc casem. Takze z dluhodobeho pohledu me to zas tak nemrzi.
• Nezvladatelnost situace. Treba najemnici, co si pres leto brali deti do prace. Deti se pak honily po chodbach a jejich oblibena zabava byla vzit rulky toaletniho papiru a narvat je do zachodove misy. Pak spachovaly a cekaly az voda potece az po chodbe. Jejich rodice si pak chodili stezovat, ze je na zachodech binec. Tohle se delo treba kazdy den po tri mesice. Muj spravce to psychicky nebyl schopen vydrzet.
• Location. Location. Location. Tohle je zakladni pravidlo v realitnim businessu. I kdyz jsem ziskal budovu za velmi levnou cenu, tak bych uz velmi vahal koupit neco, co neni snadno dostupne a v dobre lokalite.
• Koho zajima vice informaci o Ofiplexu, tak se podivejte na tuto kategorii clanku.