Ahojte čitatelia Johnovho blogu,
nedávno som sa presťahoval do Miami a dohodol som sa s Johnom, že tu napíšem pár quest postov o rozdieloch medzi USA/ČR/SR.
Johnov blog čítam veľmi dlho, takmer od jeho založenia. Články, ktoré písal na v začiatkoch jeho blogu boli pre mňa najzaujímavšie, keďže popisoval rozdiely a problémy očami čerstvého imigranta. Práve takéto články o začiatkoch v USA tu skúsim postupne napísať.
Začnem témov prenajímania bytov (Condos).
Ak ste čítali diskusie na Johnovom blogu, veľa ľudí sa pýtalo, či mí´žu začať prenajímať byty v USA aj keď žijú v ČR, lebo im to prišlo oveľa atraktívnejšie ako kúpa a prenájom bytu v ČR.
Chcem pracovať s reálnym príkladom čiže vysvetlím to na apartmáne v ktorom sám bývam.
Platím rent $1600/mesiac a hodnota nehnuteľnosti je okolo $300 000. Ľudia si v Johnovej diskusii pod podobným článkom vyrátali navrátnosť, v tomto prípade pekných 6.4% a chceli tu hneď investovať.
No v USA existujú náklady na ktoré ľudia v ČR/SR nemyslia, lebo buď neexistujú alebo sú oveľa nižšie.
Konkrétne náklady na mí´j byt, ktoré musí majiteľ bytu (landlord) platiť:
Daň z nehnuteľnosti (Property tax)
Daň je tu uveľa vyššia ako v ČR. Je iná v každom kraji (County) a pohybuje sa okolo 1.4% ročne z trhovej ceny nehnuteľnosti. Keď dostanete vyúčtovanie property tax od svojej county, tak na nej uvidíte presne na čo idú peniaze. Budete tam mať vymenované napr. nejaké školy, čističku odpadových ví´d, príspevok nemocnici atď.
Cenu bytu odhadne county pomerne presne a zarátajú aj detaily napr. aké ste poschodie, výhľad a parametre ktoré ovlpyvňujú cenu. Ak však nesúhlasíte s odhadom ceny nehnuteľnosti, tak im mí´žete argumentovať, že trhová cena apartmánu je nižšia. Toto však mí´žete urobiť až po tom ako ste zaplatili daň, ktorú vám vyrátali. Ak rozhodnú vo váš prospech, rozdiel vám vrátia.
Okolo tohto tu funguje celý biznis. Existujú firmy, ktoré za vás vybavia zníženie dane a zoberú si časť ušetrených peňazí. Vačšinou to však robia len pre luxusné apartmány a pre komerčné nehnuteľnosti, kde sa im to oplatí oveľa viac.
Pre apartmán, ktorý stojí $300k je daň približne $4200/rok
Association fees
Toto sú poplatky, ktoré sa platia budove za spoločné priestory (bazény, sauny, výrivky, opravy na budove, kosenie trávnika a stromov’¦), personál (management, consigliere, valet parkovači, upratovačky’¦) a poistenie budovy.
V tejto budove to je $0.58/štvorcovú stopu (sq feet), t.j. za 950 sq ft. condo to je $550 na mesiac t.j. $6600 za rok. Je to priemerná cena, niekde sa platí menej a niekde viac. V luxusných budovách to je $2/sq ft. a viac.
Ak si myslíte, že tieto association fees sa vás týkať nebudú lebo investujete do domu, tak ste na omyle. Dom sa nachádza ví¤čšinou v gated comunity kde máte tiež bazén a spoločné priestory. Čize pár stovák zaplatíte im a potom si musíte za dom platiť poistenie sám, okolo $300/mesiac.
Dobrá finta ako prerátať štvorcovú stopu na meter štvorcový, ktorú som sa naučil od Johna je vydeliť rozlohu v sq. feet desiatimy a dostate takmer presnú rozholu v metroch štvorcových.
Realtor fees:
Byt prenajmete cez realiťákov(realtor) a oni si zoberú jeden mesačný nájom, ktorý si rozdelia. Polovicu zoberie realtor, ktorý zastupoval majiteľa bytu a polovicu realtor, ktorý zastupoval nájomcu.
Jeden mesačný nájom znamená $1600/rok. Tento poplatok sa dá znížiť tak, že si nájidete nájomcu, ktorý vo vašej nehnuteľnosti vydrží dlhšie ako rok. Predĺženie existujúcej zmluvy si vyžadujte od realtora bezplatne a on to aj vačšinou urobí.
Veľmi málo realtorov sa však zaoberá prenájmom, keďže pri predaji dostane oveľa vyšsiu províziu, typicky 3% z ceny nehnuteľnosti. Ak zastupoval obe strany naraz tak 6%.
Reálna návratnosť investície:
Ak si vyrátame návratnosť investície po započítaní nákladov, tak nám výde toto:
ročný príjem: 12*$1600 = $19 200
ročné náklady: $4200 + $6600 + $1600 = $12 400
zisk: $6800
ROI: 2.26%
Toto ROI je na úrovní investovaní do nehnuteľností v ČR.
Zo zisku ešte budete musiet použiť/odložiť peniaze na menšie opravy v apartmáne(oprava záchoda, čistenie klímy) a musíte zaplatiť daň z príjmu.
Osobne si myslím, že jediný dí´vod pre čecha/slováka na investíciu do bytu v USA je ak rátate s rastom ceny nehnuteľnosti. Napr. tento konkrétny byt stál počas finačnej krízi $100 000, t.j tretinu z dnešnej ceny. No nikto nedával pí´žičky, čiže ste ho museli kúpiť za hotovosť. Teraz sú ceny znova hore, keďže banky znova financujú s takmer nulovým downpayment.
Ak máte otázky, pýtajte sa v diskusii. Taktiež prosím dajte v diskusii vedieť o aké články by ste mali záujem.
Zsolt Szabo
https://www.payperhost.com – pay as you go web hosting