Ahojte čitatelia Johnovho blogu,
nedávno som sa presťahoval do Miami a dohodol som sa s Johnom, že tu napíšem pár quest postov o rozdieloch medzi USA/ČR/SR.
Johnov blog čítam veľmi dlho, takmer od jeho založenia. Články, ktoré písal na v začiatkoch jeho blogu boli pre mňa najzaujímavšie, keďže popisoval rozdiely a problémy očami čerstvého imigranta. Práve takéto články o začiatkoch v USA tu skúsim postupne napísať.
Začnem témov prenajímania bytov (Condos).
Ak ste čítali diskusie na Johnovom blogu, veľa ľudí sa pýtalo, či mí´žu začať prenajímať byty v USA aj keď žijú v ČR, lebo im to prišlo oveľa atraktívnejšie ako kúpa a prenájom bytu v ČR.
Chcem pracovať s reálnym príkladom čiže vysvetlím to na apartmáne v ktorom sám bývam.
Platím rent $1600/mesiac a hodnota nehnuteľnosti je okolo $300 000. Ľudia si v Johnovej diskusii pod podobným článkom vyrátali navrátnosť, v tomto prípade pekných 6.4% a chceli tu hneď investovať.
No v USA existujú náklady na ktoré ľudia v ČR/SR nemyslia, lebo buď neexistujú alebo sú oveľa nižšie.
Konkrétne náklady na mí´j byt, ktoré musí majiteľ bytu (landlord) platiť:
Daň z nehnuteľnosti (Property tax)
Daň je tu uveľa vyššia ako v ČR. Je iná v každom kraji (County) a pohybuje sa okolo 1.4% ročne z trhovej ceny nehnuteľnosti. Keď dostanete vyúčtovanie property tax od svojej county, tak na nej uvidíte presne na čo idú peniaze. Budete tam mať vymenované napr. nejaké školy, čističku odpadových ví´d, príspevok nemocnici atď.
Cenu bytu odhadne county pomerne presne a zarátajú aj detaily napr. aké ste poschodie, výhľad a parametre ktoré ovlpyvňujú cenu. Ak však nesúhlasíte s odhadom ceny nehnuteľnosti, tak im mí´žete argumentovať, že trhová cena apartmánu je nižšia. Toto však mí´žete urobiť až po tom ako ste zaplatili daň, ktorú vám vyrátali. Ak rozhodnú vo váš prospech, rozdiel vám vrátia.
Okolo tohto tu funguje celý biznis. Existujú firmy, ktoré za vás vybavia zníženie dane a zoberú si časť ušetrených peňazí. Vačšinou to však robia len pre luxusné apartmány a pre komerčné nehnuteľnosti, kde sa im to oplatí oveľa viac.
Pre apartmán, ktorý stojí $300k je daň približne $4200/rok
Association fees
Toto sú poplatky, ktoré sa platia budove za spoločné priestory (bazény, sauny, výrivky, opravy na budove, kosenie trávnika a stromov’¦), personál (management, consigliere, valet parkovači, upratovačky’¦) a poistenie budovy.
V tejto budove to je $0.58/štvorcovú stopu (sq feet), t.j. za 950 sq ft. condo to je $550 na mesiac t.j. $6600 za rok. Je to priemerná cena, niekde sa platí menej a niekde viac. V luxusných budovách to je $2/sq ft. a viac.
Ak si myslíte, že tieto association fees sa vás týkať nebudú lebo investujete do domu, tak ste na omyle. Dom sa nachádza ví¤čšinou v gated comunity kde máte tiež bazén a spoločné priestory. Čize pár stovák zaplatíte im a potom si musíte za dom platiť poistenie sám, okolo $300/mesiac.
Dobrá finta ako prerátať štvorcovú stopu na meter štvorcový, ktorú som sa naučil od Johna je vydeliť rozlohu v sq. feet desiatimy a dostate takmer presnú rozholu v metroch štvorcových.
Realtor fees:
Byt prenajmete cez realiťákov(realtor) a oni si zoberú jeden mesačný nájom, ktorý si rozdelia. Polovicu zoberie realtor, ktorý zastupoval majiteľa bytu a polovicu realtor, ktorý zastupoval nájomcu.
Jeden mesačný nájom znamená $1600/rok. Tento poplatok sa dá znížiť tak, že si nájidete nájomcu, ktorý vo vašej nehnuteľnosti vydrží dlhšie ako rok. Predĺženie existujúcej zmluvy si vyžadujte od realtora bezplatne a on to aj vačšinou urobí.
Veľmi málo realtorov sa však zaoberá prenájmom, keďže pri predaji dostane oveľa vyšsiu províziu, typicky 3% z ceny nehnuteľnosti. Ak zastupoval obe strany naraz tak 6%.
Reálna návratnosť investície:
Ak si vyrátame návratnosť investície po započítaní nákladov, tak nám výde toto:
ročný príjem: 12*$1600 = $19 200
ročné náklady: $4200 + $6600 + $1600 = $12 400
zisk: $6800
ROI: 2.26%
Toto ROI je na úrovní investovaní do nehnuteľností v ČR.
Zo zisku ešte budete musiet použiť/odložiť peniaze na menšie opravy v apartmáne(oprava záchoda, čistenie klímy) a musíte zaplatiť daň z príjmu.
Osobne si myslím, že jediný dí´vod pre čecha/slováka na investíciu do bytu v USA je ak rátate s rastom ceny nehnuteľnosti. Napr. tento konkrétny byt stál počas finačnej krízi $100 000, t.j tretinu z dnešnej ceny. No nikto nedával pí´žičky, čiže ste ho museli kúpiť za hotovosť. Teraz sú ceny znova hore, keďže banky znova financujú s takmer nulovým downpayment.
Ak máte otázky, pýtajte sa v diskusii. Taktiež prosím dajte v diskusii vedieť o aké články by ste mali záujem.
Zsolt Szabo
https://www.payperhost.com – pay as you go web hosting
Ak mate zaujem o viac clankov, napiste co by vas zaujimalo…
Zatial pripravujem nasledujuce clanky:
1. kupa auta, poistky, vybavenie vodicaku
2. rozdiely v bankovnictve, ako zalozit ucet na dialku
3. ako neplatit vela za tel. pausal, pozicanie auta…
Dajte vediet, dakujem
Super napady na clanky, rad si je prectu! 🙂
Bylo by mozna taky fajn, pokud stejne tema pokryl John, tak prihodit odkaz na ten stary clanek aby se clovek mohl podivat jestli a jak se to za tech X let zmenilo.
1) Proč kupovat rezidenční nemovitost za účelem pronájmu s cap rate pod 5%?
2) Existuje důvod, proč by neměl nájemce platit association fees spolu s ostatními účty za služby (energie, sítě, …)? Z jakého důvodu by tyto poplatky měl hradit výlučně majitel nemovitosti?
3) Proč kupovat condo v gated community, když můžu například koupit samostatnou nemovitost, klidně na retail, nebo kanceláře u hlavní cesty, či motel a poplatky za gated community ušetřit?
4) Když už gated community, proč ne rovnou vlastní developerský projekt na celou gated community, natáhnout inž. sítě a rozprodat stavební parcely, krom základní infrastruktury a navždy pobírat poplatky od majitelů parcel? Pokud jsou poplatky opravdu tak vysoké, tedy okolo 2.2% ROI, není už v základu nesmysl kupovat takovou nemovitost za účelem pronájmu?
No prave, ze cely ten clanok bol pisany o tom, ze sa to neoplati. Lebo vela Cechoslovakov si myslelo, ze aky je to tu biznis ked videli len pomer najmu a ceny nehnutelnosti.
Oplati sa to vtedy ak ocakavate rast ceny nehnutelnosti.
Ak neplatite association fees, tak vas odpoja od veci a potom to daju na sud, kde nehnutelnost predaju a vyplatia si to z toho.
dik za post. Muze se to hodne lisit v ramci USA, pridavam zkusenost z Texasu (dum):
Property tax tu je daleko vyssi, klidne az k 5 %, ale nutno dodat, ze tady je zase cena nemovitosti velmi nizka. Takze treba lidi v Kalifornii by za stejny barak zaplatili v absolutnich hodnotach vetsi tax, i kdyz maji treba jen 1 % dan.
HOA fees – tady byva o hodne nizsi nez 100 dolaru za dum.
Realtori – myslim, ze tady neni dovoleno aby jeden realtor zastupoval obe strany. Procenta maji myslim dost podobny jako u vas.
Je to skutečně v každém státě, ale i v každé county trochu jinak. Těch 5% property tax je trochu extrém i v samotném Texasu. Pokud vím, tak i tam jsou místa s property tax pod 2%. V některých státech je property tax i dost pod 0.8% z tržní ceny domu.
HOA fees u domů v gated community jsou typicky někde mezi $100 – $300 měsíčně. Pojištění domu tak drahé není, typicky za dům s cenou kolem $500,000 zaplatíte ročně kolem $800. Pozor, v tom ale není zahrnuto pojištění proti zemětřesení nebo povodni. Za samotnou pojistku proti zemětřesení pak zaplatíte v mnoha místech (třeba seizmicky aktivní oblasti Kalifornie) více než za pojištění domu. Je otázkou, zda bude pojistka fungovat v případě hodně velkého zemětřesení, které zničí velkou oblast – docela pravděpodobné v horizontu desítek let.
Velmi doporučuji snažit se vyjednat snížení odhadu ceny nemovitosti pro property tax. Vždy jsem byl aspoň částečně úspěšný. V závislosti na lokalitě je postup odlišný, v Riverside county v Kalifornii jsme jednali o ceně vždy dříve, než bylo třeba cokoliv platit. Vždy se najde hodně firem ochotných to řešit za vás i u levného malého domu. Mají na to software, v podstatě jim to odchází automatizovaně. Nicméně je zbytečné jim za to něco dávat, podklady snadno (a lépe) si zpracujete na základě prodaných domů v okolí sami.
ještě doplním o jednu věc. Než si koupíte v USA dům, je třeba se zajímat o CC&Rs (Convenants, Conditions & Restrictions) v danné komunitě. Mohou velmi výrazně omezovat vaše bydlení v takové nemovitosti.
CC&Rs jsou vymahatelné, pokutovatelné a často vymáhané dokonce i u soudu. V nejhorším případě jejich porušení může skončit až prodejem vaší nemovitosti.
CC&Rs například často obsahují zákaz krátkodobých pronájmů nebo využití nemovitosti pro business. Často tam nesmíte mít ani kancelář, nezřídíte si tam tedy ani sídlo firmy. Také nařizují jak se musíte starat o vaší nemovitost, jak musíte upravovat nejen front yard, ale často i backyard a udržovat vzhled nemovitosti v perfektním stavu. Upravují také, zda můžete mít v domě zvířata.
Nepříjemné bývají zejména parkovací restrikce, např. zákaz parkování na ulici před domem v noci.
Kupoval jsem dům v úplně nové komunitě ve kterém bylo v původních CC&Rs dokonce výslovně zakázáno parkovat na driway, všechna auta musela být neustále v garáži. Kdo zná USA, tak ví, jaký je to nesmysl. Ačkoliv CC&Rs se obvykle nikdy nepodaří změnit (je většinou třeba souhlas 67% členů a tolik se jich nikdy nesejde), tak v tomto případě se to výjimečně podařilo a po několika měsících se CC&Rs dodatkem upravily a parkování aut se povolilo v garáži nebo na driway. íšsměvné je, že byla zrušena i věta “garáž je určena k parkování automobilů”. Kdo zná Američany, tak ví, že garáž používají ke všemu možnému, jen ne k parkování vozidel, ta samozřejmě stojí na driway 🙂
perfektni info dik.
Povinne pojisteni ciste jen na hurikany a povodne je u nas taky dost (par tisic dolaru i za mensi dum)
To info o velmi nízkém percentuálním výnosu je trochu manipulativní, předpokládám, že autor článku neví, za kolik majitel condo koupil. Apartmán může mít aktuální hodnotu $300k, ale majitel ho mohl koupit za daleko méně během recese, pokud zaplatil (teoreticky) třeba $100k, tak výnos dosahuje téměř 7 procent, pokud $200k, tak je výnos 4,5 procenta, ale zhodnocení $100k.
Osobně si myslím, že pro “drobného” českého realitního investora nedává investice v USA moc smysl, jediným relevantním důvodem může být diverzifikace nebo částečné užívání nemovitosti vlastníkem (typicky třeba condo na Floridě pro vlastní dovolené a v mezičase krátkodobý pronájem přes Airbnb).
Ahoj Fandor,
som rad, ze ty si komentoval. Samozrejme ze kupnu cenu viem. Historia kazdej nehnutelnosti je verejna, staci mat pristup na dany MLS. Existuje vsak jeden web na ktorom to je bezplatne a to realtor.com, oni maju pristup takmer na vsetky MLS a zobrazuju to zadarmo. Cize kazdy jeden apartman si tam mozes zistit, kedy bol za kolko kupeny.
Majitel to kupil za velmi podobnu cenu aka je teraz, kedze to kupoval tesne pred krizou. Nastastie vsak nemusel predat a vyckal. Ked tento apartman stal 100 000 pocas krizy, tak aj jeho najom bol o dost nizsi. Ono tie ceny zvycajne koreluju.
Ohladom toho airbnb:
Ziadne condo tu nemozes dat na airbnb. Condo moze byt prenajate iba raz za rok a ked to chces uhrat, ze to su hostia, tak ich musis zaregistrovat a ty s nimi musis byt v nehnutelnosti. Ak pojdes prec a nebudes s nimi, tak je to okamzite $500 dole z depozitu. Depozit pre association je iny od toho, ktory ide majitelovi a tiez je v hodnote cca mesacneho najmu.
Ak sa rozhodnes hosti z airbnb nenahlasit, tak sa nikam nedostanu, lebo vsetko je na odtlacky prstov.
Minule sme hladali na airbnb ci to tu niekto neprenajima, tak vobec nikto, ani z vedlajsich budov.
Min sadzba hotela vedla nas stoji v sezone $500/noc a mimo $300/noc. Je to ocean front hotel, ako nase condo.
Cize kupit na to, ze sem prides raz za cas je hlupost, lebo platis dane a association aj tak take iste, akoby si tu zil non-stop.
Ako si sam napisal, oplati sa to ak to kupis lacno, prenajimas, aby si si zaplatil naklady a potom predas ked je to drahe. A opakujes pri dalsej krize 🙂
ahoj,
tak omlouvám se kvůli té ceně nemovitosti, nenapadlo mě, že si to zkoumal. O možnostech MLS vím, ty informace, které jsou veřejně vygůglovatelné jsou až strašidelné 🙂
Já jsem se v během krize díval na levné byty na Miami Beach 2-3 bloky od pláže, tehdy to šlo koupit od cca $60k, nebyly to samozřejmě libovky s výhledem na moře, spíš 40+ let staré byty, ale celkem v pohodě. Bylo vidět, že si je v době konjunktury evidentně kupovali lidé, pro které to bylo už “nadpoměry” (asi nějaká normální střední třída s touhou mít vacation home na Miami Beach). Netuším, jak to bylo / je u těch konkrétních bytů s association rules, ale v dnešní době by to bylo jako airbnb rental zlatý důl. Osobně jsem o tom přestal po zralé úvaze uvažovat, protože za $60k můžu do Miami jezdit na krátkodobou dovolenou do konce života + poplatky v podobě tax property, ass. fees, atd. 🙂
Jinak je zajímavé, jak u těch asociací / společenství vlastníků jsou tvrdá pravidla, čím víc se jde na Západ a naopak chaos na Východě. Ta buzerace s parkováním před garáží na vlastním pozemku, kterou zmiňuje Clayton je fakt síla.
V ČR bych řekl, že společenství fungují celkem dobře, podle selského rozumu – rekonstruují se společné prostory, vyměňují okna v jednotném stylu, nastavují se nějaká pravidla, na druhou stranu nemůže společenství vlastníků zakázat, abych pronajímal svůj byt.
Extrémní situaci nastávají, když půjdeme dále na Východ. Např. ve Snině (okresní město na východě Slovenska nedaleko ukr. hranice) jsem viděl na panelácích, že si každý majitel bytu vyměňoval plastová okna podle svého vkusu – různé barvy, různé orientace otevírání oken, … Byl jsem z toho docela v šoku.
V zemích bývalého Sovětského svazu je to pak už totální extrém. Jednotlivé byty v panelácích / bytových domech jsou někdy vyloženě luxusně opravené, ale společné prostory level Chánov, někdy vyloženě k zblití. Stejně živelné výměny oken, zasklívání lodžií, individuální zateplování pouze svého bytu zvenku (novinka posledního roku kvůli zdražení plynu, zateplují takto jeden byt třeba v 5. patře). Některé tyto úkazy se dějí i u relativně “luxusních” novostaveb.
Ve Tbilisi řešila lokální vláda nedostatek bytů (nevím jestli před nebo po rozpadu SSSR) tak, že k panelákům “přilepili” ocelovou konstrukci tak, aby se mohl každý byt zvětšit o jednu nebo dvě místnosti a nechali obyvatele bytů, ať si ty byty sami zvětší. Někdo to využil, někdo ne. (vypadá to cca takto nějak: http://photos.wikimapia.org/p/00/03/63/82/22_big.jpg)
mna by zaujimali podrobnosti bankoveho systemu, personal banking a tak, pretoze co som doteraz zazil – na jednu stranu maju zadarmo take veci ako cashback v potravinach, ale na druhu stranu poplatok za nepovolene precerpanie u wells fargo 35 usd – to som cumel ze to beru zakaznici ze je to normalne ….alebo napr. aby mi zamestnavatel mohol poslat vyplatu na ucet – musim si ja v mojom bankovom ucte nastavit nejaky “direct deposit”…. diky
Ahoj Zsolt, mna by zaujmalo ake su sance na ziskanie mortgage v USA pre cudzinca … Dik
Ahoj Zsolte,
můžeš popsat, je-li to možné, získání GC či na jaké povolení je tvůj pobyt v U.S.A., pokud nejsi na klasické krátkodobé turistické? díky
Nejtypictejsi jsou pracovni viza kategorii E, L, H. O L/H viza zada petitioner pro applicanta na uzemi US, o viza E muze applicant pozadat primo a to mimo uzemi US. Na uzemi US muze applicanta zastupovat ve styku s USCIS jen osoba autorizovana ABA/AILA, mimo uzemi pak osoba kterou mistni urednik USCIS uzna, nejlepe pravnik autorizovany v dotycne jurisdikci. Samotny application pack muze prijit na $15k (je take otazka jak vymoci penize zpet z US pokud se objevi nejake potize). Nejlepe usetrite kdyz se s prislusnymi pravidly seznamite sami a zadost si podate sami za sebe – jednak si lepe poradite pri USCIS visa interview a take pozdeji behem admission procedure; a samozrejme se vam znalost imigracnich pravidel vyplati i kdykoliv na uzemi US. Nejake odkazy na knihy o US imigracnim pravu jsem tu popisoval uz driv, poskytnou vam dobry prehled a take vam umozni lepe posoudit duveryhodnost ruznych nabidek na zajisteni LPR statusu apod. Kdyztak dejte vedet jak se vam s pripravou dari. Jestli i presto potrebujete pomoci s pripravou, v PSM New York Ltd se specializujeme na zpracovani pravnich dokumentu, tak se mi pripadne ozvete na kilodeltalima@mail.ru
P.S. pokud fandite pravnim technologiim, zde je mala ukazka na cem krome jineho pracujeme. Nasledujici kod muzete vlozit do libovolneho online generatoru PlantUML diagramu:
start
:petitioner is small, closely held company / large international corporation / religious organization / nonprofit organization;
:petitioner is international corporation;
:temporary transfer;
:employee of petitioner;
:continuously employed by petitioner outside US at least 1 year within 3 preceding years;
:employment in US in a managerial / executive capacity / requires specialized knowledge;
if (Intracompany Transferee) then (yes)
:L-1 Visa;
note
allows to stay in US for 5 – 7 years
holder may apply for LPR while in US
petitioner may apply for blanket permits to multiple employees in certain instances
end note
elseif (Spouse / Child of an L-1 Visa holder) then (yes)
:L-2 Visa;
note
may not work
end note
else (no)
stop
endif
stop