Na posouzeni rizika pouzivam extremne jednoduchou formuli.
Odhadnu jak velky risk to je, kdyz vsechno pujde spatne. A jak to ovlivni me osobni finance.
Vysvetlime to na konkretnim priklade. Dejme tomu, ze vsechno pujde spatne a trh se propadne. Ceny nemovitosti klesnou o 20% (dejte si tam co chcete 10%, 30%, 50%). Klicova otazka je o kolik prijdu, kdybych byl nahodou nucen v takoveto situaci prodat.
Je velky rozdil kdyz koupim nemovitost za 30 tisic dolaru nebo za 2 miliony dolaru. Ztrata pri poklesu o 20% bude nasledujici:
- $6,000 pri nemovitosti v hodnote 30 tisic dolaru
- $400,000 pri nemovitosti za dva miliony
A ted ta druha otazka. Jak moc to ovlivni me osobni finance. Prodelat 400 tisic by me mohlo udelat dost problemu. Prodelat 6 tisic dolaru muze byt temer bezvyznamne.
Podle toho jakou mam duveru v budouci vyvoj se rozhoduji do jak velke investice chci jit.
Podobne je potreba premyslet nad mesicnimi naklady. Jak dlouho vydrzim dotovat nemovitost z vlastnich penez. U nemovitosti za 30 tisic dolaru muzou byt mesicni naklady par stovek dolaru (vcetne splatky pujcky). U nemovitosti za 2 miliony muzou byt mesicni naklady pres deset tisic dolaru (vcetne splatky pujcky).
Staci se podivat na sve ostatni prijmy a rici si jak dlouho vydrzim nemovitost dotovat. Beru nehorsi scenar. Treba kdybych mel nemovitost dotovat rok. Proste uplne nejhorsi varianta, kterou beru, ze by se mohla stat. Kdyz jsem kupoval nemovitost v Memphisu tak jsem premyslel nad tim, ze chci mit rezervy i kdyby byla nemovitost prazdna dva roky (kvuli tomu, ze trh s pronajmy je v Memphisu hodne slaby).
Nikdy se nenecham zaslepit tim kolik vydelam kdyz ceny pujdou nahoru! Trosku si to uvedomim, ale dela to vliv tak 10% na cele rozhodovani. Hodne lidi to dela presne obracene a rozhodne to nedoporucuji.
🙂 Myslim, ze to neni zas tak jednoduche… Spousta ruznych zakonu kdyz zacnes brat penize od investoru.. (aspon tady v USA). Taky je otazka jaky benefit to prinese. Clovek by pak mohl travit spoustu casu vysvetlovanim, prodavanim konceptu, uklidnovanim … (proste same aktivity, ktere nic nevydelaji). Ja kvuli tomu nerad pracuji i s investory v USA. Lidi si prectou nejakou stupidni knizku (takovych je hodne) o investovani a pak je to frustrujici je presvedcit, ze to co si precetli v knizce neni moc realne (treba koupit nemovitosti bez penez, bez kreditu a vydelat miliony pres noc).
Johne neuvažuješ o vlastním “realitním fondu”? Nebo spíše mikrofondu, do kterého by se dalo sypat třeba přes PayPal? Mohlo by to jít pěkně automatizovat. Určitě by se našlo dost lidí, kteří by Ti na rok, dva, tři … velmi rádi svěřili nějaký ten dolar.
Jak tak sleduju poslednich par clanku, tak bych si tipl, ze John bude nakupovat… 😉
John: A co sukromni investori? Proste ludia, co maju viac penazi, a nechcu ich nechat trcat na ucte v banke?
Referencie z vybudovanych businessov mas, zda sa, dost.
Prave nieco take hladame v SK/CZ na development, ale tu je solventnych ludi (cash) prekvapivo malo 🙁
Rammi: :), to je zajímavá myšlenka, že by si to opakoval jen tak… ?
Každopádně má John pravdu, že nemovitost se má kupovat tak, aby vydělala hned těď…
Hned.. nebo musi byt uplne jasny primocary plan s obrovskymi rezervami… a jasnou casovou
Parkrat jsem videl fantasticke prezentace velkych realitnich firem, ktere vypadaji krasne, ale pro me az moc nerealne. Ostatne presne tato krize to dokazuje…