Pred tydnemjsem uzavrel transakci na koupi pozemku, kde chci stavet sklady.
Takze ted uz jedu plnou parou kupredu. Ale plnou parou v realite znamena, ze vetsinu doby budu na neco cekat. Zatim to tak na me pusobi. Treba nez architekt dodela detailni plany. Nebo nez zjistime jestli nam povoli presunout ty tzv. monitoring wells.
Na tom pozemku se da postavit zhruba15,000 sq. feet skladu. Jednoduche pravidlo je, ze se muze postavit budova o velikosti 50% plochy pozemku. Dalsi pravidlo, ze mesto vyzaduje jedno parkovaci misto na kazdych 250 sq. feet kancelari a jedno park. misto na kazdych 400 sq. feet skladu.Takze takto jsme k tomu dosli.
Takze jsem delal hrube pocty:
Naklady:
Pozemek $1.6M
Naklady na postaveni $1.5M
CELKEM: $3.1M naklady na postaveni
Nove sklady se v Torrance prodavaji kolem $300 za stopu (ted teda zadne na prodej ani nejsou). Nedavno mi volal broker, ze ma kupce co chce zaplatit za muj sklad v Torrance $330 za stopu (za starsi). A uz vidim ostatni nabidky, ze se peknejsi sklady splhaji s cenami nad tech 300 dolaru za stopu. Citim, ze by byla dobra doba ty sklady mit uz postavene a prodavat je.
Prodej za predpokladu $300 za stopu
Prodejni cena: $4.5M
Zisk: $1.4M
Samozrejme muzu udelat nejake chyby a nakonec to bude horsi. Pro me to je porad atraktivni vysledek, ale hlavne kvuli tomu, ze to muzu financovat sam. Je to maly projekt, ktery velke developery nelaka. A to ze je to maly projekt, je pro me naopak obrovska vyhoda. Protoze o staveni nic nevim, tak se to ucim za behu. A kdybych udelal nejake chyby tak u maleho projektu to nebude mit takovy negativni dopad jako u nejakeho obrovskeho. Proste to beru jako soucast meho osobniho vzdelavani.
Jinak ja se ty sklady prodavat nechystam. Chci je postavit a pronajimat. Jak jsem kdysi cetl v nejake knizce, kdyz prisli za investorem jestli jim prodat nejakou svoji nemovitost. Rekl jim na to: “I don’t sell. I buy”. Takze jak to taky spise vidim na to kupovani nez prodavani.
Když vidím to plýtvání místem na parkoviště (jo, zvyk z Evropy), zvažoval jste podzemní nebo zakladače? Že by tak mohlo být o dva sklady více.
U retailu kde se plati vetsi najmy to vidim delat, ale u skladu si myslim, ze ty vetsi naklady na podzemni parkovani nepokryje .
Suhlas, tolko premrhaneho miesta, to je hrozne mrhanie pozemkom.
Co tak prdnut parkovanie na strechu? Nemusi sa (kopat=drahe) a v konencom dosledku bude parkovisko vecsie.
Ta konstrukce obycejneho skladu neni nic moc. Kdyz vidim jak se tu staveji nove, tak bych se bal na tu strechu stoupnout vlastni vahou, natoz tam parkovat auta. Na to by se musela pouzit mnohem robustnejsi konstrukce a naklady by se vynuluvaly s benefity. Navic by pak museli americani chodit po schodech… 🙂
Konečně rozumné regulace. Tady v Praze postavili celou (Britskou) čtvrť s kancelářskými budovami pro tisíce lidí a ani jedno veřejné parkovací místo!
Jsem někde četl, že v EU už konečně teď chtějí začít přecházet na sériové vícepatrové automatické sklady ve městech.
Samozřejmě když siJohn staví jakože zkušebně svůj první sklad, tak nemá cenu vymýšlet složitější věci.
Mne sa strasne paci Johnov pristup.
Mind set nastaveny na: Naucim sa, dovolim si urobit chybu.
A zaroven busit do plnych, aby tu chybu neurobil.
A este si zelam, aby aj pre mna investicie do 10 m boli male.
Tak tomuto sa povie “malý projekt” 😉 Pre mňa je to stavba drevenej rumpálovej konštrukcie na studňu, veľký projekt bude 24m2 drevená terasa :o) Tiež sa na tej studni učím robiť s drevom ako tesár. Ale živiť sa tým nehodlám.