Resim koupi skladu, kde ma najemnik predkupni pravo (ROFR – Right of First Refusal)
Najemnik je velka firma s pobockami po celych USA. Kdyz prodavajici pred mnoha lety podepisoval najemni smlouvu tak si najemnik vyzadal, ze chce mit predkupni pravo na koupi. Je to napsano tak, ze kdyz prodavajici dostane pisemnou nabidku na koupi, tak najemnik muze nemovitost koupit za stejnych podminek. A ma 60 dnu na rozmyslenou!
Tohle jsou presne veci co delaji transakci komplikovanou. Hlavne tech 60 dnu. Je to moc dlouho.
Kupujici vyjednava, smlouva a nakonec se dohodne na cene se kterou je spokojen. A pak se ceka 60 dnu jestli mu to treti strana (najemnik) a nevyfoukne mi to pod nosem.
Tady to ten broker taky neresil uplne idealne. Moje predstava je, ze kdyz prodavam takovouto nemovitost tak to hned kazdemu kupujicimu otevrene sdelim, ze na ni existuje predkupni pravo. Tento broker mi to ale nesdelil. Otevreli jsme escrow. Zacal jsem si vyzadovat ruzne dokumenty pro mou “due diligence”. A kdyz jsem si cetl dukladne najemni smlouvu tak jsem to v ni objevil. V podstate prodavajici se smluvne zavazal, ze mi prodava nemovitost, kterou nema pravo me prodat (v pripade, ze ji bude chtit koupit najemnik).
To vyzadani predkupniho prava je podle me hodne chytre z pohledu najemnika. V dobe kdy je slabost na trhu to vetsina majitelu podepise, protoze chce ziskat najemnik. A rika si, ze stejne prodavat nebudou tak tam neni zadny risk. Ubehne 10 let a okolnosti se zmeni. A pak je to pro toho najemnika velka vyhoda (a komplikace pri prodeji).
On to ten broker ve skutečnosti řešil ideálně. Ideálně pro sebe 🙂 Kdyby ti o té podmínce pověděl, tak by hrozilo, že to ochladí tvůj zájem nebo že budeš žádat nižší cenu. Takhle má jistého kupujícího za vyšší cenu + dalšího kupujícího (nájemníka) v záloze. Pro něj ideální deal…
Psával jsi, že v USA není běžné, aby si nájemník kupoval sklad. Že jim víc vyhovují ty nájmy. Třeba to bude i tento případ. Řešit podobnou situaci, asi bych nájemníkovi zavolal a řekl mu, že doufám, že se nebude chtít stěhovat, protože s ním ve skladu počítám na dalších pět let. Když to bude chtít koupit, koupí to bez ohledu na můj telefonát. Když by váhal, jistota dalšího (třeba malinko výhodnějšího) nájmu by ho uklidnila.
Ale ty sám víš nejlépe, co na ně platí. Držím palce, ať ti to vyjde dle tvých představ 😉
Jen vetsina kupujicich kdyz na to prijde neni ochotna cekat tech 60 dnu. V tomto pripade byl najemnik velmi solidni a rekl svoje rozhodnuti behem tydne. Kdyby najemnik chtel doslova ten prodej sabotovat tak staci aby pokazde daval to svoje rozhodnuti behem 60 dnu. TIpuji, ze by to odradilo 90% kupujicich. Ja bych si to do najemni smlouvy takto nedal. Predkupni pravo tam muze byt, ale musi se dostat schvaleni nebo zamitnuti behem max. 2 tydnu.
Jak se říká někdy se najde i někdo chytřejší 🙂 o tom je byznys. Udělal to pro sebe dobře.
Ono to “chytřejší” má ale nějaké hranice. Třeba zamlčení podstatných skutečností je jedním z definičních znaků podvodu.
Presne tak;-)
Až na pár vyjímek, se každý někoho snaží v byznysu oblafnout nějakým způsobem, to je realita a jedno zda v USA, ČR nebo jinde.
Člověk se pořád učí. 🙂
Mě hlavně zaujalo, že slovo “escrow” nás vůbec neučili v hodinách angličtiny v 5. třídě. Asi z nás nechtěli vychovávat světové podnikatele.
Aspoň vím, která důležitá anglická slovíčka mám učit své děti.
No ale, kdybyste vedel o tom predkupnim pravu, tak byste dal nejspis nizsi nabidku, takze by najemnik mel “vydelano” za Vasi praci.