Vlastneni nemovitosti pro sidlo firmy povazuji za jedno z nejdulezitejsich strategickych rozhodnuti.
- Nesnasim stehovani. Takze kdyz to neni nezbytne nutne, tak firmu stehovat nechci. Stehovani stoji penize a cas. Koupe vytvari stabilitu. U urcitych sluzeb nebo podnikani tu stabilitu oceni i zakaznici. Vi, ze nikam nezmizite.
- Kdyz se vam hodne dari, tak majitel muze mit pocit, ze byste meli platit vetsi najem. Samozrejme smlouvy se podepisuji na vice let dopredu, ale jak vyprsi, tak se znovu urcuji nove ceny.
- Muzete podepsat najemni smlouvu na hodne let dopredu, ale to je taky svazujici. Protoze co kdyz firma poroste a bude potreba ziskat jine a vetsi prostory. Nebo naopak mensi prostory. Vyzout se z takoveto dlouhodobe smlouvy stoji dost penez.
- Mam rad kontrolu ve vlastnich rukach. Kdyz si pronajimate komercni prostory, tak vam majitel schvaluje, co tam budete delat. Kdyz zmenite vase podnikani, tak na to potrebujete i schvaleni majitelem. Kdyz chcete udelat nejake upravy, tak potrebujete schvaleni. Nekdy byva velmi tezke takova schvaleni ziskat. Hodne majitelu se o nemovitosti primo nestara a ma zamestnane tzv. Management companies. S temi mam nejednu spatnou zkusenost. Setkate se s lidmi, kteri nezvedaji telefon a v podstate nemate dovolani. Nerikam, ze to tak musi byt vzdycky, ale zazil jsem uz davku situaci, u kterych mi penila krev z jednani s management company.
- Je to fantasticky pocit splatit pujcku (nebo koupit nemovitost za hotovost) a pak podnikat bez placeni jakehokoliv najmu. To je vyborna konkurencni vyhoda.
Já s tím v podstatě souhlasím, jen nechápu některé společnosti, které si doslova postaví novou budovu plného skla, mramoru a železa za desítky nebo dokonce stovky milií³nu dolarů. Mají super moderní mrakodrap jak z filmu a nakonec je poloprázdný.
Ze by chyba ve vypoctech developera? 😀
Treba je to nejake ego …:-)
Nevim jak kde,ale v Cine je to opravdu o chlubeni,navic ty firmy si to umi dovolit. Oni dokazou spolu drzet basu co se tyce marzi ..neslysel jsem nejake kecy o antimonopolu apod. Proste i mala cinska firma dokaze genergovat rocne obrovske zisky,zil jsem v cine nejaky ten patek a navic mam zname,tak vim o cem mluvim 😀 Nektere fabriky vypadaji jak u nas banky a pritom vyrabeji treba rifle 😀
Je to určitě super, ale vyplatí se když už máš stálý business a pravidelné výdělky. Pakliže jsi začínající firma tak určitě nezačínat s přemýšlením na odkoupení kanceláře, obchodu nebo skladu. Hypo je svazující a peníze do ní vložené mohou být daleko lépe využitelné.
Vlastnit nemovitost je lepsi. Stejne tak svazujici jako je hypoteka muze byt i najemni smlouva.
Najemni smlouva je podepsana na min 1-2 roky dopredu a zpravidla ji zdarma nevypovis.
Mesicni splatka na hypoteku muze byt stejne velka jako najem, ale s tim, ze tu nemovitost muzes kdykoliv prodat, libovolne upravit, nebo pokud ti podnikani nefunguje, tak to muzes pronajmout jine firme treba.
Najemni smlouva je velmi svazujici se stejnym osobnim rucenim jako koupe.
V poriadku ,ale najomna zmluva na 2roky povedzme 2000€/mesacne je menej ako hypoteka 30rokov 2000€/mesacne. Zmluva sa lahsie vypoveda a zavazok je mensi.
Adalbert – Kecy o tom ze priestor predam, prenajmem, zbavim sa – tak to mozno v US. U nas su kancelarie na prenajom v pocte “milion”, bytov detto, stavanie sa spomalilo lebo je vela prazdneho. Doba kedy sa bilo o priestor je za nami, teraz sa bije o najomcu. A myslis si napr. ze po 15rokoch, ked zistis ze podnikanie nejde, to predas za rovnaku cenu a neprerobis? a co potom s tym rizikom ,ze co ak to jednoducho nepredas? budes mat 15rocnu hypoteku na krku, exekutorov a neviem co.. na toto mysliet netreba?
Mozna najem na smysl jen kdyz nechces na jednom miste zustavat s firmou dele jak rok a/nebo kdyz proste nemas kredit na to, aby Ti banka pujcila penize.
samozrejme ze je kepsie byt vo svojom. to sa da aj predat, keby bolo zle alebo sa potrebovalo stahovat.
lenze, ako vravis, krasne je to vyplatit cash, horsia je hypoteka, nakolko nikto z podniaktelov netusi ci bude robit 30rokov to iste a pojde to tak super ze bude vsetko splacat. Takze taketo uvazovania su na mieste, ked je firma zabehnuta, generuje znany zisk a je stabilna na trhu. toto mozes o sebe povedat ty, ale my, normalni, tak daleko niesme. Ja som rad ak je na vyplaty a benzin, napriek tomu ze nemam pocit ze by sme robili male cisla. Skratka, doba sa zmenila, ludia neminaju. A teraz napr. co, zacat daco ine? alebo pokracivat a dufat ze sa to vrati do dobrych casov? je vobec vhodne uvazovat o kupe nehnutelnosti? cenovo ano, ale casovo nie. Ak teda nemas ulozene zisky z minulych obdobi na ucte :))
Máš určitě pravdu, ovšem na druhou stranu se hypotéka dá pořídit za stejnou cenu jako nájem. Pokud si třeba koupím pro poskytování služeb nějaký byt na hypotéku, vím, že je to moje a v případě problémů se to dá prodat nebo hypotéku převést na třetí subjekt. Ale dost to záleží na tom v jakém oboru se člověk pohybuje. U služeb, kde nejsou velké nároky na “strojní zařízení”, apod. se takhle dá uvažovat s tím, že vím, že za 15 – 20 let bude ten objekt můj a kdyby se mi nedařilo tak to mohu kdykoli prodat. U nájmu je problém se vším a z dlouhodobého hlediska se to nevyplatí…
no já mám s odprodejem jakékoliv nemovitosti zatížené hypotékou velmi negativní zkušenosti.. většinou se nedají původní úvěrové podmínky lehce refinancovat(věřitelé se logicky brání menším sazbám atd) a pokud jo tak je to pekelně drahé. Prostě lidi nekupují nemovitosti s břemenem rádi..
ty negativni zkusenosti, to jsou zkusenosti z USA nebo CR ?
z ČR.
i kdyz nemluvim z vlastni zkusenosti, tak verim, ze v USA tohle bude jednodussi. Ma John s odprodejem/koupi nemovitosti zatizene hypotekou nejakou zkusenost?
Neni s tim problem.. jedine co resis je tzv. pre-payment penalty (to z se hypoteka splati drive). U residencnich nemovitosti vubec nebyva.. takze jeden den si muzes vzit pujcku a druhy den ji splatit. U komercnich zalezi jakou pujcku vezmes. Na nekterych mam prepayment penalty. Na jinych vubec ne.. Nekde treba mam pre-payment penatly jen prvnich 5 let a pak zadnou.. takze kdyz beru pujcku tak odhaduji co budu potrebovat.. vetsinou je to rozhodnuti o tom dostat mensi urok a kyvnout na tu penalty. nebo vetsi urok a bez penalty
Medlicker – a ty ked ides podnikat, si si tak isty svojimi schopnostami, produktom, zakaznikmi, zamestantncami, polohou ze ides zobrat hypo na 30 rokov? a zaviazat sa? vsak co ked o 3roky skrachujes? ides do takehoto risku? ja nie. Ja sa drzim premisy – nekupuj na co nemas. T.j. kup nehnutelnost, ked mas cash. Kup auto, ked mas cash. Hypoteky a lizingy su pri SERIOZNOM podnikani nebezpecne. Nikdy nevies co bude o rok, dva, a nie to o 20 rokov..
preto podla mna ak kupa, tak len zo ziskov z minulych obodbi a nie buducich fiktivnych..
Souhlasím s premisou nekupovat na co nemáš ve vybavení, autech, apod. V tom máš zcela jistě pravdu a je to rozumný a bezpečný způsob podnikání. Když ale jde o nemovitost, tak mi přijde, že je lepší vlastnit. Podotýkám, že se zabývám překladatelstvím, tlumočením a psaním na internetu, takže mohu podnikat klidně v bytě 2+1 bez jakýchkoli problémů. Pro někoho jiného to může být naprosto jiná situace a jiné peníze.
Ale zpět k věci. Když si vezmu, že měsíční nájem v bytě 2 + 1 mě bude stát 6 tisíc korun včetně energií (ceny na malém městě s 5 000 obyvateli) s tím že smlouvu musím uzavřít se 6 měsíční výpovědní lhůtou, zatímco cena toho bytu je 700 tisíc korun, na což mi banka dá hypotéku se splatností 12 let a měsíční splátkou 6 000 Kč, tak to pro mě má tu výhodu, že jsem “ve svém”. Když se nebude dařit musím stejně platit ještě půl roku nájem než tu smlouvu vypovím, takže těch půl roku mohu využít k tomu, abych ten byt prodal. Ten byt má tu hodnotu plus mínus stejnou a navíc už mám něco splaceno, takže vždy se dá nějak doplatit hypotéka z peněz od nového majitele (tedy pokud se podnikání nezhroutí během 1 – 2 let od započetí splácení). Tohle je moje zkušenost z ČR, ale platí pro normální bytový prostor, ve kterém můžeš podnikat v oboru služeb bez nějakých složitých úprav. Situace je zcela jiná u komerčních nemovitostí, kde je to větší problém.
Suhlasim,
avsak zakaldny problem je, ze vnimame podnikanie inak. Pre tvoje podnikanie ti staci 1 kancel a 1 pocitac a 1 clovek. Zjavne.
Ja mam na mysli podnikanie, kde potrebuje kancle pre svoju firmu s napr. 30ludmi, ked poterbujes sklad, showroom. Toto nestoji 6000 za mesiac, ale tak 60 000 za mesiac. minimalne. a neplatis 12 rokov ale 30 rokov. Ukaz mi firmu, ktora ma v cesku 30 rokov. samozrejme, mozno sa zadari a splatis to za 5 rokov /dnes tazko/ ale mozno sa nezaadri a budu ti klopat exekutori na dvere a skoncis na ulici. hm. ja do takeho rizizka nejdem. Mozno by som siel, akby som maol 1/2 cash, alebo ak by mi siel business skvelo a rastuco a bol si isty svojou firmou a produktom.
taketo rozhodovanie je strasne individualne a je vidiet, ze zalezi od ponikania, druhu podnikania, obratoch, etc..
má to i své nevýhody, s vlastnictvím jsou spojena rizika, pokud na firmu někdo ušije tunel/konkurz, nemovitost to odskáče, nejde se jí rychle zbavit.. další riziko vlastnictví jsou opravy, požár, povodně, vznik getta… když se toto stane, vlastníte černého petra nebo klesne hodnota… když firma vyroste, těžko se to prodává a shání něco většího… to samé řeším u domu na bydlení, člověk se stejně stěhuje několikrát za život, když zbohatne, chce větší, více garáží, bazén… a když je nájem 20tis za dům, je to lepší, než kešovat 6mega… v nájmu má člověk klid, že když to spadne, nebo shoří, není to jeho a jde prostě jinam :))
návratnost pronájmu je 30let, hypotéka taky… + peníze do oprav, takže + x let navíc… takže je výhodnější pronájem, taky by si člověk nikdy nekoupil firmu, která má návratnost 30 let, ale tak třeba 5-10let, takže proč “investovat” do vlastnictví, které se nevrátí? člověk stejně nikdy nic nevlastní, vše patří planetě, jakmile umřete, nic nevlastníte, žijeme tu dočasně, máme to tu pronajaté na dobu určitou, jde o to věci užívat, ne vlastnit… když jsme byli malý, půjčovali jsme si auto od rodičů, splní to účel a žádné starosti :))
zajímavý názor to vskutku! docela by mě zajímala tvá odpověď na klasickou otázku začínajícího podnikatele: “podnikám proto abych mohl do smrti žít v luxusní vile s nájmem 120tis měsičně nebo proto abych si ji koupil?” …pocit sebeuspokojení a vlastnictví je základ podnikání, spolu se ziskem. Ano outsourcovat pečlivě zvážené služby je správný nápad, ale spíš bych souhlasil s Johnovým názorem..
podle mě jde o návratnost, ta vila za 120nájem by musela stát 50+mega, což hypotéka vyjde na stejno… jenže hypo ani koupě nejde tak rychle změnit jako nájem… dříve byli 5ti letky, 10ti letky, protože se dalo předpovídat co bude, dneska je to takovej průser, že nikdo neví co bude zítra, vláda neví, jestli zítra neskončí, nikdo neví, jestli se mi u té vily nevyrojí getto nebo skládka podpadu… přemýšlel jsem nad tím fakt několik let a pořád nevím co je správné, protože i peníze na účtech nejsou v bezpečí a ni barák v katastru není v bezpečí… lepší je asi peníze rozhodit po světě a žít v pronájmu zrovna tam, kde je dobře… odpověď: ano, nemov. bych si koupil, pokud zisk z pronájmu na ni vydělá pod 10let, ale např. byt v praze za 4M s nájmem 16tis je nad 20let, to nemá smysl kupovat, když firma mi ten měsíční nájem vydělá za 2 dny. Ano ten byt bych si mohl koupit za necelé 2 roky, ale když ty 4M dám radši do firmy, vydělá mi na ten nájem ještě dříve :)) a nájemní smlouva je víc než vlastnictví, když je dobře postavena 😉
Vila za 50M pri splatce 120tis ? no nevim… v hlave kalkulacku nemam,ale prijde mi to malo…
Co jsem cetl v us,tak taky neni zrovna dobra doba na pronajmy atd. v CZ uz vubec ne,mam par znamych co vlastni destiky baraku a jsou radi ze maji na opravy…
právě proto bych nic vlastnit nechtěl, ale raději platil nájem a o nic se nestaral, až to spadne, není to moje 🙂 a proč kupovat něco s návratností 20+let, když ani firmu bych nekoupil s návratností nad 10let
Ahoj, mam jeden totalne offtopic dotaz: Rad bych si prečetl všechny články o Shipito pěkne od začátku. Je někde nějaký obsah nebo to musim manualně klikat až se dostanu na první článek? Díky :))
https://www.podnikanivusa.com/category/shipito/page/38/
Myslim si,ze pro zacinajiho podnikatele jednoznacne vyhodnejsi najem,nez se nejak stabilizuje,protoze muze pak pripadne flexibilneji menit do jinych prostor.Samozrejme je to o typu business,pokud ma nekdo restauraci,tak jsou asi dlouhodobe poradne smlouvy nutnosti,avsak i tak je riziko,pokud nekdo rozbehne behem 5let dobrou restauraci,tak riskuje zvyseni najmu,pripadne vystehovani. Vlastni budovy,majetky se vypati opravdu az pri delsi dobe podnikani,pri startu to muze byt hodne svazuji. A platit CASH za nemovitost ,to je Johne velmi neekonomicke,vzdy se daji penize investovat do neceho,co bude vydelavat daleko vice,nez usetreny najem.
Ted mluvis o Cesku nebo USA? Tady v USA je dulezity kredit a pokud ho mas, tak dostanes od banky penize na koupi nemovitosti a splacis to. Ta splatka nemusi byt nutne ani vyssi nez kolik bys platil za najem.
Ja mam na vec stejny nazor jako John, placeni najmu jsou vpodstate vyhozene penize. S tim, ze se podepisuji smlouvy na minimalne rok dopredu je to taky v USA dost naprd. To plati i pro residencni nemovitosti.
V Cesku to bude asi nekde jinde stale …
jo je to tak.. banky radi pujcuji podnikatelum nez investorum.. jako owner/operator dostanes nejlepsi uroky a me koupe vychazi i financne lepe nez pronajmy
Ja mluvim asi o obojim … ja se v prvnich 2 letech podnikani stehoval asi 4x 🙂 takze vim vocogo.
Pak uz jsem to resil outsourcingem.
V roce 2008 jsem koupil kancelar v CR. Bylo to na vrcholu cen, nicmene cena nebyla uplne hrozna – bylo dokonce vice zajemcu. Kancelar je nam uz mala a nekdo volal s nabidkou, ze par metru od nas nabizi pronajem (jednalo se zrejme o nejaky open space). S kolegou jsem se o tom bavil a kdyz rekl cenu, tak jsem se usmal, ze to opravdu ne: navratnost nasi kancelare je z pohledu nabizeneho najemneho asi 8 let a neni to zadny “sdileny” megaprostor.
Dnes jsou ceny mnohem nize, nicmene rekl bych, ze kvalita nemovitosti je mnohem horsi (zejmena ruzne pravni vady). A vyber take znacne omezuji parkovaci zony v Praze – to je mor podnikani.
budem hovorit o cr:
kupovat vlastnu nehnutelnost je blbost pretoze:
1. ak sa chcem prestahovat do vacsieho co s povodnym priestorom? predaj sa moze tahat roky, najom je bremeno ktore nie je moj job a dat to do prenajmu cez realitku a nechat to spravovat spravcovskou firmou znizi vyrazne marzu. proste starost ktora nesuvisi s mojim byznysom;
2. v cechach je narodnym sportom sit na firmy falosne konkurzy. ked ma vlastnu nehnutelnost je to o dovod viac usit tych konkurzov viac. spravit falosnu fakturu nie je az take tazke. je dobre ked firma v zasade vlastni len to najnutnejsie (it = stol, stolicku, auto, notebook pre zamestnanca, kavovar,…) a ostatne si prenajima (kancelaria)
3. najom dam do nakladov okamzite, kupu odpisujem niekolko desiatok rokov;
4. na prestahovanie su firmy. posledne co som bol pri stahovani zacali poobede o stvrtej a skoncili rano o piatej. tri kancelarie + zazemie, cena za stahovanie cca 40tis. ludia rano prisli a mali na stole dokonca hrncek na kavu tam kde ho na stol v starej kancelarii polozili. jedina nevyhoda je, ze pri stahovani musia sysadmini asistovat pr stahovani serverovne ale aj v cr sa toto uz da poriesit tak, ze si prenajmete v hostingovom centre vlastny rack a idete vzdialene takze technicke zazemie sa nestahuje.
5. najom je v nakladoch ta mensia cast. ked si vezmes, ze cesta autom praha – mnichov je cca 400km a kilometer ta vyjde na 4 kc (2kc nafta, 2 kc dalsie naklady ako olej, voda do ostrekovaca, zodranie auta,..) tak jeden obchodnik najazdi mesacne viac ako stoji najom kancelarie a to nejazdi nikde daleko, v podstate len za existujucimi zakaznikmi s analytikom;
6. najom sa da bez problemov zjednat s 6-mesacnou vypovedou co je rozumna miera na najdenie noveho priestoru. najom sa uzatvara s pevnou vyskou takze ked prenajimatel nadobudne pocit, ze by som mal platit viac utrie hubu pretoze nedostane nic. prenajimatelia to vedia. rovnako tak stavebne upravy prenajimtel radsej spravi ako by prisiel o platiaceho najomnika.
Záleží i na finanční rozvaze – nájem lze dát do nákladů celý, u půjčky pouze úroky (ale zase máte odpisy nemovitosti). Např. před několika lety v ČR byl zajímavý leasing nemovitostí – kdy si za 8 let firma mohla nemovitost splatit a mít ji celou v nákladech.
Na Johnově tvrzení ovšem něco je – např. 50% příjmů firmy McDonalds pochází z pronájmu nemovitostí (v kterých mají restaurace provozované franchisanty) , firma patří k největším vlastníkům nemovitostí na světě.
Mnooo ja bych to rozdelil na dva tabory… jeden a to zacinajici podnikatele,tam si stojim za svym,ze pronajem je nejlepsi volbou. A druhy uz firmy co jsou rozjete,vydelavaji,maji nejakou perspektivu,tam je asi koupe vyhodna,i kdyz taky ne vzdy – nevim jak v US,ale v CZ je ted tolik volnych prostor,ze je nabizeji za smesne penize. Kancly v centru prahy za par tisicovek.U skladu je to vyse,ale tam se zase vyplati outsourcing – sklady nekterych firem jsou tak prazdne,ze to nabizeji za babku.Srovnavat globalni top firmu MC s beznymi podnikateli je asi dost zcestne 🙂